携帯電話基地局アンテナの設置のメリット・デメリット

法律家Ａさん

教えていただたいのですが、マンションの建替えの場合
はどのようになるのでしょうか？
これも全員の賛成が必要になってしまうのでしょうか？
今までは、組合員の確か８割位の賛成が得られれば良か
ったように記憶してますが、共有部分の貸出しが全員賛
成なら、建替えはそれ以上の重要な判断でしょうから同
様？

基地アンテナ、何の説明もなく前のマンションにできてしまいました。
近所には説明しないのでしょうか。

嫌な気分です。

№283の匿名さんへ

マンション建替えの場合は、区分所有法に明文の規定があり、一定の法律に定められた手続に従って、総会で区分所有者の数と議決権双方の５分の４の賛成があれば、少数の反対意見を無視してもよいことになっています。その代わり、建替えに反対で、決議後も建替えに参加しない区分所有者は、出て行くほかはありませんが、自己の有する権利に対する財産的補償（権利の時価をどう算定するかは別の問題となりえますが）がなされることが法律で定められています。
マンションの建物には寿命があることですから、建替をしない場合には、いずれは種々の弊害が生じてきます。建替えは、そのタイミングが問題なのですから、５分の４の賛成で建替を決行できることにしたのです。
建替とは異なり、携帯基地局は、それを設置しなくてもそのためにマンション建物に種々の障害が生じることにはなりませんし、少数の反対者に対する補償の措置が法律で定められているわけでもありません。

No.284 by 法律家さん

ご回答ありがとうございます。

すみまんせん。今ひとつ理解に苦しんでいます。

例えば、修繕のみならず将来の建替えに向けた積み立てとして
組合員の８割の賛同を得て誘致した場合はどうなるのでしょう
か？
1部の反対で８割の同意では無効になるのでしょうか？

№285　匿名さんへ

　区分所有者の８割の賛成で、携帯基地局にマンション共用部分を賃貸して賃料を将来の建替のための積立金とするのは無効か、とのご質問ですが、共用部分はあくまでも区分所有者の共有であり、本来、共有者個々人の不動産所得となるべきものです。仮に管理組合＝区分所有者の団体が契約当事者となって賃料を受領した場合、その賃貸借契約が無効であるとして覆されるおそれがありますが、それは別として管理組合が収受してしまった以上、その収益事業として課税されることになりますが、他方で、反対の人たちからは、その持分に応じた賃料部分について不当利得返還請求（又は、事務管理に基づく金銭の引渡請求、）や、携帯基地局設置のための契約が不法行為となることを理由とする損害賠償請求を受けることになり、紛争が起こることが十分ありえます。
　共用部分の賃貸・収益が管理組合の権限を越えているとすれば、管理組合が受領した賃料のうち賛成の人たちの持分に応じた分は、管理組合の本来の事務を超えて、賛成派有志の人たちによって積み立てられたということになり、管理組合が管理するべきお金ではないことになります。
　それに、賃貸をした場合、賃貸にともなう負担・出費（維持・修繕費の増加、共用部分劣化の促進、賃貸部分の利用の不能、反対者からの賃貸差し止め訴訟・損害賠償請求訴訟などの紛争や、賃借人会社との紛争に伴うものなど）を管理組合の管理費から支出することになるのでしょうが、それも違法であるとして反対の人たちから指摘されることになるでしょう。ですから、賃料を全部建替えのために積み立てることができると考えるのは安易に過ぎるでしょう。携帯電話事業者との間で法的紛争を生じ、裁判にでもなった場合などは、受領した賃料を超える出費が必要になることは十分考えられます。
そもそも、建替えの費用を積み立てるための共用部分の賃貸収益事業の決議と建替え決議とは全然性質が異なりますから、共用部分賃貸収益事業に賛成でも、建替え事業に賛成するかどうかは、建替え事業の内容が明らかにならなければ決めることができないはずです。
マンション共用部分の共有持分は、本来個々人の財産であり、それをどのように利用・収益・処分するかは個々人の自由なのです。マンションの建物の維持管理に必要な管理については、その具体的方法を決めなければなりませんから、区分所有法や管理規約に基づく多数決でよいのですが、その管理行為を超える「処分行為」については、ひとりだけの反対でも無視してはならないというのがわが民法の考え方であり、札幌地方裁判所の判断でもあるのです。
わが国の憲法によれば、個々人の財産権の行使の自由は公共の福祉によって制限されることはありえますが、現段階では、携帯基地局の設置が公共の福祉実現のために必要だからそれに反対することは権利の乱用だといえるような社会通念が成立しているとは到底思われません。また、仮に、マンションの共用部分の共有者の財産権の自由を制限して公共の福祉を実現するというのであれば、それに対する正当な補償が法律で定められなければなりません。
また、公共の福祉を持ち出すことなく、管理費や修繕積立金の確保のために管理組合の賃貸・収益事業が必要であるというのであれば、区分所有法を改正して、賃貸・収益事業のための議決要件を明定したり、反対者の共有持分権に対する補償とかの措置も規定するべきであり、そうなっていない現状では、管理組合が携帯基地局の設置と検討すること自体、余りにも問題が多すぎるという理由で差し控えるべきでしょう。

２５３さん　教えてください。

>では基地局のアンテナから発せられる電磁波は携帯電話より強力か、といえばnoであります

と説明されているのですが、理由を教えて頂けないでしょうか？
私が思ったのは、携帯電話が0.8W（実際には電力制御するのでもっと低い値でしょうが・・・。）で送信するのであれば、基地局も携帯電話に向けて0.8Wで送信する必要があるかと思いました。
そして、携帯電話は基地局とのみ通信をしていますが、基地局は多数の携帯電話と同時に通信をしていると思いますので、0.8×通信中の携帯電話機の出力が実際には出ている気がしました。
FOMAの基地局は同時に500台くらいと通信できるみたいなので、
0.8W×500台で最大400Wほど電波を出力する可能性がある気がしています。
私の理解で誤っている点を是非教えて頂けると助かります。
よろしくお願いします。

既に建設されてしまった基地局を撤去、原状回復させるにはどうすればいいですか。

№２８８　匿名さんへ

　すでに建設されてしまった基地局を撤去、原状回復させるにはどうすればいいですか。

　管理組合内部の手続としては、規約に基づき、総会に諮ったうえで、方針を決めるべきでしょう。
そのうえで、携帯電話事業会社に対し、理由を告げて解約の申し入れをし、話し合いの上、撤去時期や原状回復等につき具体的取り決めをして、解約の合意書を作成するべきです。
　その解約の理由は、解約に関する契約条項、契約時の事業会社からの説明内容、管理組合における契約時の手続上の瑕疵の有無、契約当時の認識と現時点における現実との食い違い、現時点における不都合な点等を踏まえて、錯誤に基づく契約の無効、債務不履行や信義則に基づく解除権行使、詐欺に基づく契約の取消、契約上の中途解約権の行使、借地借家法に基づく解約申し入れ、期間満了による更新拒絶等、いろいろ考えられますが、それらをよく検討して法律的主張として筋道を立てた上、相手方会社側の落ち度として指摘できることは明確に主張し、それを浪花節で修飾して申し入れをし、相手方が否が応でも中途解約に応じざるを得ないようにするべきでしょう。
　なお、相手が中途解約に応じやすくするためには、撤去までは、ある程度の猶予期間をおくことを考えるのがいいでしょう。

>276

共用部分の使用法として、すごく勉強になりました。

個人的には、携帯電話の電波は問題にならないと感じています。少なくとも、すぐに
症状がでるような障害がでることはないと思います。ただし、耳のそばで、ずっと
使い続けた場合、近傍の組織が温度上昇することがあり、白内障誘発の可能性が
あることはすでに医療界で指摘されており、そういうことはあるんだろうと
思っています。電磁波による障害の問題は、証明が難しく、医療関係者の間でも
上記以外は結論がでていません。素人同士で、電磁波による健康被害ついて
議論をするのは時間の無駄です。

ところで、管理組合が決めることではないと書いてありますが、これは総会で
多数決をもらえば可能ということでしょうか。もし、理事だけで決めたとすれ
ば、確かに相当問題だろうと思います。

設置費はかなり高額みたいです。撤去費もかなり高額になるんじゃないでしょうか。
電話会社から損害賠償要求される可能性はありますね。この場合、請求先は、管理組合
ではなく、ゴーサインを出した理事ということになると思いますが。

十分気をつけたいと思います。

290です。

要するに知りたいのは、管理組合総会で、多数決で決められることと、そうではないことの
違いについて知りたいのです。私の理解では、携帯電話のアンテナ設置は、一人でも反対
者がいれば、設置できない、というように読めます。

建て替えは特別ですので、この際、議論からはずしてください。理解しているつもりです。

共用部分の管理行為・処分行為の判定基準

　当該区分所有建物の本来の効用を維持（増進・回復）するための措置であって、区分所有者らにとって、当該区分所有建物の管理のために行われることがあることが予め予測可能なものは、管理組合が行うべき管理行為として、区分所有法と管理規約にしたがって、多数決で決定できると解すべきです。まさにこのような管理に必要な措置を決定するために区分所有者の自治団体（＝管理組合）が組織され、区分所有法はその団体自治のあり方を規定しているのだと思います。

　逆に言うと、区分所有建物の本来の効用を維持（増進・回復）するための措置といえない措置はそのような団体自治の範囲外と考えるべきでしょう。また、間接的に建物の効用維持に役立つ措置といっても、間接的に役立つに過ぎない場合は、その範囲は社会通念によって制限されるべきでしょう。つまり、区分所有者の団体員となった者にとって、自分の意思に反してでも他の多数の意見に従わなければならない管理上の措置というのは、管理行為として通常予測されるものに限られるべきであり、通常予測できない措置についても多数決で決せられてしまうとすれば、区分所有者個々人が区分所有権を取得するに至った際の合理的意思を裏切ることになり、それは財産権の行使の自由が損なわれることにほかならないからです。

　そこで、私の試論ですが、つぎのような措置・行為については、区分所有者の団体的意思決定の対象ではない、つまり管理組合の権限外として共有者全員の一致がなければならないものとすべきかと思います。

①　本来の効用を犠牲にするだけの区分所有者に不利な変更（例：共用部分の一部を第三者に贈与すること）
②　共用部分の一部を区画して店舗に改造するなど、建物について分譲時には予定されていなかった効用を獲得するため、従来有していた効用を犠牲にする行為、すなわち、区分所有建物の性質に重要な変更を生じる変更（例：共用部分の一部を区画して店舗に改造して売却又は賃貸すること）。建物の共用部分の一部を携帯基地局に転換することは、これに該当するのではないでしょうか。
③　その他、共用部分の処分と目すべき行為（例：第三者に対する期間３年を超える賃借権の設定—民法第602条—）
④　当該区分所有建物の管理に関係のない措置（例：政治的意見表明や、特定の公職の立候補者や政党を支持する決議など）

建物の共用部分の一部を携帯基地局に転換し事業者に賃貸することは、通常、上記②と③に該当するのではないでしょうか。

携帯基地局設置契約が無効であり、管理組合が契約の当事者となることができないということであれば、非承諾者からみれば、現在設置されている基地局は不法占拠に相当しませんか。
不動産侵奪罪（刑法２３５条の２）に当たる可能性があるのではないでしょうか。
この場合、警察に相談して対処してくれるものでしょうか。

設置後、基地局の作業員が頻繁に屋上に出入りしていて、非常に不快です。

携帯基地局としての使用は不動産侵奪罪か？

不動産侵奪罪は、他人が占有する不動産について、不法領得の意思をもって、その他人の意思に基づかないでその占有を排除し、自ら占有を取得する行為ですが、「故意」があることを必要とします。

携帯電話事業者は、おそらく、管理組合（共用部分の共有者全員からなる団体）と賃貸借契約を締結してマンション共用部分の一部の引渡を受けているのでしょうから、他人（管理組合）の意思に基づいて占有を開始しているのですから、原則として不動産侵奪罪は成立しないでしょう。

もっとも、管理組合の賃貸行為が管理組合が有する権限外の行為であるため当然に無効であることを携帯電話事業者が認識しており、かつ、共用部分の共有者のうち少なくとも一部の人が賃貸に反対していることを知っていた場合であれば、理論上は、その反対の人の意思に反してその共有権に基づく占有を排除して占有を取得したという意味で不動産侵奪罪が成立するということはできます。しかし、携帯電話事業者が管理組合の賃貸行為が当然に無効だと認識していたことを立証するのは、現時点ではその法解釈が社会に定着していない状況であると見られますから、困難ですし、警察に訴えても、この問題は「民事の紛争」であるとして取り上げてくれないでしょう。

携帯基地局による実際の弊害があるのであれば、民事的な手段で解決をはかることになるでしょう。

非承諾者が携帯電話会社に対して基地局の撤去を要求して断られたばあい、携帯電話会社にはどのような責任が生じますか。

非承諾者は財産権を侵害されていると思われますが、これに対する賠償責任のある者は誰になりますか。

管理会社の責任は問えますか。

携帯電話会社が基地局設備の収去・占有する建物部分の明け渡しを拒絶した場合、共用部分の共有者は、裁判所に訴えを提起して収去・明渡しを求めることができます。

なお、携帯電話会社の不法行為に基づく賠償責任が問題となります。賠償責任が認められるためには、携帯電話会社に故意又は過失がある必要があります。携帯電話会社は、賃借することは共有者の一部が反対していても適法であるし管理組合との賃貸借契約が有効であると思っていたということになるでしょうし、管理組合役員も同様の認識であったでしょうから、そのように誤解したことにつき、過失があったか否かが問題となるでしょう。

但し、賃貸借無効を理由とする収去・明渡し請求を受けた後は、原則として過失ありとして不法行為が成立することになるでしょう。

管理組合自体も、過失があれば、損害賠償責任を負います。管理組合は法人化されていなくても、不法行為責任の主体となりえます。なお、賃貸借契約締結を担当した理事についても、過失があれば個人として不法行為責任を負わざるをえないでしょう。

もっとも、なにをもって損害とするかは別問題です。

管理会社に対しては、違法・無効な賃貸借に積極的に関与したのでなければ、責任を問うことは難しいでしょう。

＞管理会社に対しては、違法・無効な賃貸借に積極的に関与したのでなければ・・・

当マンションの場合は、以前にも一度管理会社より提案があって、そのときは完全否定されました。役員が変わって再提案があり、今度は四分の三で可決ということになりました。
いづれの場合も管理組合側から求めたものではなく、管理会社から提案があったものです。
管理会社は当然なんらかの報酬を得ていると思います。

このような状況で、積極的関与になりませんか。

携帯基地局設置に関与した管理会社の責任ーその２

　私見によれば、本来、マンション共用部分の一部を携帯基地局に用途転換して賃貸することは法によって組織強制された区分分所有者の団体（管理組合）がするべきことではなく、共用部分の共有者全員一致でするべきだということなのですが、管理会社が、共有者全員の意見の一致がなくても管理組合が特別決議で決定して行うことができるという誤った説明をし、管理組合を指導して用途転換・賃貸の決議をさせた場合であれば、管理会社は、管理委託契約上の注意義務違反の責任、あるいは一般の不法行為責任を負う可能性があります。

　しかしながら、管理受託者である管理会社は、本来、管理組合が決定した管理方法に従って管理の実務を代行する者に過ぎないはずです。管理組合が管理方法を決定するに当たって管理組合を指導する立場にあるのは、マンション管理士や弁護士であり、管理会社ではありません。ですから、管理委託契約には、管理会社が管理方法の決定に関する助言・指導などは行うことは規定されていないはずです。したがって、、単なる技術的事項に関することはは別として、そのような携帯基地局設置の是非というような問題について管理組合が管理会社の意見に頼ること自体、本来あるべきことではないのです。

　ですから、用途転換・賃貸借契約の締結は、あくまでも管理組合が主体となって行ったものであると見るべきであり、原則として、管理会社は管理委託契約に基づく注意義務を課せられた受託業務の遂行として管理組合を指導したのではなく、「管理組合として可能ならば賃貸して収益を挙げたらどうかという」単なる事実上のアドバイスをした程度であると見るべきなのです。ところが、現実のこととして、管理会社が、その立場を踏み超えて積極的に管理組合を指導したとか、携帯電話会社から報酬を得て管理組合との契約を媒介したような場合は、その一線を超えていると見ることが可能と思われ、その場合は、管理委託契約上の義務違反といよりも一般の不法行為が成立する可能性がある、と考えるわけです。

＞管理会社が、その立場を踏み超えて積極的に管理組合を指導したとか、携帯電話会社から報酬を　得て管理組合との契約を媒介したような場合・・・

まさに管理会社としての本来の業務を大きく逸脱していますね。
こういう会社は要注意でしょう。契約しないほうがいいですよ。

ジャニーズのチケットゲットはファンクラブのがいいですね。
ジャニオタは転送届けを郵便局からもらっています。
当然のように貸しポストは５０件借りています。
電磁波で思考盗聴されてる人います。

携帯電話会社の擁護派がスッカリ消えたね。