エクラスタワー武蔵小杉ってどうですか？part5

素敵なんだけど管理費と修繕費が厳しかったのでやめました。みんなすごいな。。

でもこの辺の他の高層に比べると全体的にだいぶ安目だよ。
東急だからかな。
でもライズはえらく強気の価格設定だけど。
お買い得なのは間違いないでしょう。

不動産屋の中じゃ、今の武蔵小杉は買わないというのは常識だけどね。

>>903
面白いことを書くね。
どこの不動産屋？
続編が聞きたいね。

不動産屋よりも、検討者じゃないの？

>>903
出てこいやー。

私は都内の企業向けの物件を扱っている不動産屋です。

つまり不動産屋が購入して転売、若しくは賃貸するための物件としては現在の武蔵小杉は対象外という事？

いいえ、今の販売価格では身内には購入を薦めないと言うことです。

通常、再開発地域は再開発の発表から完成までは価格がそれほど上がらず買い時とされています。
しかし、武蔵小杉はテレビや雑誌に取り上げられたことにより、急速に地価の高騰、販売価格の高騰を招いてしまい、投機目的の人も多く参戦したためミニバブルが発生しました。

現在の価格は投機が入ったために、再開発完成を折り込み済みの価格を越えてしまっているため、住む気のない投機が去る頃には、住民は様々な負担を強いられることになります。

例えて言うなら、ファミリー車を高級車の値段で売り付けられ、その後の税金もずっと高級車の税金を取られるという感じです。

よって身内では武蔵小杉は手を出しません。

マンションでなく、一戸建てならまた話も違うのですが…

この辺りのタワマン全体が高いのはその通りだね。
うーん、まあお金がないなら無理して小杉に住む必要はないと思うよ。
エクラスは安い方だけどね。

もっともらしいけど
ほんとかなぁ

そもそも武蔵小杉で投機目的で
買っているひとっているのでしょうか？

今どき値上がり狙いで買う？

賃貸だしてインカム狙い？

>>909
能力の低い不動産屋であることが理解できました。
ご苦労様。

同感です。
知識をひけらかしているようですが全て後付け理論ですね。

ここ武蔵小杉エリア（特に再開発エリア）を限定して戸建てと書き綴っているあたりもわかってない。

不動産屋さんはもちろんこの武蔵小杉のバブルは予見していたんですよね？
そうでないのだとしたら >>909 の様な見解を書くべきではないです。

そしてこのプチバブルを予見していたのだとしたらかなりたくさんのお客様に対して利益を享受したはずです。


現況を考えてどこがお勧めか？マンション検討にあたりどう考えるべきか？を書いて下さい。

不動産屋の言ってる事が当たってるよ。
今、コスギを買うのは愚の骨頂。

903です。
909は別人ですよ。

ここは色々な人がいるんですね

買うのは個人の自由だけど武蔵小杉を買う人は、不動産屋からすれば、いいカモだろうね

でもバブルにでも頼らなけりゃ景気良くならんわ。
不動産屋さんは金持ちをだましてがんばって儲けてよ。
俺はビンボー人だから騙され様がないけど・・・。

武蔵小杉を買うような小金持ちを騙していきます

お金がない人は買えないんだから。
お金があって好きで買ってるんだから人の資産価値のことなんてほっといて欲しいよね。
そんなカツカツで暮らしてませんから。

不動産屋さんに質問です。
お勧めの立地はどこですか？

そうです、本当のお金持ちは無駄を凄く嫌うのですが、小金持ちはお金持ちだと勘違いしているので、そんなネジの緩んだ人から稼ぎまくります。

なんだかんだ言っても貧乏より小金持ちの方がいいよね。
大金持ちじゃなくても楽しく余裕があって暮らせたら最高。

確かにアホみたいに何も考えずに暮らせたらいいよね

>確かにアホみたいに何も考えずに暮らせたらいいよね

ロボトミーの手術でも受ければ。

>925

もしかして、もう既にロボトミーの手術受けてるとか。

エクラス完売まじかですね。
やはり駅直結は強い。

ホントに？

まじか(真面か？。反語)
売れず売れ残る

まぢか(間近。もうすぐ)
直に売れる

いやいや、営業ガツガツきてますよ。

昨日、MR行ったけど結構人いたね。
売り辛い間取りの部屋売るのに必死なんじゃない？

いや駅近だし、いずれ小杉の顔となるマンションだと思ってる

すごい便利な場所だしいいんだけどお手頃価格は間取りがイマイチだし良い間取りはかなり限られた、広くて高い部屋しかないからねえ。
妥協して間取りをイマイチで我慢するか悩むとこだよね。

で完売間近(笑)は、ガセってことでおk？

完売間近なのは間違いないでしょう！


若干高めのイイ間取りが残ってたかと思います

毎回毎回、違う部屋の売れ残り情報がハガキで来るけど、相当余ってるんじゃないの。
電話もかけてくるし、うっとうしいよ

ハガキ週一くらいのペースで来るよね。
ハガキ代がもったいないと心配してしまう。

7月には、あと数部屋しか残ってなかったので、
ほぼ完売してることは間違いありません。
きっとｷｬﾝｾﾙか、銀行審査落ちなどがあったのだろう。
意外といい部屋かもしれません。

いつも数部屋とハガキが来るよ

三井にアップグレードする方、リハウスする方もいらっしゃるんでしょうかね。

エクラス、三井で、エクラスにした方、ポイントは？

資金に余裕が出たので、三井の方にしようと思います！
みなさんも仕事頑張って格上のマンションに住めるといいですね！

震災後の計画停電でエクラスが建つ地域は停電にならなかったが、パークは見事に停電にはまってた。
線路の西側は停電除外対象だった。
オール電化、エレベーターの使用必須からはエクラスが優位。

キャンセル客はやはり三井シフトか。

>>943

西側には病院があるからね

>942
三井のほうがよいでしょうか？

緑色ですよ。
ペデストリアンデッキで繋がってるだけですし、

本当の直結はエクラスタワーです。

それに、時期的に三井までは待てないんです。

ちゅうことで、
タイミングでしょうか！？

私の経験から三井と東急だと月とすっぽんほどの違いがありますよ、値段で一割ぐらい三井が高いでしょうが、内容は東急のほうが3割がた落ちる気がします。

あとあとの管理の面からいえば財閥系がいいとはよく聞くね。
でもエクラスは元々安めのマンションなのでそれは織り込み済みだし、便利な場所なのでそれなりにニーズはあると思います。

>947様へ

私は>942ですが、何も知らずエクラス契約しちゃいました(^^ゞ

エクラス買いました。
決め手は駅直結な割には思ったより安かったから（修積金は高めだけど）
停電にもならないでしょうし、今となっては免震はやっぱり安心。
パチンコパチンコって言うけど別に入り口が同じ訳ではないし位置的にも遠い。
そんなに気になることはないです。
どなたかも書かれてますが三井は厳密には直結ではないんですよね。
後に三井が建つことも格上なのも十分承知の上で納得して決めました！
まあ一応東急だしそんなに不安でしょうか？

三井が値段発表したらここは一発で完売です。
三井300越の噂だよ！

先の震災みても、免震は確かに良い。だがそもそもタワーに免震は不適。強引にタワーに免震を適用する際にもちいられる疑似免震こと中間免震では、地盤と建物が分離していないため、地盤の揺れを建物に伝えないようにするといった、免震ならではの効果が得られにくい。

三井の価格はいつ発表するのですか？

>942=949
契約したけど三井にするって・・・手付金はどうするの？捨てるの？
まだ三井の価格も間取りも出てないんでしょう？よほどお金持ちなんですね（笑）

>953
グランドウイングタワーのスレで聞いた方が良いんじゃないすか。
何でここで聞こうと思ったのやら。


本当にここは色々な人が湧きますね。

確かに東急はやっぱりこのあたりのマンションではかなり安いし便利な場所でお得物件ですね。
お金持ちは他のタワーに住むかもしれませんが。
ただ周り、四方全てにマンションが建つみたいだから景観は望めないね。
景色はいらないと割り切って便利さで選ぶのならいいね。

>>955

>>確かに東急はやっぱりこのあたりのマンションではかなり安いし便利な場所でお得物件ですね。

最近売り出している中では安いけどつい５年ぐらい前のレジデンス、コスギタワー、パークＳＦＴ
に比べるとエクラスも相当高いですよ

五年前と比べる意味が不明

意味不明な書きこみだらけ

三井が価格だしたら最後、即死

↑ 三井がか？

マルエツ……

直結が売りだったのに三井様も実質直結で来られちゃ正直勝ち目ないね…

完成時期が同じだったら、厳しかったかもね。

三井って免震？

免震も善し悪しみたいだね。
構造上台風などの強風でもかなり揺れてしまうらしい。
まあみんないい部分もあれば悪い部分もあるからね。

免震の良し悪し、効用の有り無しは、まずタワー物件か中低層物件かによる。タワーで免震でもねぇ。。

エクラススレなので一応高層のつもりで話していましたが・・・。

＞964/965、
3.11以降、TV・雑誌・ニュースで免震にフォーカス当たっている。　今、建設中・計画中のMSは3.11前の設計で耐震・制震が多い、2012以降は日本も海外も免震が多くなると予想されている。実際、耐震/制震の倒壊は無かったが壁/柱にヒビが多数入った。　　3.11以降、建設業界の耐震に対する考えが変わったのである。　　但し現在、建設中/計画中の耐震/制震のMS販売上、免震が注目されていることを表立っては言わない。
『６月16日（ブルームバーグ）：東日本大震災後、ビルや構造物の耐震性能にあらためて注目が集まっており、技術を持つ企業は、日本国内だけでなく中国など海外でも需要が高まるとみている。 　　建造物の耐震化技術のうち、ブリヂストンの免震ゴムは国内のほかに米国やニュージーランドでも使用されている。清水建設は水の浮力で地震の力を低減させる「パーシャルフロート」という免震システムを開発。米国の機械・構造物用緩衝材メーカー、テイラー・デバイセズは、弾道ミサイルのサイロにも使う液体ダンパー（制震部材）を生産している。』

タワーで免震はあまり意味がないのですか？

>>968
地震にはある程度効果あると思われます。
ただ地震がなくても強風などでかなり揺れてしまうというデメリットがあります。

そして強風はタワーには付き物ですからね。

>.969
タワーでもタワーでなくても今のところ免震が一番被害が無かった。特に病院には阪神大震災の時から注目されている。
耐震/制震構造はどうしても揺れに耐える設計なので、揺れが大きくなればなるほど耐え切れなかった箇所は被害が出てしまう。　免震は揺れ自体を逃すので躯体への影響を減少させる。　但し、免震装置の修理・交換が必要である。

免震＊＊＊＊のお方は、長周期地震動には非常に弱いって知ってた？

免震が長周期にも効果あるって知ってた？

http://www.asahi.com/national/update/0704/TKY201107040224.html

あと何年かすれば免震がスタンダード。
制震・耐震はそれだけで価値が下がる時代になるだろう。

どうだろう・・・
強風に弱いことが周知されてきたから。

うちも免震だけど風で揺れるなんて事ないけどね。
実際揺れてるのかもしれんが全く分からないよ
まあ、コスギにあるマンションよりぶっといからそれがいいのかもしれんが。

この前の地震ではもの一つ落ちなかったな。
水槽の水はこぼれたけどw

制震のコスギタワーもパークシティもこの前の地震で少し被害があったらしいね。

免震のアク＊リーナ川崎もです。
免震か制震かは趣味の範囲で、建物の太さと施工会社が重要だと思いました。

エクラスは免震のおかげで被害なし、でもその下の商業施設、図書館は建て替えしなければ
ならないほどの被害という事にはならないのでしょうか

”免震か制震かは趣味の範囲”のわけがない、事実として978さんの言う通り実際に被害が出たが、免震MSでは聞かない。　しかし既に耐震/制震を購入済/検討の方にとってはいまさらなはなしです。
日本の場合、3.11で一気に倒壊するMS(改正された建築基準法以降の)は無いことは実証されたような気がします。
ほとんどのヒビ等は躯体には大きく影響しない被害程度のようなので、きちんと修繕すれば問題ないらしい。

>>981
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2793/56
あなたには「聞いていない」物件がゴロゴロありそうですね。

>>981
いいんじゃない？免震も耐震も制震もデメリットがあることを承知していれば。
免震を信じ込んでデメリットはないと思いこまないことが重要。

＞982
読んだけど、免震と免震でない部分のジョイント部分で
破損があったってことでしょ。

これは免震装置がしっかりと動いた証拠だよ。
ただ設計が悪くて、思いのほかジョイント部分が激しく当たったんだな。

制震なんかは柱にダメージあったとこもあるからね。
いくらジョイント部分が破損しても躯体が無事ならいいんだよ。

免震ゴムが破損したら、どうなるのかな？

実事例に基づいた話しは、下手な机上論や、それを目眩で復唱する話しや、感覚論よりも、リアルでよい。

だからこそ、実事例はよりしっかりと分析してみたい。


免震物件で被害のあった2つ程の事例がクローズアップされることがあるが、既出指摘の通り免震そのものの被害ではなく、筐体被害を抑える仕組みが作動した結果。ただし、免震絡みのクリアランス設計は熟練を要することを再認識。昨日今日免震はじめましたや、免震実績少ないデペは注意要か。

厳密には免震そのものの被害も1つ程度事例があったようだ。ただし、制振/対震のひび割れ、筐体ダメージの事例数や被害率は、1つや2つどころの騒ぎではなく、統計的に、確率的には、被害を被るか否かでは、免震に優位性が感じられる。
1、2件の被害をもって、どっちもどっち似たり寄ったりだ論はやや強引さを感じた。

将来の経年に伴う大規模修繕要不用は、橋などの長期耐久事例がある。しかし、物件では長期経過事例がまだあまりないため、希望的観測段階と感じている。

仙台MTの免震にて感覚や机上で懸念されてた長周期に対し、逆にかなりの効用が先の震災であったことは注目に値する。ただし、基礎免震物件の効用が、経済性や立地制約緩和を考慮した、中間層免震物件でも有効かどうかは、飛躍があるため疑問が残る。

風で揺れそう、制振/対震より大きく揺れそうと感じる方がいるのは理解できなくもないが、少し残念。

じゃ、西松建設が作ったような免震は要注意だね

＞985
免震ゴムが破損することはないよ。
ただ経年劣化するから15・20年に一回取り替えなくてはならないけど。
あと仙台のように非常に大きな地震に見舞われた際は、ゴムが伸びてしまう
こともあり、この場合も取り替えが必要。

これらのメンテナンス費がかかるのが免震のネックだけど、躯体へのダメージ
が抑えられるのがメリット。

震度7程度が起こった場合躯体へのダメージは比較にならない差が出るだろう。

免震ゴムの交換費用って、いったいいくら掛かるのかな？
住民全員避難して建物全体をジャッキアップして交換するのかなぁ？

20年位だとおもってたら、免震に使われる積層ゴムは60年持つらしい。
保守メンテナンスは必要だけど、交換は行われるのはずっと先みたいですね。

交換方法は1個ずつ交換していくのでは？
タワーマンションだと積層ゴムが20箇所以上はいっていますから。

寿命が60年と言うことは今までの交換実績はないね。

未知数の金額がでるんじゃないの。
最悪、交換できないなんてことないよね。

寿命外だが交換実績は少なくとも1件はあり。
60年は多方面でよく使われる経年劣化試験の結果。60年待ってみた結果ではない。
橋梁では60年近く経過した劣化度合い確認するもまだまだ平気だったな実績もあり。
免震装置は万一の場合には、もともと交換できる構造になっている。逆に筐体や柱等に制振/耐震タワーで被害かあった場合、どう治したり交換したり？なのかを私は知らない。

その交換実績はタワマンはなの？
免震ゴム周辺を油圧ジャッキで持ち上げるとタワマンの重さがその部分に集中するけど、そのな強度を保つものを作る技術は西松建設にはないよ

何十箇所も入ってるから一個とっても全く沈まないでしょ。
1個づつ替えるならそんなにたいして難しくない。

免震に興味があって勉強中なのか、不勉強なのにネガりたいのか、どっちなんだろう

一個取ってジャッキで持ち上げた時のジャッキとマンションとの接続部分の強度が大丈夫と言ってるんじゃないの？

>995
後者だって分かってて書いてるよね。

調べたところ

免震装置の両側に油圧ジャッキを入れて建物を仮受けした後、
古い免震装置を取り外し、新しい装置と取り替えます。
免震装置をはさんだ上下の梁や床は、装置の取り替え作業時の
荷重を考慮して設計されています。

とのことです。

>995
てか、一番不勉強なのはキミだね。

「考慮して設計されています」
これが西松建設にはできないと言っているのよ。
まぁ、60年後だから大体の人は関係ないか。

西松製品は、3年ぐらいでガタがくるけどね。

＞999
設計は日本設計でしょ。
ホント頭悪いねw