エクラスタワー武蔵小杉ってどうですか？part5

79さん

＞2LDKタイプの家賃
＞都内某タワー　26～28万円(管理費等月2万5千円、修繕費臨時徴収予定なし）

↑ってどこらへんのタワーの設定なのでしょうか？

ブリリア大井町ラヴィアンタワーが坪単価300ぐらいなので
ここ（坪２９０）と近いのですが、26～28万円ぐらいで貸せるのでしょうか？

すみませんが、参考までに教えてください。

ﾊﾟｰｸｼﾃｲ武蔵小杉を賃貸に出してますが、67平米で20万位で貸してます、利回りはあまりよくないです、ﾘｴﾄｺｰﾄも出てたのですぐ顧客がつかなかったです

>81さん
79です。所有しているタワーは新宿周辺です。
坪単価はこことほぼ同じで安い部屋だと坪280万円前後から売りに出てます。
ただ最寄駅は特に利便性はなく、ここよりずっと遠いです。
高収入の方は基本的に電車が嫌いですから電車の利便性はあまり必要ないようです。

高い家賃とれる場所は新宿、東京、赤坂などに勤務する人が
タクシーや自転車通勤できる場所を意識すると
居住用とだけでなくSOHOなどのオフィス需要や
忙しい方のセカンドハウス需要も狙えて高い家賃がとれます。

大井町や小杉は電気メーカー系は年収面や福利厚生の面で
金融など一部恵まれた業種に劣るので高額家賃がとりにくいと思います。

>83です。一部入力が抜けてしまいました。

（訂正）
大井町や小杉は電気メーカー系の方に通勤が便利な地域ですが
年収面や福利厚生の面で 金融など一部恵まれた業種に劣るので高額家賃がとりにくいと思います。

ありがとうございました。
勉強になりました。

インフレ♪インフレ♪

>69
30～35才女性
専業主婦
小学生以下の子供が一人いる
大学卒業後、大手に就職したが、妊娠後、退職。
性格は明るく友達も多くいるが、二番手タイプ。
先頭に立ってリスクを取ることはせず、いつも後ろでガヤガヤ言う外野
しかし、プライドは高く自分は人よりも優秀でまだ何でも出来ると思っている。
もっぱらの情報源はテレビとインターネット
現実からかけ離れ、頭でっかちになっていることを気付いていない


こんなんでました。
プロファイリングしてみました。ｶﾞﾊｯ

>71
20後半から30前半、男性
職業トレーダー
未婚、彼女あり
人からは良く変わってるねと言われるが、あまり気にしていない。
お金が一番と思っており、まだ義援金も出してない。

荒れてるね～。
西松建設は今日もせっせと、鉄筋組立工事と杭打ち工事をやってたよ。
がんばるね～

>80
ご期待に沿えず申し訳ございませんが，
現段階で私は分析するまでに至っておりません．よって評価も出せません．
なにせ，住居用の不動産を探し始めたのが3日前，本物件を知ったのも2日前，
本物件の立地条件（武蔵小杉駅直結）に引かれて，候補リストに入れたところです．

まず情報収集を，と思い掲示板を拝見したところ，
概念的に否定するのみで，具体性がないネガティブコメントが多かったため，
『総合的に分析』されている66さんに，具体的な内容を質問させて頂きました．

その際，挑発的な投稿にしてしまったことは，反省しております．
66さん，申し訳ございませんでした．

調査を進めて分析／評価いたしましたら，私からもご報告いたします．
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>87
無礼な投稿ですが，名指しでしたので一応レスします．
以降は無礼な投稿はレスしませんので悪しからず．

最初の4行はほぼ外れです．二択の性別くらいは当てて頂きたかった．
当たっているのは唯一『大学卒業後、大手に就職』だけですね．

性格は，自分では判断できないところもありますが，
>先頭に立ってリスクを取ることはせず，いつも後ろでガヤガヤ言う外野
残念ながらこれは当たっていると思います．

『先頭に立ってリスクを取る』人間の方が少数派とは存じますが，
言い訳にはならないですね．
自省して，今後の糧とさせて頂きます．ありがとうございました．

>83さん
書き込み参考にさせていただきました。
>高収入の方は基本的に電車が嫌いですから電車の利便性はあまり必要ないようです。
これはかなり目からウロコでした。
ある層にターゲットを絞れば立地は必ずしも駅近でなくても良いんですね。
エクラスタワーはこれだけの好立地でも苦戦しそうかな？

只今、帰国しました。

すいません。
いない間に結構書き込まれてますね。
皆さん凄く親切。

>90
全然大丈夫ですよ。
おしゃっている事は正論ですから。
ただ私が時間を使って自分のメリットにならないことをしたくないという性格なだけですから。

一つだけ気になった事があります。
投資の世界では、現在の事実を分析する事は当然ですが、貴方が『憶測』と読んでいる未来を予測する事が非常に重要になります。
この未来を予測する為の精度の高い情報をどれだけ早く入手するかと言う事にお金と時間を掛けます。
無知や情報のない人は損をする世の中です。
インターネットが普及して、情報は無料だと考える人が多くいますが、正確な情報にはお金が必要なのです。
私は現場を重視してします。
自分の目で見て、住んでいる人やお店の人の話を聞き判断します。
最後に決断するのは自分ですから。

結論だけ言うと、エクラスは投資目的やいつか価値が上がるだろうと思って買う人にはお勧めしません。
私の予測では、武蔵小杉のタワーマンションが乱立し、物件が多く出回る為、2LDK、60平米で25万の家賃収入を得るのは難しいと考えています。
せいぜい22万。
そう考えると、修繕積立金が重くのしかかり投資には不向きとなります。
>88
私のもほとんどがはずれてますね。
唯一当たっている事といえば、良く変わってると言われる事ですかね（爆）
でも、面白かったです。

武蔵小杉関連のスレで久しぶりにまともな人の書き込みを見た。

そんなまともな人でもエクラスは投資不適格だと考えるんだな。
「駅直結」とか「図書館」に煽られていない人以外は同じように考えていたが。

投資をしたいならやはり２３区です、法人需要も多い、日本の人口が減少しても都市人口は減少しないと言われてます、　今回のように未曾有の大地震とかがおきれれば都市なんかどうなるかわかりませんが、、、投資は安く仕入れて高く貸せてではないと、利回り計算が重要です　

みんな投資の事ばかり話してるけど、普通に住むだけの人にはいいんじゃないの。
通勤時間が短くなるし。
路線が多いし。

自分が住むマンションには全住戸で買った本人が住んでいて欲しいと思うよ。
オレは。。。

まず武蔵小杉という街自体に魅力がある訳ではないから、通勤に便利という理由で賃貸需要の方が向いている気がするね。
普通に考えて武蔵小杉に永住したい人なんて少ないと思うよ。

かと言って賃貸に出しても割りが悪いし、誰が言ってたみたいに都内の方がいいだろうな。

＞98さん

オススメの永住スポットを教えてください。
都内も、いろいろありますね。私は都内でも東や北、大井町や品川シーサイドなど京急沿いもちょっと避けたい。かといって港区あたりは高くて残念ながら買えません。もう少し甲斐性があれば良いのですが、サラリーマンなもので・・・。

計画停電の新しいグループ分け、見ました？小杉周辺は対象から外れてますね。

23区がいいなんて言ってるけど23区って広すぎる、23区の駅から2分という条件なら分かる。
そのような条件付けたらほとんどない。
しかも武蔵小杉のほうが便利なことが多い。

全国知名度＆全国の憧れでいえば
ダントツで東京、23区なら完璧！

地方からすれば「武蔵小杉ってどこ？」

神奈川なら横浜、山手住民じゃないと皆興味なしだろ。

>99
どんな必要・十分条件があるのですか？
それによってお勧めが変わってきますよ。

でも、港区でも白銀高輪辺りは武蔵小杉を検討出来る位予算があるなら可能性はありますよ！
都内勤務だったら、何かあった時でも歩いて帰ることが出来ます。
私は穴場だと思うな。

23区の東武東上線、と埼京線に囲まれた亀有、板橋あたりで駅から徒歩15分ぐらいのマンションいいと思いますよ、安くって、それから品川の青物横丁あたりもいいのでは。安いですよ。
大田区の田園調布と同じ大田区で六郷土手あたりもいいですよ多摩川フロントだし。

＞103さん
ありがとうございます。
白金高輪ですか・・なんか高そうですね。手がとどきそうにありません。
いずれ都内の実家の土地をもらうため、今は通勤・子供の通学を考えて交通の便が良いところ、できれば駅徒歩５分圏内が希望です。となると、同じくらいの坪単価ではやはり都内は厳しいですかね・・・将来売る時に、トントンか、大幅に損失がでなければ良いです。

＞104さん
ありがとうございます。
個人的には六郷に住むなら小杉の方が良いかな、と思います。板橋は全くなじみがないのですが、どういう点がオススメなのでしょうか。

９９さん
京急はと書いてありましたが私は京急沿いがおすすめですよ！
品川駅の次の北品川駅などは品川駅から徒歩15分もあれば充分に
歩けるし、昔ならではの商店街もあって永住にはおすすめです。
あとは特急でも止まる青物横丁も安いOKストアなどがあっていいですよ。

>105
子供がいるなら小杉は薦めないよ。駅周辺を見て歩いてみなさい。けっして環境が良いとは言えませんから。売却も考えているなら、街の魅力がこの先どうなるかわからないような場所は選ばない方が良い。
他の方が書かれている通り同じ金額を出すなら都内を選びなさい。個人的には目黒区で探すのが良いと思うよ。

皆さんいろいろありがとうございます。
参考にさせていただきます。

なんだか、地震に便乗して悪意のある書き込みが目立ちますね〜。いつの間にか武蔵小杉の悪口になってるし。
競合デベの意図なんですかね。だいたい、エクラスが嫌ならなんでこのスレを覗いてるんですか。気になってるからでしょう？

23区って言っても東横線外すと青山とか六本木白金等一級のところ以外あまりいいとこないですよ。
駅直結で東横線って言えば都内の23区のかなりの場所よりいいと思います。

92です。

震災と輪番停電の為、日本経済は冷え込むが、
資材価格が高騰するためマンション価格を下げる事が出来ず、
販売するが消費の冷え込みで思うように売れないという悪循環が続くと思われます。
その為、マンション価格は今の価格を上限に２、３年下がっていくと思われます。
買い時は、今じゃない感じです。

とどろきアリーナで被災者の受け入れを始めて、
ボランティアの募集をしていたので、申し込もうと思い川崎市のサイトの見たのですが、
応募多数のため締め切られていました。
多くの人が何かをしようと行動されているんですね。
ちょっと感動しました。

景気は落ち込みますが、
絶対に日本は這い上がります。
がんばりましょう。

111
資材が高い、でも安くしないと売れない、なので、仕様がかなり低いマンションしかでてこないのではないでしょうかね。

>109
103を書いたものですが、ネガ扱いするなんて失礼ですね。
何故みんなで相談に乗るとネガなのでしょうか？
武蔵小杉に都合が悪い意見を見たくないのでしょうが、これが世間の評価なのではないですか？
ちなみに私は不動産関係者ではありません。

不思議なことに、同じ武蔵小杉でも他の板はここまで荒れてないんだよね。なんでここだけ荒れまくってんのかな？
投資用に考えていた人が多いってこと？注目度が高ければネガが増えるのはしょうがないね。

武蔵小杉板でやりましょう。
基本ネガが多いのはどこも同じ気がします。
注目度は確かに比例しますね。

このマンションは販売前から駅直結と言うことで、非常に注目していたね。
販売価格も予想よりも安かったし、武蔵小杉はこれから再開発され地価が上がるかもと言う期待でみんなが説明会に押し寄せたんじゃないかな。
その期待の反動がこうなってんじゃないの。

でもそれは修繕積立金の問題はあるけど、その他の地震から来た心理的な要因が強いと思うな。

働き盛りの人には交通の便がいいし、凄くいいと思うよ。

投資目的で注目してた人は多いだろうね～

期待の反動で残念具合も半端ない。
投資にも永住にも向かず武蔵小杉の限界の象徴と言ったところだね。
パチンコ屋の入った雑居ビルという点でも小杉らしい。

悪い点は今までの書き込みで十分に分かったよ。
今度はいい点を話し合おうよ。

>>114

販売中は、どこでも荒らされる。
他もそうだった。

なるほど、モデルルームのクローズ期間が終わったらぴたりと静かになったね。面白いです。口コミ掲示板にはいろいろな思惑が渦巻いているのですね。

思惑というよりただ盛り下がっているだけの様な・・・

昨日二子玉で、ライズのショッピングモール行きました。エクラスの下もあんな感じになるんだろうね。
というか、なれよっ！

ただ客層は異なるだろうね。

>123
どんな感じだったの？
混んでた？

＞124
混んでたよ！小洒落た女性が多かったよ。

ファミリーも結構いたけど、やはり小洒落てた！

>125
だよね・・・

レスありがとう！

ところでエクラスの下ってスーパーとパチンコ屋じゃなかったっけ？
ショッピングモールは工場跡地？

新たなプラス材料もなく、株や為替も膠着状態。
つまんね～な

住宅棟の反対側の出っ張り部分にパチンコ、ネットカフェ。真下の商業施設は四階まであってスーパーが一階だから二階〜四階は何が入るか不明。是非小洒落た店舗に入ってほしいものです。

東急だから日吉の駅ビルみたいになるんじゃないの

2階から4階部分に何が入るかはすごい期待してる。バランスがいいといんだけどね。エクラス建設はマンション部分だけじゃなくて図書館やその下のモールエリアも含めた一大プロジェクトだと思ってるからほんと完成が楽しみだよ。武蔵小杉以外からの来訪者も増えるんだろうね。

日本中が重苦しい雰囲気のなかで、
少しでも未来に希望がある武蔵小杉に
頑張ってもらいたい。

千年に一度の津波とまでいわずとも、
多摩川の堤防を超える水害の可能性がないわけではない。

ttp://flood.firetree.net/?ll=35.5792,139.6761&z=5&m=13

浦安の惨状を教訓にすれば、
ライフラインが断たれた悲惨さは目をおおうばかりだ。
エレベーター、トイレ使えず、周囲はがれきだらけ。
しかも京浜工業地帯から、火のついた油、化学薬品、核燃料など
ありとあらゆるものが流れてくる可能性はある。

そんななかで、マンション筐体だけ無事だったとしても
はたして生きていけるんだろうか。

無意味に不安を煽るのはやめましょう。不謹慎です。

１３２・・・そんな事態に陥れば、タワマン以外の住人は即死でしょうね。タワマンは安全です。部屋に止まればよいのです。

１３２は本当に恥ずかしい人ですね。
同じ日本人なら情けないです。

132はちょっとやりすぎだが・・・・東海地震はそろそろ片隅に入れていた方がよいね。

富士山の火山活動が活発になってきたのも気になるが。

132のような最悪シナリオも考慮するのがリスク管理の基本だと思うが。当然、それも含め、ポートフォリオを検討し、リスク取れると思えば買いでしょ。キャッシュのない私には残念ながら無理

やっぱ　オール電化は　計画停電だと　辛いでしょうね！！
購入検討しているけど　それが心配で心配で・・・

テンプレに反応しなくてもいいじゃない？
不謹慎とか言われて書き込んだ奴は喜んでるよ！

オール電化の話は、全ての住宅販売共通の問題だろうね。
それじゃ、ガスパッチョにしますかと言われれば、ガスの方がガス管壊れてガス爆発のリスクが高いし。
やっぱり電気とソーラーの併用ですかね。

ガスだと、今は地震の時消えるから、関東大震災の時みたいに火事ならないって思っていたけど、ガス管壊れて爆発なんてリスクあると思ってなかったわ

今回は計画停電があってオール電化について逆風が吹いているようだが、
次の災害時にガスが問題ないなんて保証はどこにもないよ。
逆に電気は今回の震災である程度対策が取られ、耐性がつくのではないでしょうか。
オール電化は少なくともガスが止まった時の生活への影響は皆無だしね。

オール電化マンションよりも　免震マンション選んだほうがいいかもね。

今回の震災でも火事になった原因はガス管漏れが多いからね。

ライフラインの復旧の速度から見たら電気網の方が有利だよ。供給元が影響を受けないという前提で考えるならオール電化でしょ。

災害って地震だけじゃないですからね。マンションに住んでいると、戸建て以上に、火災の心配もありますよね。そういうことも考えると、やっぱりオール電化マンションっていうのは、安心もできるような気がする。ライフラインの復旧も電気が一番早いみたいですし。免震マンション＋オール電化マンションって今、安全性を懸念されているようですが、意外と一番安全だったりするのかもしれませんね。

＞138
心配しなくても良いみたい。小杉周辺は計画停電対象外らしい・・・あッ、個人的にボランティアでちゃんと節電してますよ〜

オール電化がやばいのは今後の値上がりと維持費。

原発が止まったら、深夜電力のサービス料金がいつまで続くか分からない。
さらに、東電のオール電化撤退により関連製品の新規販売はなくなり、
エコキュートなどが値上がりするリスクがある。

まあここを買う人には少々のランニングコストアップなど問題ないかもしれないが。

とにかく、少しでも電気を使わせないようにするために種々の割引や特典はほとんどなくなるでしょう。オール電化の深夜割は当然に廃止か、割引率の大幅軽減は覚悟すべきですね。むしど電気料金のベースが、あと３年の間に約15-20％ほど上昇する可能性がありまので、仮になにがしかの割引制度が残ったとしても、今よりも相当電気代は上がることは覚悟せねばならないでしょう。
営業に聞いても答えてくれなかったのですが、商業設備や図書館を含めた共通設備の電気代はどうやって負担按分を決めるのでしょうか？居住施設だけならば、住民組合で節電もできそうですが、商業施設が入ってくると簡単にいきそうもありませんね。

ここは地権者強いから共有部は基本的に住民負担。商業施設は商業施設の専有部だけ。それがここの最大のデメリットなわけだし、だからこそのあの価格。

今後、電気料金の値上げはありますかー。
それにしても今回の停電・原発問題で、水や電気は限りある資源と認識させれましたね。
今回の問題をどうにか切り抜けたとしても、日本国内では今後ますます省エネ・エコ
ムードが高まるんじゃないでしょうか。
しかし、エコでクリーンなエネルギー＝電気というイメージは完全に消え去りそうだなー。

今まで放置されていた問題が浮き彫りになったね。
周波数の問題や電気を貯蓄出来ないこと。
国として非常時でもライフラインをどのように担保しるかを考えないといけないね。
民主党じゃ無理だろうけど。

深夜帯は、一般の電力消費が少ない時間帯だから、
割引きは今まで通りじゃないかな。
値上げするなら昼間の時間帯でしょう。

電気代は契約者が払うよね。図書館は区が払い、テナントの分はテナント。
問題は共用部。電気代は管理費から払われると思うだけど、管理費の配分が面積になっていると、居住者には不利になるね。

テナントや図書館と共用部の電気って、例えばどこですかね？なんとなくイメージしづらいです・・・。レベーターは住居用と分かれてるし。

>>155さん
たとえば、５階（？）までの商業階の共用廊下、天井照明、専用EVやエスカレータ、トイレといった部分の管理（電気代だけでなく、水道代なんかもある、損害保険の算定もむずかしそうだな）です。そもそもこれらは誰の共有になるのでしょうか？商業階はそれだけに区分管理組合でも作るのでしょうか？たとえば、住宅管理組合、公共施設（川崎市）、商業施設管理組合と３つあって、それを統括する全体管理組合があるとか？１人の所有者が商業階すべてを所有していればわかりやすいんですが、確か営業の人は商業階も複数人で所有すると言ってました。

面倒くさいマンションだな・・・
パチンコ屋も地権者で入っているそうだし、入ってからも苦労しそうな物件。

153さん
友人のマンションは午後11時から午前７時までは深夜料金となるのでその時間帯に洗濯など
する人が多い様です。電気代が深夜だと３分の１になるとか。
３分の１は大きいですよね。

>158
深夜電力が原発のものだというのはご存じですか？
火力に比べ原子力は出力の調整ができないので深夜にも電気を生み続けます。
福島で原子燃料の発熱の調整が全く出来ないのはすっかり有名になりましたよね。
電気は貯蔵できないので安く売るしかないわけです。
その原子力がなくなれば深夜電力もなくなるんですよ・・。

電気の話題はオール電化とかの板でやってくれませんか？

いや。エクラスのメリットの１つとしてall電化ありと考えていた。あくまでエクラスにおけるall電化のメリデリという個別案件としてこの板で議論して欲しい。

今回の地震と関係ない原発は発電を続けているわけだから、
オール電化の人達に深夜電力を使い続けて貰う必要があるでしょう。
新規のオール電化物件は、これから減ってくだろうし。

東電の原発で今回の地震と関係ないところってどのくらいあるの？

日本中もうどこでも新しい原発建設受け入れるとこないよね。これから、電気どうなるんだろう。

>161
それなら尚の事エクラスの板ではなく
オール電化の板でやった方が情報が集まっていいのではないですか？

オール電化の問題はエクラス固有の問題ではないのですから。

言っていること分かります？（笑）

でも、エクラスの話題、もう尽きたでしょ。
なんかある？

公式サイトが更新されてるね。先着順10戸。この状況で180戸売れたってことか。

騙されてるね。
先着順って所がミソでしょ。
大盛況で売れたなら、先着順なんかにしないでしょ。
1次の応募者に連絡すらしてないし。
失礼な会社だな。

嗚呼、ネタがないから無理やりオール電化の話題で繋いでるのか・・・
先着順の10戸の話題でも盛り上がらないしね。

うちには電話あったよ。
でも断られたところが多かったから先着順にしたんじゃない。

なるほどね。
今の顧客リストでは捌ききれないか。

新規を募らないとダメなんて、武蔵小杉駅駅直結がそんなに価値ないとかメッキが剥げると売るのも大変だね。

地震のせいで購買意欲がうせたからしかたないです

地震の直後なのにそれだけ売れたことに、正直びっくりしてます。もっとキャンセル続出かと思ってたからちょっと意外・・・

本当に売れたかどうかは別の話でしょ。
私ならいっぱい売れ残ってても、今の状況でどうなるか分からないから、10件は様子見で販売に出して、その販売状況で今後の売り方を決めるでしょうね。

実際はもっと残ってると思うよ。
売れ残りが10件てキリがよすぎるでしょ。

そっかぁ確かにそうだね。キリが良すぎるね。

10件が先着順てことはたぶん売りに出した180件中100件くらいは売れたんじゃないかなと予想。
ここで唯一買い得感のあった東側中心に売れたんだろう。
もともと人気のないのになぜか東より高い西と
坪単価が高い南の高層ではそれなりにキャンセルがでたと思う。

2期は価格見直すんじゃないかな。夏の賞与の頃にはもっと購買意欲下がるし。
2期はもともと売れなそうな部屋ばかりだったから下げないと売れないよな～と思う。

先着順の公開数の三倍が実際の残戸数というのが、この業界の慣例ですよ。

これからもっと安くでるかもね！
でも、これ以上安くやったらまさに小杉バブル崩壊だね。
後続のタワマンがどう出るか。
この住環境でこの価格というは、既に十分割高なのだが。

震災でタワマン需要も一気に減っただろうから、
景気減退と合わせて相当厳しい戦いが待っているだろうね。

ここを買う人はある意味勇者。

崩壊？
そんなことないよ。
既存のタワマンは凄く安く販売されている。
その当時は高いと言われていたけれどね。

>177
ここは抽選時点での倍率が偏ってたから30戸ってのは考えにくいな。
間取りがかぶってる部屋は基本的に公開せずに先着で来た人にだけに
売り出すはずだから50戸くらいは残ってると思う。