埋立地は早く脱出すべきか

液状化…湾岸不動産　栄華の終焉

SankeiBiz　2011.4.25 05:00

不動産開発業者は東京湾沿岸地域の不動産販売を一時的に停止している。

埋め立て地にマンションが建設されている同地域の一部では、３月１１日の東日本大震災後、地表に泥が噴き上がり、配管が損壊して断水した。
　厳しい建設基準のおかげで首都圏の大部分は震災の影響を受けなかったものの、湾岸地域の一部で液状化現象が発生した。
最も被害が深刻だった地域の千葉県浦安市は、東京ディズニーランドがあり、首都圏の中で昨年地価が上昇した地域の一つだった。
　埋め立て面積約２万４９５５ヘクタール（６万１６６５エーカー）の東京湾岸地域は、景観の良さや都心に近いなどの理由から人気だが、不動産鑑定会社、三友システムアプレイザルの海藤美好氏は「今後売却件数が増加する」とみている。
海藤氏によれば、住人の一部は購入価格の半額になっても売却したいとの意向を不動産業者に伝えているようだ。

半年内に１０％下落

　クレディ・スイス証券の望月政広アナリストは、首都圏のマンション市場は回復傾向にあったが
「東京湾岸地域の価格が今後３～６カ月の間に最大１０％下落する可能性がある」と予想する。
　不動産経済研究所によると、２月の首都圏のマンション（３ＬＤＫ）の１戸当たり平均価格は４７２０万円だった。
過去１３カ月のうち１２カ月で、これまで数十年の月間平均価格４２８０万円を上回っている。
不動産経済研究所が１４日に発表したマンション市場動向によると、今年４月の首都圏マンション発売戸数は前年同月比２５％減の２４００戸と、１９９２年の１３６５戸に次ぐ低水準になる見込みだ。
　２０１０年に住宅地価が１．１％上昇した浦安市では、今回の震災により、８６％で液状化現象が発生。東京ディズニーランドは、地震の影響で電力供給が安定しないことを理由に１カ月以上閉鎖した。
　野村不動産は、消費者心理の冷え込みや建築資材の不足から完成時期の遅れが懸念されるため、一部マンションの販売時期を当初の３月から５月予定に変更した。
また震災の被害があった地域近くのマンションに関して、購入を断念した消費者もいるようだが、同社はプロジェクトに影響はないとしている。
　また住友不動産は、景気の動向を注視しつつ東京湾岸地域に１０２８億円規模の住宅・商業プロジェクトを進める予定だ。
　クレディ・スイスの望月氏は「問題は将来的な需要」とし「過去数十年間で埋め立て技術が向上したにもかかわらず、短期的には湾岸を居住地として選択肢に入れない人が出てくる可能性がある」と懸念している。

根強い津波の恐怖

　浦安市の不動産会社、リアルボイスの川原敏氏は、現行の価格の半値でも浦安の不動産売却は難しいだろうと話す。
景気減速の恐れから、１１年の首都圏のマンション販売戸数は、不動産経済研究所が震災前に予想した５万戸に達しない見込みだ。１０年の販売戸数は前年比約２０％増の４万４５３５戸だった。
　不動産経済研究所によると、地価や建設コストの上昇が予想されるため、開発業者はマンション価格の値引きを避けると考えられ、結果として在庫物件増加につながる可能性がある。
　２月のマンション販売在庫数は４７２５戸。なお、金融危機後は１万戸を上回った。
　神戸大学の田中泰雄教授（地盤工学）によると、阪神・淡路大震災以降、東京では建設基準を強化したことで、先月の震災では地盤が強い土地では被害がなかった。
　だが浦安市の４分の３は泥や砂でできた埋め立て地。
同教授は「この地区は、土壌の水を抜くためのパイプの挿入、鉄のくい打ち、コンクリート注入などで補強対策を講じる必要がある」と指摘する。
東日本大震災では最大で１５メートルの津波が発生し、２０万件以上の建物が被害を受け、東北の町が倒壊した。
不動産ファンド運営のアトラス・パートナーズの平井幹久社長は「単なる地震であれば復旧するだろうが、津波で状況は一変している。一層懸念されるのは海岸沿いの不動産であり、逃げようがない」と述べた。

（ブルームバーグ　Ｋａｔｈｌｅｅｎ　Ｃｈｕ、Ｍａｒｉｋｏ　Ｉｓｈｉｋａｗａ）