高級住宅地に住みたい☆穴場情報、物件情報

柿の木坂あたりでも、最近は坪４００万超えてきてますね。
どうなるんでしょうか、この先。
青葉台、上原あたりだと５００−６００の声もでてきてます。
ちょっと前なら柿の木坂＝２５０万くらい、青葉台、上原＝３００−４００くらいの幹事でした。
ちょっとこわいですね。

勿論、バブルです。
高値掴みしないようご用心

＜港区＞
麻布永坂町　元麻布1.2.3　南麻布1(高台).5　西麻布3.4　南青山6.7
六本木4.5(鳥居坂)　白金4(三光坂)　高輪1.4　赤坂6(氷川).8(新坂)
＜渋谷区＞
松濤1.2　神山町　南平台町　鶯谷町(Evergreen Park Homes)　広尾2.3
代々木5　大山町　西原3　上原2.3
＜新宿区＞
市谷砂土原町1.2.3　市谷加賀町1.2　若宮町　四谷若葉（高台）　払方町
袋町　南町　中町　北町　矢来町　余丁町　中落合・中井（目白文化村）
下落合2.3.4（目白近衛町・御留山）
＜文京区＞
西片1　本駒込6(大和郷)　小日向2　千駄木3(林町)
＜品川区＞
東五反田5(池田山).3(島津山)　上大崎2(長者丸).3(花房山)　北品川4.5(御殿山)
旗の台6(洗足)　小山7(洗足)
＜目黒区＞
青葉台(高台)　駒場3.4　上目黒3(諏訪山)　中目黒3.4
八雲2.3.4.5　柿の木坂1.2.3　碑文谷3.4　平町1.2　自由が丘2.3　緑ヶ丘2
＜世田谷区＞
玉川田園調布1.2　尾山台1.2　等々力1.5.6　奥沢6　上野毛2
中町1　瀬田1　岡本2　深沢1.2.7.8　用賀1
代沢2.3　代田6　赤堤3　砧2.8　成城2.5.6　上北沢3　上祖師谷1
＜大田区＞
田園調布3.4　南千束2　久が原3.4.6　山王2.4　東嶺町　西嶺町
＜杉並区＞
永福2.3　和泉3　浜田山1.2　久我山4　荻窪3.4　南荻窪2.3.4　善福寺3.4
＜千代田区＞　番町
＜豊島区＞　目白3(徳川ビレッジ)
＜中野区＞　中野3
＜練馬区＞　石神井町6
＜板橋区＞　常盤台1.2
＜武蔵野市＞　吉祥寺南町1.3
＜青葉区＞　美しが丘2.3

最近、都内高級住宅地の特集記事を雑誌等で見かけますが、目白下落合はランキングの常連さんですね。

つい先日も、高額納税者上位3000人の届出住所ランキングを見ましたが、
近年、超高層タワーマンションが多く作られて人口が急増し、新興富裕層もそれなりに増えていると見られる六本木・品川や白金高輪界隈、中高層マンション街で事務所・店舗住所も多いと想像される青山・赤坂・麻布・高輪・広尾・恵比寿・代官山・表参道エリア等が多いのは当然としても、
商業エリアとは直接関係なく、再開発やタワーマンション等建設により人口が急増してる訳でもない、純然たるごく一般的な第一種低層住居専用地域としては、田園調布・成城・松濤・神山町・東五反田（池田山・島津山）・上大崎（長者丸・花房山）・本駒込（大和郷）・大山町・上原・西原等と並び、
下落合（目白近衛町・御留山）・目白が必ずランクインしているのはさすがであり、目白下落合エリアの底力を見せ付けられる思いです。なお、同様の傾向は、講談社ムック「東京土地のグランプリ」でも見ることができますよね。

最近、目白界隈では、ガーデンヒルズやプレイスが建設されており、更に、今後住友の目白プレミアム２タワー等も竣工すれば、一層新興富裕層も増え、実質的に都内で唯一のロイヤルタウンたる目白エリアは、益々ブランド・バリューに磨きがかかったプレミアム・エリアとなることでしょうね。

>>都内高級住宅地の特集記事を雑誌等で見かけますが
何という雑誌で見かけましたか？東京土地のグランプリではもちろんみましたが。
目白イメージに惹かれてマンション買おうか迷っています。

先週の週間東洋経済だかダイヤモンドだかに、新富裕層の特集記事が出ていて、そこに都内高額納税者トップ３０００人の税務署届出住所（税務申告上の住所なので、本当の住まいの場所とは異なる場合あり）のランキングが出てますよ。
確かに、見かけ上は港区と渋谷区が多いですが、事務所兼店舗兼住居みたいな建物も多いですから、当たり前と云えば当たり前。第一種低層住居専用地域こそが、真の高級住宅地として相応しいのではないでしょうか。。。

>>356
今日、見てきました。確かに下落合３丁目が３７位、目白４丁目が４０何位かに入っていました。
目白は高級住宅街の割には比較的地価が安い気がしています。
とりわけ目白近衛町とか御留山とかいう名称にあこがれます。

地価が安いと云っても、近衛町や御留山の整形地なら、今や300万円から350万円以上ですよ
。一種低層住専としては、田園調布や成城にひけを取らず、決して安くはありません。
因みに、港区辺りの地価が高いのは、一種低層住専なんて殆どなくて、大部分は二種低層や中高層住居地域だからです。

小平はいかがですか？

読んでると高級住宅地といっても人それぞれですね。
開業医でも余裕で買える横浜の美しが丘が高級住宅地って。。。横浜市内で見ても美しが丘より高級な住宅地は中区や神奈川区にあるだろうに。
逆にスペシャル超高級の東五反田がでたり。東五反田なんて庶民が高級住宅地だとかいうレベルを超越してると思うけど。
私の個人的印象としては、安くても2億以上の戸建てで形成されてる地域は高級住宅地という雰囲気を出してる気がします。マンション街はいくら高価でも高級住宅地というイメージからは外れます。

別に、あなたの個人的印象は、誰もきいていないのですが

2億と言っても地価は常に変動しているからなぁ。
赤坂青山あたりだと更地30坪で2億超えちゃう。
とは言え数年前は半額だったし、バブル時はケタが違った。
このまま都心の上昇率に追随する形で東京近郊の地価が上がったら
1億2億の住宅地が当たり前になっちゃうね。

マンションにしても、23区内東横線、田園都市線沿線などの新築は
少し前の都心一等地に匹敵する値がつけられつつあるし、
小田急、京王沿線なども庶民には手が出なくなるかもしれない。
そうすると、何が高級か分からなくなりますね。

何億も出せる人は限られてるから、地価が一本調子で郊外まで上昇することはないよ。
都心部だって、再開発で大規模マンションを建てられるエリアや、商業地隣接で店舗や事務所に転用可能な宅地等、一定以上の利回りが期待できたエリアは、外資やREITがこぞって投資して急騰したものの、開発が一段落すれば、賃料が急上昇するわけでもなく、結果、利回り急低下で価格のピークアウト感も強まってるのが実態。
下手するとミニバブルの反動で下落するエリアさえ出兼ねない状況なんだから、山手線外なんて大して値上がりしませんよ。上がる上がると言うのは、業者さんでしょう。

芸能人が多ければ高級

都心部と違い、東横線や田園都市線等の山手線外私鉄沿線エリアは、再開発もオフィスビル化も商業施設建設も難しく、大した利回りも取れないから、外資もREITも主要な投資対象にはしません。
だから、そんなエリアが値上がりしてるとしたら、完全に、都心部の実態ある値上がりに便乗しただけの、実態のない値上がりでしょうね。
そんな利回りの低い凡庸な物件に手を出せば、いずれは不良資産になるのは目に見えてるんですけどね。

そうですね
東横線は20世紀の街
田園都市線は郊外が開発されて多少綺麗なところはあります。
京王小田急も郊外の住宅地に力入れている

賃料が上がっているわけではないから、
現在の都心の地価上昇は続かないというのは
ある程度同意できます。
ただ、ニューヨークやロンドンのような
世界的大都市や、カリフォルニア州のようなバブル地域の
相場から見て、国際化が進んでいる東京の地価
が今よりも著しく下がるとは考えられません。

また、都心住宅地がおしなべて底値の
倍近くになっている現状、
世田谷・杉並・大田など近郊地域の
地価もはっきりとそれに近い動きを
示しつつあるのも事実だと思います。

今は、明らかに都心部の土地バブルは業者に煽られてます。ＲＥＩＴ等は数年前から都心部の不動産物件を買い漁り、地価を引っ張り上げておいて、今はウブな一般市民等に売却し始めてます。要するに、今がピークだと考えていて、時勢に疎い一般庶民に高値掴みさせようという魂胆です。それも知らずに、そんな割高物件に手を出せば、じきに含み損をかかえることは必至でしょうね。

みなさま、お尋ねです。
目白下落合エリアで物件探してるのですが、近衛町や御留山の一種低層住専地区で、目白台地の南傾斜高台に立地する、山手線目白駅徒歩10分前後、築5年以内、80平米超の2LDK以上、周囲は緑溢れる閑静で落ち着いた環境で、大手ゼネコン施工の比較的規模も大きい上質な低層物件とかだと、今では幾らくらいでなら買えますでしょうか？

高いでしょう。

5000万円くらいですか？

いや〜、億ションになっちゃうんではないの？
でも、こんなところで質問するより、不動産
検索ネットで調べたほうが早いでしょう。

あほう！５０００万円で買えるなら俺が買わあ。

ガーヒルやプレイスに続き、高田地区ではスミフのタワーが、近衛町では東急低層億ションが建設中だし、数年後には御留山近辺の官舎が払下げられ、高級低層マンションの開発が進む可能性が高いので、目白エリアは今後ますます富裕層が集積する都内屈指の高級住宅地として発展することでしょうね。

>>374
目白エリアって、港区で言えば白金、渋谷区で言えば恵比寿、
目黒区で言えば中目黒、品川区で言えば御殿山、
杉並区で言えば浜田山、世田谷区で言えば用賀って感じのとこだよね。
高級マンションが売りやすいっていうかさ。悪く言えばイメージ先行。

恵比寿とか中目黒とかがあがっている時点でちょっと？？？？？

渋谷区だったら広尾、代官山でないの？

広尾も代官山も、もともと実力のある高台邸宅地。
恵比寿は坂下中心でそもそも町工場が多かった。
由緒あるのは東(もともとは恵比寿東)の坂上、常盤松くらい。

白金はほとんど坂下でまったく庶民の町。
川向かい南斜面の南麻布、元麻布と比べれば
白金の例外的な邸宅地である三光坂も地味。
白金台の自然教育園裏もたいしたことない。
高輪や五山の方が上。シロガネーゼは坂を下って
プラチナストリートに出てるのだろう。

中目黒・上目黒も一部のお山を除けば下町だしな。
目黒川の向こう、南西斜面の青葉台から見ると諏訪山も地味。

常盤松は皇族のお屋敷があるくらいだから東でも別格ですよね。
渋谷区では広尾、代官山、東４丁目（常盤松）、港区では元麻布、
南麻布、高輪といったところでしょうかね、邸宅街としては。

地勢というのは、非常に重要。
大雑把に言えば、高級住宅地＝南斜面。
昔は今以上に地形や地盤が重視されたため、
由緒ある住宅地はほとんど例外なく地盤良好な高台のへり。
とりわけ、地図で見て左右(東西方向)に伸びる川の上(北側)に目立つ。

東京都区部の地形
http://www.komazawa-u.ac.jp/~yasushi/research/digital_map/Tokyo5m-DEM/...
これは、拡大して見ると大変わかりやすい。
南から見ていくと、まずは大きな多摩川に沿って下から
久が原、田園調布(特にくっきりと浮かび上がっているのが三・四丁目)、
尾山台、等々力、上野毛、瀬田、岡本、成城と、城南の代表的な住宅地が集中する。
次に、東京湾に面して、大田区の大森駅西側の邸宅地−山王の地形の複雑さが分かるが、
その南を流れる呑川(のみかわ)に沿って洗足池や自由が丘周辺で南斜面が形成されているのが分かる。
等々力渓谷を含む谷沢川北側の標高が著しく高くなっているのが、この辺も高級住宅地。

立会川は飛ばして品川あたりから伸びるのが目黒川。
下から城南五山、代官山、青葉台、駒場、代沢。
そのまま地形を沿って行くと羽根木公園、松原、赤堤など。

次が古川・渋谷川。この北側高台が東京でもっともブランド力のある
愛宕山、麻布、広尾、常盤松、青山、表参道。
支流の宇田川に沿って(南側だが)松濤、神山町、
そして複雑に入り組んだ代々木エリア。

皇居近辺はお堀がはっきりと見え、番町・麹町がいかに特別な立地かが分かる。
市ヶ谷エリアの邸宅地は南斜面で、神楽坂を挟み北斜面は町工場などが多い。
都心部でもっとも大きな起伏を生んでいるのが神田川。
小石川、小日向、音羽、関口、目白台、下落合、ここで川が南北に流れるので少し飛ばして
杉並区の永福、浜田山、高井戸、久我山、宮前、吉祥寺、
支流の善福寺川に沿って荻窪、善福寺と城西の代表的な住宅地が集中する。
吉祥寺まで来ると、標高は50mを超え、ほとんど平坦な武蔵野台地が広がっている。

同じく神田川支流の妙正寺川沿いは冴えないが、
もうひとつ北の石神井川沿いは常盤台、向山、石神井、大泉など
北西の代表的な住宅地が集まる。
都心に戻り、現在の白山通りを谷として、本郷台地に位置するのが西片や本駒込。
もうひとつの分岐を北に行くと、板橋区屈指の住宅地、滝野川。
上野から連なる最後のへりには上野桜木、西ヶ原。
これ以降、0メートル地帯と接する斜面は、北〜北東となり、住宅地としては条件が良くない。

東京周辺についても書いておく。

北多摩方面は、主に武蔵野台地の延長となり、地盤良好なため、
中央線沿線を中心に住宅地価が高くなっている。
成城・田園調布へと連なる「国分寺崖線」も南斜面が多く、邸宅地が多い。

神奈川・南多摩方面は、多摩川沿いの低地(主に川崎市)は庶民的だが、
その先は下末吉台地と、広大かつ入り組んだ多摩丘陵が続く。
後者は南斜面を中心に宅地造成が行われ、一区画５０坪を
超える比較的富裕な層に向けた住宅地が多い。

埼玉方面は、川崎同様に荒川低地が広がり庶民的な人口密集地が多いが、
東京北西部からの武蔵野台地の延長と、大宮台地(浦和・大宮近辺)は良好な台地であり、
住宅地としての人気が集まっている。

千葉方面は江戸川を越えると地盤良好な下総台地が広がるが、
神奈川方面のような開発は進んでおらず、むしろ浦安や美浜といった
京葉線沿線の埋立地に広がる新興住宅地に人気が集まっている。

急な北傾斜に建つマンションって無理してる感じがヒシヒシ伝わってくる。
自分ならタワマンと同様日当たりより見晴らしをとるが、
一般的には北にリビングは陰気なイメージが根強いからな。

南傾でも谷に大通り、ビルが林立ってパターンが多い。
ビルがなくても小さな河川では向こうに北傾がすぐに待ち構えてるから
どうも谷を見下ろすようにしか見えない。
しっかり見晴らしが確保されてるのは国分寺崖線。
斜面の下は多摩川か立川段丘で、ずっと遠くの多摩丘陵まで遮るものはなし。
場所によってはビルや高速が視野に入ってしまうが、
田園調布、尾山台、岡本、成城(石田純一が見晴らしのよい土地を買い、
すぐに売ったのが有名)、…その先国分寺まで、開放感はかなりのもの。

世田谷の裏番長＝尾山台

細かい話だけど、>>381練馬の大泉は石神井川ではなく、
もう一つ北の白子川が貫いている。
南傾斜ではないけど、東大泉三丁目は区画が整った高台住宅地。

そういや、エバーグリーンパークホームズは住友不動産に
売却されたね。まあ更地と考えて坪500万近く。
徳川ビレッジと好対照で好きだったけど
高級マンションになるのかな。

粋な大規模マンション（小規模・タワーは除外）

港区
オパス有栖川
ザ・ハウス南麻布
麻布霞町パークマンション
六本木ヒルズレジデンスＡ棟

渋谷区
広尾ガーデンヒルズ

千代田区
パークマンション千鳥ヶ淵
三番町パークハウス桜苑

豊島区
目白ガーデンヒルズ

世田谷区
パークシティ弦巻
パークシティ成城
深沢ハウス

杉並区
プレステージ浜田山ジヴェルニー
ライオンズ浜田山セントマークス

大田区
パークハウス多摩川

他にないかな？

追加

目黒区
The目黒　四季レジデンス
The目黒　桜レジデンス

品川区
パークハウス池田山公園白金台の杜

分譲or計画中

渋谷区
広尾ガーデンフォレスト

世田谷区
マスタービューレジデンス

杉並区
パークシティ浜田山

トワイシア用賀
シティハウス成城
グランフォート用賀

渋谷区
Brillia代官山プレステージ

ライオンズ浜田山は２０６戸中６３戸が億ション。
杉並区としては異常なほど高い値段。
今はブリリア代官山と広尾ＧＦが最高峰か。
あまり知られてないが渋谷区南平台のマンションはやたら高い。

パークハウス池田山公園は割と庶民向け。リジェ御殿山の方がすごかった。

目白プレイス

>>388
三番町パークテラス桜苑
パークハウス三番町

プラウド赤坂氷川町
パークハウス赤坂新坂
番町パークハウス
フォレセーヌ麻布永坂
パークハウス代沢プレイス
ピアースコード等々力
パークコート三番町

ディアナガーデン広尾
ディアナガーデン代官山
Ｄ’グランセ南青山ハイヴァリー　最高５億９,８００万
パークハウス南平台
ルフォン南平台
フォレスト南平台
南平台ハウス

>>394
パークハウス池田山は池田山にあらず、ですね。
でも病院や小学校が近くて良い立地だと思います。
比較的割安だったことも人気がでた理由ですね。

反対にリジェの方は本当の御殿山。
大使館に隣接し、周囲は緑に囲まれた良い住宅街ですよね。
サウスの方は最低のお部屋が１００㎡以上で1億超えて売り出していましたので、
全てが億ションです。
ただ、坂がきついですよね〜。

シャンボール常盤松
南青山テラス常盤松フォレスト
ウィズウィース渋谷神南
フェアロージュ南平台
松涛アパートメント