携帯電話基地局アンテナの設置のメリット・デメリット

法律家Ａさん

教えていただたいのですが、マンションの建替えの場合
はどのようになるのでしょうか？
これも全員の賛成が必要になってしまうのでしょうか？
今までは、組合員の確か８割位の賛成が得られれば良か
ったように記憶してますが、共有部分の貸出しが全員賛
成なら、建替えはそれ以上の重要な判断でしょうから同
様？

基地アンテナ、何の説明もなく前のマンションにできてしまいました。
近所には説明しないのでしょうか。

嫌な気分です。

№283の匿名さんへ

マンション建替えの場合は、区分所有法に明文の規定があり、一定の法律に定められた手続に従って、総会で区分所有者の数と議決権双方の５分の４の賛成があれば、少数の反対意見を無視してもよいことになっています。その代わり、建替えに反対で、決議後も建替えに参加しない区分所有者は、出て行くほかはありませんが、自己の有する権利に対する財産的補償（権利の時価をどう算定するかは別の問題となりえますが）がなされることが法律で定められています。
マンションの建物には寿命があることですから、建替をしない場合には、いずれは種々の弊害が生じてきます。建替えは、そのタイミングが問題なのですから、５分の４の賛成で建替を決行できることにしたのです。
建替とは異なり、携帯基地局は、それを設置しなくてもそのためにマンション建物に種々の障害が生じることにはなりませんし、少数の反対者に対する補償の措置が法律で定められているわけでもありません。

No.284 by 法律家さん

ご回答ありがとうございます。

すみまんせん。今ひとつ理解に苦しんでいます。

例えば、修繕のみならず将来の建替えに向けた積み立てとして
組合員の８割の賛同を得て誘致した場合はどうなるのでしょう
か？
1部の反対で８割の同意では無効になるのでしょうか？

№285　匿名さんへ

　区分所有者の８割の賛成で、携帯基地局にマンション共用部分を賃貸して賃料を将来の建替のための積立金とするのは無効か、とのご質問ですが、共用部分はあくまでも区分所有者の共有であり、本来、共有者個々人の不動産所得となるべきものです。仮に管理組合＝区分所有者の団体が契約当事者となって賃料を受領した場合、その賃貸借契約が無効であるとして覆されるおそれがありますが、それは別として管理組合が収受してしまった以上、その収益事業として課税されることになりますが、他方で、反対の人たちからは、その持分に応じた賃料部分について不当利得返還請求（又は、事務管理に基づく金銭の引渡請求、）や、携帯基地局設置のための契約が不法行為となることを理由とする損害賠償請求を受けることになり、紛争が起こることが十分ありえます。
　共用部分の賃貸・収益が管理組合の権限を越えているとすれば、管理組合が受領した賃料のうち賛成の人たちの持分に応じた分は、管理組合の本来の事務を超えて、賛成派有志の人たちによって積み立てられたということになり、管理組合が管理するべきお金ではないことになります。
　それに、賃貸をした場合、賃貸にともなう負担・出費（維持・修繕費の増加、共用部分劣化の促進、賃貸部分の利用の不能、反対者からの賃貸差し止め訴訟・損害賠償請求訴訟などの紛争や、賃借人会社との紛争に伴うものなど）を管理組合の管理費から支出することになるのでしょうが、それも違法であるとして反対の人たちから指摘されることになるでしょう。ですから、賃料を全部建替えのために積み立てることができると考えるのは安易に過ぎるでしょう。携帯電話事業者との間で法的紛争を生じ、裁判にでもなった場合などは、受領した賃料を超える出費が必要になることは十分考えられます。
そもそも、建替えの費用を積み立てるための共用部分の賃貸収益事業の決議と建替え決議とは全然性質が異なりますから、共用部分賃貸収益事業に賛成でも、建替え事業に賛成するかどうかは、建替え事業の内容が明らかにならなければ決めることができないはずです。
マンション共用部分の共有持分は、本来個々人の財産であり、それをどのように利用・収益・処分するかは個々人の自由なのです。マンションの建物の維持管理に必要な管理については、その具体的方法を決めなければなりませんから、区分所有法や管理規約に基づく多数決でよいのですが、その管理行為を超える「処分行為」については、ひとりだけの反対でも無視してはならないというのがわが民法の考え方であり、札幌地方裁判所の判断でもあるのです。
わが国の憲法によれば、個々人の財産権の行使の自由は公共の福祉によって制限されることはありえますが、現段階では、携帯基地局の設置が公共の福祉実現のために必要だからそれに反対することは権利の乱用だといえるような社会通念が成立しているとは到底思われません。また、仮に、マンションの共用部分の共有者の財産権の自由を制限して公共の福祉を実現するというのであれば、それに対する正当な補償が法律で定められなければなりません。
また、公共の福祉を持ち出すことなく、管理費や修繕積立金の確保のために管理組合の賃貸・収益事業が必要であるというのであれば、区分所有法を改正して、賃貸・収益事業のための議決要件を明定したり、反対者の共有持分権に対する補償とかの措置も規定するべきであり、そうなっていない現状では、管理組合が携帯基地局の設置と検討すること自体、余りにも問題が多すぎるという理由で差し控えるべきでしょう。

２５３さん　教えてください。

>では基地局のアンテナから発せられる電磁波は携帯電話より強力か、といえばnoであります

と説明されているのですが、理由を教えて頂けないでしょうか？
私が思ったのは、携帯電話が0.8W（実際には電力制御するのでもっと低い値でしょうが・・・。）で送信するのであれば、基地局も携帯電話に向けて0.8Wで送信する必要があるかと思いました。
そして、携帯電話は基地局とのみ通信をしていますが、基地局は多数の携帯電話と同時に通信をしていると思いますので、0.8×通信中の携帯電話機の出力が実際には出ている気がしました。
FOMAの基地局は同時に500台くらいと通信できるみたいなので、
0.8W×500台で最大400Wほど電波を出力する可能性がある気がしています。
私の理解で誤っている点を是非教えて頂けると助かります。
よろしくお願いします。

既に建設されてしまった基地局を撤去、原状回復させるにはどうすればいいですか。

№２８８　匿名さんへ

　すでに建設されてしまった基地局を撤去、原状回復させるにはどうすればいいですか。

　管理組合内部の手続としては、規約に基づき、総会に諮ったうえで、方針を決めるべきでしょう。
そのうえで、携帯電話事業会社に対し、理由を告げて解約の申し入れをし、話し合いの上、撤去時期や原状回復等につき具体的取り決めをして、解約の合意書を作成するべきです。
　その解約の理由は、解約に関する契約条項、契約時の事業会社からの説明内容、管理組合における契約時の手続上の瑕疵の有無、契約当時の認識と現時点における現実との食い違い、現時点における不都合な点等を踏まえて、錯誤に基づく契約の無効、債務不履行や信義則に基づく解除権行使、詐欺に基づく契約の取消、契約上の中途解約権の行使、借地借家法に基づく解約申し入れ、期間満了による更新拒絶等、いろいろ考えられますが、それらをよく検討して法律的主張として筋道を立てた上、相手方会社側の落ち度として指摘できることは明確に主張し、それを浪花節で修飾して申し入れをし、相手方が否が応でも中途解約に応じざるを得ないようにするべきでしょう。
　なお、相手が中途解約に応じやすくするためには、撤去までは、ある程度の猶予期間をおくことを考えるのがいいでしょう。

>276

共用部分の使用法として、すごく勉強になりました。

個人的には、携帯電話の電波は問題にならないと感じています。少なくとも、すぐに
症状がでるような障害がでることはないと思います。ただし、耳のそばで、ずっと
使い続けた場合、近傍の組織が温度上昇することがあり、白内障誘発の可能性が
あることはすでに医療界で指摘されており、そういうことはあるんだろうと
思っています。電磁波による障害の問題は、証明が難しく、医療関係者の間でも
上記以外は結論がでていません。素人同士で、電磁波による健康被害ついて
議論をするのは時間の無駄です。

ところで、管理組合が決めることではないと書いてありますが、これは総会で
多数決をもらえば可能ということでしょうか。もし、理事だけで決めたとすれ
ば、確かに相当問題だろうと思います。

設置費はかなり高額みたいです。撤去費もかなり高額になるんじゃないでしょうか。
電話会社から損害賠償要求される可能性はありますね。この場合、請求先は、管理組合
ではなく、ゴーサインを出した理事ということになると思いますが。

十分気をつけたいと思います。

290です。

要するに知りたいのは、管理組合総会で、多数決で決められることと、そうではないことの
違いについて知りたいのです。私の理解では、携帯電話のアンテナ設置は、一人でも反対
者がいれば、設置できない、というように読めます。

建て替えは特別ですので、この際、議論からはずしてください。理解しているつもりです。

共用部分の管理行為・処分行為の判定基準

　当該区分所有建物の本来の効用を維持（増進・回復）するための措置であって、区分所有者らにとって、当該区分所有建物の管理のために行われることがあることが予め予測可能なものは、管理組合が行うべき管理行為として、区分所有法と管理規約にしたがって、多数決で決定できると解すべきです。まさにこのような管理に必要な措置を決定するために区分所有者の自治団体（＝管理組合）が組織され、区分所有法はその団体自治のあり方を規定しているのだと思います。

　逆に言うと、区分所有建物の本来の効用を維持（増進・回復）するための措置といえない措置はそのような団体自治の範囲外と考えるべきでしょう。また、間接的に建物の効用維持に役立つ措置といっても、間接的に役立つに過ぎない場合は、その範囲は社会通念によって制限されるべきでしょう。つまり、区分所有者の団体員となった者にとって、自分の意思に反してでも他の多数の意見に従わなければならない管理上の措置というのは、管理行為として通常予測されるものに限られるべきであり、通常予測できない措置についても多数決で決せられてしまうとすれば、区分所有者個々人が区分所有権を取得するに至った際の合理的意思を裏切ることになり、それは財産権の行使の自由が損なわれることにほかならないからです。

　そこで、私の試論ですが、つぎのような措置・行為については、区分所有者の団体的意思決定の対象ではない、つまり管理組合の権限外として共有者全員の一致がなければならないものとすべきかと思います。

①　本来の効用を犠牲にするだけの区分所有者に不利な変更（例：共用部分の一部を第三者に贈与すること）
②　共用部分の一部を区画して店舗に改造するなど、建物について分譲時には予定されていなかった効用を獲得するため、従来有していた効用を犠牲にする行為、すなわち、区分所有建物の性質に重要な変更を生じる変更（例：共用部分の一部を区画して店舗に改造して売却又は賃貸すること）。建物の共用部分の一部を携帯基地局に転換することは、これに該当するのではないでしょうか。
③　その他、共用部分の処分と目すべき行為（例：第三者に対する期間３年を超える賃借権の設定—民法第602条—）
④　当該区分所有建物の管理に関係のない措置（例：政治的意見表明や、特定の公職の立候補者や政党を支持する決議など）

建物の共用部分の一部を携帯基地局に転換し事業者に賃貸することは、通常、上記②と③に該当するのではないでしょうか。

携帯基地局設置契約が無効であり、管理組合が契約の当事者となることができないということであれば、非承諾者からみれば、現在設置されている基地局は不法占拠に相当しませんか。
不動産侵奪罪（刑法２３５条の２）に当たる可能性があるのではないでしょうか。
この場合、警察に相談して対処してくれるものでしょうか。

設置後、基地局の作業員が頻繁に屋上に出入りしていて、非常に不快です。

携帯基地局としての使用は不動産侵奪罪か？

不動産侵奪罪は、他人が占有する不動産について、不法領得の意思をもって、その他人の意思に基づかないでその占有を排除し、自ら占有を取得する行為ですが、「故意」があることを必要とします。

携帯電話事業者は、おそらく、管理組合（共用部分の共有者全員からなる団体）と賃貸借契約を締結してマンション共用部分の一部の引渡を受けているのでしょうから、他人（管理組合）の意思に基づいて占有を開始しているのですから、原則として不動産侵奪罪は成立しないでしょう。

もっとも、管理組合の賃貸行為が管理組合が有する権限外の行為であるため当然に無効であることを携帯電話事業者が認識しており、かつ、共用部分の共有者のうち少なくとも一部の人が賃貸に反対していることを知っていた場合であれば、理論上は、その反対の人の意思に反してその共有権に基づく占有を排除して占有を取得したという意味で不動産侵奪罪が成立するということはできます。しかし、携帯電話事業者が管理組合の賃貸行為が当然に無効だと認識していたことを立証するのは、現時点ではその法解釈が社会に定着していない状況であると見られますから、困難ですし、警察に訴えても、この問題は「民事の紛争」であるとして取り上げてくれないでしょう。

携帯基地局による実際の弊害があるのであれば、民事的な手段で解決をはかることになるでしょう。

非承諾者が携帯電話会社に対して基地局の撤去を要求して断られたばあい、携帯電話会社にはどのような責任が生じますか。

非承諾者は財産権を侵害されていると思われますが、これに対する賠償責任のある者は誰になりますか。

管理会社の責任は問えますか。

携帯電話会社が基地局設備の収去・占有する建物部分の明け渡しを拒絶した場合、共用部分の共有者は、裁判所に訴えを提起して収去・明渡しを求めることができます。

なお、携帯電話会社の不法行為に基づく賠償責任が問題となります。賠償責任が認められるためには、携帯電話会社に故意又は過失がある必要があります。携帯電話会社は、賃借することは共有者の一部が反対していても適法であるし管理組合との賃貸借契約が有効であると思っていたということになるでしょうし、管理組合役員も同様の認識であったでしょうから、そのように誤解したことにつき、過失があったか否かが問題となるでしょう。

但し、賃貸借無効を理由とする収去・明渡し請求を受けた後は、原則として過失ありとして不法行為が成立することになるでしょう。

管理組合自体も、過失があれば、損害賠償責任を負います。管理組合は法人化されていなくても、不法行為責任の主体となりえます。なお、賃貸借契約締結を担当した理事についても、過失があれば個人として不法行為責任を負わざるをえないでしょう。

もっとも、なにをもって損害とするかは別問題です。

管理会社に対しては、違法・無効な賃貸借に積極的に関与したのでなければ、責任を問うことは難しいでしょう。

＞管理会社に対しては、違法・無効な賃貸借に積極的に関与したのでなければ・・・

当マンションの場合は、以前にも一度管理会社より提案があって、そのときは完全否定されました。役員が変わって再提案があり、今度は四分の三で可決ということになりました。
いづれの場合も管理組合側から求めたものではなく、管理会社から提案があったものです。
管理会社は当然なんらかの報酬を得ていると思います。

このような状況で、積極的関与になりませんか。

携帯基地局設置に関与した管理会社の責任ーその２

　私見によれば、本来、マンション共用部分の一部を携帯基地局に用途転換して賃貸することは法によって組織強制された区分分所有者の団体（管理組合）がするべきことではなく、共用部分の共有者全員一致でするべきだということなのですが、管理会社が、共有者全員の意見の一致がなくても管理組合が特別決議で決定して行うことができるという誤った説明をし、管理組合を指導して用途転換・賃貸の決議をさせた場合であれば、管理会社は、管理委託契約上の注意義務違反の責任、あるいは一般の不法行為責任を負う可能性があります。

　しかしながら、管理受託者である管理会社は、本来、管理組合が決定した管理方法に従って管理の実務を代行する者に過ぎないはずです。管理組合が管理方法を決定するに当たって管理組合を指導する立場にあるのは、マンション管理士や弁護士であり、管理会社ではありません。ですから、管理委託契約には、管理会社が管理方法の決定に関する助言・指導などは行うことは規定されていないはずです。したがって、、単なる技術的事項に関することはは別として、そのような携帯基地局設置の是非というような問題について管理組合が管理会社の意見に頼ること自体、本来あるべきことではないのです。

　ですから、用途転換・賃貸借契約の締結は、あくまでも管理組合が主体となって行ったものであると見るべきであり、原則として、管理会社は管理委託契約に基づく注意義務を課せられた受託業務の遂行として管理組合を指導したのではなく、「管理組合として可能ならば賃貸して収益を挙げたらどうかという」単なる事実上のアドバイスをした程度であると見るべきなのです。ところが、現実のこととして、管理会社が、その立場を踏み超えて積極的に管理組合を指導したとか、携帯電話会社から報酬を得て管理組合との契約を媒介したような場合は、その一線を超えていると見ることが可能と思われ、その場合は、管理委託契約上の義務違反といよりも一般の不法行為が成立する可能性がある、と考えるわけです。

＞管理会社が、その立場を踏み超えて積極的に管理組合を指導したとか、携帯電話会社から報酬を　得て管理組合との契約を媒介したような場合・・・

まさに管理会社としての本来の業務を大きく逸脱していますね。
こういう会社は要注意でしょう。契約しないほうがいいですよ。

ジャニーズのチケットゲットはファンクラブのがいいですね。
ジャニオタは転送届けを郵便局からもらっています。
当然のように貸しポストは５０件借りています。
電磁波で思考盗聴されてる人います。

携帯電話会社の擁護派がスッカリ消えたね。

>301さん
相手にしてないだけだと思いますよ。

いや、賠償責任を怖れておとなしくしているだけです。

携帯持ってもオンオフは自分でできる。調子が悪ければ別の電話を使うこともできる。選択権は自分にある。数年以内に携帯電磁波による健康障害防止のための安全基準が，ＥＵ諸国では厳しくなることがすでに決められている。でも、頭上の基地局は２４時間稼働、自分でオンオフできない。問題はここだ。今ここで契約すれば、数年後世界標準の安全基準が厳しい方向へ変更されても、契約の解除を求めるには訴訟が必要だろう。訴訟がおわり撤去されるまで強制的に浴びることになる。

さらに、ある裁判では、現在の時点で「科学的に電磁波が健康障害を引き起こすかどうか証明できるか」に関わらず、すでに、設置反対者はある程度の数がおり、設置したとするとそのマンションの市場価値が下がる可能性は否定できないと言う内容の判決がでた。医師や弁護士はこのようなリスクトラブルがすでにあることを知っており、避けている。あなたのマンションの資産価値は十分下がりますよ。

前の方のスレッド完全に読まずに書いて申し訳ないですが、

電磁波の悪影響について言われ出したのは、最近です。しかも問題にされているのは、
送電線だけ。将来は、携帯電話も問題になるのかもしれませんが、現時点では、明か
ではない。

少なくとも、現時点で、健康への悪影響という意味で、アンテナ設置に損害賠償を
要求するのは、過剰と思われます。

契約自体が無効との判決です。撤去しなければ賠償責任が生じるでしょう。

いろいろご意見がでていますが、法律が変わった訳ではないですよね？
管理組合の皆さんで話し合って、そこで得られた結論で電話会社と話
会えばよいのでは？
契約更新や解約について、皆さんの賛同があれば、相手もいすわるこ
とはでいないでしょう。
また、逆に大多数が賛成してるなか、反対しそのとおりになったとし
ても、マンションというコミュニティの中、いずらいでしょう？
どうしてもいやなら去ればべきでは？
保障とかそういことではなくて、権利のあるかたの意見の集約ですか
ら、少数意見がとおらないのはやむをえないでしょ！

いろいろ論議はありますが、特別議決の７５％あれば、十分に権利者
の合意を得られたといえるでしょう？

特別な意見の方をそこまで優遇する必要はないと思いますけどね。

携帯電話用語派！　ではないけど

No.308 by 匿名さんへ

　少数意見＝特別な意見であると決め付けて、そんな意見は無視してもよいという考え方は甚だ問題でしょう。

　管理組合の決議による限り、そのマンションの機能や性質がどのように変更されても、少数の反対意見の人は我慢すべきだ、いやなら出て行けばよい、というのは間違いだと思います。

　分譲マンションを買って管理組合の構成員となる人は、修繕・改修などのように当該マンションの機能の維持・増進のために必要な措置であれば、皆の意見を調整して意見を取りまとめなければなりませんから、その措置に反対の人も多数の意見に従うべきだということになります。

　しかし、およそ分譲マンションを買う以上、共用部分の一部でついてであれ、修繕・補修の範囲を超えてその用途を変更して第三者に賃貸するという措置がされることがあることを、購入の当初から覚悟しておかなければならないことでしょうか。区分所有法がそのように定めているとは到底解釈できないと思います。
　法の下では、基本的には、個々人の財産権行使の自由は保障されるべきだからです。
はじめから、屋上に携帯電話基地局が設置されているか、又は設置が予定されているマンションならば別として、そうでない以上、携帯電話基地局の設置に反対するのは自由であり、反対する理由は何であれ、その自由は保障されなければなりません。

　ましてや、電磁波の有害性については、科学的に結論が出ているわけではありませんし、また、建築の専門家の中にも、マンション建物に対する物理的負荷の増大という見地から見ても、設置部分の維持・修繕の上でも負担が増大することを指摘し、設置しないほうがよいという意見を述べている人もいます。

　携帯電話基地局設置によって何らの負担や弊害が生じないのであればべつとして、弊害・負担が生ずると考える少数の反対意見を特別な意見であると決め付けることは許されないと考えます。
　団体の行動を律する上での民主主義というのは、少数の団体構成員の反対意見を無視したり、追い出すことにあるのではありません。少数意見を無視することができるのは、その団体（マンション管理組合）の目的達成上やむをえない場合に限られるべきなのです。

309法律家様

法律云々ではなく、大多数が賛成するなか、根拠があいまいな
もの（たとえば電磁波危険など）で主張するのはいかが？
と申し上げているのです。

その物件に住まう大多数が将来の修繕を考え、収入源として
賛同するなら、反対意見を述べるのは結構ですが、大多数が
賛成するなら、やむをえないでしょうと申し上げているので
す。

少数意見を完全無視はまずいですが、全員の賛同が必要とも
思いません。

そんなこと言ってたら、物事決まらないですよね？

国会を見ていてもそうですよね？過半数の賛同が得られれば
法律家さんが従うべき、法律も変わるのです！！

８月ごろから実際にKDDIから基地局設置の提案が出て検討している理事会のものです。

当初、理事会では「重量物設置の影響を慎重に検討しつつも前向き」で、当掲示板の情報なども
興味深くみていたのですが、
先日の札幌地裁が出たことで「実施は困難」だと思っています。

310さんのような考え方もあるのですが、今回の札幌地裁判決は、「この賃貸借契約は、マンションの管理行為ではなく、実質的にみて処分行為にあるから、管理組合として行えるものではなく、区分所有者全員の承諾がいる」としていますので
309法律家さんのおっしゃるとおりになります。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080618/523426/

携帯基地局の設置候補になるような物件は、（当マンションも含め）相応の規模になりますので「全員の合意を得る」のはほぼ不可能でしょうし、実際問うマンションでは理事会議事録を見た区分所有者から「反対」の意見が表明されました。

地裁判決ですので今後の控訴審の判断もありますが少なくとも現時点では反対される方の権利はたとえ少数でも裁判所にも支持されていることになります。
修繕積立金の収入源を増やすのは魅力的ではありますが、管理組合内に亀裂を生んでは本末転倒ですので、当マンションでは「KDDIさんが全区分所有者の同意を取らない限り設置しない」ことになりそうです。

〜既存のマンションでは頭の痛い問題になるかもしれませんね。

つまり、基地局設置は「処分行為」である以上、理事会決定事項でも総会決定事項でもなく、決議があったからといって管理組合が契約の当事者になることはできない、ということでしょう。
管理組合というのは共有部分の管理行為をする自治団体であって、共有部分の所有者ではありませんから。電話会社が設置契約を結びたかったら、区分所有者すべてと個別に契約を結ばなければなりません。全員そろってはじめて契約が成立します。

310さんの言う、

「全員の賛同が必要とも思いません。そんなこと言ってたら、物事決まらないですよね？」

というのは全く的外れです。

ですから、全員賛成なのか、特別議決なのか管理組合できめ
ればよいのではないでしょうか？

私を含めいろいろ意見はありますが、当事者の皆さんの決定
が一番大切です。

法律の解釈はいろいろですのでね。

今回は携帯設備の設置が話題ですが、そもそもそれが処分行
為なのでしょうか？
契約期間があり、現状復旧が可能（とりはずし）が可能では？

＞ですから、全員賛成なのか、特別議決なのか管理組合できめればよいのではないでしょうか？

あんた＊＊ですか。

共有物は共有者全員の承諾がなければ処分できないというのは民法上当たり前のことです。
多数決で決めることではありません。
308＝310＝313さんはそんなことも理解できないのでしょうか。処分行為と管理行為の違いも理解できないのでしょうか。
こういう人が理事長などになってしまうと必ずおかしなことが起きてしまいます。法律の解釈は人それぞれだそうですから。
マンションに住むことのリスクを感じますね。

携帯電話基地局設置の可否は管理組合が多数決で決めればよいという方々が甚だ多くいらっしゃるように見受けられるのは、どういうことなのでしょう。そういう方々は、近代法以来の法の大原則を念頭に置かないために多数決の限界ということを考えないで、むしろ頭から「多数決原理が絶対」と思い込んでいるのだろうと思います。
　
　皆さんの生活は、財産権（所有権）絶対の原則、個人意思自治の原則を大前提として成り立っています。それらの原則は公共の福祉によって制限されることはありえますが、大前提の原則を蔑ろにする法解釈はわが国はもとより現代の文化国家においてはありえません。法律の解釈は人それぞれだなどといえる問題ではありません。
　
　多数の人が一緒に所有権を持つことを共有といいますが、共有者の権利の中身は、共有持分の割合に従って「直接に共有物の所有権を持っている」のです。区分所有者＝共用部分の共有者は、マンションを所有している会社の株式を持っているのとはわけが違うのです。
特にマンションの区分所有者は、共用部分の所有権を直接に持つということにとどまらず、それと物理的にも法律的にも不可分の専有部分（マンションの場合は、それはその人の住居にほかなりません。）を排他的・独占的に所有しています。その所有権・共用部分の共有持分権は絶対というのが出発点なのです。

　共用部分という共有物の変更・処分は、共有者＝専有部分の所有者の住居の「あり方」を変更することであり、処分してしまうことを意味するのです。共用部分に携帯電話基地局を設置して収益を図ることは屋上にヘリポートを設置したり、敷地の一部に貸し店舗を建築して収益を図ることと同じでしょう。

　ですから、携帯電話基地局設置に反対する少数の意見があるにもかかわらず、多数決で押し切るということは、その反対者の単なる「意見」を無視するというにとどまらず、少数意見の人の所有物である「住居のあり方」をその人の意思に反して変更・処分してしまうことなのです。誰でも、自分の所有する住まいのあり方が、自分の意思に反して他人によって変更されてもいいとは思わないでしょう。それが携帯電話基地局設置が管理組合の権限内の管理行為であるとして多数決で決めてよいというのは間違いだという理由なのです。

　携帯基地局設置は住居のあり方を変更してしまうほどのものではなく、せいぜい共有物の変更・処分にはあたらないところの「軽微な変更」に過ぎないと思う方々も多いのでしょう。そういう考え方が社会通念にまで熟している場合ならばそれでもいいのでしょうが、現時点においては、そのような社会通念が成立しているということは到底いえません。

　思うに、携帯基地局を設置して賃貸しようというのは、殆どの場合、管理費・修繕積立金を稼ぐという金銭的な目的のためでしょう。しかしながら、その金銭的収益を図ることよりも、現状の住居のあり方を維持するほうが大切だと考える所有者もいるわけです。
　
　お金が重要なのか、住まいのあり方を維持するのが重要なのかと考えれば、携帯基地局設置に反対する少数意見も尊重されるのは当然というべきで、それを不合理と決め付けてその人の意思を無視することは、共有持分権という所有権の１分肢及び区分所有権という財産権を侵害することになると、私は考えるのです。

>>316　317 法律家さんへ
うちのマンションの管理規約では、「共用部分等の第三者の使用については、管理組合が総会の決議を経て使用させることを承認する」となっており、この場合の議決は過半数で決まります。
そもそもこの規約が法律上間違っているということですか？

法律家さんは、管理規約以外の法律の解釈を言っていますが、マンションはこの管理規約に従って運営していますので、規約を変更すべきと言いたいのですか？

No.318 by 匿名さんへ

　言われるところの「管理」規約は、あくまでも「管理の仕方」の決定をする場合の規定と考えるべきで、当該マンションの共用部分という共有物の性質を変更してしまったり、第三者に期間３年以上の建物賃借権を設定してしまったりすることは、その管理規約の規定の埒外であるというべきです。

　たとえば、既に当該マンションに設置されている駐車場が、当面は組合員の利用者がなくて空いているために、一時的に第三者に貸して駐車料金をかせぐとということは、その管理規約に基づく決定があれば可能でしょう。元々ある駐車場を駐車場として使用するだけなのですから、使う者が第三者であっても、マンション建物やその敷地の性質を変更してしまうことであるということにはならないでしょう。但し、屋内駐車場の場合、その駐車場を使用させる契約は、借地借家法で借家人が保護される建物賃貸借契約と解されないようにすることが肝要です。そうしないと、組合員の利用希望者が出てきた場合に、第三者への賃貸契約を早期に終了させることができないことになりかねないからです。

　これに対して、携帯電話基地局にのために、そのようなことを予想しないで設計されているマンション建物の駆体や屋上防水にかなりの負荷がかかる特殊な設備工事を施工して、屋上という共用部分の用途を変更し、期間１０年の賃借権を設定することは、全く別の話であると言うべきです。

>>319

結局、管理規約で「過半数」という部分が間違っており「全員」の承認が必要と言いたいの？

この件は管理規約の規定の埒外との事ですが、共用部分を第三者に貸す（携帯基地局、看板などの設置）ことは一般的である事から、それらを決めるために、この条文があるものと考えます。

KDDIから携帯電話基地局設置の提案があったマンションの住人です。
結論は、理事会の中で反対多数で流れました。

主に次のような結論だったようです。
・金銭的なメリットは少ない（200戸超なので）
・屋上に設備を工事するリスク
・景観

総会に提案されたら、もちろん反対ですがね。

共用部分に関することは、管理組合が決めることで、最終的に住民の過半数の承諾を得れ
ば、良いことでしょう。ただし、規約の変更は、2／3の承諾が必要だと思いました。また、
建て替えに関しては別途の法律があります。

アンテナ設置は、”住宅専用であること”という一般的な規約に違反していないように
思えます。ここにヘリポートとか店舗の例を持ち出すのは間違いだと思います。

ただし、最近は、電磁波の健康への問題が話題になりつつあります。今、WHOが問題に
しているのは、高圧電線による健康障害で、いくつかの国では、高圧電線の近傍には
住居を作ってはならないという法律ができています。

携帯電話に関しては、今のところ明確な規定がありませんが、わかっているのは
心臓ペースメーカーへの影響です。

携帯電話は便利だし、私個人にとっては、生活に必須なものになりました。でも、絶対
に必須かと言われればそこまでは言えない。マンションで、どうしても使いたい人は、
中層以下の階に住むしかないでしょう。個人の携帯端末から20cm離れれば、
心臓ペースメーカーへの影響はないとされています。アンテナ近傍ではそれでは、
短かすぎるのではないでしょうか。アンテナ近傍で、どれくらいの電磁波が出ているのか、
よく知らないのですが・・・。

>共用部分に関することは、管理組合が決めることで、最終的に住民の過半数の承諾を得れ
ば、良いことでしょう。

　だから、それは「管理行為」についてでしょ。「処分行為」にはあてはまりません。

＞ただし、規約の変更は、2／3の承諾が必要だと思いました。また、
建て替えに関しては別途の法律があります。

　規約変更は3/4です。建て替えは4/5でどちらも区分所有法に書いてあります。

＞アンテナ設置は、”住宅専用であること”という一般的な規約に違反していないように
思えます。

　「住宅専用」の意味が分かりませんが、「処分行為」には変わりありません。

＞ここにヘリポートとか店舗の例を持ち出すのは間違いだと思います。

　「処分行為」という意味で同じだと思います。

＞個人の携帯端末から20cm離れれば、心臓ペースメーカーへの影響はないとされています。

　携帯端末の話ではありません。
　それにしても心臓ペースメーカーへの影響を軽視するのは暴論ですね。

No.320 by 匿名さん、No.322 by 匿名さんへ

私は、「管理規約で『過半数』という部分が間違っており『全員』の承認が必要だ」と言っているのではありません。

管理規約は、まさに「管理のための」規約であり、規約にはおのずから限界があるのだということを理解していただきたいのです。しかも「管理のため」という意味を、管理費の原資を得るためならばどのような行為も含まれる、とまで拡張してしまってはいけないのです。

また、「『共用部分に関すること』は、管理組合が決めることで、最終的に住民の過半数の承諾を得れば（規約に従った決議があれば良い）」、というのも不正確であることは言うまでもありません。管理組合は区分所有者全員の共同管理のために必要な決定をして実行するために法律によって組織強制された団体であり、その性格上、管理組合が決めることができることには限界があるのです。

例えば、常住の管理員を確保して管理を徹底させるために１階の住戸の区分所有権を組合員全員の共有名義で買い取って管理人室としての規約共用部分とすることは、区分所有法と管理規約に従う決議があれば可能でしょう。しかし、１階店舗の区分所有権を組合員全員の共有名義で買い取る決議をして当該店舗を貸し店舗として賃料収益を図り、それを管理費や修繕積立金に充てることにし、規約を変更してこの店舗を規約共用部分とすることは「少数の反対があっても可能だ」とはいえないでしょう。なぜそうなるのかを一度よく考えてみる必要があるのではないでしょうか。法律や規約の文字面だけでは決せられない問題があることがお分かりになるでしょう。

＞規約を変更してこの店舗を規約共用部分とすることは「少数の反対があっても可能だ」とはいえないでしょう。

そんなことが少数の反対のわけがないから、議論の意味がない。詭弁ですね。

反対が少数であるはずがないという直感は、ほぼ正しいと思います。

しかし、１階店舗の区分所有権が時価５０００万円のところ、その半額の２５００万円で手に入る、貸し店舗とした場合の保証金が１０００万円、年間賃料収入が１４４０万円、組合員総数が５０名というような場合、買取時の１人当たりの一時的負担額が実質で３０万円であり修繕積立金の一部取り崩しでも対応できる、以後は管理費・修繕積立金を納めなくてもよくなるということもありえますし、店舗所有者の法人から無償で寄付するとの申し出があった場合などは、多数の賛成もありえます。

反対が少数であるはずがないという直感の拠って立つところの考え方を振り返ってみてください。そんなことを管理組合ができるはずがないと考えるからではありませんか？そうではなく、組合員一人当たりの負担が大きすぎるから賛成が得られないだろう、しかし仮に負担が小さければ別だ、とお考えなのでしょうか？

私は、店舗を取得して規約共用部分とすることが出来るかどうか、とか、賛成が多いか、少ないかを議論せよというのではありません。共用部分に関することであっても、管理組合の決議で可能なこととそうではないことがあるのではないか、その限界をどう考えるべきかを全然お考えにならずに、何でも多数決で決めればよいというお考えの方がかなりいるようなので、それを考える材料を提供しているのです。

携帯電話基地局の設置を管理組合が多数決で決めてよいのかどうかにつき、意見が分かれていますが、多数決で決めてよい、よくないという意見を、その限りのレベルでぶつけ合っても正しい判断はできませんし、ある人が正しいと思う、その正しさの検証をすることはできません。。その根拠となっているところを出し合って、現在の現実の皆さんの生活と法秩序に照らして、どちらが適合するのかを検証しなければなりません。

わが憲法は個人の財産権の行使の自由を保障しています。マンション共用部分は区分所有者らの共有物ですが、民法は、「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない」と定めていますが、これは憲法が保障する財産権の行使の自由の考え方と一致していますし、近代法以来の法原則に根拠があります。しかし、区分所有建物については民法の原則を固持するだけでは管理が円滑にいかないため、民法の特則として区分所有法を定めて民法の原則を必要に応じて緩和し、また、同法３条で「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成」すると規定して、この区分所有者の団体＝管理組合が「管理を行うための自治団体」であることを明らかにしています。もちろん、区分所有法は、区分所有建物については、近代法、憲法、民法の原則を根ねこそぎ排除しているわけではありません。

民法の原則がどの範囲まで排除されているのか、管理を行うための自治団体にどこまでのことができるのかは、これらの法秩序全体の中で判断されるべきですが、そういう判断に全く取り組もうとせず、自分自身の素朴な直感だけに頼って意見を言う人がいるようなので、もう少し判断の枠組みを広げてほしいという願いから、法律家でありマンション管理士の立場から意見を述べているのです。

マンションにおいては総会決議事項と理事会決議事項がありますが、それらについては区分所有法に明記されています。
共有物の処分行為である基地局設置はそのどちらにも入らないということでしょう。

一つ気になることがあります。
基地局は当然不法占拠状態にあると思いますが、これが２０年続いたときに、マンションの共有部分が携帯電話会社のものになってしまうという危惧です。
住民は知識がないために２０年間異議をとなえない可能性があります。その時に電話会社が不法占有が２０年続いたことを根拠に所有権を主張した場合、どうなるのかということです。
企業がそこまで計算しているかどうかは知りませんが、有り得ない事ではないような気がします。

民法の講義みたいになりますが、「気になること」にお答えします。

不法占拠なる用語は法律上定義された言葉ではないのですが、法律実務上、いろいろな場面で使用されます。
例えば、明渡（返還）義務発生原因として、「不法占拠」といわれることがありますが、この場合は占有する権原（根拠となる権利）がないのに他人の物を占有することを意味します。携帯電話会社はこの意味での不法占拠をしていることは否定できないでしょう。
しかし、今問題にされているのは、時効取得の要件としての占有ですが、明渡し義務発生原因としての不法占拠が２０年間継続すれば所有権の取得時効が完成するというわけではありません。

物について行使する権利を持たないことにつき善意無過失で他人の物の占有を開始した場合は、以後、平穏・公然に１０年間の占有を継続すれば取得時効は完成しますが、開始時において悪意（自分が行使する権利を持たないことを知っていること）又は善意（知らないこと）であっても過失があった場合には、２０年の占有継続をもって取得時効が完成します。取得できる権利は、２０年間事実上行使していた権利、例えば、賃料を支払っていれば賃借権、支払っていなければ使用借権か、所有権です。質権もありえます。占有の対象が土地の場合は、その他に地上権、永小作権あるいは地役権である場合もあります。つまり所有権を取得するとは限りません。

したがって、携帯電話会社が管理組合から屋上部分を賃借して継続して占有する場合、賃貸借契約が有効であると過失なく信じていたならば、１０年間で賃借権を取得し、悪意又は過失がある場合ならば２０年で賃借権を取得します。その場合、無効ではあるとしても賃貸借契約書があるというのであれば、その契約書に記載された内容に従う賃借権が時効取得されることになるわけですから、以後は不法占拠を主張できなくなります。なお賃借権は建物の一部についても成立します。建物賃借権は借地借家法で保護される権利であり、賃貸人からの解約や更新拒絶が制限されます。

一般論として、賃借人であっても、占有の途中で、「以後は自分の所有物として占有する」旨を宣言すれば、以後２０年間の経過で所有権を取得するということはありますが、屋上部分は建物の一部に過ぎず、独立した所有権の対象とはなりませんので、所有権が時効取得されることは考えられません。もちろん、極めて特殊な場合として、アンテナ設備のために他の部分から区画・独立した区分所有権の対象となるような、いわば「アンテナ室」が設けられている場合ならば、区分所有権が時効取得されることはありえます。

>>324　法律家さんへ

（財）マンション管理センターの標準管理規約の解説では、共用部分の第三者への使用は広告塔・看板等の場合が対象となっており、３／４以上の賛成で設置可能となっています。

http://www.mankan.or.jp/html/faq/01_27.html

法律家さんの自論では広告塔設置も処分行為となり管理組合では扱えない案件ではないかと思いますがいかがでしょうか？

>賃貸借契約が有効であると過失なく信じていたならば、１０年間で賃借権を取得し

正にこれが電話会社の狙いなのではないか。

マンション管理センタ６あｑーのｈｐのに関して

マンション管理センターのｈｐのＱ＆Ａは知っています。広告塔・看板等がマンションに取り付けることができる設計になっているとか、白地のそういう設備が最初から作り付けられているとかで、そういう共用部分の用法がはじめから予想されるマンションであれば、共用部分の変更・処分とはいえず、また、新たに設置するものが小規模な看板などであるために、重量や風圧による建物の躯体への負荷もほとんど無視するこができ、また、美観を損ねることもなく、実質的的な弊害がないような場合も、共用部分の変更・処分とはいえないでしょう。そういう例外的な場合ではなく、広告塔や大看板を新たに設置するとかいうことになると、やはり共用部分の変更・処分になりますから、管理組合が行いうる管理行為とはいえません。

そういう意味で、マンション管理センターの記事は修正するべきです。マンション管理センターといえども、そういった法律解釈については素人なのですから、全面的に信頼することのないようにしましょう。

>>331

>広告塔・看板等がマンションに取り付けることができる設計になっている・・・。

そんなマンションは聞いた事がありません。
同センターの標準管理規約、第４７条３の二には
敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）
と書かれており、すなわち形状の著しい変更の場合のみ３／４以上であることから,軽微なものは過半数です。よってここに書かれているものは、一般的な大きな広告塔を想定してると思います。

>マンション管理センターは・・法律解釈については素人なのですから、全面的に信頼することのないようにしましょう。

国土交通省から認められた機関が素人なわけがありません。

法律家さんはマンション管理センターが実施している試験に合格されたマンション管理士でもあるんですよね。
よって、同センターのＱ＆Ａの修正については、法律家さんが法律のプロとしてまたマンション管理士として同センターに指摘すべきではないでしょうか？
今後、試験問題に出題されたり、さらには多くの管理組合で誤った解釈をされる方がどんどん増えます。
法律家さんの持論が正しいのであればＱ＆Ａ、更には標準管理規約が修正されるはずです。
期待しております。

札幌地裁のいうとおりにしなさい！

教えていただきたいのですが、
今現在、屋上にN社から設置の話しが出ていて、業者からの1度の説明会だけで、いきなり臨時総会で決議となり、ほとんどが理事長への委任状で賛成可決してしまいました。

総会（2週間前）で、重さの確認をしたのですが、その時は3トンだと説明していました。（N社と工事会社）
今日、電磁波測定検査をしたのですが、今になって6トンだと言ってきたんです。

業者が重量を知らないわけがなく、これって虚偽回答になるのではないでしょうか。これにより、前回の決議は無効になりますか？

前回の臨時総会は話し合いが長引き、最後にN社の方は「電磁波なんて気のせいだ。気持のようです。」って言い出しました。
とても信頼できるものではありませんでした。

１　決議と契約は無効

屋上に携帯電話基地局を設置することは、管理組合の権限外であるというのが正しいし、そうだとすれば、総会で設置・賃貸の決議をしても無効であって、管理組合が携帯電話事業者と賃貸借契約を締結しても、その契約は無効であり、各区分所有者は、いつでもこの無効を主張できます。但し、賛成した人が無効主張をするのは、受けるべき説明がなかったために判断を過って賛成したというような場合なら別として、信義則違反とされる恐れがあります。

２　民主主義と友愛

なお、電磁波の人体に対する有害か無害かとう問題は、現実に無害であるとの結論が得られていない現状においては、たとえ少数の区分所有者が反対しているに過ぎない場合であっても、重要な問題であると受け止めるべきでしょう。

なお、たとえば、ある【人種差別的表現を含む可能性がございます。このメッセージをご覧になられた方は恐れ入りますが、削除依頼板までご報告をお願いいたします。管理人】の５人の人たちが５人がそろわないと果物の採取作業ができない果樹園に行こうとする場合、他の採取グループもあるから、早く果樹園に着きたいのだが、走っていくか、走って疲れることがないように歩いていくかが問題となったとします。４人は走るべきだとの意見だけれども、残る１人は心臓が悪いから走らないで歩いて行きたいと言うのに、４対１の多数決で走ることに決定し、心臓の悪い人を無理やり走らせて死のリスクを冒させることができるでしょうか（No.279 by 最上階被害者さんの投稿を参照。）。

民主主義というのは、多数決原理に絶対の価値を置くものなのではなく、隣人愛をも重視するのです。これは、フランス国旗の色に象徴されているように、啓蒙期以来普遍的に認められてきた政治理念なのです。自分さえよければよいと考える人が多数いさえすれば、何でも決定できるものではありません。歩いても行けるのであれば一緒に歩いてあげるべきですし、果樹園に着くのが遅れて果物を採取できないのであれば、先に採取した人からお金で買えばよいのです。

３　携帯基地局設備による負荷

基地局設備が重さ３トンではなく６トンだという相違は、それ自体、重要に思われますが、なお、マンションの構造躯体や屋上スラブの耐加重が携帯基地局設備の合計重量＝重力による下向きの力を支えるに十分かを考えるだけではいけません。

地震の場合の水平方向と上下方向の揺れによる加重にも耐えられるかも確認されるべきでしょう。また、かなり高さがあるアンテナが横から強風を受けた場合にそのアンテナ基部の屋上スラブなどの躯体への固定部分（固定ほうほうにもろるでしょうが、）、例えばアンカーを打ち込んだ部分に長年月にわたって反復してかかる引き抜き力、アンテナの固有振動数の細かい振動がアンカー部分に伝わることによって固定部分のマンション躯体の劣化を促進しないかどうかなどは、かなり難しい問題でしょうから、そのようなことを事業者側が検討してデータを示してくれることまでは期待できないでのでしょうね。

法律家さま

回答ありがとうございました。
理事長には、今回の件に関して無効になるのではないかと伝えたのですが、確認しますとのことでしたので、再度無効を主張したいと思います。
とりあえず、再度総会をすることになったので、なにかあったら資料を出すように言われました。
自分も不勉強だったのですが、今回、住民間で一度の論議もせず決議されるとは思っていなかったので、
決議後に「屋上に携帯電話基地局を設置することは、管理組合の権限外である」ということを言うのは、問題にはならないでしょうか。

あと、設備による負荷に関しましては、マンション施工会社に問い合わせてみます。

N社に関しては、メリットしか言わず、デメリットはないというスタンスで、（質問に対する回答マニュアルがあるのでしょうが）
電磁波に関しては、国の基準を守っているから大丈夫の1点張り。しまいには「電磁波なんて気のせいだ。気持の持ちようです。」
今日の電磁波測定にしても本物とは違うものでしたので、やってもしょうがないので他のマンションの測定値だけでも見せてほしい、と言っても「出せない。」
決議後に重量を変えてくるなど、やり方に納得ができない感じです。

法律家さま

すみません。先ほどの回答がちょっと的外れになっていたかもしれません。
今回の決議の無効以前の問題ということですよね。失礼しました。

次回の総会の持参資料として、このようなことが書かれている参考資料がありましたら、教えてください。
276.278.281とかをを印刷して持っていっても大丈夫でしょうか。

>337

下記のＨＰに法律家さんが引用された地裁判決そのものがはってありますので
それがよろしいのではないでしょうか？

http://www.sapporo-sogo-lo.com/information/2008061902.html

補足です。

リンク先PDFの13ページ
「このような行為は，本件管理規約や区分所有法に基づいて決するのではなく，民法の原則に基づいて，共有者が全員でこれを行う必要があるというべきである。」
が該当します。

とにかくこんな契約は無効です。さっさと撤去してもらいましょう。

2年目理事さま

ありがとうございます。参考にさせていただきます。

前回の決議の時に、ほとんど委任状で決まってしまい、住民の5分の１の署名を集めると再度総会が開けるということで、今回また総会を開くことになりました。ただ、無関心な人が多く、またこのまま決議ということでは二の舞なので、法律家さんからも教えて頂いたとおり、無効を主張したいと思っています。

もともと総会決議事項ではありませんから、契約無効という認識を共有するだけでいいのでは
ないですか。再決議という問題ではありませんよ。撤去させましょう！

撤去にあたっては、管理組合のお金は一円たりとも使ってはいけません。

ありがとうございます。
でも、まだ契約・設置はしていないんです。
２週間前の臨時総会で「設置する」ということが決まってしまい、とりあえず契約してしまわないように、電磁波検査と差し戻しをするために署名を集めて再度総会を開く、ということになったんです。
なので、この２週間でいろいろ調べ始めたところなんです。
ここが一番分かりやすかったので、何度も見て勉強しています。
無効を主張しますが、とりあえず総会を開くよう署名して理事長に提出しているので、日程は決まっていませんが総会は開かれます。
そこで契約無効という認識を共有できればいいのですが…。
また、ご報告いたします。

要するに、管理組合は契約する立場にはないということですよ。
契約できるのは個々の区分所有者で、全員の承諾があった場合のみ設置できるのです。

また教えてください。今、臨時総会の案内をチェックしていたら、

「決議について」とあり、
○○管理組合理事会は、NTTドコモ移動通信基地局設置について臨時総会で審議するにあたり、○○管理規約第△条第△項および区分所有法第○条に基づき、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数により決議します。（特別決議）

１．平成２０年５月３０日、札幌地裁において当該分譲マンションへの基地局設置については区分所有者全員の合意が必要であるとの判断を下しましたが、裁判は私的紛争の解決を目的としていますから、判決の効力は紛争当事者たる管理組合や携帯電話会社を拘束します。（民訴法115条1項2号）しかし、当管理組合の運営には拘束を持たないと判断しました。

2.NTTドコモより10年契約の申し出がありましたが、民法602条に基づき、建物賃貸借契約として、3年契約3年更新を条件としました。

とあるんです。
それでも無効を主張できますか？
やり方を教えてください。

あと、議決権についてですが、
「組合員は書面または代理人によって議決権を行使することができます。」（代理人は当該組合員かその同居のもの）とあるのですが、今回の委任状には、「上記に代理人を定めない場合は理事長に委任いたします。」という一文があります。

理事長に委任する、ということは規約には書かれていないんです。これによりほとんどが理事長に委任され賛成可決してしまったんです。

欠席者の議決権を決めるのに、理事だけで決めてしまっても問題ないのでしょうか？

何度もすみません。
今回の件は、もともと説明会の後に居住者間で一度も話し合いをせず、すぐ決議とし、理事会だけで話を進めてしまっていることに納得がいかないんです。

電磁波測定のお知らせも
「NTTドコモ携帯基地局設置臨時総会の議案可決に伴い、改めて基地局（仮設）周辺の電波を測定し、基準値を下回っていることを確認し、安全性を再確認することにしました。」とあるんです。
再確認って、一度も安全性なんて確認していないし、どうみても、NTTよりの文書。

測定も本物と同じ電波を飛ばして測定するから、電波を飛ばす許可をとるから２週間はかかる、と言っておきながら、当日は支柱だけでアンテナ６本がないから「これでは話が違う」といったら、アンテナは周りに飛ばすだけで量は同じで、外に行かない分数値は高いから本物はもっと数値が低い。」と言い、他のマンションの数値を出してください、と言っても「出せない」。

で、重量も３トンから６トン。
この対応を見て、理事会が何も思わないのか、騙されていると気づかないのか、ほんと不思議です。

臨時総会の案内は誰が書いたのですか。管理会社に誘導されていませんか。
3年の賃貸契約であっても、基地局設置は管理行為ではありませんからダメなんじゃないでしょうか。

＞分譲マンションへの基地局設置については区分所有者全員の合意が必要である

これは一般論として通用しますよ。全国共通でしょう。

すでにいろいろ意見をのべさせて頂きましたが、一点だけ補足説明をします。　　

　マンションの共用部分である屋上の一部は建物の部分であり、独立した所有権は成立しないのですが、賃借権は建物の部分についても成立します。つまり、建物の部分の賃貸借契約は、建物賃貸借契約として、一時使用目的の場合と定期建物賃貸借契約である場合を例外として、借地借家法により、賃貸人側からの中途解約や期間満了時の更新拒絶は制限され、賃借権が強化されています。
　ですから、賃貸借契約書において、期間３年と定めても、一時使用目的であることあることが明確であるとか、定期建物賃貸借契約の要件を備えていないかぎり、短期賃貸借契約にはなりません。
　
　札幌地裁の判決は、携帯基地局の設置・賃貸が処分行為であるとする理由中で、期間３年を超える契約であるから短期賃貸借契約ではないことを強調して管理組合の権限外であるとしていますが、その事案が期間１０年の契約であったため、借地借家法にふれる必要はなかっただけです。

　賃借人の賃借権が借家権借地借家法で強化された借家権である場合は、契約書で期間３年と定められ、その期間満了を理由に家主が明渡しを求めても、正当事由がなければ、更新拒絶は有効にはならず、契約は終了しません。家主に自己使用の必要が生じた場合であっても、家主側の都合で立ち退いてもらうのですから、原則として、借家権の補償とか、営業権に対する補償・移転費用等を立退き料として支払わなければなりません。更新拒絶に正当事由がなければ、借家契約は当然に更新され（法定更新といいます）、借家人は賃料さえ支払っていれば、継続して賃借・使用できます。

　携帯電話基地局としての使用は、永続的なものであるのが通常ですから、賃貸借契約書に「賃貸期間３年」と定めることは、借地借家法に照らして殆ど意味がなく、実際には「期間３年以上の、いつ終了するか分からない契約」であり、これが、法律上、「短期賃借権の設定」とはいわない理由です。

いろいろとありがとうございました。

先日、理事長より「署名はもらったけど、総会で何をしたいのかが書かれてないんだよね」って言われたんです。
署名は別の方がまわってくださったんですけど。

じゃあ、後で持っていきます。と言ったので、申請書を作成しているところなんです。
「決議について」や「１」のような条文があったとしても、管理行為ではないから無効を主張するのと、「２」３年契約については、法律家さんの意見をそのまま引用させてもらいます。

NTTがいなければいいのですが、いるとうるさいんです。

今回のことで、理事会は一体誰の為のものなんだろうって思いました。
居住者の意見も汲み上げず、住民の味方ではないのでしょうか…。

「民法○条」だの「処分行為」だの一般の人には分かりません。

民法の特別法でもある「区分所有法」、それを補足するために制定されたのがマンション管理規約、それでも分かり難いので国土交通省がモデル規約案として公表したものが「標準管理規約」
それには広告塔、看板等は管理組合にて承認できると記載があるのです。
管理組合の理事会は、基地局設備も看板等と同じと考え、管理規約に従って承認しただけに過ぎませんので理事会の行為は間違っていないと思います。

それよりも、通常の手続きをとって議決されたものを、後になって反対だの言うほうが問題なのでは？
意見を聞き入れない理事会にも責任があるかも分かりませんが、白紙委任される区分所有者を含め話し合いが無いと言う事は区分所有者全員の責任です。

ほとんど決まったものを覆すのは難しいと思いますが、今回の件で区分所有者全員が真剣に話し合うべき良い機会を与えられ、悪い結果になったとしても今後のマンション生活をする上できっとプラスになると思います。

その標準規約に関しては次のコメントがある。（抜粋）

第17条関係

(1)　区分所有者は、区分所有法第６条第１項の規定により、専有部分の増築又は建物の主要構造部に影響を及ぼす行為を実施することはできない。

(2)　「専有部分の修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え」の工事の具体例としては、床のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエアコンの設置、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け・取替え、間取りの変更等がある。

(5)　承認を行うに当たっては、専門的な判断が必要となる場合も考えられることから、専門的知識を有する者（建築士、建築設備の専門家等）の意見を聴く等により専門家の協力を得ることを考慮する。
特に、フローリング工事の場合には、構造、工事の仕様、材料等により影響が異なるので、専門家への確認が必要である。

(6)　承認の判断に際して、調査等により特別な費用がかかる場合には、申請者に負担させることが適当である。

(7)　工事の躯体に与える影響、防火、防音等の影響、耐力計算上の問題、他の住戸への影響等を考慮して、承認するかどうか判断する。

(8)　専有部分に関する工事であっても、他の居住者等に影響を与えることが考えられるため、工事内容等を掲示する等の方法により、他の区分所有者等へ周知を図ることが適当である。

(9)　本条の承認を受けないで、専有部分の修繕等の工事を行った場合には、第６７条の規定により、理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うか、その差止め、排除又は現状回復のための必要な措置等をとることができる。

電話会社と管理会社はマンション管理組合の無知につけこんで基地局を設置しようとしている。
建物が傷むのであるから、個人ビルのオーナーはこの基地局を自分のビルに設置したいなどとは思わないだろう。

だから意思決定が薄弱なマンションを狙っているのである。

携帯電話会社が下請け会社を通して契約させているのは「とかげの尻尾切り」ができるからだ。無理を承知で仕掛けているのだ。

管理組合、しっかりしろ！

理事長は買収されている。

>>353さん
列挙された内容は、「区分所有者」「専有部」に関する補足ですね？
管理組合の権利に関してのものではないと思いますが・・・・

管理組合が法人化してると登記もできます。

管理組合は、マンションの管理又は使用をより円滑に実施し、もって区分所有者の共同の利益の増進と良好な住環境の確保を図るため構成するものである。

基地局設置はこれに反する。

再度、教えてください。
前回、決議後に3トンから6トンになったことで決議は無効だと言っていたのですが、今度前回の決議を白紙に戻すか、賛成・反対のアンケートをとることになったらしいのです。もともと、この決議自体が無効であることや、最上階者の不安を言っても、「お金がもらえるのはメリット、管理費の値上げはみんな反対だ」とのことで、無効を主張すること自体が意味をなしていない状態です。(正式な弁護士見解がないとだめなのでしょうか）

ただ、賛成の方も多数いるのも確かですし、話し合うことは大事だと考えています。総会は、来年に開催になりそうですが、「再度、決議して、それでも賛成になったらどうしますか？」と聞かれました。
で、次回の総会には「契約書の写し」を用意していただくようお願いしました。
41.42.49さんが契約書の件で書かれていますが、「貸借契約書だけしか存在せず、全くの片務（へんむ）契約である。双務契約になっていない。」
と、あるように、「携帯電話基地局設置に伴う建物賃貸借契約書」でなければ、絶対反対します。と言ってあります。契約書に載せて欲しい事を、提出しようと思っているのですが、その他に何か注意点はありますか？

法律家さんに指摘されました、「賃貸借契約書において、期間３年と定めても、一時使用目的であることあることが明確であるとか、定期建物賃貸借契約の要件を備えていないかぎり、短期賃貸借契約にはなりません。」
と、ある件については、「短期賃借権の設定」とするには、どう指摘したらいいのか教えてください。

家には、80過ぎの病人がいます。寝ている真上で工事をされ、電磁波にさらされるなんて考えられません。一生懸命働いてきて、老後ゆっくりと思っていたマンションがこんなことになるなんて。そんなことも月10万円には代えられないのでしょうね。
最上階被害者さんの言うとおり、なぜこんな時だけ同等にならなければならないのでしょうか。

共有者全員の同意が必要である。一人でも反対があれば、議決のあるなしに関係なく、契約は無効である。

月１０万ごときで目がくらむとはアホな住民ですこと。
資産価値の大幅低下、修繕費用の大幅増加分を考えれば元が取れるはずがない。
しかも建物が傷んで、建て替え次期がかなり早まると予想できますよ。
最終的には億単位の損害になるでしょう。

No.358 by 匿名さんへ

　携帯電話基地局設置のために屋上の一部を賃貸するのは、例えば、他の新築建物の屋上に設置することが決まっているが、その建物完成までのつなぎとしてマンション屋上を賃借して設置する場合のように、本当に一時的なものであれば、借地借家法により解約が制限され強化された建物借家権とはなりません。また、短期賃貸借とするためには、書面により、定期建物賃貸借契約として３年以下の期間を定め、更新がなく期間満了により必ず終了する旨を定め、契約時に賃借人に対し、書面によりその説明をし、また期間満了の前１年以内から６ヶ月以上前に、期間満了により契約が終了する旨を通知することが必要です（借地借家法第３８条から４０条）。しかし、携帯電話事業者は、そのような契約には応じることはないでしょう。かなりの費用を投下して設置するのですから。

　もっとも、短期賃貸借契約の要件を満たしていても、そもそも、屋上の全部又は一部を携帯電話基地局に転換して収益物件化すること自体、管理組合の目的外の行為ですから、１人でも反対すれば、総会の決議は無意味で無効、契約も無効というべきです。

　管理組合理事が敢えて多数決で契約締結を強行するならば、反対の区分所有者は、単独でも自己の共有持分権に基づいて、管理組合に対して、理事に対して、損害賠償請求、受領した賃料のうち区分所有者が有する共有持分に応じた不当利得返還請求、理事個人に対しては管理組合に対するんと同様の損害賠償請求、携帯電話事業者に対する基地局設備の収去・当該屋上部分の明け渡し請求をすることができます。

　また、携帯電話事業者にを相手方方として、裁判所に、工事差し止めの仮処分命令の申立をすることもできます。

　その旨の主張を盛り込んで、内装証明郵便で、管理組合（理事長）宛と、携帯電話会社宛に警告をするのがいいのではないでしょうか。

若干補足します。

　そもそも、管理組合の理事が、携帯電話の設置を目途としてアンケートを取るなどは、管理組合の理事が行いうる権限を超えていますから、そのアンケートに要した費用とか、契約交渉のための実費などは、すべて無駄遣いだということもできます。ですから、そのための出費は理事に賠償させるべきです。

　また、No.360 by 匿名さんが言われるように、「付き１０万円ごときに目がくらむとは」理解ができません。管理費や修繕積立金は、区分所有者が金銭で負担すべきものでしょう。携帯電話基地局設置によって、どれだけのお金が稼げるというのでしょうか。携帯電話会社から受け取る賃料の全部が管理費や修繕積立金に回せるのではありません。
　
　第一に、収益事業として課税されます。
　なお、本来共用部分については、専有部分と一体で固定資産税・都市計画税が課されています。それは各区分所有者、すなわち、共用部分の共有者が個人で負担しています。通常建物を賃貸して賃料所得を得る場合は、その税金は必要経費となるのですが、管理組合が賃貸人となって賃貸する場合には、その税金を必要経費に計上することはできません。ですから、その分過大に法人所得（賃貸人となる管理組合は法人化されていなくても税法上法人扱いとなります。）が計算されてしまいます。
　それで法人税、法人事業税等を支払って残るのは、どれほどのものでしょうか。

　第二に、賃貸借契約の締結、契約管理にも費用が、多かれ少なかれ、伴います。携帯電話会社との間で借家紛争でも起これば、紛争処理のために多額の経費がかかります。中途解約する羽目になって立退き料を払うなどという事態になれば、もう論外です。

　マンション駆体への平常時の負荷の増大、地震や強風による一時的であっても無視できない大きな負荷、屋上防水への悪影響、電磁波の問題などだけではすまないのです。

　共用部分は、管理組合の所有物ではなく、なんでも多数決で決められるというのは間違いです。
なお、管理所有ということがありますが、この場合の管理者の所有権の行使も、おのずから管理のための所有という目的から制限されますから、管理組合を法人化し、管理者として共用部分を所有させたとしても事態は変わりません。

＞月１０万ごときで目がくらむとはアホな住民ですこと。

言葉悪いし、言い方も極端だし、額もここまではいかないと思いますが、おおむね、
この表現が正しいと思います。

電磁波による障害が考えられていなかった5年以上前の話ならともかく、今、
アンテナを身近にわざわざ建てるなんて、考えられません。

追加ですが、

アンテナに近い住民だけが、健康障害を強く受ける可能性があるわけで、住民全体の何%の賛成が
得られたら、オーケーというのは話がおかしいと思いますね。

どんなところにお住まいなのかわかりませんが、都心部で、少し高いところに
登って周りを見回すと、すぐに５本、１０本ぐらい携帯のアンテナが見えますよ。

それに、携帯が使えるということはアンテナからの電波が届いているからで、
圏外になることなんて地下鉄に乗っている間ぐらいしかありませんから、
アンテナがあることに気付いていないだけで、普段から２４時間浴びてるのかと。

それに、テレビやラジオの電波も２４時間浴びていて、私の年齢だと既に
４０年以上浴びていることになりますが、当たり前ですが、何も影響はありません。

電波が体に悪いというのは、まさに「病は気から」ではないのかと。。。

世界保健機関も同じような立場ですよね
http://www.who.int/peh-emf/publications/facts/bs_fs_304_japanese.pdf

電磁波に厳しいと言われるスウェーデンも、携帯電話こそ予防原則の適用を薦めていますが、基地局はぜんぜん気にしてませんし
http://www.stralsakerhetsmyndigheten.se/Allmanhet/Magnetfalt--tradlos-...

基地局と一般のアンテナではどのくらい電磁波の強度が違うのでしょうか。

大企業によるマンション屋上乗っ取り計画。

質問です。

中古マンションを買ったら基地局がついていたという場合、新しい入居者は撤去を要請できますか。

後から入居した人がそんな事したら収拾つかなくなるよ。
入居前に調べる事なんじゃないかな〜。

総会で可決され、それでもいやならやはり裁判で判断してもら
いましょう！！

札幌のソフトバンク判例がありますが、高裁で地裁判決がその
まま認められるとは大部分の人が思ってないでしょう。

どんどんやればいいんです。ここで議論していても、たまたま
ここをとおりすがった方々一個人の意見にすぎず、解決しませ
ん。

>高裁で地裁判決がそのまま認められるとは大部分の人が思ってないでしょう。

んなこたぁないだろ。

Aさんが所有する物件を、所有権のないBさんが勝手にCさんに貸して、その賃料をBさんが受け取っているという状況はメチャクチャでしょ。Cさんも不法占拠でしょ。

それと同じですよ、この問題は。

日本は電波塔（東京タワー）が近い（よく見える）という事が分譲マンションや
賃貸物件の売りになるような間抜けな国ですからね。

東京タワーや生駒山頂の各放送局の送信出力は50kw（50000w）で携帯基地局（30w）の比ではなく
1600倍以上ですよ。環境に厳しい国では、電波塔の周囲のかなりの広範囲は定めた基準値を大幅
に超える為に住めません。

テレビ・ラジオ局の送信出力は携帯基地局の数十〜数百倍の出力で、それなりの環境基準を定めているる国では周辺数kmは住めないし、間近にマンションが建つなどまずありえない。

東京タワー周辺で強い電磁波
http://www.interq.or.jp/cool/viper/news_tt.htm
＞それによると、タワー中心から西北西約３００メートルの交差点では、
＞１平方センチあたりの電力密度が１０１．６９μＷ（マイクロワット）だった。
＞イタリアや中国では違法とされる値に相当する。
＞ 　各国大使館が並ぶ北西約４００メートルや、北北西５００メートルの神社近く、
＞北東へ約２００メートルの高校前などでも高かった。いずれも高台で、遮へい物が少ない場所。
＞５００メートル以上離れると、低下した。

EU環境保護局　高周波では0.1μW/cm2（屋内）を推奨
http://www.gsn.jp/no90.htm

日本は高周波に関する電力密度の環境基準が極端に甘い。

海外では

ロシア　2.4μw/cm2
スイス　4μｗ/cm2
イタリア　10μw/cm2（自治体によっては2.5μw/cm2）
中国　6.6μw/cm2

を上回る電力密度の地域には住居や学校、病院などは建てられない。

日本は1000μw/cm2（ロシアの400倍、スイスの250倍、イタリアの100倍）が環境基準なので、住宅地区のど真ん中やマンションや市街地の雑居ビルの屋上にも携帯基地局や中継アンテナ等が建てられる。

電磁波の問題とは関係なく、契約自体が無効なのです。
電話会社も悪よのう。

この問題を総会に提案したこと自体が間違いですよ。
提案した理事の責任は重いですよ。
設置した結果として生じたトラブルや修繕費用などはその理事が負担すべきです。

携帯電話会社は契約が成立していないまま屋上に穴をあけたりして工事をしてしまったことになりますね。
こういうのって、器物損壊になりませんか。賠償責任があるんじゃないですか。
民事で済む問題ではないんじゃありませんか。

新築のマンションを購入して、3年目に携帯電話基地局の話が持ち上がり、２８件中、反対が3件ほどで我が家は最上階でした。ちょうどそのとき妊娠中で流産しかけていたので、組合の会合に参加できず、出産したて赤ちゃんを抱いて帰りましたら屋上にでかでかと基地局が建てられていました。子供も私も電磁波過敏症になり、こうしてＰＣもつらいのですが、１０年間住み続けていました。ちょうど私の寝室の真上にありました。息苦しくて眠れない日々が続きました。

もう限界で主人の前で泣き叫び、転居しました。その前にドコモに室内の電磁波を測定させましたが、テレビ塔付近の数値でした。その後、ドコモは、偽装した測定表をポストに入れて、管理会社の担当は逃げて開き直り、「告訴しても良いですよ。」という始末で実際、電磁波の測定に玄関まで来て、立ち会わなくて帰りました。名古屋の某ガソリン系の会社です。それで2階の人にも測定してもらうように依頼したら、我が家とはぜんぜん低い数値でした。あきれて主人も転売を決めました。

転居したら、いろいろな症状がなくなりましたが、引っ越し費用やら新居といっても築２５年の
マンションです。なっとくできません。これから子供の学費などのための貯蓄すべて使いました。

健康も壊され、財産もなくしたのです。

基地局に賛成した半数の方は、もう転居されてるし、多数決なんかで決めることではないと思います。

子供は、鼻血が多く、引っ越したら、ほとんどないのです。

この怒りをどこにぶつけていいかわかりません。

ドコモの社員の住むマンションにお建てください。

ちなみに携帯は、ほとんど使用していません。

>379

お怒りはわかりますが、電磁波の健康障害は後からわかってきたのでしょうがないという
面があります。

ただ、現在わかっている電磁波の障害は、主に低周波(高圧電線など)で、携帯電話に関しては
よくわかっていません。でも、話を聞いていてわかります。微量金属などにアレルギーの
ある人は世の中に存在します。次第に、そういう人達に対する対応法も出てくるのではないか
と思います。規制が厳しくなるというようにして・・・。

携帯電話は大変便利ですが、アンテナの近くの人に障害がでないような形で建ててもらいたい
ですよね。

いまの携帯電話の電波はコンクリートの壁を貫通する周波数です。
健康被害は当然です。
むしろ隣近所のマンションに住む人には脅威ではないですか。窓から一直線ですから。
近隣の資産価値もガタ落ちですよ。