携帯電話基地局アンテナの設置のメリット・デメリット

KDDIから携帯電話基地局設置の提案があったマンションの住人です。
結論は、理事会の中で反対多数で流れました。

主に次のような結論だったようです。
・金銭的なメリットは少ない（200戸超なので）
・屋上に設備を工事するリスク
・景観

総会に提案されたら、もちろん反対ですがね。

共用部分に関することは、管理組合が決めることで、最終的に住民の過半数の承諾を得れ
ば、良いことでしょう。ただし、規約の変更は、2／3の承諾が必要だと思いました。また、
建て替えに関しては別途の法律があります。

アンテナ設置は、”住宅専用であること”という一般的な規約に違反していないように
思えます。ここにヘリポートとか店舗の例を持ち出すのは間違いだと思います。

ただし、最近は、電磁波の健康への問題が話題になりつつあります。今、WHOが問題に
しているのは、高圧電線による健康障害で、いくつかの国では、高圧電線の近傍には
住居を作ってはならないという法律ができています。

携帯電話に関しては、今のところ明確な規定がありませんが、わかっているのは
心臓ペースメーカーへの影響です。

携帯電話は便利だし、私個人にとっては、生活に必須なものになりました。でも、絶対
に必須かと言われればそこまでは言えない。マンションで、どうしても使いたい人は、
中層以下の階に住むしかないでしょう。個人の携帯端末から20cm離れれば、
心臓ペースメーカーへの影響はないとされています。アンテナ近傍ではそれでは、
短かすぎるのではないでしょうか。アンテナ近傍で、どれくらいの電磁波が出ているのか、
よく知らないのですが・・・。

>共用部分に関することは、管理組合が決めることで、最終的に住民の過半数の承諾を得れ
ば、良いことでしょう。

　だから、それは「管理行為」についてでしょ。「処分行為」にはあてはまりません。

＞ただし、規約の変更は、2／3の承諾が必要だと思いました。また、
建て替えに関しては別途の法律があります。

　規約変更は3/4です。建て替えは4/5でどちらも区分所有法に書いてあります。

＞アンテナ設置は、”住宅専用であること”という一般的な規約に違反していないように
思えます。

　「住宅専用」の意味が分かりませんが、「処分行為」には変わりありません。

＞ここにヘリポートとか店舗の例を持ち出すのは間違いだと思います。

　「処分行為」という意味で同じだと思います。

＞個人の携帯端末から20cm離れれば、心臓ペースメーカーへの影響はないとされています。

　携帯端末の話ではありません。
　それにしても心臓ペースメーカーへの影響を軽視するのは暴論ですね。

No.320 by 匿名さん、No.322 by 匿名さんへ

私は、「管理規約で『過半数』という部分が間違っており『全員』の承認が必要だ」と言っているのではありません。

管理規約は、まさに「管理のための」規約であり、規約にはおのずから限界があるのだということを理解していただきたいのです。しかも「管理のため」という意味を、管理費の原資を得るためならばどのような行為も含まれる、とまで拡張してしまってはいけないのです。

また、「『共用部分に関すること』は、管理組合が決めることで、最終的に住民の過半数の承諾を得れば（規約に従った決議があれば良い）」、というのも不正確であることは言うまでもありません。管理組合は区分所有者全員の共同管理のために必要な決定をして実行するために法律によって組織強制された団体であり、その性格上、管理組合が決めることができることには限界があるのです。

例えば、常住の管理員を確保して管理を徹底させるために１階の住戸の区分所有権を組合員全員の共有名義で買い取って管理人室としての規約共用部分とすることは、区分所有法と管理規約に従う決議があれば可能でしょう。しかし、１階店舗の区分所有権を組合員全員の共有名義で買い取る決議をして当該店舗を貸し店舗として賃料収益を図り、それを管理費や修繕積立金に充てることにし、規約を変更してこの店舗を規約共用部分とすることは「少数の反対があっても可能だ」とはいえないでしょう。なぜそうなるのかを一度よく考えてみる必要があるのではないでしょうか。法律や規約の文字面だけでは決せられない問題があることがお分かりになるでしょう。

＞規約を変更してこの店舗を規約共用部分とすることは「少数の反対があっても可能だ」とはいえないでしょう。

そんなことが少数の反対のわけがないから、議論の意味がない。詭弁ですね。

反対が少数であるはずがないという直感は、ほぼ正しいと思います。

しかし、１階店舗の区分所有権が時価５０００万円のところ、その半額の２５００万円で手に入る、貸し店舗とした場合の保証金が１０００万円、年間賃料収入が１４４０万円、組合員総数が５０名というような場合、買取時の１人当たりの一時的負担額が実質で３０万円であり修繕積立金の一部取り崩しでも対応できる、以後は管理費・修繕積立金を納めなくてもよくなるということもありえますし、店舗所有者の法人から無償で寄付するとの申し出があった場合などは、多数の賛成もありえます。

反対が少数であるはずがないという直感の拠って立つところの考え方を振り返ってみてください。そんなことを管理組合ができるはずがないと考えるからではありませんか？そうではなく、組合員一人当たりの負担が大きすぎるから賛成が得られないだろう、しかし仮に負担が小さければ別だ、とお考えなのでしょうか？

私は、店舗を取得して規約共用部分とすることが出来るかどうか、とか、賛成が多いか、少ないかを議論せよというのではありません。共用部分に関することであっても、管理組合の決議で可能なこととそうではないことがあるのではないか、その限界をどう考えるべきかを全然お考えにならずに、何でも多数決で決めればよいというお考えの方がかなりいるようなので、それを考える材料を提供しているのです。

携帯電話基地局の設置を管理組合が多数決で決めてよいのかどうかにつき、意見が分かれていますが、多数決で決めてよい、よくないという意見を、その限りのレベルでぶつけ合っても正しい判断はできませんし、ある人が正しいと思う、その正しさの検証をすることはできません。。その根拠となっているところを出し合って、現在の現実の皆さんの生活と法秩序に照らして、どちらが適合するのかを検証しなければなりません。

わが憲法は個人の財産権の行使の自由を保障しています。マンション共用部分は区分所有者らの共有物ですが、民法は、「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない」と定めていますが、これは憲法が保障する財産権の行使の自由の考え方と一致していますし、近代法以来の法原則に根拠があります。しかし、区分所有建物については民法の原則を固持するだけでは管理が円滑にいかないため、民法の特則として区分所有法を定めて民法の原則を必要に応じて緩和し、また、同法３条で「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成」すると規定して、この区分所有者の団体＝管理組合が「管理を行うための自治団体」であることを明らかにしています。もちろん、区分所有法は、区分所有建物については、近代法、憲法、民法の原則を根ねこそぎ排除しているわけではありません。

民法の原則がどの範囲まで排除されているのか、管理を行うための自治団体にどこまでのことができるのかは、これらの法秩序全体の中で判断されるべきですが、そういう判断に全く取り組もうとせず、自分自身の素朴な直感だけに頼って意見を言う人がいるようなので、もう少し判断の枠組みを広げてほしいという願いから、法律家でありマンション管理士の立場から意見を述べているのです。

マンションにおいては総会決議事項と理事会決議事項がありますが、それらについては区分所有法に明記されています。
共有物の処分行為である基地局設置はそのどちらにも入らないということでしょう。

一つ気になることがあります。
基地局は当然不法占拠状態にあると思いますが、これが２０年続いたときに、マンションの共有部分が携帯電話会社のものになってしまうという危惧です。
住民は知識がないために２０年間異議をとなえない可能性があります。その時に電話会社が不法占有が２０年続いたことを根拠に所有権を主張した場合、どうなるのかということです。
企業がそこまで計算しているかどうかは知りませんが、有り得ない事ではないような気がします。

民法の講義みたいになりますが、「気になること」にお答えします。

不法占拠なる用語は法律上定義された言葉ではないのですが、法律実務上、いろいろな場面で使用されます。
例えば、明渡（返還）義務発生原因として、「不法占拠」といわれることがありますが、この場合は占有する権原（根拠となる権利）がないのに他人の物を占有することを意味します。携帯電話会社はこの意味での不法占拠をしていることは否定できないでしょう。
しかし、今問題にされているのは、時効取得の要件としての占有ですが、明渡し義務発生原因としての不法占拠が２０年間継続すれば所有権の取得時効が完成するというわけではありません。

物について行使する権利を持たないことにつき善意無過失で他人の物の占有を開始した場合は、以後、平穏・公然に１０年間の占有を継続すれば取得時効は完成しますが、開始時において悪意（自分が行使する権利を持たないことを知っていること）又は善意（知らないこと）であっても過失があった場合には、２０年の占有継続をもって取得時効が完成します。取得できる権利は、２０年間事実上行使していた権利、例えば、賃料を支払っていれば賃借権、支払っていなければ使用借権か、所有権です。質権もありえます。占有の対象が土地の場合は、その他に地上権、永小作権あるいは地役権である場合もあります。つまり所有権を取得するとは限りません。

したがって、携帯電話会社が管理組合から屋上部分を賃借して継続して占有する場合、賃貸借契約が有効であると過失なく信じていたならば、１０年間で賃借権を取得し、悪意又は過失がある場合ならば２０年で賃借権を取得します。その場合、無効ではあるとしても賃貸借契約書があるというのであれば、その契約書に記載された内容に従う賃借権が時効取得されることになるわけですから、以後は不法占拠を主張できなくなります。なお賃借権は建物の一部についても成立します。建物賃借権は借地借家法で保護される権利であり、賃貸人からの解約や更新拒絶が制限されます。

一般論として、賃借人であっても、占有の途中で、「以後は自分の所有物として占有する」旨を宣言すれば、以後２０年間の経過で所有権を取得するということはありますが、屋上部分は建物の一部に過ぎず、独立した所有権の対象とはなりませんので、所有権が時効取得されることは考えられません。もちろん、極めて特殊な場合として、アンテナ設備のために他の部分から区画・独立した区分所有権の対象となるような、いわば「アンテナ室」が設けられている場合ならば、区分所有権が時効取得されることはありえます。

>>324　法律家さんへ

（財）マンション管理センターの標準管理規約の解説では、共用部分の第三者への使用は広告塔・看板等の場合が対象となっており、３／４以上の賛成で設置可能となっています。

http://www.mankan.or.jp/html/faq/01_27.html

法律家さんの自論では広告塔設置も処分行為となり管理組合では扱えない案件ではないかと思いますがいかがでしょうか？

>賃貸借契約が有効であると過失なく信じていたならば、１０年間で賃借権を取得し

正にこれが電話会社の狙いなのではないか。

マンション管理センタ６あｑーのｈｐのに関して

マンション管理センターのｈｐのＱ＆Ａは知っています。広告塔・看板等がマンションに取り付けることができる設計になっているとか、白地のそういう設備が最初から作り付けられているとかで、そういう共用部分の用法がはじめから予想されるマンションであれば、共用部分の変更・処分とはいえず、また、新たに設置するものが小規模な看板などであるために、重量や風圧による建物の躯体への負荷もほとんど無視するこができ、また、美観を損ねることもなく、実質的的な弊害がないような場合も、共用部分の変更・処分とはいえないでしょう。そういう例外的な場合ではなく、広告塔や大看板を新たに設置するとかいうことになると、やはり共用部分の変更・処分になりますから、管理組合が行いうる管理行為とはいえません。

そういう意味で、マンション管理センターの記事は修正するべきです。マンション管理センターといえども、そういった法律解釈については素人なのですから、全面的に信頼することのないようにしましょう。

>>331

>広告塔・看板等がマンションに取り付けることができる設計になっている・・・。

そんなマンションは聞いた事がありません。
同センターの標準管理規約、第４７条３の二には
敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）
と書かれており、すなわち形状の著しい変更の場合のみ３／４以上であることから,軽微なものは過半数です。よってここに書かれているものは、一般的な大きな広告塔を想定してると思います。

>マンション管理センターは・・法律解釈については素人なのですから、全面的に信頼することのないようにしましょう。

国土交通省から認められた機関が素人なわけがありません。

法律家さんはマンション管理センターが実施している試験に合格されたマンション管理士でもあるんですよね。
よって、同センターのＱ＆Ａの修正については、法律家さんが法律のプロとしてまたマンション管理士として同センターに指摘すべきではないでしょうか？
今後、試験問題に出題されたり、さらには多くの管理組合で誤った解釈をされる方がどんどん増えます。
法律家さんの持論が正しいのであればＱ＆Ａ、更には標準管理規約が修正されるはずです。
期待しております。

札幌地裁のいうとおりにしなさい！

教えていただきたいのですが、
今現在、屋上にN社から設置の話しが出ていて、業者からの1度の説明会だけで、いきなり臨時総会で決議となり、ほとんどが理事長への委任状で賛成可決してしまいました。

総会（2週間前）で、重さの確認をしたのですが、その時は3トンだと説明していました。（N社と工事会社）
今日、電磁波測定検査をしたのですが、今になって6トンだと言ってきたんです。

業者が重量を知らないわけがなく、これって虚偽回答になるのではないでしょうか。これにより、前回の決議は無効になりますか？

前回の臨時総会は話し合いが長引き、最後にN社の方は「電磁波なんて気のせいだ。気持のようです。」って言い出しました。
とても信頼できるものではありませんでした。

１　決議と契約は無効

屋上に携帯電話基地局を設置することは、管理組合の権限外であるというのが正しいし、そうだとすれば、総会で設置・賃貸の決議をしても無効であって、管理組合が携帯電話事業者と賃貸借契約を締結しても、その契約は無効であり、各区分所有者は、いつでもこの無効を主張できます。但し、賛成した人が無効主張をするのは、受けるべき説明がなかったために判断を過って賛成したというような場合なら別として、信義則違反とされる恐れがあります。

２　民主主義と友愛

なお、電磁波の人体に対する有害か無害かとう問題は、現実に無害であるとの結論が得られていない現状においては、たとえ少数の区分所有者が反対しているに過ぎない場合であっても、重要な問題であると受け止めるべきでしょう。

なお、たとえば、ある【人種差別的表現を含む可能性がございます。このメッセージをご覧になられた方は恐れ入りますが、削除依頼板までご報告をお願いいたします。管理人】の５人の人たちが５人がそろわないと果物の採取作業ができない果樹園に行こうとする場合、他の採取グループもあるから、早く果樹園に着きたいのだが、走っていくか、走って疲れることがないように歩いていくかが問題となったとします。４人は走るべきだとの意見だけれども、残る１人は心臓が悪いから走らないで歩いて行きたいと言うのに、４対１の多数決で走ることに決定し、心臓の悪い人を無理やり走らせて死のリスクを冒させることができるでしょうか（No.279 by 最上階被害者さんの投稿を参照。）。

民主主義というのは、多数決原理に絶対の価値を置くものなのではなく、隣人愛をも重視するのです。これは、フランス国旗の色に象徴されているように、啓蒙期以来普遍的に認められてきた政治理念なのです。自分さえよければよいと考える人が多数いさえすれば、何でも決定できるものではありません。歩いても行けるのであれば一緒に歩いてあげるべきですし、果樹園に着くのが遅れて果物を採取できないのであれば、先に採取した人からお金で買えばよいのです。

３　携帯基地局設備による負荷

基地局設備が重さ３トンではなく６トンだという相違は、それ自体、重要に思われますが、なお、マンションの構造躯体や屋上スラブの耐加重が携帯基地局設備の合計重量＝重力による下向きの力を支えるに十分かを考えるだけではいけません。

地震の場合の水平方向と上下方向の揺れによる加重にも耐えられるかも確認されるべきでしょう。また、かなり高さがあるアンテナが横から強風を受けた場合にそのアンテナ基部の屋上スラブなどの躯体への固定部分（固定ほうほうにもろるでしょうが、）、例えばアンカーを打ち込んだ部分に長年月にわたって反復してかかる引き抜き力、アンテナの固有振動数の細かい振動がアンカー部分に伝わることによって固定部分のマンション躯体の劣化を促進しないかどうかなどは、かなり難しい問題でしょうから、そのようなことを事業者側が検討してデータを示してくれることまでは期待できないでのでしょうね。

法律家さま

回答ありがとうございました。
理事長には、今回の件に関して無効になるのではないかと伝えたのですが、確認しますとのことでしたので、再度無効を主張したいと思います。
とりあえず、再度総会をすることになったので、なにかあったら資料を出すように言われました。
自分も不勉強だったのですが、今回、住民間で一度の論議もせず決議されるとは思っていなかったので、
決議後に「屋上に携帯電話基地局を設置することは、管理組合の権限外である」ということを言うのは、問題にはならないでしょうか。

あと、設備による負荷に関しましては、マンション施工会社に問い合わせてみます。

N社に関しては、メリットしか言わず、デメリットはないというスタンスで、（質問に対する回答マニュアルがあるのでしょうが）
電磁波に関しては、国の基準を守っているから大丈夫の1点張り。しまいには「電磁波なんて気のせいだ。気持の持ちようです。」
今日の電磁波測定にしても本物とは違うものでしたので、やってもしょうがないので他のマンションの測定値だけでも見せてほしい、と言っても「出せない。」
決議後に重量を変えてくるなど、やり方に納得ができない感じです。

法律家さま

すみません。先ほどの回答がちょっと的外れになっていたかもしれません。
今回の決議の無効以前の問題ということですよね。失礼しました。

次回の総会の持参資料として、このようなことが書かれている参考資料がありましたら、教えてください。
276.278.281とかをを印刷して持っていっても大丈夫でしょうか。

>337

下記のＨＰに法律家さんが引用された地裁判決そのものがはってありますので
それがよろしいのではないでしょうか？

http://www.sapporo-sogo-lo.com/information/2008061902.html

補足です。

リンク先PDFの13ページ
「このような行為は，本件管理規約や区分所有法に基づいて決するのではなく，民法の原則に基づいて，共有者が全員でこれを行う必要があるというべきである。」
が該当します。

とにかくこんな契約は無効です。さっさと撤去してもらいましょう。