西新宿三丁目西地区再開発

>>1261 ＬM西新宿地権者さん
増床禁止も問題だけど、それって、これまでの80%程度の床還元率が維持される前提の話でしょ

ここ3年で工事費が激上がりしてるので、事業費が3割以上は上がる状況になってることの方が深刻ですよ。

保留床の床単価が坪383万のままで、事業費が33%上がって2640億になったら、再開発マンションの全てが保留床になり、地権者の権利床はゼロ（ゼロ%還元）になっちゃうからね。

覚悟決めてさっさと進めてほしいですね。
今の市況なら下限坪７００ー８００は硬いでしょう。高層プレミアムで坪１０００。あまり知られてませんけど、ここからの眺望は都内随一ですからね。

>>1268 口コミ知りたいさん
デベロッパーの再開発担当者は土地仕入れ担当だから、彼らは再開発を地上げと取り違えている状態に近いよ
いかに安く、そして多く保留床を再開発組合からゲットするかしか頭の中では考えてないと見て間違いない
でなければ、こんな30年以上の月日はかからんでしょ

>>1270 通りがかりさん
準備組合から従前資産評価額（仮の概算額）を示された書類には総事業費2,640億円で、工事費は1,776億円です。おっしゃるように建築費は上がってるので総事業費はもっと膨らむでしょう。

当然デべ購入の保留床単価を上げなければ事業は成立しないです。当然、分譲単価もアップします。

>>1266 匿名さん　
坪2640万との評価の根拠が理解できない。
甲州街道の路線価から換算した公示地価は920万なので、適正評価は1,100万～1,200万辺りかと。

解体はいつ頃から始まるん？

>>1275 口コミ知りたいさん

そんなものは地権者の同意が取れて権利変換計画承認後だから、早くても2年以上先になるだろう。

たしか3200戸全体の専有面積は68905坪で保留床単価が坪383万で、保留床75％、権利床25％だとの文書が3年くらい前に準備組合の事務局から出て以来、いまだに3200戸の価格表や事業費や保留床単価の見直し後の数値ってできたてないようだけど、そこまで情報を隠す再開発ってなかなかないと思うんだけど、なんでなんだろう

はー、さっさと進めて欲しい
坪８００のタワマンできたら
税収年間４０億～５０億増えるんだから
行政もさっさと推進しろ

>>1277 匿名さん
私が関わった２つの再開発も価格表なんか最後まで出てこなかったですよ。

>>1279 マンション掲示板さん
差し支えなければ、どこの再開発が教えて頂けませんか
ヒントだけでも、、

>>1277 匿名さん
そんな見直し情報は権利変換に向けての地権者との交渉の段階にならないと出せるわけがないです。
一旦地権者にそれらの情報を通知したら、今後それより悪い条件は提示できないです。用地交渉のいろはです。どの再開発もそうです。ましてや今は工事費アップでどの再開発も資金計画が合わなくなっています。

>>1279 マンション掲示板さん
私が関わった事例では部屋を選択するときに地権者用の各室価格表が交付されました。

ここはまた延期なんですかね…

>>1283 匿名さん

昨年春に本組合が設立されて、それなりに進捗していると思います。

>>1284 購入経験者さん
普通は組合設立後1年で権利変換ですが、建設してくれるゼネコンが決まらないので、このまま時間だけが経過していくのかもしれません。
総事業費1977億円の62.63階建てのツインタワーを前田建設1社ではやりきれないでしょうし、、、

シミケンが入り込んでるんじゃないの?

>>1286 検討板ユーザーさん
そのための事務局長さんのはずなんですが、イマイチ機能してないようですよね

>>1286 検討板ユーザーさん
大手ゼネコンでは資金計画が成り立たないと思う。

>>1288 購入経験者さん
というか、まずはゼネコンを決めて事業費がいくら増えるかを試算し、事業費と同じ割合で保留床単価を上げれるかどうかかをデベロッパーに確認することからなんしゃないすか