- 掲示板
前スレ（その２６）：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/152212/
それ以前のスレは>>1に記述します。
[スレ作成日時]2011-04-12 10:35:51
[PR] 周辺の物件
変動金利は怖くない！！その２７
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1 匿名さん 2011/04/12 01:36:18
変動金利は怖くない！！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10
変動金利は怖くない！！ その２
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10
変動金利は怖くない！！ その３
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10
変動金利は怖くない！！その４
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10
変動金利は怖くない！！その５
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10
変動金利は怖くない！！その６
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10
変動金利は怖くない！！その７
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10
変動金利は怖くない！！その８
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10
変動金利は怖くない！！その９
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１０
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１１
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１２
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１３
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１４
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１５
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60671/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１６
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65978/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１７
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69363/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１８
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/72307/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１９
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74815/res/1-10
変動金利は怖くない！！その２０
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79774/res/1-10
変動金利は怖くない！！その２１
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89668/res/1-10
変動金利は怖くない！！その２２
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/res/1-10
変動金利は怖くない！！その２３
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140788/res/1-10
変動金利は怖くない！！その２４
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144701/res/1-10
変動金利は怖くない！！その２５
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148290/res/1-10 -
3 匿名さん 2011/04/12 03:46:31
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）
以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/res/643
リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。
例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116000円（元本41000円＋利息75000円）
変動0.875月82000円（元本61000円＋利息22000円）＋3%差額34000円
年間408000円の繰上
変動3年後の残高2640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2850万円の残）
月々の返済額は78000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。
変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。
ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。 -
4 匿名さん 2011/04/12 03:47:51
返済額軽減と期間短縮について （テンプレ）
>返済額軽減型を選ぶと当初の支払い額が返済期間短縮形より上がりますよね。
あがりませんよ。
分かりやすいように簡単に説明します（数字は適当です）
月々10万円35年のローンが有ったとします。
期間短縮で100万円繰り上げた場合期間は30年に短縮されるとします。
返済額低減で100万円繰り上げた場合月々の支払額は8万円に軽減されるとします。
しかし、軽減のほうは月々2万円余剰資金が発生しますのでこれを毎月繰上返済する訳です。
結果返済額軽減でも月々の返済額10万円は変わりません。
よって期間短縮と負担額は同じです。
すると、↓のリンクに有るように、返済額軽減も期間短縮もぴったり30年後に完済出来、
支払う利息も 同じになります。違うのは返済額低減は最悪返済期間を延ばす事が出来ますが
一度短縮した期間を伸ばす 事は出来ません。ならばどちらを選ぶ方が得か分かりますよね？
http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/58493/res/743 -
5 匿名さん 2011/04/12 03:48:26
元金均等と元利均等について （テンプレ）
元金均等は全く意味が無いとの結論が出ております。そもそも変動0.875で元金均等にしても
月々の返済額は ほんの少ししか変わりません。
ならば元利均等で最初からそれ以上を毎月繰上したほうが遙かに有効です。
元金均等が何故無意味かは↓を参照してください
http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/74815/res/424 -
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14 匿名さん 2011/04/12 07:56:19
適切な使用法と適切な借入金額をアドバイスする目的もあってもいいはずなのに、
少しでも批判的な意見が出るとすぐに｢固定は帰れ」と始まり、固定は低所得だの
ギリギリだの破算が多いだの悪口のオンパレードで、最後は｢固定が墓穴を掘った｣
で締めくくるパターンの無限ループ。
あまりスレ多いのも嫌だけど、このスレで似たパターンになったら
｢(ご新規限定)変動金利を検討中」とかの新スレを作ろうと思う。
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15 匿名さん 2011/04/12 08:06:39
結局テンプレが実行出来れば変動は有効且つ、安全な返済方法だという結論が出てるからもうネタがないんだよ。
新規の質問が来たらテンプレ見ろで終わりだし。
で、架空のギリギリ叩きに終始するかハイパーインフレ、財政破綻、奇跡的な復興バブルみたいな極端な現実離れしたネタになる。 -
16 匿名 2011/04/12 08:19:09
フラットだと支払いがきついから、変動にしたギり変の人に適切なアドバイスって、どんな方法があるのかな？
私には思い付かない。
節電・節水、無駄遣い止めろとかじゃないよね。
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20 匿名さん 2011/04/12 09:03:00
うちの会社、今年の昇給額が大幅に減ったよ・・・
下がんないだけ・まだ給料が貰えるだけましか。
計画停電（これから夏）の影響もあるし
給料下がる人って結構いるんじゃない？ -
24 匿名さん 2011/04/12 09:48:18
フラットと違って借入時のギリギリってのはいないんじゃないかな。銀行は
過去に滞ってたり現時点で借金してたら当然借入額は低くなるし、最悪融資を
断られるケースも有るし、勤続年数や勤め先をかなり重視する。
たまに6倍7倍借りられたって話が出るけど借りられるって
事はそれだけ銀行からの信用格付けが高いって事だと思う。
多く借りられる＝将来的に安定した収入が得られる可能性が高いと審査されたって事。
当然中小零細ではそんなに借りられないだろうし、転職を多くしていても同じでしょう。
ただ、それはあくまで借入時の話であって、大不況や大震災で収入が減った事により
ギリギリに転落する人は出てくると思う。
それと、フラットだと返済がきついから変動って人はまずほとんどいないんじゃないかな。
今だとフラットSとの比較では大して返済額に差は出ないだろうし、（でも今0.675なんて
金利も有るらしいから長期金利が上昇している今は差がまた広がりつつあるようだが）
フラットスレ見るとフラットSが一時期より高くなった事により変動に流れる人は結構
いるようだけど。
いずれにしても今後は金利上昇より収入減のリスクのほうがはるかに高くなるだろうから
やはり審査が下りたとしても余裕を持った借入にするのが安全でしょう。
それと銀行で審査通らなかったからとフラットにするのは危険。それだけその人には
信用が無いって証拠なのだから。 -
-
27 匿名さん 2011/04/12 10:02:05
給料下がったら、固定なんか繰上げどころか、毎月の支払いもやばいんだろ。
繰上げ云々言ってるレベルじゃないじゃん。
給料下がったら、手放すレベルだもん。
何しにきてるの？固定君？ -
-
38 匿名さん 2011/04/12 10:26:23
半減する。
それは間違いない。
しかし、金利が低いことに変わりはない。
これも間違いない。
それから、あおられるやつがいるから、
「狂った」とかの言葉は使うべきではないな。 -
42 匿名さん 2011/04/12 10:38:47
40
だから、そのお話は出尽くしてて、無理に金利上がる話ししかないでしょう？
それなら、金利が上がる確かな論理を展開したら？
41
んなこと言ってないぞ。
現実に、変動金利が固定よりも安い。
これは事実だ。 -
43 匿名さん 2011/04/12 10:44:36
整理します。
この震災やら原発問題やらでお給料が下がるかもしれないですよね。
その前提でですが、
3000万円借りている年収700万の変動さんが給料下がるのと、3000万円借りている年収700万のフラットさんが給料下がるのではどちらがリスキーですか？
変動は十分リスキーですよね？？ -
45 匿名さん 2011/04/12 10:50:08
43
？
同じ条件ですよね？
違うのは固定金利が変動金利よりも高いことだけ。
金利が上がる論理もない。
金利が高い分、固定のほうがリスク高いでしょ？
月に1万円しか違わなくても、金利が高いほうが払えなくなる可能性は高いだろ？ -
47 匿名はん 2011/04/12 10:52:23
返済能力あるなら変動選択して繰上げ返済するのが今は一番理想だと思うがなー。
俺は繰上げ返済手数料が無い金融機関選択したからガンガンやってるだすよ。
とりあえず10年目だがかなり得してる。
25年返済があと７年で終わる！(今後繰上げ返済しないで) -
49 匿名さん 2011/04/12 10:54:43
43
変動の一月の返済額が15万円
固定の一月の返済額は16万円だとします。
差額は金利の分です。
生活費は同じだとします。
給料が共に同額に落ちました。
互いに、15万円なら、返済に回せます。
固定さんは払えませんでした。
リスクは固定が高いです。 -
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57 匿名さん 2011/04/12 11:12:43
このスレにはフラットと変動の毎月返済額で、約1万円前後の差額だけで「固定は将来破綻する」とか断言してしまうお人が1名いますね。
＞月に1万円しか違わなくても、金利が高いほうが払えなくなる可能性は高いだろ？
このセリフがこの人の考察の浅さを象徴しています。 -
64 匿名さん 2011/04/12 11:28:26
前のスレで、変動と固定を車に例えた話がありましたよね。どっちもメリット・デメリットあってわかりやすかった。だからどちらでもいいと思うんですけど。この「変動金利は怖くない！！その２７」がいきなり固定叩きから始まってるから荒れるのですね。
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72 匿名さん 2011/04/12 11:53:46
>>69
すみません。すごく失礼なことをいうかもですけど、ここ最近の一連の書き込みは69さんの連投なのでしょうけど、すごくわかりにくいです。
>その話は分かりやすいが、所詮車の話で、金利とは全く別の話。
>固定君今日は一段と必死だなー。
>金利が高い分、固定のほうがリスク高いでしょ？
>変動の一月の返済額が15万円
>固定の一月の返済額は16万円だとします。
>差額は金利の分です。
>生活費は同じだとします。
>給料が共に同額に落ちました。
>互いに、15万円なら、返済に回せます。
>固定さんは払えませんでした。
リスクは固定が高いです。
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79 匿名さん 2011/04/12 12:18:25
全く関係ないけど、私は0.975%の変動実行組。
年収は1400〜1800万。
職業上、年収は年によって、違います。
借り入れは8000万。
毎月40万そこそこの返済。
まあ、余裕とは言えないが、苦しくもないかな。
-
80 匿名 2011/04/12 12:22:34
なんだかせっかくの新しいスレッドが酷い事になってますね。
私も最近家を購入したものですが、変動にしました。
理由は本当に単純で昨年11月の家購入検討開始時にフラットSが1．15だったのが契約の４月には１．６３(だったかな)に上がっていた＋変動はデベ提携の１．７%優遇で０．７７５になっていたので、それなら変動はバブル期近くの金利(３～４%)になるまではフラットより得かなと考えた次第です(本当に単純に銀行担当者の｢ローン減税分より低い金利｣のセリフにのってしまいました)。
で、確かに変動は購入後もこのスレッド絶えず見るぐらい、金利心配になりますが、その点を固定の方が煽るのはどうかと…(正直なところ変動はたまたまで、昨年11月にフラット始められた人は羨ましいですし)。
早く変動の場合の上手な返済方法を教え合うスレッドになってほしいです。 -
82 匿名さん 2011/04/12 12:26:24
>>78
>今日は給料が減った時のリスキーさが話題なのですが、最初の方の書き込みは、
>もし同額給料が減ったら真っ先にフラットが破綻すると書いていた人がいましたが、
>それは正しくないでしょう。
ここは同感。
>むしろ、繰り上げ返済ができなくなるという危険性をはらむ変動の方が怖いかも。
これはこれで正しくないのでは？
少なくとも、フラットとの支払い差額分だけまだ繰上げ返済できるはずで、
金利が逆転するまでは変動の優位は変わらない。
金利が逆転しても、変動にはそれまでの貯金があるので、まだフラットに
追い抜かれない。
低金利のうちに残債を減らすのが、変動の基本的な戦略。 -
83 匿名さん 2011/04/12 12:30:17
同じ条件で比較した場合、年収700万円で3000万で借りたとします。
4月のフラット35 2.21%（楽天など一部では2.93とかも有るが手数料が割高なので除外・三菱東京UFJ参照）
月々103000円年間1,236,000円の負担
年間総返済額の内訳（元本575,000円支払い利息65,7000円
年収から住宅ローンを差し引いた金額5,764,000円（税金はとりあえず無視）
4月の変動0.775（最低は0.625も出てるが一般的な優遇後金利）
月々82,000円年間984,000円の負担（フラットとの差額252,000円）
年間返済額の内訳（元本749,000円）支払い利息230,000円）
年収から住宅ローンを差し引いた金額6,01,600円
よって、1年後は
フラットで借りた場合、残債29,425,000円と34年間のローンが残り、
変動で借りた場合は、残債29,251,000円と34年間のローンが残り、且つ、252,000円
の余剰資金が残ります。
ようするに同じ条件で借り入れた場合、変動金利が固定金利を追い抜かない限り、
有利であり続ける事に代わりは無いです。
仮に所得が減っても余裕資金は平等に減りますから同じ年収ならば固定のほうが
生活は当然厳しくなります。変動は252千円の繰上予定資金がありますから
最後はここを切り崩す事が可能ですが、フラットで借りてしまうとそこまで行けば
アウトです。
極端な例ですが、最低10万の生活費を確保出来れば破綻が免れると家庭すると
フラットで借りた場合、年収が250万までの下落に耐えられますが、変動の場合、
225万まで耐えられる訳ですから当然変動のほうが破綻リスクが低くなります。
変動の言っている繰上返済のリスク回避というのはあくまで金利上昇リスクに
対してなので所得減少の際はリスクではなく、メリットとなるのです。
>わたしは年収600万のフラット1.06%の29歳です。
良かったですね。非常に羨ましい条件です。ですがそれはたまたま運が良かっただけで
あなた以外のほとんどの人はその条件では借りられないのが現実です。裏をかえせば
フラットは運が悪いと（悪いと言っても確率的にはほぼ悪いほうになる）高めの金利と
35年間付き合っていかなけらばならないのです。 -
86 匿名さん 2011/04/12 12:39:54
>>84
>例の車の例のようにそれぞれどちらも肯定できる借り方でしょ？
少なくとも私はそうは思わない。
何でわざわざ金利の高いフラットSで借りるのか分からないから。
未だに説明がされないし。（「ギリギリで仕方なく」以外では）
上にもある通り、フラットSが変動より低い支払額に止まるには、
早い段階での金利上昇とその継続が不可欠。しかも10年後には＋1%が確定してる。
更に、現状は長短金利差が拡大しており、フラットSの優位性は以前より低下している。
（1.06＋団信なんて、望み得ない）
金利上昇に賭ける意味が分からない。合理性が無いように思えてならない。 -
89 匿名さん 2011/04/12 12:51:50
>>87
フラットSですよ。
http://www.bk.mufg.jp/cdocs/list_j/kinri/loan_kinri.htm
突っ込むなら具体的に突っ込んで下さい。それと0.775は今は一般的になりつつあります。
普通の属性ならば交渉次第で借りられる所が増えてますので。
※ひとつだけ訂正しておきます。楽天は2.63（フラット優遇後1.63でした）ちょっと飲んでるので・・・
ちょっと面白いので是非有意義な反論をお待ちしております！ -
91 匿名さん 2011/04/12 12:55:00
>>87
>>82 だけど。
>給料が減ったときの、変動のリスキーさをフォローできていませんよ？
少なくとも金利が逆転するまでの間は変動はフラットSより支払額が小さい。
そして、その差額は繰上げ返済できる。（フラットSの金額でも支払えるのだから）
で、給料が下がっても、相対的に支払額の小さい変動は支払いを継続できる。
先に苦しくなるのは、相対的に支払額の大きいフラットSでしょう？
しかも10年後＋1％のおまけ付きなのに。
給料が変化しない前提なら、当初から+1％分も支払えるはずだし（つまり楽勝）
給料が増える前提で+1％の条件を受け入れているなら、給料の減少は死活問題になる。
これで変動の方がキツイというロジックは理解に苦しむ。 -
93 匿名さん 2011/04/12 13:04:43
差額繰り上げってのはあくまで金利上昇リスクを緩和するためにやってるので
極端な事いったら金利上昇がなければ別にやんなくたっていいわけでしょ？
繰上しなくたって変動のほうが元本減るのが早いんだから。
だから収入減少での変動特有のデメリットって別に無くない？
繰上出来ないくらい収入が減少（この時点で同じ条件なら固定は競売行き）
してその後急激な金利上昇が無いと変動危険にならないじゃん。
どこをどうシミュレーションしたら収入減時に変動不利という答えが導きだされるの？
考えられるとしたら、繰上出来ない事によりちょっと不安かなぁくらいじゃない？ようするに心理的に不利とか？ -
96 匿名さん 2011/04/12 13:15:17
0.775は物件や銀行によるのでは？
数は少ないだろうけど。
0.975が一般的だよね、私もそうだけど。
そうすると、今のフラットじゃ比較する意味がないないなぁ。団信もないし。
かなりの差額が出来ちゃうしね。
フラットが1.06の時は良かったけど。 -
97 匿名さん 2011/04/12 13:18:02
93さん
私もそう思うな。
だって、変動の方が金利低いもん。
金利が上がるネタと言ったら、ここ最近なんかは地震があったから、金利が上がるだもんね。
ほとんど言い掛かりだよ。 -
101 匿名さん 2011/04/12 13:27:13
98さん
具体的にはどう頑張りました？
マンション提携の銀行でも勝負出来ますか？
今後の参考に知りたいです。
99さん
そうでしょうね。
普通に考えて、金利が安い方が返済しやすく、リスクも小さいわけですしね。
-
103 匿名さん 2011/04/12 13:41:56
そうなんだろうけど、難しいよね。
フラットのメリットって。
だって、特にないしね。
金利が高かったり、団信ないとかのデメリットなら、ズラリだけど。 -
104 匿名さん 2011/04/12 13:44:36
>>101
私はデベ提携はむしろイマイチでしたね。提携だと多く利用するから0.975でも
満足する人が多いのかもしれません。0.975で妥協しかけましたが念のため、
他行の住宅ローン相談などに予約を取って3行ほど回りましたがうち2行で0.775、
1行で0.875と言われましたのでそのくらいが今は普通なのかと思ってました。
まぁ、借りる時期によって微妙に違うでしょうから、（例えば去年のフラットS
最低時期などは交渉しやすかったかもしれませんし、今はフラットが上昇傾向+
新年度なのでキャンペーンが終わってたり）多少運もあるのかもしれませんが。 -
106 契約済みさん 2011/04/12 14:19:54
自分は5月に住み替えをします。
変動で3500万円のローン。
まぁ、変動でいいんじゃないかな。
変動金利は日銀の無担保コールＯ／Ｎ物レートに連動しているから、
日銀が今の金融政策を続ける限り上がることはないので。
もし変動金利が上がるとしたって、
物価動向によって、日銀が相対的に目減りした円の価値を補うために
上昇誘導して金利を上げるのだから、別にいいんじゃないかと。
円の価値が下がれば、より多くの円を払わなければならないのは
仕方ないし、当然だと思うので。
むしろ、実際の物価動向によって判断されていない長期金利に連動する固定金利は、
デフレ下にあって、無駄に多く払っているようで、なんだか納得できないように思う。
実際の価値を考えると、変動は物価動向に見合った支払いになって、
固定はデフレ時には価値以上の支払いをし、インフレになったら割安になる可能性がある。
しかも、軽くインフレになっても景気動向によっては、日銀は低金利を維持する可能性がある。
そして、その隙に政府が消費税を上げて、再びデフレ化する気がする。
なので、固定の方がギャンブル性が高いと思うから、変動で。 -
107 匿名さん 2011/04/12 14:39:33
風呂に入りながら、フラットのメリットを考えてみたけど思いつかなかった･･･
フラットは長期間金利を固定するため、当然、提供する側にリスクがある。
従って、提供する側は相応のバッファを考慮して提供することになる。
例えば、有効期間6ヶ月の日経平均を12000円で買える権利があったとして、
買い手側は宝くじ気分で買えるが、売り手側は理論上、損失が無限大のため
慎重な値付けを行うことになる。
住宅ローンもそれと同じで、10年後の金利が3％でも提供する側のリスク管理としては
一筋縄では行かないのだろう。
金利3％って、日経平均3-4万のレベルだと思うので、いくら10年後でもその可能性は
ゼロに近いような。
でも、それを提供する側に回るとしたら、いくらで売るか悩ましい。
というわけで、フラット（長期固定）は本質的に高コストなのだと思う。
フラットのメリットは難しい･･･ -
109 匿名さん 2011/04/12 14:53:35
フラットのメリットは具体的な損得で考えたらダメですよ。
ずばり、「総支払額を確定出来る」これに尽きると思います。
一度月々の返済額が確定したらずっと変わらない訳です。
その分利息を多く払い、元本が減らない訳ですが。
ようするに一旦ローンを組んだら勝手に毎月同じ額が35年引き落とされる。
家賃の感覚に近いですかね。もう決まってるんだから気にする必要はない。
それが例え変動より多く払う事になろうとも。
よってここで暴れている固定さんはフラットの最大のメリットである「気にしなくていい」
を放棄しているわけです。
ただ、長期間ローンを払い続ける事へのリスク、高齢になってもローンが残るリスクも
発生するので年齢によっては繰上を行って完済時期を早める努力が必要なわけです。
でも繰上前提なら変動のほうがいいんじゃいの？って結論になったり。
そういう意味では29歳で1.06フラットは幸運ではありますね。完済年齢も64歳ですし
29歳なら職種にもよりますが昇給昇格での所得上昇も今後見込めるでしょうから。
ただ、今の段階で余裕の無いギリギリ固定さんだった場合は厳しいかもしれません。
10年後は確実に1%の金利上昇が待ってますから。年齢的にこれから所帯子供とお金の
掛かる時期でしょうから今から貯蓄をする事をおすすめします。 -
112 匿名さん 2011/04/12 15:03:58
固定さんへ
↓ここで固定が暴れるのはスレ違いなのでフラットスレにでも行って下さい。
何度も出てますが何でわざわざ変動スレに書きこむのですか？目的は何ですか？
No.1289 by 匿名さん 2011-04-12 23:37:20
質問。
ここと同じくらい、いや、それ以上に議論盛んな「変動金利は怖くない！！」スレでは、
固定（フラット）VS変動の書き込みが盛んです。
翻ってこちらはほとんど変動ネタが出てこない。
皆さんは変動は検討されてないのですか？
されてないのであればその理由はなんでしょう？
No.1290 by 匿名さん 2011-04-12 23:41:50
>>1289
スレ違い。だから話題にならない。
変動でもフラットの話はスレ違いだと思うけど。 -
113 匿名さん 2011/04/12 15:43:19
固定がここに来るのは、変動さんが一生懸命に変動有利を語るから。
固定は思考停止なんだけど、たまに来て、変動さんがどう変動が有利なのかを語っているのかを見て、「ああ大変だね」って感じられる愉悦があるから。
本当の本当のところなんて分からないでしょ？
思考の究極は、思考停止だよ。
それを、固定は買ったのさ。 -
114 匿名さん 2011/04/12 15:48:38
ああ大変だねも何も今のところ変動が有利なんだから変動は常に固定より愉悦状態なんですが。変動から見たら固定がここに来るのは自分の選択が正しかったか不安で不安で仕方ないか、ずっと有利に返済を続ける変動が気に食わないからわざわざ不安を煽る書き込みをしてるように見受けられるよ。
ああ大変だねって言葉は金利が上がったら言って下さい。こちらから言わせてもらえば金利が予測に反して上がらなくてああ残念ですねって感じ。 -
115 匿名さん 2011/04/12 15:56:06
固定が一生懸命ここで変動の不利を説くんだけど見事に論破されて
何も言い返せないのに懲りもせず必死にまた書きこむはなぜ？
普通持論が論破されて反論出来ないと恥ずかしくて二度と書き込めないよね？
固定のメリットについても誰も答えられないし。 -
116 匿名さん 2011/04/12 18:26:50
固定のメリットは何があっても金利が変わらないこと
ていうか未来のことは誰にも分からないから近い将来かなりのインフレになると予測すれば固定だし
デフレが続くか金利が上がっても固定より損するほど金利が上がらないと予測すれば変動
絶対に変動が有利！固定にメリットなんてあるのか？的な発想は根本的に間違ってると思うけど
変動有利はあくまで予測でしょ
予測はどこまでいっても予測でしかない。事実にはならない。 -
118 匿名さん 2011/04/12 23:07:13
ここで変動有利と躍起になって書き込んでるあなた、固定が間違いないと必死のキミ、
ちゃんと仕事しなさい！
普通の人は、こんなとこに来ないよ？ -
125 匿名 2011/04/13 05:18:36
それではネタを提供させて。こういうのを議論したい。
政策金利はいつごろ上がるんかな？
ちなみに俺は2～3年くらいで上がると思ってます。
外国の利上げも進んでるし、2年は無理でも、それ以降は上がり出すような気がする。 -
126 匿名さん 2011/04/13 05:29:53
経済環境が整うまでは、政策金利引き上げしないと思います。
少なくとも原発問題、電力供給問題が片づく必要があります。
少なくとも５年は無理ですね。ひょっとすると１０年以上かも？ -
127 匿名さん 2011/04/13 05:31:17
そのネタは何回も出てるよ。
政策金利を上げる理由がない。
で、決着ついてるんだよね。
ホントにここ最近はまともな議論ないね。
金利が上がる理由は地震とか外国はリスクが上げるからとか、今が最低だからとかの関係ないものばっかりだもん。
-
131 匿名さん 2011/04/13 06:07:31
変動でも金利が上がるのはむしろ万々歳だよ。そんだけ景気が良くなった結果ってこと何だから。
でも現状見て変動金利が2年で上がるぐらい景気回復する、って言う人は少数派すぎると思う。
それこそ震災で復興バブルが起きるとか無い限りは難しい。 -
135 匿名さん 2011/04/13 07:01:43
>>133
おっしゃる通り。でも固定の書き込みがないのにそれとなく固定の話しに
なっていく住民が散見されるのは、住人の何割かは固定を強く意識している
人が多いからかもそれない。というのも変動は融資の特性上将来の金利が
わからず、漫然とした不安を抱えている人もいるのかも。後になって
｢フラットＳにしておけば良かったのかも」｢支払いの差はせいぜい月一万とか
だったから」なんてことをダラダラと思ってる人がいるから自分を正当化
するため行き過ぎたフラット叩きになるんだと感じる。
フラットＳ派の人も逆を思ってる人いるかもしれないが、なんかあったら借換え
ようなんて思ってる人も多いから、行き過ぎた変動叩きは少ないのではないか。
昨日の29歳の人の話しじゃないけど、フラットやＳは低所得者も多いのかも
しれないけど、年収600万・700万の普通の人も多い。それなのにここの住民
の中には｢破産が多い｣とか｢低所得」だとか｢思考が停止してる人向け」とか
人間の尊厳にかかわる悪口を常々言ってる人が多い。
｢固定は来るな｣のスタンスでスレ進行するなら、いい加減レベルが低い中傷は
止めたらいいのにと思う。そういうと必ず｢固定がきっかけを作った」と言い出す
んだろうけど。ちなみに私は固定ではない。
-
136 購入経験者さん 2011/04/13 07:31:47
私からいえば、、、
ここ数年で固定にされた方も変動にされた方も皆さん勝者です。
歴年からですと固定も十分低いですし、変動しかり。
あーだこーだもあるでしょうが繰上げ返済に全力を注ぎなさい。
固定の方は来るべき収入減を、変動の方は金利上昇にも耐えれる
よう今が大事なときです。
-
143 匿名さん 2011/04/13 08:14:45
ようするに、直近に金利上昇があるかないかという要素だけで変動金利の優位性が議論されてきた感じがあるから、 収入が減った時のリスクも考えておいたほうがいいんじゃないか？ 収入が減ったら繰り上げ返済ができなくなって変動金利の孕むリスクが急上昇するでしょ？
-
147 匿名さん 2011/04/13 08:25:05
全額変動です。半分半分しようと思ってましたが、銀行が認めてくれませんでした。
変動金利上昇の可能性はかなり大きいと思っています。でも、２,３年でおちつくんじゃないですかね。
希望的観測ですが・・・
今は、必死で、繰り上げ返済しようと思っています。
いろいろ苦しいことになりそうです。税金(消費税もしくは所得税)は、確実にあがるでしょう。
企業の倒産も増えそうです。公務員も給料切り下げの話が出ています。
変動も固定も両方とも相当苦しくなると思っています。どっちが安全ということはないでしょう。
今、住宅は買わないほうがいいということだけは確かだと思う。 -
148 匿名さん 2011/04/13 08:28:10
>>135ですが、
将来の予測は不可能ですが、｢変動金利は怖い｣のは事実としてあると思います。
人にとってのの一番恐怖は｢先行きが見えない不安」だと言われています。
マラソンでもそうなのです。ゴールがあるからあれだけキツくても走れるわけで、
とりあえず走ってくれでは感じる負担も違うますし、長くは走れないものです。
ここで荒れに荒れてる人は先が見えるフラットにすべき人だったのかもしれません。
先が見えないと精神的に感じる負担も大きいのです。
そういう点も含めて失敗できない住宅ローンでは損得関係なく基本は固定であり、
しかも歴史的に見ても現在のフラットＳはかなりの低金利です。そして変動と
比較しても2,000万、3,000万程度の融資では支払いは対して変わらず、
それこそ家族を守るためにフラット35Ｓを選ぶというのが常識的な判断である
のも正論であると考えます。
その上で変動を選択するということは、ある程度最悪の事態を想定しつつ、それを
打開できるだけの解決策を持ち合わせている人であればもちろん変動に向いている
のだと考えますが、固定が無駄だという論調は全くナンセンスだと言えます。 -
149 匿名さん 2011/04/13 08:30:15
インフレが来る時は、実際に物価があがる２,３年前から金利が上昇するようです。
要するに、インフレが来ても、給料がそれに応じてあがれば問題はないわけですが、
２,３年の間は金利だけがあがってしまう。この期間をどう乗り切るかということですね。
-
151 匿名さん 2011/04/13 08:36:53
インフレになったら金利があがるのではなく
インフレがいきすぎるのを抑制する為に金利を上げてインフレを抑えるんですよ？
この辺、ゴチャゴチャになってる人がいそうですが
インフレの時には金利を上げてバランスをとり、デフレの時は金利を下げてバランスをとるんです
したがって金利は上げられる分、インフレのがコントロールしやすく
デフレは金利はがロまでしか下げられないから、バランスをとるのに苦労してるんです
ちゃんと理解出来てるのか疑問です -
152 匿名さん 2011/04/13 08:36:59
繰上は金利上昇時のリスク低減の為であって、所得減少時の破綻リスクは単純に月々の返済額のみに依存するってのが何で理解出来ないかな？
金利上昇リスクと収入減少リスクは全く別。切り分けて考えないと判断を誤るよ。 -
153 匿名さん 2011/04/13 08:38:10
「固定派は固定金利のメリットをいまだに説明できていない」
っていう人いつも見るけど、メリットっていうか結果なんて35年後にわかるんだから、今は具体的な数値で比較できるわけないのにね。完全に2ｃｈ的勝利宣言だよ。 -
154 匿名さん 2011/04/13 08:40:00
変動とフラットSは違うなぁ。
大体、フラットは団信ないもん。
しかも、フラットSは10年したら、確実に1%上がるわけだ。
そしたら、かなりの差だよ。 -
155 匿名さん 2011/04/13 08:45:58
>>135と>>148ですが、
給与が下がった時のリスクについてですが、給与が下がって苦しくなるのは
現時点の借入金額が大きすぎたという話しであって対して支払いが変わらない
フラットのせいではありません。
フラットは銀行ローンよりも審査が甘く、変動よりも行き詰る人が多かったと
しても、常識的な金額を借りている方の安全性には関係の無い話しです。
そもそも普通の人であれば、月3万も4万も違うわけではないですから。
借入金額が多いのに給与が下がって負担率が大きく上がってしまうようだと、
明らかに変動は危険です。そうなると｢もし金利が上がったら｣という不安を
抱えながら、日常生活を楽しく過ごすことは至難の業でしょう。
いづれにしても借入金額は適正に保つべきですが、昨日の年収700万・借入3,000万
の例で言えば、変動の方がメンタル的な負担感も含めて危険だというのが結論です。 -
158 匿名さん 2011/04/13 09:00:11
変動でもフラットSでもギリギリまたはギリギリ予備軍の人が
借りたら結果は同じだよ。そういう人はそもそもローンを借りるべきじゃない。
変動・フラットSのどちらがいいか、という以前の問題。
何度も言われていることだと思うが、ギリギリの人は何しても助からない。 -
159 匿名さん 2011/04/13 09:07:44
156さん
団信も忘れないで下さい。
すでに、今の金利の時点でも差があるのに。
10年後は1%さらに差がつき、団信分も＋。
かなりの差ですね。 -
163 匿名さん 2011/04/13 09:20:46
今、住宅を買うべきじゃない、に一票。
危険すぎ。
所得税、消費税、多額の国債発行、原発いつ収束するの?
電力制限で日本の産業大丈夫?
ファクター多すぎ。長期の借金がどうなるのか誰にも
予測がつかない。
ここって、すでに住宅買った人が争ってのかね?
これからの人は、しばらく住宅おあずけにしましょう。
-
164 匿名さん 2011/04/13 09:22:15
車の例えでもありましたが、長期返済を前提としたローンだと｢安心感｣
が一番大事なのです。変動でも｢安心感｣がある人だと変動に向いている
と言えます。しかしここの書き込みを読んでると明らかに｢漠然とした
不安感からくる荒れた書き込み」が多いように思います。それはやはり
借入金額がその方には大きすぎたのでしょう。
個人的には20代～30代半ばぐらいの子育て世帯で年収の4倍以下だと
変動でも｢不安感」は少ないかもしれません。繰上げも比較的スムーズ
にやりやすいかもしれません。例えば33歳・年収650万・変動2,500万。
結局金利は上がらないかもしれません。しかし大事なのは支払い金額の大小
よりも、返済が済んだころにローン生活を振り返り｢不安の少ない家族生活」
が過ごせたかどうかも大事な要素だと思います。
いくら金利が上がらず、最終的に支払いがフラットＳよりも安かったとしても、
ここで一部で不安感からでしょうか、荒れ狂うレスを書き続けているとことが
彼らにとって変動が本当に良かったとは思えないというのが私の本音です。
繰り返しになりますが｢漠然とした不安感」、これが人生の楽しさを半減させ
ます。その点に留意した上で適切な金額で適切な種類の融資を選択して下さい。
-
165 匿名さん 2011/04/13 09:22:44
それと無理な借り入れによる破綻リスクは変動固有のリスクではないので別スレでやってくれ。
変動はギリギリって、固定が振ってくるから固定にもギリギリはいるだろってなるわけだから。
変動固有のリスクは金利上昇リスクだけ。他はローンのタイプは関係ない。だから変動が危険かどうかは金利が上がるかどうかのみ。 -
167 匿名さん 2011/04/13 09:27:30
住宅買わないことに賛成。
買ったばかりのマンションにひびが入って、青くなっている人が少なくない。
震度５程度でこれだから、震度７なんて来たら、目も当てられない。
地震は１年くらいで落ち着くだろう。それからでも遅くないと思うよ。１年で落ち着かなければ
さらに待てば良し。あわてないほうがいいね。住居は下がり傾向だから・・・・
日本人が買わなくても中国人が買うからあまり住居価格下がらないと思っていたけど、
放射能リスクがでてきて、外国人は日本の住居買わなくなる。日本の住宅は、
暴落すると思う。人口減、若い人減少、外国人の放射能・地震拒否。
住宅の値段があがる要素は全くなくなった。 -
175 匿名 2011/04/13 10:40:50
変動は探せばもっと低いところがあるはず。
変動で1.4じゃ高すぎるよ。
金利が下がらないならフラットでもいいかなと思う。
けど団信入れるともっと支払い額が高くなるよ。 -
176 匿名さん 2011/04/13 10:48:09
変動1.4なんてネタだろ。
普通は変動0.975位でしょ。
この時点で、0.6%は差がついてるね。
さらに、団信分に、
10年後には＋で1%
一年でどれだけの差になるのやら。 -
182 匿名さん 2011/04/13 11:11:05
178さん
現実的に、176で書いたように差がついてるわけですよ。
現在も。
それはどう思うんですか？
団信入れたら、毎月かなりの違いですよ？
フラットSと変動は少ししか違わないってことはないですよ。
さらに、10年後には1%増し。 -
186 匿名さん 2011/04/13 11:35:50
同じ年収同じ借入の場合
所得減少による耐性
変動有利
理由：所得減は単純に月々の返済額が多いほうがリスクが高いから
金利上昇による耐性
固定有利（ただし条件付き）
変動金利が固定金利を抜かなければ有利さは逆転しない。さらに逆転時期が遅ければ遅いほど変動の優位性が高くなる。
高齢になっても残債が残るリスク
変動有利（ただし条件付き）
固定は支払い初期に利息を多く払う為、元本が減らない。変動は繰上する事により固定と同じ負担で初期に元本を多く減らせる可能性がある。ただし、支払い初期3年～5年で変動が固定を追いぬいて且つ、高金利がずっと続くと変動が不利になる。
心の耐性（メンタル？）
固定有利？
固定さんの主張では繰上出来ないほど所得が減るとメンタルリスクが発生するらしい。
（その時点で固定は競売行きだけどそれは関係なし？）
-
189 匿名さん 2011/04/13 12:24:39
186さん
私もそう思います。
でも、昨日からは給料低下をネタに喚いてる方々が増えてたみたいです。
不思議ですよね。
団信やら金利差を出されると、直ぐに黙っちゃうんですよね。 -
193 匿名さん 2011/04/13 13:05:16
変動が金利が安いと思って多く借りてるケースもあるんじゃない。
例えば年収500万の人が変動金利が安いから3500万ぐらい借りちゃったパターン。
それでいつか金利が上がって破綻に至りそうなケースは。
多分前スレでも年収の7倍でも8倍でも変動は安全みたいな議論あったけど、
数字にあてはめたらこんな感じで、そんな常連さんが必死になって変動有利
を訴えてるなら見てるご新規さんは参考にならんのじゃないかな？ -
194 匿名さん 2011/04/13 13:13:54
低出力エンジン(低収入)の安全装備無し(金利変動)の安い軽四(低金利)
に家族や荷物満載(借入過多)で長距離(長い返済年数)を走らざるを得ない人が、
高出力エンジン(それなり以上の収入)で安全装備満載(金利固定)の欧州高級車
(フラット)をお買い得価格(Ｓ)で買って安心ドライブ(心の安定)してる普通の人に、
文句つけてるのはお門違いってことでＯＫでしょうか。 -
196 匿名さん 2011/04/13 13:27:15
>>193
そもそも民間は返せる当ての無い人には貸さないですよ。
年収7倍8倍って普通審査通らないですから。
年収500万で4000万のローンなんて民間はまず貸さないです。
もし、審査が通るならばそれはよほど個人属性がいい場合のみです。
過去に出てますが民間は返せる当ての無い人には絶対貸しません。
沢山借りられるのは信用があるからです。
その点フラットは審査が甘いので通ってしまうケースも有るようですが。
よって、限られたごく一部の7倍8倍の借入の人だけにスポットを当てて
変動危険というのは見当違いだと思います。
繰り返しますが民間は審査がフラットよりも厳しいです。返す当てのない人に
融資は絶対しません。
-
198 匿名さん 2011/04/13 13:35:57
どうでも良いよ。
ギリギリの話なんかは置いといて、
現実的に、どちらが返済しやすいか。
金利差、団信、10年後の金利とズラリ並ぶと、
変動有利は一目瞭然。 -
199 匿名さん 2011/04/13 13:40:14
>>196
別に繰り返さなくてもいいけど、希望返済額ベースでは低金利の変動計算だと
金利が安い分多く借りれるわけでしょ。それで多く借りてる人もいるのでは
ないかな？という意味で聞いたのです。
毎度毎度、
>返す当てのない人に 融資は絶対しません。
と銀行さんのように言われますけどフラットは一番甘いのは間違いないですが、
銀行の審査も甘いですよ。審査といっても所属会社や年齢や借入履歴で機械的
に審査してるだけで、その人が会社でパフォーマンスを発揮してる・
リストラされにくい・会社の財務内容を分析し、将来の会社の体力を資産なんか
住宅ローンではしませんからね。
｢銀行融資が通るのは返せる見込みがあるからだ｣と思い上がったトークは銀行や
デベが使うセールストークで大変無責任だと思いますよ。
銀行ローンで組んだ人は過去に破綻してないんでしょうか。そんなことないでしょ？
-
by 管理担当こちらは閉鎖されました。
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