確実に東京に迫りくる大震災の後のマンション価格（ついでに戸建ても）について議論しましょう。
主に住宅密集地になっている東京東部は倒壊、東京西部は火災により、広大な再開発地ができそうです。
都心や湾岸でも老朽マンションの破損が続出し、相場が大きく上下しそうです。
また、膨張する借金財政の中、どれだけ国が首都再建に資金を投入できるでしょうか。
震災後、不動産相場がどう動くか、知っておくことは重要です。
1スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/136776/
[スレ作成日時]2011-03-20 04:58:39
様々な情報を総合すると、資材価格の高騰・資材不足により新築マンションの供給が減少するのは確実でしょうし、需要サイドでは震災・原発・増税等による消費者の購入マインドの低下も起こるでしょう。つまり、マンションの需要・供給ともに低下は確実です。また、震災を受けて耐震その他災害への強さについてもこれまで以上に厳しく見られることは必須でしょう。(尚、中期的にも資材価格が大きく下がるようなことはあまり想定できません。中国の人口動態を見ても、勢いが弱まることはあっても、2020年頃まで年率5～10%の経済成長はほぼ確実でしょうから。)
この中で、供給側(デベロッパー側)の視点としては、(a)資材価格の上昇等を考慮しても購入可能な富裕層をターゲットにする、(b)耐震性等で付加価値を付け(例えば免震構造・低層・地盤の強さetc)、単純に資材価格上昇を価格転嫁した訳では無いように見せる、という対応になるのでは。但し、こういったことができるのは大手デベに限られるので中小の淘汰が進むと思います。
そうすると、当面は、23区で5,000～6,000万円の3LDKというような、中流層でも手が出ていた物件は中々出てこないと思います(出てきたとしても、かなりの安普請)。既に着工されて販売開始されているような2011年・2012年ビンテージの新築物件が、そういった水準での当面の最後の供給になるのでは。新築が出てこない以上中古・築浅の物件がターゲットになるのでしょうが、新築価格が上昇していれば中古物件もそれに引き摺られて上昇することは必死でしょうね。
金利については、政府・日銀が流動性を供給し続けるのは確実でしょうし(それは金融政策による経済下支えという側面のみならず、国債金利を抑えて財政悪化を抑制するという側面もあります)、長期金利は財政不安から少し上昇することはあったとしても、短期金利は意地でも低く抑えられるでしょうから、住宅ローンも変動金利・短・中期の固定金利はそんなに変わらないと思います。
故に、震災・原発と先行きは不透明ですが、2011年・2012年ヴィンテージの新築物件を購入するという行動はかなり合理的であると考えています。
その中で、今後選ばれる物件の条件は以下と考えています
・立地
-地盤の強さ(高台等)
-火災への強さ(木造家屋が密集していない)
-都心からの絶対的な距離(徒歩2時間圏内)
-災害に強い山手線・中央線沿線等
-駅自体の利便性
・耐震性
-倒壊しにくさは当然のことながら、給排水・変電設備等の共用設備・ライフラインの壊れにくさも
-高層マンションは免震構造が必須。低・中層で絶対的な揺れにくさも可か。
・非常時のライフライン確保
-自家発電が望ましいが、立地等からくる停電へのなりにくさ・復旧スピード等
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
