【23区】地震後なのに湾岸タワマンが安く買えない！

2011/3/7の記事
湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰


東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。

不動産経済研究所によると、2010年の首都圏マンション販売戸数、約4万4500戸のうち、都区部は46%を占めた。11年も、予想販売戸数（約5万戸）の半分を都区部が占めるとみている。

2013年3月の竣工を予定している野村不動産の「東雲タワープロジェクト」（仮称）をはじめ、三菱地所（晴海）や住友不動産（有明）と、大手デベロッパーの新築タワー物件が目白押し。「売れる」マンションは都心一辺倒になりつつある。

汐留エリアの中古マンションで24%上昇

湾岸マンションはまだまだ建つ 東京都心のマンションが売れているのは、郊外からの都心回帰がより鮮明になったことがある。買い手の多くは共稼ぎ夫婦で、「職住接近」の利便性のよさが人気の背景にある。

みずほ総合研究所チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は、「ここしばらく都心のマンションは値ごろ感が高まり、それが販売回復の起爆剤となったが、最近は豊洲などを中心に値上がりしている」と話す。

豊洲周辺の分譲マンションの坪単価は2006年ごろが240万円程度だったが、2010年には300万円超の物件も登場した。

不動産経済研究所の調べでは、2011年1月の首都圏マンション（新築）の1戸あたりの平均価格で4238万円。前年同期に比べて100万円ほど値上がりした。契約率も73.3%と、マンションの売れ行きを示す「好調ライン」の目安となる70%を上回っている。

湾岸エリアのマンションは、中古物件も値上がりしている。不動産調査の東京カンテイ市場調査部の中山登志朗氏は、「ミニバブル前の2002～03年に建ったマンションは、昨年あたりから上昇が顕著です」という。

たとえば、同社の「分譲マンション　リセールバリューランキング」によると、首位の汐留エリアは2000年の坪単価が384.7万円。これが2010年には480万円と24.8%も上昇した。第2位の豊洲は10.0%の上昇。以下、辰巳（9.2％）、月島（8.0%）、門前仲町（6.9%）、勝どき（6.2%）といったエリアも軒並み上昇している。

中山氏は「白金や表参道といった都心の1等地よりも値上がり幅は大きい」と話す。

この10年で「街」が形成され、生活が便利に
物件価格が2ケタ近く上昇したことから、湾岸エリアのマンションは投資物件としても注目される。前出の東京カンテイの中山氏は、「2LDKくらいのコンパクトマンションであれば、投資物件としてもちょうどいい。都心へのアクセスがよく、また生活にも便利なため、借りたい人は少なくないはずで、強気の賃貸料を設定できるエリア」と話す。

「湾岸エリアはこの10年で街が形成されてきました。2000年頃は周辺も未整備で、その分、分譲価格も割安でした。価格の上昇はそれだけ街のポテンシャルが上がって、生活するにも便利になったということです」と説明する。

都心に近い大型物件であれば、たとえ将来値下がりしても「郊外のマンションほど値下がりしない」という、資産価値に対する安心感も湾岸マンションの人気を後押ししているようだ。

地震前。あるブログの2011年03月08日の記事

湾岸超高層マンションは、住み続けるのに本当に適しているか？
今人気の東京湾岸の超高層マンションの問題について、反発を恐れず、書いてみたいと思います。

東京の湾岸地域に林立する超高層マンションは、今人気を博しているようですが、
それらマンションの高層階に長年すみ続けることができるのか、
長年住み続けるのに問題はないのか、という視点です。

この問題に関しては、大手マンション事業者からの広告収入が大きいためか、
最近、その問題点を書いた記事はほとんどお目に掛かったことがありません。
（筆者の勉強不足の面があれば、ご指摘下さい。）

超高層マンション自身の安全性は、建築技術の進化により、かなり高いと思われますが、
周辺地域を含めた住環境全体という面を考えた場合、いろいろな問題が眠っているのではないか、
と思います。

その問題点として、思い浮かぶのが、次の２点です。

（１）周辺地域（地盤）の液状化問題

（２）子供のコミュニケーション能力における発達遅れの問題

　先月起きたニュージーランド南部の大地震は、同じ地震国として、無関心ではいられません。
その後、ニュース番組の特集として、クライストチャーチ市の中で、
人気の住宅地域が、今回の地震で液状化してしまい、一夜にして資産価値が無くなってしまった、
という内容が報道されていました。
その地域は、川の横にあり、以前沼だった場所を埋め立て、造成された土地だったとのこと。
この問題は以前から指摘されているように、埋め立てされた土地は、大きな地震で液状化してしまう
恐れが大きいという点です。

東京の湾岸地域も江戸時代から、あるいは昭和になってからの埋立地であるため、
東京で直下型の大地震が起こった場合、液状化の危険性が大きいことは間違いないでしょう。

要するに、超高層のマンション地震は、耐震技術の発達によって、無傷でも、
周りの道路等が液状化してしまうと、少なくとも一時的に（規模が大きければ、かなりの長期間）、
大変な不便を伴うことになります。

地震での液状化と直接関係ありませんが、筆者の出身地である名古屋では、
湾岸から標高の低い地域の地価が安く、標高の高い丘陵地の地価が高いという事実があります。（商業地を除く）
その理由は、もう50年以上前に発生した伊勢湾台風のトラウマに拠ると言われています。
その当時、標高ゼロ・メートル地帯に高波が押し寄せ、現在では想像もできませんが、
一つの台風によって、数千人単位の死者を出しました。
その影響が現在でも続いているということです。

次に、子育て世代には密接な関係あるのですが、
以前、超高層マンションがこれだけ注目を集める前に、普通の高層マンションで問題になったのが、
「幼児のコミュニケーション力に問題が生じている。」という点でした。

科学的な証明は難しいと思われますが、その当時言われていた説としては、
高層マンションに住むと、外に出るのが少なくなり、親としか会話やコミュニケーションしなくなって、
幼児のコミュニケーション能力の発達が遅れてしまう、という新聞記事を読んだ記憶があります。

超高層マンションでは、この問題は解決したのでしょうか？

これは親の育て方によって、ある程度解決できる問題かもしれませんが、
超高層マンションに住むことによって、知らず知らずの内に陥ってしまう問題かもしれません。

ちなみに、超高層マンションではありませんが、筆者もある程度の高層階に1年位、住んだことがあります。
（三軒茶屋にあるUR賃貸の17階）

この時、今よりはるかに外出する機会は、特に冬や真夏は、少なかったような気がします。

また、住み心地の問題ですが、何だかいつもゆらゆらしたゆりかごに揺られている感じがして、
地に足が着いていない感じがずっとしていて、生理的に受け入れられませんでした。
地面近くでしか暮らしたことがない筆者のＤＮＡがどうにも受け付けない感じがしました。


超高層マンションのメリットの一つとして、素晴らしい眺望を挙げる方々がいます。
特に、ＴＶ番組で紹介されるような時には。

筆者の個人的な偏見かもしれませんが、自宅から見える素晴らしい眺望は飽きが来るというのは、
今もその場を鮮明に覚えている若い時の鮮烈な記憶に拠るものがあるのかもしれません。

就職して数年後、目の前に太平洋が一望でき、後ろを振り返れば（正確には廊下から）、
富士山の雄姿が見られる素晴らしい眺望の大手電機メーカーＦ社の独身寮に行った時のことです。

「素晴らしい景色だね。　こんな場所に住めて羨まし～い！」（筆者）

「どんな素晴らしい景色・眺望でも、３日見えれば飽きる！！」（友人）

これが変化に乏しい素晴らしい眺望への「飽きる」トラウマになっているのかもしれません。
この時の友人の実感のこもった感想を妙に納得してしまったのです。


いずれにしても、超高層マンションができて、まだ日が浅い中で、
超高層マンションの集中化に伴う幼稚園・保育園・学校が不足しているという報道はあるものの、
それ以外のネガティブな情報や報道が少ないのは。気のせいでしょうか。

へそが曲がった性格の筆者としては、今までの経験等を踏まえ、総合的な住環境を考えた場合、
どうもストレートに湾岸超高層マンションが素晴らしいとは思えないのです。
（既に、湾岸超高層マンションにお住まいの方々に失礼があったらお許し下さい。）

>>270の記事http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html
を書いたJ-CASTニュースの記事

大きな揺れに不安、そして停電　 湾岸マンション人気に陰り
J-CASTニュース 4月9日(土)17時52分配信

湾岸マンションの人気は低下する？

　東日本大震災の影響で、東京湾岸エリアに立ち並ぶ高層マンションの人気に陰りが見えてきた。原因は、停電と揺れ。地震当日の大きな揺れに「恐ろしくなった」という人や、東京電力による計画停電では高層階に住む人がエレベーターの停止を心配して「引っ越したい」と頭を抱える。

　首都圏マンションの売れ行きはリーマン・ショック後の消費不況から、ようやく立ち直りかけていた。なかでも湾岸エリアは「職住接近」や、海が見えるロケーションのよさから好調だった。

■高層マンションの耐震性は向上している

　液状化現象の激しい千葉県浦安市新町地域（海側の埋立地）に建つ高層マンション「パークシティ東京ベイ新浦安」（2005年竣工）。このマンションでは、建物への被害はまったくといっていいほどなかった。

　また、豊洲（東京都江東区）界隈の高層マンションでも、電気やガス、水道は普段どおりに使えるそうで、高層住宅管理業協会は「湾岸エリアのタワーマンションは自家発電機を備えているので、大きなトラブルはなかったと聞いています」と話す。

　心配された液状化現象も一部でしか見られず、みずほ証券チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は「建築に際して地盤を改良して、盛り土などを行ったことが影響していると思われます」と推察している。

　石澤氏は「今回の震災で建物の耐震性が向上していることははっきりしました」と話す。

　ただ、液状化現象が起きても、建物は耐えたが、ガスや電気、下水道に影響が出たマンションも一部にはあるようだ。

■高層階の住人は「立っていられないほどの揺れ」

　一方、夏場に向けて、東電による計画停電の影響を心配する声が上がっている。エレベーターやインターホン、セキュリティシステムなど多くが電気で稼働する。1日3時間ほどとはいえ、停電すればこうしたシステムがすべて止まってしまう。お年寄りや子どもには、階段を使って10階、20階まではつらすぎる。

　地震に対する心理的な不安もある。建物の構造にもよるが、高層階（地上20階以上）では体感震度が「プラス1」加わるとされる。東日本大震災の東京圏の震度は、おおむね震度5弱。高層マンションの住人は震度6弱になり、立っていられないほどの揺れを経験。相当に怖い思いをしたようだ。

　こうしたことから、湾岸エリアの高層マンションの人気が低下する可能性はある。みずほ証券の石澤卓志氏は、「賃貸物件への影響は軽微でも、分譲となると躊躇する人は出てくるでしょう」と話している。