地震でマンションの資産価値低下は免れないのか？ ２

夏に消費電力が上がるのは冷房需要が高いため。
窓がひとつも開かない高層ビルで冷房がなくなれば大変な事になる。
節電には限界が有る。どんな対策をしても夏の大規模停電は避けられない。

降りる時は飛べばいいが
帰りは難儀だなおい

2011年04月01日

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震災後でも、首都圏のマンションが売れている理由

住宅の価格構成は？
　今回の東北関東大震災では、多くの住宅が津波に飲み込まれて倒壊に至った。住む家を失くした被災者のために仮設住宅の建設が少しずつ進む一方、首都圏のマンション事情にも変化が起き始めている。

　大震災の直後は、消費者の不安心理から住宅購入を控えると予測するのが一般的である。しかし予測とは裏腹に、3月11日（金）の地震発生後の2日後、3月13日（日）に首都圏のマンションが飛ぶように売れたのである。詳しい数字は申し上げられないが、マンション事情に詳しい協会団体の関係者から、「大手・中堅マンションデベロッパーのマンションの売れ行きが伸びた」という確かな情報を入手した。

　なぜ地震直後の2日後にマンションの売れ行きが伸びたのだろうか？　この理由をひもときながら、大震災後のマンション購入事情について考察してみたい。

●マンションの需給バランスが崩れることを見越した消費者

　大震災の発生を受け、消費者の住宅購入意欲は下がっていくだろう。また意欲が低下すれば、物件の値下げが起こるだろう――などと予想する人も多いのではないだろうか。しかし、今回の震災の影響はそんな単純なものではない。

　今回の大震災でマンションデベロッパーや住宅メーカーがもっとも打撃を受けているのが、家を建てるために必要な資材、つまり建材の不足だ。例えば建材の1つである合板（ごうはん）の国内最大手メーカーであるセイホクは、東北に拠点を構えているため主力工場が壊滅状態に陥った。国内の合板市場で約3割のシェアを占めるセイホクの石巻工場や主力工場が軒並み被災し操業を停止していることで、国内の合板は圧倒的に足りなくなっている。他にも、建材大手のYKK AP、TOTO、トステムの3社はそれぞれ東北地域の工場の操業を停止し、サッシや断熱窓なども不足している。

　建材が不足するとそもそも家やマンションが建てられなくなる。実際に住宅メーカーの工事はストップしていたり、不足している建材の代替品を使って工事を続けている。今後建材の不足が続けば、建材コストが上がっていくことは避けられない。建材不足・建材コストアップという供給側からの事情を考えると、今後はマンションの値上げが避けられない状況だ。

　消費者マインドという需要サイドから考えると値下げが必要だが、建材やガソリンなどのコストアップという供給サイドから考えると値下げは現実的ではない。

　このように需給バランスが崩れるため、5月以降のマンション販売の予測は難しい状況だ。実際、5月以降のマンション販売を見合わせることを表明するマンションデベロッパーも出てきている。

　冒頭の話に戻ると、なぜ震災直後に首都圏のマンションが飛ぶように売れたのか。それは、この需給バランスの崩壊を見越し、しばらくはマンションの値上がり要因しか見当たらないことを考えた“賢い消費者”が購入に踏み切ったためだ。

●先行きの見えないマンション市場

　大震災が起きるまではマンションの「買い時」感はかなり高まっていた。歴史的な低金利、政府の優遇策、増税論議の高まりから、マンションを購入する絶好のタイミングと言っても過言ではなかった。しかし大震災の影響により、建材やガソリンのコストアップの可能性が格段と高まってきた。3月13日にマンションの売れ行きが伸びたのは、先行きが見えなくなるマンション市場を冷静に判断し、「買い時」感の残っているうちに購入を決断した「賢い消費者」が多かったからだ。

　マンションデベロッパーが5月以降の販売を一部中止にしていることからも分かる通り、5月以降の予測は現段階では誰にも分からない。分かるのはマンションのコストアップ要因しか見当たらないということだ。

　この1〜2年の間にマンション購入を検討していた読者がいれば、ここ数年において今までの「買い時」が確実に続くのはおそらく4月いっぱいまでと考えた方がいい。

●大震災が及ぼす住宅購入への影響

　1995年に発生した阪神・淡路大震災の時は、テレビ番組などのメディアで住宅やマンションの倒壊する映像が多かったと記憶している。その影響で、阪神・淡路大震災後に住宅メーカーが注力したのは「耐震性」であった。大震災でも倒壊しなかった自社の写真を見せたり、震災同様の揺れでも倒壊しない実演シミュレーションをしたりと、耐震性のアピールが重要視された。

　それに比べて、今回の震災では「津波」や「津波に飲み込まれた住宅」の映像が目立った。また、関東では浦安やディズニーランドなどの埋立地の「液状化」現象がメディアで取り上げられている。このことから今後首都圏で予想されるのは、ベイエリアや埋立地のマンション購入を避ける消費者が増えることである。実際、震災直後から湾岸エリアにおけるマンション購入者のキャンセルが相次いでおり、業者は悲鳴を上げている。

　今までベイエリアのマンションは、「オーシャンビュー」などのプレミア感も手伝って人気が高かったが、今後は地盤を重視して内陸を選択する消費者が増えてくるだろう。もちろんマンション価格も消費者のトレンドに左右されるのでベイエリアのマンションが値段的に購入しやすくはなる。

　現在、一戸建てやマンションに関する情報は不足しており、今回の記事は主観が強くなった部分もある。しかし今後のマンション動向を見守っている読者も少なからずいるだろう。そんな読者の判断材料として、今回の記事がお役に立てば幸いである。

長い上に的外れだ。
合ってるのは湾岸を避けるとこくらい。
モデルルームの客足はまだ戻ってないよ。
夏には停電もあるし、マンション販売は明らかに下降を始めている。

それよりも海外がMade in Japanを水際作戦で受け入れなくなっているのが、ものすごい打撃を経済に与えている。これは東京の不動産下落の幅よりもはるかにでかい損失ですよ。ちゃんと政府が各国にうまい具合にインフォメーションを与え、被害を最小限にしなければならないのに。無為無策。

私は金利上昇、給料減少でローンの支払いが出来なくなる事が心配

>538
> 3月13日（日）に首都圏のマンションが飛ぶように売れたのである。
> 詳しい数字は申し上げられないが、

> なぜ震災直後に首都圏のマンションが飛ぶように売れたのか。
> それは、この需給バランスの崩壊を見越し、
> しばらくはマンションの値上がり要因しか見当たらないことを考えた“賢い消費者”が購入に踏み切ったためだ。

> 一戸建てやマンションに関する情報は不足しており、
> 今回の記事は主観が強くなった部分もある

「震災後に飛ぶように売れました。数字はありません。でも、売れないと困る販売側の関係者から聞いたので、確かな情報です」

「震災後の中1日で平日を挟まず影響も不明なのに需給バランス崩壊から値上がりを考えた"賢い消費者"が契約しました」

「予想されるのは、ベイエリアや埋立地の不人気化です。震災後からキャンセルが相次いでおり、業者は悲鳴を上げています」

「最後になりましたが、実は情報は不足しています。確かな情報源を持っていますが、なぜか情報は不足しています。記事はほとんど主観で書いています」

この販売側当事者による提灯コラム、自分でも何書いているのか分かっていないだろうね。
建築コスト上昇というたった一つの理由で「買ったのは賢い消費者」と「買い時」のミスリードもする位で、
およそ、住宅価格や需給の分析を少しでもできる人間とは思えない。

酷い買い煽りだな。デべも相当追い込まれてるな。

豊洲や浦安の金持ちが泣く泣く内陸のマンション買ってるくらいでしょ。

実際に値上がりの兆候が見られるよ。
資材高騰・電気代高騰。買い渋り。

ここで重要なのは、需要がなくなった場合に値上がりするという事だ。
一時的には需給ギャップを埋めるために値下げが行われる可能性もあるが、供給はデベによってコントロール可能。しかも、価格はデベに決定権があるのだ。

つまり、需要が下がれば利益を多く積まなければいけなくなるために、値上がりする。

デベは、復興事業でウハウハだからなぁ。

デベはどうでもいいが、東電に税金が使われたら暴動が起こってもおかしくない。

つうか、もう使われてるじゃん。
2兆円投入されてるよ。

ウハウハはデべよりゼネコンだろ。
ゼネコン兼デベロッパーなら別だが。
それに金が東京から東北に流れると言うことは都内の開発が止まると言うこと。
開発なくして地価が上がる訳ない。
都内のマンションは下落の一途だよ。

>>545
？？？

そのロジックだと「震災後も、飛ぶように売れている」んだから値下がりすることになる。
そうでないなら、その適当なロジックはそもそも妄想であり、成り立たない。

下落したい気持ちは分かるけど、普通に考えて値上がりするよ。
値下がり要素ってほとんどないもん。

需給で値下がりってのは一時的だってことじゃない？
コントロール可能なんだよ。マンションって。

寧ろ値下がり要素しかないんだが。

値段の決め方には、クリームスキミングや、ペネトレーションってのがあるんだけど、マンション価格は典型的なクリームスキミング。

まあ、言わんとしてる事はわかる。
これからデべは内陸の地盤の良い土地に利益率の高い高級マンションしか建てないと言う事だろ。
貧乏人は相手せず。

だけどデべは湾岸を始め、デべは用地買収してしまっている。
在庫は価格下げても売り抜くよ。数年は下落で間違いないだろ。

もともと利回りや指標の外にいた地域はこれからも堅調かもね。
建築コストより土地取得費の方が最終価格に影響されるし。
地元の金持ち需要で捌けるくらいの物件が生き延びるという未来か。

一方で、シサンカチガーシサンカチガーを連呼していた地域は、
暴落まではなくても、中長期的に下落し続けるかな。
タダみたいなクズ地に、莫大な建築コストをかけて、
何十mもの杭を打って超高層を建てている湾岸物件は最初にサヨナラ。