高級住宅地に住みたい☆穴場情報、物件情報

2億と言っても地価は常に変動しているからなぁ。
赤坂青山あたりだと更地30坪で2億超えちゃう。
とは言え数年前は半額だったし、バブル時はケタが違った。
このまま都心の上昇率に追随する形で東京近郊の地価が上がったら
1億2億の住宅地が当たり前になっちゃうね。

マンションにしても、23区内東横線、田園都市線沿線などの新築は
少し前の都心一等地に匹敵する値がつけられつつあるし、
小田急、京王沿線なども庶民には手が出なくなるかもしれない。
そうすると、何が高級か分からなくなりますね。

何億も出せる人は限られてるから、地価が一本調子で郊外まで上昇することはないよ。
都心部だって、再開発で大規模マンションを建てられるエリアや、商業地隣接で店舗や事務所に転用可能な宅地等、一定以上の利回りが期待できたエリアは、外資やREITがこぞって投資して急騰したものの、開発が一段落すれば、賃料が急上昇するわけでもなく、結果、利回り急低下で価格のピークアウト感も強まってるのが実態。
下手するとミニバブルの反動で下落するエリアさえ出兼ねない状況なんだから、山手線外なんて大して値上がりしませんよ。上がる上がると言うのは、業者さんでしょう。

芸能人が多ければ高級

都心部と違い、東横線や田園都市線等の山手線外私鉄沿線エリアは、再開発もオフィスビル化も商業施設建設も難しく、大した利回りも取れないから、外資もREITも主要な投資対象にはしません。
だから、そんなエリアが値上がりしてるとしたら、完全に、都心部の実態ある値上がりに便乗しただけの、実態のない値上がりでしょうね。
そんな利回りの低い凡庸な物件に手を出せば、いずれは不良資産になるのは目に見えてるんですけどね。

そうですね
東横線は20世紀の街
田園都市線は郊外が開発されて多少綺麗なところはあります。
京王小田急も郊外の住宅地に力入れている

賃料が上がっているわけではないから、
現在の都心の地価上昇は続かないというのは
ある程度同意できます。
ただ、ニューヨークやロンドンのような
世界的大都市や、カリフォルニア州のようなバブル地域の
相場から見て、国際化が進んでいる東京の地価
が今よりも著しく下がるとは考えられません。

また、都心住宅地がおしなべて底値の
倍近くになっている現状、
世田谷・杉並・大田など近郊地域の
地価もはっきりとそれに近い動きを
示しつつあるのも事実だと思います。

今は、明らかに都心部の土地バブルは業者に煽られてます。ＲＥＩＴ等は数年前から都心部の不動産物件を買い漁り、地価を引っ張り上げておいて、今はウブな一般市民等に売却し始めてます。要するに、今がピークだと考えていて、時勢に疎い一般庶民に高値掴みさせようという魂胆です。それも知らずに、そんな割高物件に手を出せば、じきに含み損をかかえることは必至でしょうね。

みなさま、お尋ねです。
目白下落合エリアで物件探してるのですが、近衛町や御留山の一種低層住専地区で、目白台地の南傾斜高台に立地する、山手線目白駅徒歩10分前後、築5年以内、80平米超の2LDK以上、周囲は緑溢れる閑静で落ち着いた環境で、大手ゼネコン施工の比較的規模も大きい上質な低層物件とかだと、今では幾らくらいでなら買えますでしょうか？

高いでしょう。

5000万円くらいですか？

いや〜、億ションになっちゃうんではないの？
でも、こんなところで質問するより、不動産
検索ネットで調べたほうが早いでしょう。

あほう！５０００万円で買えるなら俺が買わあ。

ガーヒルやプレイスに続き、高田地区ではスミフのタワーが、近衛町では東急低層億ションが建設中だし、数年後には御留山近辺の官舎が払下げられ、高級低層マンションの開発が進む可能性が高いので、目白エリアは今後ますます富裕層が集積する都内屈指の高級住宅地として発展することでしょうね。

>>374
目白エリアって、港区で言えば白金、渋谷区で言えば恵比寿、
目黒区で言えば中目黒、品川区で言えば御殿山、
杉並区で言えば浜田山、世田谷区で言えば用賀って感じのとこだよね。
高級マンションが売りやすいっていうかさ。悪く言えばイメージ先行。

恵比寿とか中目黒とかがあがっている時点でちょっと？？？？？

渋谷区だったら広尾、代官山でないの？

広尾も代官山も、もともと実力のある高台邸宅地。
恵比寿は坂下中心でそもそも町工場が多かった。
由緒あるのは東(もともとは恵比寿東)の坂上、常盤松くらい。

白金はほとんど坂下でまったく庶民の町。
川向かい南斜面の南麻布、元麻布と比べれば
白金の例外的な邸宅地である三光坂も地味。
白金台の自然教育園裏もたいしたことない。
高輪や五山の方が上。シロガネーゼは坂を下って
プラチナストリートに出てるのだろう。

中目黒・上目黒も一部のお山を除けば下町だしな。
目黒川の向こう、南西斜面の青葉台から見ると諏訪山も地味。

常盤松は皇族のお屋敷があるくらいだから東でも別格ですよね。
渋谷区では広尾、代官山、東４丁目（常盤松）、港区では元麻布、
南麻布、高輪といったところでしょうかね、邸宅街としては。

地勢というのは、非常に重要。
大雑把に言えば、高級住宅地＝南斜面。
昔は今以上に地形や地盤が重視されたため、
由緒ある住宅地はほとんど例外なく地盤良好な高台のへり。
とりわけ、地図で見て左右(東西方向)に伸びる川の上(北側)に目立つ。

東京都区部の地形
http://www.komazawa-u.ac.jp/~yasushi/research/digital_map/Tokyo5m-DEM/...
これは、拡大して見ると大変わかりやすい。
南から見ていくと、まずは大きな多摩川に沿って下から
久が原、田園調布(特にくっきりと浮かび上がっているのが三・四丁目)、
尾山台、等々力、上野毛、瀬田、岡本、成城と、城南の代表的な住宅地が集中する。
次に、東京湾に面して、大田区の大森駅西側の邸宅地−山王の地形の複雑さが分かるが、
その南を流れる呑川(のみかわ)に沿って洗足池や自由が丘周辺で南斜面が形成されているのが分かる。
等々力渓谷を含む谷沢川北側の標高が著しく高くなっているのが、この辺も高級住宅地。

立会川は飛ばして品川あたりから伸びるのが目黒川。
下から城南五山、代官山、青葉台、駒場、代沢。
そのまま地形を沿って行くと羽根木公園、松原、赤堤など。

次が古川・渋谷川。この北側高台が東京でもっともブランド力のある
愛宕山、麻布、広尾、常盤松、青山、表参道。
支流の宇田川に沿って(南側だが)松濤、神山町、
そして複雑に入り組んだ代々木エリア。

皇居近辺はお堀がはっきりと見え、番町・麹町がいかに特別な立地かが分かる。
市ヶ谷エリアの邸宅地は南斜面で、神楽坂を挟み北斜面は町工場などが多い。
都心部でもっとも大きな起伏を生んでいるのが神田川。
小石川、小日向、音羽、関口、目白台、下落合、ここで川が南北に流れるので少し飛ばして
杉並区の永福、浜田山、高井戸、久我山、宮前、吉祥寺、
支流の善福寺川に沿って荻窪、善福寺と城西の代表的な住宅地が集中する。
吉祥寺まで来ると、標高は50mを超え、ほとんど平坦な武蔵野台地が広がっている。

同じく神田川支流の妙正寺川沿いは冴えないが、
もうひとつ北の石神井川沿いは常盤台、向山、石神井、大泉など
北西の代表的な住宅地が集まる。
都心に戻り、現在の白山通りを谷として、本郷台地に位置するのが西片や本駒込。
もうひとつの分岐を北に行くと、板橋区屈指の住宅地、滝野川。
上野から連なる最後のへりには上野桜木、西ヶ原。
これ以降、0メートル地帯と接する斜面は、北〜北東となり、住宅地としては条件が良くない。