シティタワー有明ってどうですか？その14

個別交渉には一切応じないスミフのスタイルは買った人には安心だけど今後ばんばん販売控えているのに大丈夫なの？ワールドシティなんてまだ売ってるし

スミフMSは完売ってないよね。

ノムMSは何故か即日完売、短期間で完売御礼、とか多い。私は完売御礼後キャンセル住居続出販売方式より、固いスミフ販売方式の方がイイ。
でもノボリや垂れ幕はイヤ。

スミフは完売しなくても目標利益に到達する値付けをしてるんですよ。
そのあたり他社と若干、経営思想が違う。
最小予算利益確保してるから営業スタイルもそうなる。

＞スミフは完売しなくても目標利益に到達する値付けをしてるんですよ。
いや、竣工前完売しないことを誇られても困るんだが・・・(笑
利益を確保ということであれば、竣工後は
　・管理費／修繕積立の負担
　・駐車場優先住戸だと駐車場の負担
　・経年劣化により内装維持負担
　・担当営業やモデルルームの維持負担
　・広告費
などは、伸ばせば伸ばすほどに増えるわけで、利益を食っているのは間違いないと思う。
そこらへんがスミフさんの考え方が謎ですよね。

その程度の費用はたいしたことないだろ。ｗ
損益分岐点売上高を超えた後で部屋が１こ売れたらいくら利益がでるとおもっているんだ？
ちょっとはかんがえるよタコ　一回死んでこいや

>>805
まったく謎な部分はなく、3月までの損益はIRで公表されてますよ。詳細みれるから一度読んでみれば？
マンション販売好調で売上を牽引したとのことです。

805はコストと利益について、個人レベルじゃなくて企業レベルで考えないとだめだよ。

>>784さん
プールつきマンションかぁ…バブリーですよね。
温泉やプールがついていると、年数を経るにつれ
管理の問題が重くなってきそう。
その点ここは不要な施設は作らず、設備、免震、眺望、などポイントだけは
しっかり押さえてあり、シンプルでよろしいんじゃないでしょうか。

結局、そのシンプル？な仕様が評価されていないから中古マンションになっても大量に売れ残っているんでしょう
新築で不人気マンションは中古になってから必ず暴落するよ

不人気なのは仕様で評価されてないというより
立地・環境に対してコスト高すぎなのと、
ＡＧＣの方がいいから、控えたのもあるのでしょう。

同じスミフの新タワーとAGCができるとここの中古の割高感が際立つね

AGC欲しい派ですが、5年待つなら金利、税金安い今の段階で探しますね
新タワーはAGC購入層とは違う気がします。

でも、どう考えてもここの売れ残っている部屋を買うっていう選択肢はないでしょう

探しますといってますので色々ですね。
検討しなければ書き込まなくても（笑）

てか、ここにはおかしな住民とそれをからかうネガしかいないでしょ

それだけ人気エリアになったということですよ

エリアは人気だけどCTAは人気ないでしょう。。。
もう中古マンション扱いだよ

え？中古マンション扱い？？？
大丈夫かいな。誰も住んでないのに中古じゃないでしょ（笑）

正しくは新古マンションです。

え？まだ売ってないのなら新築でしょ？

新築未入居なんて法律的には存在しないよ（笑）不動産屋の勝手な造語
竣工後１年をすぎたらすべて中古マンションと定められています。
ここは有明唯一の中古分譲マンション。

確かに、、社会通念的にも実態的にもそうだから、
他のデベは１年以内に売り切る努力をしますよね。
もう中古として売り出している区分所有者多数いる訳だし
やはり「中古の未入居物件」ということなんでしょうね。

私はいろんな事言う人いますが、個人としてはプールや色んな施設は要りません。
ゲストルームも要らない位です、ここはシンプルですし免震と言う点、眺望、価格
等から選びました。

でも人によりこれは私の意見であり私は気に入りました。

え？人が住んでないのなら新築でしょう？

なんで中古？

意味分かってないのかな。

古いから中古だよ。

築後１年を経過した物件は中古未入居とする。
と住宅品確法で定められているよ。
知らないのかな？
CTAは明確に中古マンションです。

誰かが住まない限りは中古ではないよ(笑)

常識ですが

言葉の規定は、色々あるだろうが
ﾕｰｻﾞｰ目線では少なくとも「新築」とは思わないだろう。

>828
常識外れ(笑)

1年以内に売れないと、税金だってかかっちゃうしね。

法的に中古ならおかしな住民の妄想よりも法律の方が正しいでしょう

細かい話、新築住宅ではないみたいですが、中古とも書かれていませんね。新古住宅とでも呼ぶのでしょうか。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H11/H11HO081.html

>>828が無知すぎる
スミフは特別！とでも思ってるのだろうか

正式　　　:　中古
デベ表現　:(中古なんだけども)未入居


住宅購入を検討された事がある方ならだいたいご存知かと。
たぶん住民の振りした釣りかと思います。スルーしましょ

ここはスミフにも見捨てられ、遂にsuumoにも掲載されなくなったね。
はっきりいって、もうダメなんじゃないの。

ダメって何が？

ダメってｃｔａが。

有明も買えない俺が情けない。

有明ならスカイタワーか新タワー待ちでしょう
CTAは無視してよし

有明ガーデンシティ発表まで寝かしておく気かもね。

ＡＧＣの販売誘導として残しておくんでしょうね。
スミフの経営は余裕ですし、値引は悪という社内体質ですしね。
ここも
豊洲のシティタワー　→　ＣＴＡへ誘導し成約を稼いだ
ＣＴＡ　→　ＡＧＣへ誘導

残りって南東の角部屋だけでしょ。やっと販売開始みたいだし、残らないでしょ
ゲートブリッジを待ってたのかな？

超多忙にしていました。２ヶ月振りにスレを見て、やはり５０戸以上の在庫売れ残りを抱えているのかと。
夜見ても、やはり南、南西、東は灯りがないですよ。地震、節電で蝋燭暮らしでもしない限りは、ＣＴＡ
は地震の影響で販売がゼロに近いということですな。
管理費が安いと言っておきながら、公然とネット上にＢＭＡの管理会社の年間管理費７百万アップの意見
を聞いている住民の意識からも、無知な方が多く、管理費への不満がある方が多いということでしょう。
管理費が安いのを選択の理由に上げるのも、収入に見合う箱を選んだということに過ぎず、ＣＴＡに今後、
いくらの管理費アップがかかるのかも管理組合で見積もりをしていないということが容易に想像できる。
もともとが、安っぽいＣＴＡがＢＭＡと比較することは無理。完売もせず、中古も売れないから、有明地区
の中古取引にも一件も掲載がされていない。
中古、新築ともにフリーズ物件となってしまった。賃貸でもＣＴＡ利用は殆ど聞こえて来ないし、ＢＭＡと
同じ価格帯での賃貸は無理。ＢＭＡは多数の賃貸が扱われているのに、魅力に欠けるＣＴＡは有明で一番、
貧弱な仕様で見向きもされていないということではないか。
既に、ご近所さんの助言のすべてが投稿から抹消された。事実は、デベにも住民にも酷であったのかもし
れない。スルーと言って、スルーできなかったのだから。
８月頃に少し時間が取れるから、ＣＴＡ総括特集と今後のＣＴＡについて投稿しようと思う。
ここを早く完売させないと有明の汚点となる。なんでかった！
未だに住民とデベは、ネガ民に遊ばれているからだ。

もうほとんど売れちゃったんじゃないの？

現地販売センター408号室に行って聞いたけど、売れないのではなく、敢えて多くの部屋をクローズにして、ゆっくり売るのが本社からの指示だそうです。つまり、売れないのではなく、《売っていない》が正解です。管理費に関しても、見直しをすれば30％OFFも今より下がります。BMAの地震補修費を比較しても、圧倒的に免震が安いです。BMAやWコンは数千万単位ですから、湾岸エリアでは現状を総合的に判断しても、優位に立っています。

本社の判断が《売れない》でしょ？ｗ

マーケットの判断は買わないと

どうでしょうねぇ。今のところ、有明の評価はうなぎ登りのようですが。


臨海副都心　最先端のインフラが整備された街
http://token.or.jp/magazine/g200806.html

安心安全な街　臨海副都心
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/toppage/anzen_rinkai.htm

災害に強い街
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/business/rinkai/syokai/security.html

BMAやWコンは数千万単位ですからってまたいい加減なこと言って
優位に立ってるとはおふざけな言葉だ。

有明はいいよね。
都心近くなのにリゾートのイメージを反映したハイグレードなマンション群があって・・・
だけどCTAは最悪。安普請の薄床仕様で賃貸レベルのマンションを有明に作って、あげくのはてには売れ残って中古マンションとしてまだ販売している

本当にホビロン

またご近所がわいてきたか。
売れたかどうかの判断が灯りとは。レベルが低すぎる。
あんたの想像はあてにならん。

ご近所さんを信じて165万/坪になるのを待っているのですが一向に下がらない。その間に、欲しかった間取りは全て無くなった。ガーデンシティに変更します。

ご近所はちゃんとクスリを飲んで、今年こそ完治を目標に頑張らないと。田舎の親が心配するよ。

坪単価200が適正でしょうが、住友スタンスは下げませんよね。一概に安普請とは言えませんが、アクセス等から総合評価すると、坪200が限界ですね。この物件に詳しい方はどう思われますか？

適正価格は市場が決めるので時々によりますが、残りはこれから販売の南角ですね。
残りが売り出してない南角しかない今頃に単価の話は遅いかと。通常高い部屋ですし。それでも判断するとすれば、そこも売れれば適正なんでしょう
有明は東京湾岸地域でも割安な気はしますが。

８５５さん
確かに今は高値すぎますね。
築浅、財閥、免震というメリットを考慮しても立地がよくないですからね。
オリガレの相場をみて、メリット部分を高く評価して２割増しとみても坪２３０以下
ってところじゃないですかね。

的確なコメントありがとうございます。残りは南角なんですね。やはり、安易には下げないでしょうね。しかし、総需要が落ち込んでる中で、キラーカード無い物件がいっぱしの価格を維持させるって売り切るつもり無いでしょうかね。やはり、サプライズ無い限りは対象から外すかな。

これは！と思った人から提案始めているみたいですよ。
どの辺で決めるかは難しいですが。

まあ供給の多いエリアだし、常識的に考えて築後２年目の中古完成在庫を選択肢に入れる人はいないでしょう。販売時期のかぶるスカイタワーの売れ行きと比べると不人気さが歴然。
中古での評価も厳しいものとなるでしょう

スミフ物件、大崎、品川、豊洲と、すべて年数たってもうってますね。
売り出すのも入居開始後だし。

スミフは下げのサプライズはないでしょうね。びっくり高値ならありそうですが。
でもそのポリシーは結構好きですね。

>860
どのへんが歴然とした差なのでしょうか？
検討に値する発言なので詳しく知りたいです。
規模の違いがありますので、個数比較ではなく割合比較でお願いします。

不人気かどうかは８６０が言う事ではないよ。

外廊下が良い人、内廊下が良い人、色々な施設があるほうが良い人がいれば
私はプールいらないし保育所も必要ありません、バーもいらない
ＤＷが良かったのでＣＴＡにしました。
見た目もスッキリして良かったし、お客さんも結構来てますよ。
それにもっと前に建ったＢＭＡだってまだ残ってるし・・・・

BMAは完売でしょ。
中古はあるでしょうが。

>846さん
本社の指示との事ですが、ゆっくり販売する事のメリットは何なんでしょう。
セールスが長期的に渡ると各種イベント開催にかかる費用・宣伝費もかかるし、
プラス要素が見当たらないのですが…
地震による補修費用は免震が一番安い事は知らなかった！

８４６ではありませんが、

スミフの会社の方針なのでは？
去年の「近代建築」という雑誌に、マンション事業部本部長の対談が載ってました。施工完成売りが基本らしいです。長年の伝統？？なのかもしれません。
まあ体力ある会社なので、通用する理屈かもしれません。
ＷＣＴもまだ販売してますしね。
ある意味、購入者にはメリットありますよね。絶対に値引きしないで売るのですから（笑い）
デベにはあまりメリットはないかもしれません。
むしろ値段を上げて販売するくらいですから、ホント強気のデベさんですね。
とにかくメジャーセブンといわれるデベ軍団のなかでも、スミフは独特の戦略でやってます。
たとえばＤＷにしても「眺望を買う」発想からＷＣＴからＣＴＴ、ＣＴＡ、ＣＴ麻布なんかでほぼ完成型らしいです。
ガラスカーテンウオールのフォルムも独特なのですが、これは商業インテリジェントビルが何１０年たっても古めかしくならないからの発想らしいです。
個人的には、こうゆう強気のデベは貴重だと思います。

住友でも竣工前に完売している物件はいくらでもありますよ。
特に昨年から増えています。
売れ残っているのは古い企画の物件。
BAS比べると販売期間が１年も長いのに販売戸数は半分。
新築でまったく人気のない物件の中古は暴落する。
特に今後数年は未入居中古の部屋との併売になりますから苦戦は必至です。

>866
既に利確してるので長期化しても全然採算がとれるよ。
宣伝広告費含む販管費は実は大した金額ではない。一戸売るだけで10年分以上まかなえる。
そういう販売方式がスミフ式セールス。

>868
あまり分かってないやつが自分の意見述べてもな。。

>868
半分？とはどこ情報でしょうか？
BASの現状はどうでしょうか？

↑販管費の意味もわからない情弱。
利確（爆笑）
バカは書き込み禁止ね

ＣＴＡがどう売ろうが、ＢＡＳに迷惑掛けてないと思うよ。
人の事悪く言う暇があったら１戸でも売ろうね！

872さん
けなすだけじゃなくて、正しい情報を教えてあげて下さい。

>>869
不動産を所有したまま利確って、不動産デリバティブでヘッジしてるってことですか？日本では未発達だと思いますが。。。

BASは何回もDM来るよ。今回は、お台場ランチ＋ららぽ２千円券＋スイーツ土産だっけか。
必死だね、大金かけてさ。

＞お台場ランチ＋ららぽ２千円券＋スイーツ土産だっけか。
これは....非常に魅力的な販促．．．って、CTAスレに投稿させんでも(^^;

そういえばＳ社はあまり来場販促の話しも聞きませんね。

ｓ（社）は別に急いで売る必要がないから、余裕があるんじゃないの。
T（社）は早急に売る必要があるから、必死だな。

ホントスミフは必死すぎるw

↑情報交換の邪魔なんだけど。

↑お前もいらないんだよ

どうした？肩の力ぬけよ
Ｔ建の新人か？

利益確定の利確じゃなくて、利益確保、の利確って意味なんじゃないのかな

あれ？
T建の新人はもうこないの？

昔はＴ健の営業マンも良く来てたけどね(笑)

もう来る価値もないってか(笑)

もうCTAは無視でしょう（笑）
湾岸一の不人気マンション

867さん
施工完成売りが基本と言うと、現物を確認してから契約できるから
その辺は購入者としてはプラスですね。
一般的に建設費の金利返済に契約者の手付金を充てているそうだから、
このデベは本当に体力(資力)があるんだなぁ、と感心。

おっ！出勤か？

でも空室ばかりだとマンションに活気が生まれませんよね。
どこかのゴーストマンションみたいにならなきゃいいけど。。
BASには子供の活気に溢れていて何だか羨ましく感じます。
好き嫌いはあるでしょうが。

施工完成売りってことは、販売中の部屋の管理費、修繕費は、最初から価格に乗せて値段設定されているのですよね？

早いタイミングで買うと、二重で払っている事になるのか？

>891
貴方はアホですか？

なんかスミフとゴクレって割高設定のマンションを営業力でゴリゴリ売りつける
昭和の不動産屋って感じ
マンションも会社も時代から取り残されている
だから完成在庫の中古マンションが山積み

まぁ何を言ってもスミフの財力はすごいですから。
慌てない企業ですよ。

↑事象（事実として正しいなら）と原因の関係は事実？想像？希望？

買うか買わないかは消費者次第じゃね？

失礼893に対してね

＞まぁ何を言ってもスミフの財力はすごいですから。
財力がすごいんじゃなくて、大量に売れ残ることを想定して長い販売期間の間の販売経費をあらかじめ分譲価格に織り込んでるんだよ。
だからここの分譲価格は同等条件の他社物件より割高なんだよ。
簡単なこと。別にこの会社がすごいわけでもなんでもない。
そういう意味では購入者全員でスミフの販売経費を負担してるようなもんだね。
だから予想に反してあっという間に完売したときはボロ儲けだと思うよ。

そうだよ。
だから財力がすごいし、儲かるんだよ。
経営がうまい。
十分利益あるからゆっくり売りが出来るんだよ。

買った人は、割高なんて思ってないよ。
DWからの眺望含めて、納得して購入している。
あと、地震での被害も軽傷で、別途での修繕費用なんて出てないけどね。
これが高いと思ってしまう層は、買わなければ良いだけでしょ。

＞＞８９７

まだ売れてない部屋の管理費などはスミフがだしてるそうです。
経費は会社が出してるので購入者には関係ありません。

想像でものは言わない方が良いですよ！