携帯電話基地局アンテナの設置のメリット・デメリット

撤去にあたっては、管理組合のお金は一円たりとも使ってはいけません。

ありがとうございます。
でも、まだ契約・設置はしていないんです。
２週間前の臨時総会で「設置する」ということが決まってしまい、とりあえず契約してしまわないように、電磁波検査と差し戻しをするために署名を集めて再度総会を開く、ということになったんです。
なので、この２週間でいろいろ調べ始めたところなんです。
ここが一番分かりやすかったので、何度も見て勉強しています。
無効を主張しますが、とりあえず総会を開くよう署名して理事長に提出しているので、日程は決まっていませんが総会は開かれます。
そこで契約無効という認識を共有できればいいのですが…。
また、ご報告いたします。

要するに、管理組合は契約する立場にはないということですよ。
契約できるのは個々の区分所有者で、全員の承諾があった場合のみ設置できるのです。

また教えてください。今、臨時総会の案内をチェックしていたら、

「決議について」とあり、
○○管理組合理事会は、NTTドコモ移動通信基地局設置について臨時総会で審議するにあたり、○○管理規約第△条第△項および区分所有法第○条に基づき、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数により決議します。（特別決議）

１．平成２０年５月３０日、札幌地裁において当該分譲マンションへの基地局設置については区分所有者全員の合意が必要であるとの判断を下しましたが、裁判は私的紛争の解決を目的としていますから、判決の効力は紛争当事者たる管理組合や携帯電話会社を拘束します。（民訴法115条1項2号）しかし、当管理組合の運営には拘束を持たないと判断しました。

2.NTTドコモより10年契約の申し出がありましたが、民法602条に基づき、建物賃貸借契約として、3年契約3年更新を条件としました。

とあるんです。
それでも無効を主張できますか？
やり方を教えてください。

あと、議決権についてですが、
「組合員は書面または代理人によって議決権を行使することができます。」（代理人は当該組合員かその同居のもの）とあるのですが、今回の委任状には、「上記に代理人を定めない場合は理事長に委任いたします。」という一文があります。

理事長に委任する、ということは規約には書かれていないんです。これによりほとんどが理事長に委任され賛成可決してしまったんです。

欠席者の議決権を決めるのに、理事だけで決めてしまっても問題ないのでしょうか？

何度もすみません。
今回の件は、もともと説明会の後に居住者間で一度も話し合いをせず、すぐ決議とし、理事会だけで話を進めてしまっていることに納得がいかないんです。

電磁波測定のお知らせも
「NTTドコモ携帯基地局設置臨時総会の議案可決に伴い、改めて基地局（仮設）周辺の電波を測定し、基準値を下回っていることを確認し、安全性を再確認することにしました。」とあるんです。
再確認って、一度も安全性なんて確認していないし、どうみても、NTTよりの文書。

測定も本物と同じ電波を飛ばして測定するから、電波を飛ばす許可をとるから２週間はかかる、と言っておきながら、当日は支柱だけでアンテナ６本がないから「これでは話が違う」といったら、アンテナは周りに飛ばすだけで量は同じで、外に行かない分数値は高いから本物はもっと数値が低い。」と言い、他のマンションの数値を出してください、と言っても「出せない」。

で、重量も３トンから６トン。
この対応を見て、理事会が何も思わないのか、騙されていると気づかないのか、ほんと不思議です。

臨時総会の案内は誰が書いたのですか。管理会社に誘導されていませんか。
3年の賃貸契約であっても、基地局設置は管理行為ではありませんからダメなんじゃないでしょうか。

＞分譲マンションへの基地局設置については区分所有者全員の合意が必要である

これは一般論として通用しますよ。全国共通でしょう。

すでにいろいろ意見をのべさせて頂きましたが、一点だけ補足説明をします。　　

　マンションの共用部分である屋上の一部は建物の部分であり、独立した所有権は成立しないのですが、賃借権は建物の部分についても成立します。つまり、建物の部分の賃貸借契約は、建物賃貸借契約として、一時使用目的の場合と定期建物賃貸借契約である場合を例外として、借地借家法により、賃貸人側からの中途解約や期間満了時の更新拒絶は制限され、賃借権が強化されています。
　ですから、賃貸借契約書において、期間３年と定めても、一時使用目的であることあることが明確であるとか、定期建物賃貸借契約の要件を備えていないかぎり、短期賃貸借契約にはなりません。
　
　札幌地裁の判決は、携帯基地局の設置・賃貸が処分行為であるとする理由中で、期間３年を超える契約であるから短期賃貸借契約ではないことを強調して管理組合の権限外であるとしていますが、その事案が期間１０年の契約であったため、借地借家法にふれる必要はなかっただけです。

　賃借人の賃借権が借家権借地借家法で強化された借家権である場合は、契約書で期間３年と定められ、その期間満了を理由に家主が明渡しを求めても、正当事由がなければ、更新拒絶は有効にはならず、契約は終了しません。家主に自己使用の必要が生じた場合であっても、家主側の都合で立ち退いてもらうのですから、原則として、借家権の補償とか、営業権に対する補償・移転費用等を立退き料として支払わなければなりません。更新拒絶に正当事由がなければ、借家契約は当然に更新され（法定更新といいます）、借家人は賃料さえ支払っていれば、継続して賃借・使用できます。

　携帯電話基地局としての使用は、永続的なものであるのが通常ですから、賃貸借契約書に「賃貸期間３年」と定めることは、借地借家法に照らして殆ど意味がなく、実際には「期間３年以上の、いつ終了するか分からない契約」であり、これが、法律上、「短期賃借権の設定」とはいわない理由です。

いろいろとありがとうございました。

先日、理事長より「署名はもらったけど、総会で何をしたいのかが書かれてないんだよね」って言われたんです。
署名は別の方がまわってくださったんですけど。

じゃあ、後で持っていきます。と言ったので、申請書を作成しているところなんです。
「決議について」や「１」のような条文があったとしても、管理行為ではないから無効を主張するのと、「２」３年契約については、法律家さんの意見をそのまま引用させてもらいます。

NTTがいなければいいのですが、いるとうるさいんです。

今回のことで、理事会は一体誰の為のものなんだろうって思いました。
居住者の意見も汲み上げず、住民の味方ではないのでしょうか…。

「民法○条」だの「処分行為」だの一般の人には分かりません。

民法の特別法でもある「区分所有法」、それを補足するために制定されたのがマンション管理規約、それでも分かり難いので国土交通省がモデル規約案として公表したものが「標準管理規約」
それには広告塔、看板等は管理組合にて承認できると記載があるのです。
管理組合の理事会は、基地局設備も看板等と同じと考え、管理規約に従って承認しただけに過ぎませんので理事会の行為は間違っていないと思います。

それよりも、通常の手続きをとって議決されたものを、後になって反対だの言うほうが問題なのでは？
意見を聞き入れない理事会にも責任があるかも分かりませんが、白紙委任される区分所有者を含め話し合いが無いと言う事は区分所有者全員の責任です。

ほとんど決まったものを覆すのは難しいと思いますが、今回の件で区分所有者全員が真剣に話し合うべき良い機会を与えられ、悪い結果になったとしても今後のマンション生活をする上できっとプラスになると思います。

その標準規約に関しては次のコメントがある。（抜粋）

第17条関係

(1)　区分所有者は、区分所有法第６条第１項の規定により、専有部分の増築又は建物の主要構造部に影響を及ぼす行為を実施することはできない。

(2)　「専有部分の修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え」の工事の具体例としては、床のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエアコンの設置、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け・取替え、間取りの変更等がある。

(5)　承認を行うに当たっては、専門的な判断が必要となる場合も考えられることから、専門的知識を有する者（建築士、建築設備の専門家等）の意見を聴く等により専門家の協力を得ることを考慮する。
特に、フローリング工事の場合には、構造、工事の仕様、材料等により影響が異なるので、専門家への確認が必要である。

(6)　承認の判断に際して、調査等により特別な費用がかかる場合には、申請者に負担させることが適当である。

(7)　工事の躯体に与える影響、防火、防音等の影響、耐力計算上の問題、他の住戸への影響等を考慮して、承認するかどうか判断する。

(8)　専有部分に関する工事であっても、他の居住者等に影響を与えることが考えられるため、工事内容等を掲示する等の方法により、他の区分所有者等へ周知を図ることが適当である。

(9)　本条の承認を受けないで、専有部分の修繕等の工事を行った場合には、第６７条の規定により、理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うか、その差止め、排除又は現状回復のための必要な措置等をとることができる。

電話会社と管理会社はマンション管理組合の無知につけこんで基地局を設置しようとしている。
建物が傷むのであるから、個人ビルのオーナーはこの基地局を自分のビルに設置したいなどとは思わないだろう。

だから意思決定が薄弱なマンションを狙っているのである。

携帯電話会社が下請け会社を通して契約させているのは「とかげの尻尾切り」ができるからだ。無理を承知で仕掛けているのだ。

管理組合、しっかりしろ！

理事長は買収されている。

>>353さん
列挙された内容は、「区分所有者」「専有部」に関する補足ですね？
管理組合の権利に関してのものではないと思いますが・・・・

管理組合が法人化してると登記もできます。

管理組合は、マンションの管理又は使用をより円滑に実施し、もって区分所有者の共同の利益の増進と良好な住環境の確保を図るため構成するものである。

基地局設置はこれに反する。

再度、教えてください。
前回、決議後に3トンから6トンになったことで決議は無効だと言っていたのですが、今度前回の決議を白紙に戻すか、賛成・反対のアンケートをとることになったらしいのです。もともと、この決議自体が無効であることや、最上階者の不安を言っても、「お金がもらえるのはメリット、管理費の値上げはみんな反対だ」とのことで、無効を主張すること自体が意味をなしていない状態です。(正式な弁護士見解がないとだめなのでしょうか）

ただ、賛成の方も多数いるのも確かですし、話し合うことは大事だと考えています。総会は、来年に開催になりそうですが、「再度、決議して、それでも賛成になったらどうしますか？」と聞かれました。
で、次回の総会には「契約書の写し」を用意していただくようお願いしました。
41.42.49さんが契約書の件で書かれていますが、「貸借契約書だけしか存在せず、全くの片務（へんむ）契約である。双務契約になっていない。」
と、あるように、「携帯電話基地局設置に伴う建物賃貸借契約書」でなければ、絶対反対します。と言ってあります。契約書に載せて欲しい事を、提出しようと思っているのですが、その他に何か注意点はありますか？

法律家さんに指摘されました、「賃貸借契約書において、期間３年と定めても、一時使用目的であることあることが明確であるとか、定期建物賃貸借契約の要件を備えていないかぎり、短期賃貸借契約にはなりません。」
と、ある件については、「短期賃借権の設定」とするには、どう指摘したらいいのか教えてください。

家には、80過ぎの病人がいます。寝ている真上で工事をされ、電磁波にさらされるなんて考えられません。一生懸命働いてきて、老後ゆっくりと思っていたマンションがこんなことになるなんて。そんなことも月10万円には代えられないのでしょうね。
最上階被害者さんの言うとおり、なぜこんな時だけ同等にならなければならないのでしょうか。

共有者全員の同意が必要である。一人でも反対があれば、議決のあるなしに関係なく、契約は無効である。

月１０万ごときで目がくらむとはアホな住民ですこと。
資産価値の大幅低下、修繕費用の大幅増加分を考えれば元が取れるはずがない。
しかも建物が傷んで、建て替え次期がかなり早まると予想できますよ。
最終的には億単位の損害になるでしょう。

No.358 by 匿名さんへ

　携帯電話基地局設置のために屋上の一部を賃貸するのは、例えば、他の新築建物の屋上に設置することが決まっているが、その建物完成までのつなぎとしてマンション屋上を賃借して設置する場合のように、本当に一時的なものであれば、借地借家法により解約が制限され強化された建物借家権とはなりません。また、短期賃貸借とするためには、書面により、定期建物賃貸借契約として３年以下の期間を定め、更新がなく期間満了により必ず終了する旨を定め、契約時に賃借人に対し、書面によりその説明をし、また期間満了の前１年以内から６ヶ月以上前に、期間満了により契約が終了する旨を通知することが必要です（借地借家法第３８条から４０条）。しかし、携帯電話事業者は、そのような契約には応じることはないでしょう。かなりの費用を投下して設置するのですから。

　もっとも、短期賃貸借契約の要件を満たしていても、そもそも、屋上の全部又は一部を携帯電話基地局に転換して収益物件化すること自体、管理組合の目的外の行為ですから、１人でも反対すれば、総会の決議は無意味で無効、契約も無効というべきです。

　管理組合理事が敢えて多数決で契約締結を強行するならば、反対の区分所有者は、単独でも自己の共有持分権に基づいて、管理組合に対して、理事に対して、損害賠償請求、受領した賃料のうち区分所有者が有する共有持分に応じた不当利得返還請求、理事個人に対しては管理組合に対するんと同様の損害賠償請求、携帯電話事業者に対する基地局設備の収去・当該屋上部分の明け渡し請求をすることができます。

　また、携帯電話事業者にを相手方方として、裁判所に、工事差し止めの仮処分命令の申立をすることもできます。

　その旨の主張を盛り込んで、内装証明郵便で、管理組合（理事長）宛と、携帯電話会社宛に警告をするのがいいのではないでしょうか。

若干補足します。

　そもそも、管理組合の理事が、携帯電話の設置を目途としてアンケートを取るなどは、管理組合の理事が行いうる権限を超えていますから、そのアンケートに要した費用とか、契約交渉のための実費などは、すべて無駄遣いだということもできます。ですから、そのための出費は理事に賠償させるべきです。

　また、No.360 by 匿名さんが言われるように、「付き１０万円ごときに目がくらむとは」理解ができません。管理費や修繕積立金は、区分所有者が金銭で負担すべきものでしょう。携帯電話基地局設置によって、どれだけのお金が稼げるというのでしょうか。携帯電話会社から受け取る賃料の全部が管理費や修繕積立金に回せるのではありません。
　
　第一に、収益事業として課税されます。
　なお、本来共用部分については、専有部分と一体で固定資産税・都市計画税が課されています。それは各区分所有者、すなわち、共用部分の共有者が個人で負担しています。通常建物を賃貸して賃料所得を得る場合は、その税金は必要経費となるのですが、管理組合が賃貸人となって賃貸する場合には、その税金を必要経費に計上することはできません。ですから、その分過大に法人所得（賃貸人となる管理組合は法人化されていなくても税法上法人扱いとなります。）が計算されてしまいます。
　それで法人税、法人事業税等を支払って残るのは、どれほどのものでしょうか。

　第二に、賃貸借契約の締結、契約管理にも費用が、多かれ少なかれ、伴います。携帯電話会社との間で借家紛争でも起これば、紛争処理のために多額の経費がかかります。中途解約する羽目になって立退き料を払うなどという事態になれば、もう論外です。

　マンション駆体への平常時の負荷の増大、地震や強風による一時的であっても無視できない大きな負荷、屋上防水への悪影響、電磁波の問題などだけではすまないのです。

　共用部分は、管理組合の所有物ではなく、なんでも多数決で決められるというのは間違いです。
なお、管理所有ということがありますが、この場合の管理者の所有権の行使も、おのずから管理のための所有という目的から制限されますから、管理組合を法人化し、管理者として共用部分を所有させたとしても事態は変わりません。