西新宿三丁目西地区再開発

>>1127　マンション掲示板さん
言葉が足りませんでした。
なかなか厳しい数字→従前の土地評価とか権利変換率です。
ついでに

従前評価方法
保留床引き上げに開発利益を上乗せ評価するか否かは地権者が決めてよく、改め再開発組合でその方針を決定すれば不動産鑑定士は開発利益を加味した鑑定評価を行う事になる。

○増し床
コンサルと事務局が決める話ではない。増し床制限は野村等の欲望であり、権利者が増し床制限に応じる話てはない。

○保留床価格
コンサルと事務局が決める事ではない。再開発組合と野村等と合意すれば良い話で、安い金額を押しつけられる理由はない。

>>1129 匿名さん
デベが協力してくれるから再開発が出来るってことを、ちゃんと認識した方がいいよ。

>>1130　マンション検討中さん
テベのあの　あの　野村さんでっか？
ご立派な見解ですな
地権者の協力なしに再開発なんて　できないと思いますがね。
反論するなら中身で反論してくれるかな？
開発利益　増し床　保留床価格について

>>1121 匿名さん
理事会内での議論を秘密にしたいとのデべの意向が露骨に反映されてますね
理事会議事録ももちろん非公開になってますし（地権者に不利な保留床単価や増床制限がどのように決められるか地権者に気づかれない仕掛け満載です）

あと、定款になぜか増床負担金の頭金の条項も盛り込まれており、これも他の再開発の定款にはない条項ですよ

ここの事務局のスタンスが手に取るようにわかる事象かと

こんなことやってるから地権者の反発をくらい、大量の意見書が東京都に寄せられて
いつまでたっても組合設立認可が下りないことをよく認識すべきだね

しらんけど

地権者の皆様　２３号ニュースです。

役員の立候補届けが16日の消印までと迫ってきました。
皆様　すでに提出されましたでしょうか。
用紙を見ていない　スグ組合にもらいに行って下さい。

理事会は最初に議論ができる重要な手続きです。
老後幸せな生活か貧乏な生活か　が決まってしまいます。
野村ベッタリでなく慎重派が多数を占める必要があります。

是非役員に立候補して下さい。
立候補多数だと選挙になりますが、後で考えれば良いのです。
まず立候補です。

告示が終わりますと、１月か２月に組合設立総会が開かれます。
そこでは、各種議案が賛成　反対で採決がとられます。
その議案の中身はクズばかりですので皆様の　反対　が必要です。

組合設立認可 目前 迫

>>1135 匿名さん
参考にならないボタン欲しい

>>1135 匿名さん

ナニコレ。自分で切り貼りして怪文書作成して、あたかも準組が出してる刊行物のように触れ回ってるの？　法に抵触するんじゃないか？笑

>>1138　匿名さん
中味にていて何か言えないのか？
Nのクズ共さん。

>>1139 匿名さん
国家資格を持つ鑑定士の鑑定評価や弁護士の法律解釈に意を唱えられているようですが、鑑定士や弁護士には裁量権限があり、素人の方がとやかく文句をつけることではないですよ！

ほら　グダグダごねてる間に緊縮モードに入っちゃったよ。再開発頓挫したら建て替えすらままならない容積使いきってる某マンの反対勢力は猛省して野村に白旗上げろよ。
マジでこの辺の木密解消されればだいぶ開けて環境よくなるんだよ。さっさと進めてくれ。

>>1134 匿名さん
要するに、「野村べったり」が従前資産評価に開発利益を加算せず、デベへの卸値を安く抑え、地権者の現状面積以上の増床を禁止しようとしてるんですか

>>1140　マンコミュファンさん
弁護士　
増床は原則認められないとする解釈と自由に増床できる解釈もある

不動産鑑定士　
開発利益は加算しない（高裁までの判断）解釈と開発利益を反映する解釈もある

当地区のコンサルの佐藤不動産鑑定は過去　他地区で開発利益を加算して従前土地評価を上げている

鑑定方法にも色々ある。現況一番安い評価方法か？

組合設立後の３人の審査委員も
すべて野村等の都合の良い業者か？

野村等の指示で動く御用聞き　弁護士とコンサル

はい、はいと聞いていれば　わずか２０ページの定款（ひな型もある共通型）作成に1億２０００万も貰える

あんたも　本当は、わかっているんだろう（会社の業務の一貫で仕方ないか　　　可哀そうに）

>>1143 匿名さん

いいからさっさと進めないと頓挫するぞ。
頓挫したらお前の持ってるボロは一気に負債だ

>>1144 eマンションさん
おそらく、地区内でも高く評価されている物件、安く評価されている物件とあると思う。しかし、それは意図的に評価したものではない。ライオンズなんかは、土地の権利形態のせいで、市場ではゴミマンション扱いだったが、この再開発においては高く評価されているマンションのひとつである。

>>1143 匿名さん
国家資格を持つ専門家の裁量によって、弁護士に地権者の増床は認められないと法律解釈させ、鑑定士に開発利益を加算しない従前資産評価をさせて、保留床の単価を抑えて独占しようとしているわけですね。
準備組合の理事会に事務局として入り込んで何をやってんだろうかと思ってましたが、専門家を使ってそんな働きかけをしてたとは、第二部の部長さんもなかなかの切れ者ですなー

クズの野▲さん　メリークリスマス

６月に組合設立申請を都庁に出して、普通なら９月に告示があってよいはずだが　もう年末ですわ。

クズの野▲さん　地権者の協力がなければ順調に運ばない事を猛省しなよ。

>>1141 匿名さん
再開発組合設立認可が遅れ11/8のXデーに間に合わなかったのは、保留床単価383万の引上げ見通しをアナウンスせず、全体の83%を保留床とする事業計画に固執した準備組合理事会に責任があるとしか言いようがないね。
再開発は地権者合意が重要なファクターなのにそれを軽視したツケが回ってきたわけですよ。
国土交通省からの補助金対象外になったことについて当事者は真摯にミスを認めて出直しが必要なんじゃないかな。

>>1148 名無しさん

成る程。強欲零細地権者（社会の○○）が無理筋の要求通す事に固執してまた一歩頓挫に近づいた訳ですね。

お前のゴミマンション、もう誰も買わないよ。

>>1148 名無しさん
[国土交通省からの補助金対象外になった]　とはどういう意味ですか　？

>>1150 坪単価比較中さん

ご参考

https://www.mlit.go.jp/report/press/kanbo05_hh_000236.html

>>1151 評判気になるさん
都が承認する再開発組合設立認可と国の11月補正予算とはどう関係があるのか。
因果関係が？

西新宿三丁目西地区再開発
合体案
階数:地上58階、地下4階
高さ:約225m
総戸数:約3300戸
縮小案
北棟
階数:地上42階、地下3階
高さ:約147m
総戸数:約1100戸
南棟
階数:地上41階、地下3階
高さ:約147m
総戸数:約1030戸
拡大案
北棟
階数:地上95階、地下5階
高さ:約332m
総戸数:約2480戸
南棟
階数:地上93階、地下5階
高さ:約330m
総戸数:約2330戸

>>1153 匿名さん
西新宿三丁目西地区再開発
合体案
ZEH&ZEB
縮小案
北棟
ZEH
南棟
ZEH&ZEB
拡大案
北棟
ZEH
南棟
ZEH&ZEB

>>1154 eマンションさん
このコメントは不面白いですねw
がんばれーがんばれー

前田建設は野村から工事の10%（約２００億前後）貰う話しができてるそうな
プラス
前田建設は工事受注も十分可能性あり

これは賄賂と談合ではないか！
国の補助金も入る中で許されるのか？

↑正確に言うと
前田建設が野村に10%要求している
理由　
前田建設がこの地区の再開発を準備組合前から育て推進してきたナワバリを野村に引き継がせた

893のシマを譲った代償らしい

別に問題なくね？
公共工事でも、下請契約なら前払いはあるでしょ。

地権者ニュース　特別号
組合が設立されますと設立総会が開かれます。
注意事項は以下です。

○地権者全員の選挙人名簿が公開されます。
野村　前田等の子会社　関連会社　下請会社が入ってないか確認が必要です。
もしあれば権利者水増しで組合設立認可を受けています。
○役員候補者
不正がないか　不明瞭な選考がないか？
○権利義務承継
参加組合員協定書　事業協力協定書は地権者全員に写しを要求しましょう
○審査委員3人
ゼネコン　野村と深い取引のある会社でないか確認（谷澤鑑定とか）
○事業計画承認
皆様の不動産登記簿には強制的に
権利変換手続き開始の登記が載ります

事業協力者建替え金　多分数億円以上
使用金額の明細を求めましょう

都内の立石の再開発の進展状況


https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/20221215-00639904-toyo-column

港区泉岳寺周辺地区の再開発を心配する会の皆様のホームページです

https://sengakujihumanrights.com/

野村不動産等の赤坂７丁目は、当地区同様の　暴利の再開発です。
サイドシェアさんのホームページです。

https://www.slideshare.net/tsunamba/pdf-251531705

>>1162 匿名さん

赤坂七丁目再開発は鑑定士に開発利益未反映の安い従前評価鑑定をさせ、それを理由にコンサルが保留床単価は坪466万だと説明して分譲単価の半値以下に抑えようとしてるんですね。

更に現状面積以上の増床はできないものだと理事会役員に思い込ませ、地権者の増床は不可との権利変換ルールを策定させれば500億円以上の分譲利益が見込めるシナリオになりますね。

今なら、坪1000万での分譲可能なエリアなので、保留床単価は坪800万とし、開発法で従前評価を行う方針とすることを再開発組合総会で決めれば、従前評価は213→736億円で3倍以上に増え、還元率も200%以上の公正な再開発となることでしょう。

ただし、事業費が想定通りで、理事会役員がデベの操り人形でなく、まともな判断ができる状態であることが前提条件になりますが、、、

従前の土地建物だけ持ってて、再開発に難の貢献もしてないような奴に利益配分する必要は無いのでは？再開発無けりゃ建て替えもできないボロを、新しい建物に建て替えてやるだけありがたいと思えよ　ってこと。

>>1164　匿名さん
ボロを新しい建物に建替えてやるだけで有りがたいと思えよ

皆様　どう思われますかね。
此処に集うのは組合も設立されてないので地権者か野村ぐらいです。

野村っては、地権者を相手に暴力的ケンカを売る会社なんですかね。

皆様　このような社員様がおられる会社信頼できますかね。
本当にこんな会社に皆様の財産をゆだねて大丈夫か真剣に考えて下さい。

>>1165 匿名さん

何言ってんだお前。近隣住民だよ。
デベ社員がこんなところで地権者挑発すると思うか？笑

ここ開発されりゃ参宮橋側から公園側の行き来しやすくなるし
人口増えて商業充実するし、下駄のスーパーで生活利便向上していいことづくめなの。

は、は、は　笑
近隣住民に化けたクズのデベか？

あんた　先の部分で　建替えてやる　と言ってるのと違うかい？

あんた方が建替えるんだろう？
クズのデベ　社員だから　そういう事が言えるんじゃないのか！
自分の書き込み読みな　

都合が悪くなったら　近隣住民か？

>>1167 匿名さん

他の再開発でのトラブル事例をまとめるとこんな感じですかね。

【デベの傀儡理事会の再開発検討手順】
①鑑定士による開発利益未反映の従前評価
②コンサルが事業原価から保留床単価を説明
③弁護士による増床不可の法解釈で増床制限

【中立的で公正な再開発検討手順】
①保留床単価は分譲相場の75～80%水準
②開発法従前評価で転出者へも開発利益還元
③価格表公表で最低1区画自由に取得可のルール

高齢地権者はデベの息のかかった鑑定士、コンサル、弁護士の意見を真に受けすぎないように注意しないといかんぜよ！

>>1168　ｅマンションさん

はい、その通りです。
よろしくお願い致します。

>>1168 eマンションさん

【中立的で公正な再開発検討手順】
①保留床単価は分譲相場の75～80%水準
→直近のｳﾞｨｰｸｺｰﾄ参宮橋が坪460 PH初台レジが坪480
　平均取って470万 x 0.8 = 376万　ヨシ!!

②開発法従前評価で転出者へも開発利益還元
　→???

③価格表公表で最低1区画自由に取得可のルール
　→特別分譲あり　ヨシ!!

まぁ。妥当やね。

>>1170 ！さん
開発法での、従前資産評価での開発利益反映はこれ読みな

https://www.shinginza.com/db/01977.html

確かに土地は安く評価されてるけど、ゴミみたいな建物を倍以上の価格で評価してくれて、解体もただ、建築中の賃料も補償してくれるんだから、ここにも開発利益は存在していると思うね。

>>1159 匿名さん
地権者に子会社が入ろうと問題ないだろ。反対する方も子会社でも作って反対すれば良い話。問題なのは、三井がやった土地を細切れにして地権者を水増ししたこと。

>>1172 匿名さん
屁理屈こねんのはもういいよ
総専有面積×保留床単価から事業費を引いた額を従前資産評価額にしたらいいだけの話でしょ
再開発組合の理事会で、従前資産評価に開発利益を加味する方針案を作り、総会で承認して鑑定士に作業させるだけのこと
ただ、再開発組合の役員がボケてないことが条件にはなるけどな

無償で建て替えられるんだから十分利益取れてるだろ。デベやゼネコンの汗水に乗っかって上澄みだけとろうとする強欲弱小転売ヤーは社会の害悪なんだよな。

>>1174　匿名さん
正にその通りなんです。
全く異議なし。
理事会が　従前資産評価は開発利益を加算する　と方針を決め議案を出し、総会で承認取って鑑定士に評価させれば終わりです。

ところが　理事会の9割の高齢者が開発利益の説明がわからないのとコンサルは当然２０年間一度も話しはしていません。

この時点でも８割が開発利益に半信半疑で他の理事が説明しても受付ない拒否反応が現状です。
こりゃ　どうにもならんわ　

多くの地権者が賛成してるのに、それを馬鹿だマヌケだと言われて悲しいです。勝手に手紙送ってくるとか、個人情報書くビラやめて下さい。立派な？２つのマンションさんはどうぞ自分達で建替えてみたらよいじゃないですか。