シティタワー有明ってどうですか？その14

有明ガーデンシティ発表まで寝かしておく気かもね。

ＡＧＣの販売誘導として残しておくんでしょうね。
スミフの経営は余裕ですし、値引は悪という社内体質ですしね。
ここも
豊洲のシティタワー　→　ＣＴＡへ誘導し成約を稼いだ
ＣＴＡ　→　ＡＧＣへ誘導

残りって南東の角部屋だけでしょ。やっと販売開始みたいだし、残らないでしょ
ゲートブリッジを待ってたのかな？

超多忙にしていました。２ヶ月振りにスレを見て、やはり５０戸以上の在庫売れ残りを抱えているのかと。
夜見ても、やはり南、南西、東は灯りがないですよ。地震、節電で蝋燭暮らしでもしない限りは、ＣＴＡ
は地震の影響で販売がゼロに近いということですな。
管理費が安いと言っておきながら、公然とネット上にＢＭＡの管理会社の年間管理費７百万アップの意見
を聞いている住民の意識からも、無知な方が多く、管理費への不満がある方が多いということでしょう。
管理費が安いのを選択の理由に上げるのも、収入に見合う箱を選んだということに過ぎず、ＣＴＡに今後、
いくらの管理費アップがかかるのかも管理組合で見積もりをしていないということが容易に想像できる。
もともとが、安っぽいＣＴＡがＢＭＡと比較することは無理。完売もせず、中古も売れないから、有明地区
の中古取引にも一件も掲載がされていない。
中古、新築ともにフリーズ物件となってしまった。賃貸でもＣＴＡ利用は殆ど聞こえて来ないし、ＢＭＡと
同じ価格帯での賃貸は無理。ＢＭＡは多数の賃貸が扱われているのに、魅力に欠けるＣＴＡは有明で一番、
貧弱な仕様で見向きもされていないということではないか。
既に、ご近所さんの助言のすべてが投稿から抹消された。事実は、デベにも住民にも酷であったのかもし
れない。スルーと言って、スルーできなかったのだから。
８月頃に少し時間が取れるから、ＣＴＡ総括特集と今後のＣＴＡについて投稿しようと思う。
ここを早く完売させないと有明の汚点となる。なんでかった！
未だに住民とデベは、ネガ民に遊ばれているからだ。

もうほとんど売れちゃったんじゃないの？

現地販売センター408号室に行って聞いたけど、売れないのではなく、敢えて多くの部屋をクローズにして、ゆっくり売るのが本社からの指示だそうです。つまり、売れないのではなく、《売っていない》が正解です。管理費に関しても、見直しをすれば30％OFFも今より下がります。BMAの地震補修費を比較しても、圧倒的に免震が安いです。BMAやWコンは数千万単位ですから、湾岸エリアでは現状を総合的に判断しても、優位に立っています。

本社の判断が《売れない》でしょ？ｗ

マーケットの判断は買わないと

どうでしょうねぇ。今のところ、有明の評価はうなぎ登りのようですが。


臨海副都心　最先端のインフラが整備された街
http://token.or.jp/magazine/g200806.html

安心安全な街　臨海副都心
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/toppage/anzen_rinkai.htm

災害に強い街
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/business/rinkai/syokai/security.html

BMAやWコンは数千万単位ですからってまたいい加減なこと言って
優位に立ってるとはおふざけな言葉だ。

有明はいいよね。
都心近くなのにリゾートのイメージを反映したハイグレードなマンション群があって・・・
だけどCTAは最悪。安普請の薄床仕様で賃貸レベルのマンションを有明に作って、あげくのはてには売れ残って中古マンションとしてまだ販売している

本当にホビロン

またご近所がわいてきたか。
売れたかどうかの判断が灯りとは。レベルが低すぎる。
あんたの想像はあてにならん。

ご近所さんを信じて165万/坪になるのを待っているのですが一向に下がらない。その間に、欲しかった間取りは全て無くなった。ガーデンシティに変更します。

ご近所はちゃんとクスリを飲んで、今年こそ完治を目標に頑張らないと。田舎の親が心配するよ。

坪単価200が適正でしょうが、住友スタンスは下げませんよね。一概に安普請とは言えませんが、アクセス等から総合評価すると、坪200が限界ですね。この物件に詳しい方はどう思われますか？

適正価格は市場が決めるので時々によりますが、残りはこれから販売の南角ですね。
残りが売り出してない南角しかない今頃に単価の話は遅いかと。通常高い部屋ですし。それでも判断するとすれば、そこも売れれば適正なんでしょう
有明は東京湾岸地域でも割安な気はしますが。

８５５さん
確かに今は高値すぎますね。
築浅、財閥、免震というメリットを考慮しても立地がよくないですからね。
オリガレの相場をみて、メリット部分を高く評価して２割増しとみても坪２３０以下
ってところじゃないですかね。

的確なコメントありがとうございます。残りは南角なんですね。やはり、安易には下げないでしょうね。しかし、総需要が落ち込んでる中で、キラーカード無い物件がいっぱしの価格を維持させるって売り切るつもり無いでしょうかね。やはり、サプライズ無い限りは対象から外すかな。

これは！と思った人から提案始めているみたいですよ。
どの辺で決めるかは難しいですが。

まあ供給の多いエリアだし、常識的に考えて築後２年目の中古完成在庫を選択肢に入れる人はいないでしょう。販売時期のかぶるスカイタワーの売れ行きと比べると不人気さが歴然。
中古での評価も厳しいものとなるでしょう

スミフ物件、大崎、品川、豊洲と、すべて年数たってもうってますね。
売り出すのも入居開始後だし。

スミフは下げのサプライズはないでしょうね。びっくり高値ならありそうですが。
でもそのポリシーは結構好きですね。

>860
どのへんが歴然とした差なのでしょうか？
検討に値する発言なので詳しく知りたいです。
規模の違いがありますので、個数比較ではなく割合比較でお願いします。

不人気かどうかは８６０が言う事ではないよ。

外廊下が良い人、内廊下が良い人、色々な施設があるほうが良い人がいれば
私はプールいらないし保育所も必要ありません、バーもいらない
ＤＷが良かったのでＣＴＡにしました。
見た目もスッキリして良かったし、お客さんも結構来てますよ。
それにもっと前に建ったＢＭＡだってまだ残ってるし・・・・

BMAは完売でしょ。
中古はあるでしょうが。

>846さん
本社の指示との事ですが、ゆっくり販売する事のメリットは何なんでしょう。
セールスが長期的に渡ると各種イベント開催にかかる費用・宣伝費もかかるし、
プラス要素が見当たらないのですが…
地震による補修費用は免震が一番安い事は知らなかった！

８４６ではありませんが、

スミフの会社の方針なのでは？
去年の「近代建築」という雑誌に、マンション事業部本部長の対談が載ってました。施工完成売りが基本らしいです。長年の伝統？？なのかもしれません。
まあ体力ある会社なので、通用する理屈かもしれません。
ＷＣＴもまだ販売してますしね。
ある意味、購入者にはメリットありますよね。絶対に値引きしないで売るのですから（笑い）
デベにはあまりメリットはないかもしれません。
むしろ値段を上げて販売するくらいですから、ホント強気のデベさんですね。
とにかくメジャーセブンといわれるデベ軍団のなかでも、スミフは独特の戦略でやってます。
たとえばＤＷにしても「眺望を買う」発想からＷＣＴからＣＴＴ、ＣＴＡ、ＣＴ麻布なんかでほぼ完成型らしいです。
ガラスカーテンウオールのフォルムも独特なのですが、これは商業インテリジェントビルが何１０年たっても古めかしくならないからの発想らしいです。
個人的には、こうゆう強気のデベは貴重だと思います。

住友でも竣工前に完売している物件はいくらでもありますよ。
特に昨年から増えています。
売れ残っているのは古い企画の物件。
BAS比べると販売期間が１年も長いのに販売戸数は半分。
新築でまったく人気のない物件の中古は暴落する。
特に今後数年は未入居中古の部屋との併売になりますから苦戦は必至です。

>866
既に利確してるので長期化しても全然採算がとれるよ。
宣伝広告費含む販管費は実は大した金額ではない。一戸売るだけで10年分以上まかなえる。
そういう販売方式がスミフ式セールス。

>868
あまり分かってないやつが自分の意見述べてもな。。

>868
半分？とはどこ情報でしょうか？
BASの現状はどうでしょうか？

↑販管費の意味もわからない情弱。
利確（爆笑）
バカは書き込み禁止ね

ＣＴＡがどう売ろうが、ＢＡＳに迷惑掛けてないと思うよ。
人の事悪く言う暇があったら１戸でも売ろうね！

872さん
けなすだけじゃなくて、正しい情報を教えてあげて下さい。

>>869
不動産を所有したまま利確って、不動産デリバティブでヘッジしてるってことですか？日本では未発達だと思いますが。。。

BASは何回もDM来るよ。今回は、お台場ランチ＋ららぽ２千円券＋スイーツ土産だっけか。
必死だね、大金かけてさ。

＞お台場ランチ＋ららぽ２千円券＋スイーツ土産だっけか。
これは....非常に魅力的な販促．．．って、CTAスレに投稿させんでも(^^;

そういえばＳ社はあまり来場販促の話しも聞きませんね。

ｓ（社）は別に急いで売る必要がないから、余裕があるんじゃないの。
T（社）は早急に売る必要があるから、必死だな。

ホントスミフは必死すぎるw

↑情報交換の邪魔なんだけど。

↑お前もいらないんだよ

どうした？肩の力ぬけよ
Ｔ建の新人か？

利益確定の利確じゃなくて、利益確保、の利確って意味なんじゃないのかな

あれ？
T建の新人はもうこないの？

昔はＴ健の営業マンも良く来てたけどね(笑)

もう来る価値もないってか(笑)

もうCTAは無視でしょう（笑）
湾岸一の不人気マンション

867さん
施工完成売りが基本と言うと、現物を確認してから契約できるから
その辺は購入者としてはプラスですね。
一般的に建設費の金利返済に契約者の手付金を充てているそうだから、
このデベは本当に体力(資力)があるんだなぁ、と感心。

おっ！出勤か？

でも空室ばかりだとマンションに活気が生まれませんよね。
どこかのゴーストマンションみたいにならなきゃいいけど。。
BASには子供の活気に溢れていて何だか羨ましく感じます。
好き嫌いはあるでしょうが。

施工完成売りってことは、販売中の部屋の管理費、修繕費は、最初から価格に乗せて値段設定されているのですよね？

早いタイミングで買うと、二重で払っている事になるのか？

>891
貴方はアホですか？

なんかスミフとゴクレって割高設定のマンションを営業力でゴリゴリ売りつける
昭和の不動産屋って感じ
マンションも会社も時代から取り残されている
だから完成在庫の中古マンションが山積み

まぁ何を言ってもスミフの財力はすごいですから。
慌てない企業ですよ。

↑事象（事実として正しいなら）と原因の関係は事実？想像？希望？

買うか買わないかは消費者次第じゃね？

失礼893に対してね

＞まぁ何を言ってもスミフの財力はすごいですから。
財力がすごいんじゃなくて、大量に売れ残ることを想定して長い販売期間の間の販売経費をあらかじめ分譲価格に織り込んでるんだよ。
だからここの分譲価格は同等条件の他社物件より割高なんだよ。
簡単なこと。別にこの会社がすごいわけでもなんでもない。
そういう意味では購入者全員でスミフの販売経費を負担してるようなもんだね。
だから予想に反してあっという間に完売したときはボロ儲けだと思うよ。

そうだよ。
だから財力がすごいし、儲かるんだよ。
経営がうまい。
十分利益あるからゆっくり売りが出来るんだよ。

買った人は、割高なんて思ってないよ。
DWからの眺望含めて、納得して購入している。
あと、地震での被害も軽傷で、別途での修繕費用なんて出てないけどね。
これが高いと思ってしまう層は、買わなければ良いだけでしょ。

＞＞８９７

まだ売れてない部屋の管理費などはスミフがだしてるそうです。
経費は会社が出してるので購入者には関係ありません。

想像でものは言わない方が良いですよ！

900は計算もできないおバ　カさんですね。
会社が経費を出すってことは、それはつまりスミフの粗利の中から出てるんでしょ？
その粗利が大きいから”まだ売れてない部屋の管理費”も長期間出せるわけです。
民間会社なら、そこが出すカネってのすべて会社の利益＝客が払ったカネ、から出てるんじゃないの？他に何があるんだよ？

まぁまぁ。いいじゃないですか。
スミフはそれだけ余裕のある企業ってことですよ。

＞＞９０１
どうでもいいけどすみふは力ある会社であるのは間違いないよ。
力無い会社は値下げして売りまくるもんね。
財閥系を甘く見ない方がいいよ。

ン？普通に考えて、低仕様のマンションを割高で売り出す。もちろん売れないから、長期販売を前提として巨額の販管費を当初から折り込んでいる。それがスミフの方針なら損をするのは物のわからない購入者。長期完成在庫が大量に発生するような不人気マンションの中古が暴落するのは確実。

低仕様？ 色々と見比べて、この価格は割安と感じたよ。どこと比較してるの？
スラブのことを言いたいのかも知れんが、どこのマンションでも騒音問題は起きているよ。
上階で走ったり跳んだりすれば、たいてーーのマンションは下階に音が響く。
プールなんて余計な物もないから、管理費安いし。

スラブ厚？
なんで他のシティタワーよりも圧倒的に薄いの。スカスカのボイドスラブなのに。
駅からは一番遠く、共用施設も貧弱。価格は有明地区平均レベル。
ここだけ売れないのは当然。

なんで薄いか？それにはちゃんと理由がありますよ。その程度のおツムじゃ低仕様だ！ってだけで止まってしまうのだろうけど。
共有施設はいりません。なくて正解。管理費浮いた金で、洒落たバーに行くほうがいい。
駅から最も遠いかもしれないが、周りは学区で有明一整備が進んでいる。未だに電柱残っているでしょ、他のところは。しかも、将来完成する親水公園直結なのはここだけ。

価格については、BASより高いから平均以上だな。
しかし、BMA、BASと並んで２千戸も同タイプの住戸があっては、希少性下がるでしょ。
つまりは、中古価格の下落に影響あるのはどっちかね。

有明を選ぶ人が「希少」なのであって、
有明のマンションだけで、希少性を謳う人はいないだろう。
なぜだか「プール付き」ですら希少でない有明。
逆にいうと「プール付いてないのが希少」だったり(笑

>>908
なんで薄いの？
免振だから？

>904

ある程度の損失がでても良いように安い材料使ったり、金額を上乗せしているのだけどね。

つまり購入者皆で補っていることになる。

売り焦らない理由は、最初から長期売り残っても問題ないように計画しています。つまり管理費を売り主が払っても、損しない金額設定で売っています。

有明では、プールない方が稀少なマンションではないでしょうか？
これからは豪華？共用施設は不要になるのではないでしょうか？
いままで何もない「有明」では、プロパスト系がやったように、人寄せパンダ的に
プールやバーも仕方ないかもしれませんが、これからはＡＧＣに
商業施設も来るわけだし、プールもバーも無用の長物ですね。
だいたいプールもバーも使うの最初だけでしょ。数年したらお荷物施設になりますね。
管理費高騰でゴーストマンションになる可能性もあります。
そうでなくてもＭＳ管理費は滞納者が多いので、管理組合も苦労するでしょう。
結構競売物件が出るかもしれませんね。
地震も来たら大変です、水物は特に・・・・・
プールは埋め立てて、何か他に利用するしかないな。

その前に売れ残りの部屋をトランクルームにして市場の乾物倉庫になるんじゃない

913さん
そうそう。だからスミフは賢いんですよ。
プールはいずれそうなるとみて、横並び仕様に一石を投じ、
免震装置に切り替えた。
スミフのやり方が結果、ＭＳオーナー達で負担しているにせよ、
オーナーは喜んでいるし、結果儲けるスミフの経営は上手。
慌てて値引き売りしないとこみても、やっぱり一流。

まあ絶対値引きしないので、購入者はある意味安心ですね。
密かに値引いて売られたときには、腹も立ちますからね（笑い）
その点ここのデベは安心だな。
豪華共用施設がほんとうにいいと思うなら、迷わずＷＣＴしかないだろうね。
有明の豪華共用施設？？つきＭＳと比べものになりませんね。
結局ＣＴＡは、ほどほどの共用施設、有明唯一の免震構造で希少性有りですね。
親水公園直結したらますますいいですね。

WCTの共用施設（笑）
行ったことないでしょ
プールもジムもバー？ラウンジ⁇もBMAとは比べ物にならないくらい狭くて貧相だよ
まあ、CTAとは比べ物にならないくらい素晴らしいけどね

WCTのプールは、泳ぐためのものではないよ．．．Ｓ社ファンなら知っておけ。>>916

↑ならば釣り用か？笑

どこにメリットを感じるかは人それぞれ。
地域選びもしかり。

まぁまぁ
ＷＣＴもＣＴＡもいいですよ。
スミフは場所と時世をいち早く理解して、仕様を適切に設定出来るデベですよ。
だからＷＣＴもＣＴＡも場所と時世で仕様を決めたのがすごく理解出来る。

スラブ厚ね。ま、免震という特徴もあるけど、それでも居住階で240mmらしいので遮音性は変わらないよ。
他のと比較してみようか。
まずBMAね。220～230mm。

次がBASね。220mm。
BMAと比べてみると床～天井の間が最大で計算しても685mm。BMAの最小で計算した700mmよりも小さい。
つまり上と下の住居間の間隔がその分差があるということ。

次CTAね。220～265mm。
最小をとって220mmとしよう。（BMAは最小をとると200mmになる）居住スペースは実際は240mmらしいが。
床～天井間隔はなんと700～900mm。

BAS、上階との感覚狭い上にグラスウール入ってないんだ・・。あらら。

スミフはここあきらめたの？
最近は豊洲しか広告見ないけど
スカイタワーはラストスパートでがんばっているのに
今でさえ中古マンションなのに、これ以上古くなったら誰も買わなくなってちゃうよ

ボーナス。
2007年竣工で未だ販売中の、ゴクレのクレストシティレジデンス（勝どき）。価格帯はほぼ同じだった。
そのスラブ厚は？以下公式HPから抜粋。

「床はスラブ厚約180mm（一部150mm・210mm）とし、さらに二重床・二重天井を採用。」

>926
残り30戸ほどで、もう「ほぼ」売れたんだよ。スミフとしては許容範囲の残戸数。
ここより単価の大きい豊洲の方をさばくが先でしょう。
マンション内モデルルームも作ったことだし、あとはWCTみたいに新古住居としてのんびり売っていくだけだろう。

総戸数が４８３戸しかないのに、築後２年目の中古マンションで残り50戸以上はスミフでも酷い。
新古なんて用語は不動産では法的に認められていません。
竣工後1年を経過した物はすべて中古マンションです。

目黒のなんとか祐天寺ってマンション。

あの有名な長谷工マンション仕様。長谷工マンションは全部これ。
床直張り。

伊藤忠＋日総合地所コラボでこんなマンションも東京市部で販売中でした。

同じゴクレ物件でやはり未だ販売中のベイクレストタワー。

>929
その数はどこ情報？

ゴクレ物件はボイドスラブじゃないから、ここのスカスカボイドスラブよりはマシだろｗ

それにしても、全く無関係の他社・他地区物件まで引き合いに出すとは必死すぎるねｗｗ

ゴクレの物件とのメリデメはどんなとこ？

BMAとBASもボイドスラブじゃないよね、確か。

スカスカボイドスラブなのに薄床はスミフでもCTAだけ

スラブネタ・・前にも散々やった。ウザイ。

スラブ図面みたけど、ＣＴＡのボイドスラブが一番良いのでは？
なぜボイドスラブだめなのか疑問。
梁もなくてスッキリしてるし良いと思うのだが。