地下室マンションってどうですか？

多分ですが良いと思います。

地下室マンション建設となると近隣住民の反対運動が起きると言う事は
良い土地なのでしょう。
それに、完成するとほぼ完売で売れ残り多数と言う話は聞いたことが無い。
さらに、住んでいる人の後悔話もあまり聞かない。

傾斜地だから近隣の他のマンションと比べ平米単価が安くなる傾向が
あって買いやすい。
買う人がいなければ作るデベもいないはず。
よく売れるから強引にどんどん作る。強引だから反対運動になる。
私の想像です。

新築マンションは、コンクリートが完全に乾いているわけではないし
（完全に乾く迄に数年かかる）、気密性も高いので、湿気が多いのに、
更に地下となると、それ以上に湿気が多くなります。
それに、鎌倉は地下3階以上は条例で禁止したらしい。
横浜市もそれと同等になるらしいから、地下室マンション購入は
様子を見たほうが良いと思うな。
まず地下3階以上の物件なら、即刻検討中止が将来の自分のマンションの
価値暴落を防ぐと思うよ。

結構反対されてんのね。
http://www.geocities.co.jp/SweetHome-Ivory/3094/room11a.html

反対もされているし、行政で禁止されたら、価値がなくなっちゃうから
地下室マンションなんて買えないよ。安くて広くていいけど、将来を
考えるとマイナスが多い。

なかなか難しい問題ですね。
私自身、地下室マンションを検討していて（何より安い！！）契約寸前
まで行きました。でも、やはり最後の一線で踏み切れず、少し様子見
の状態です。気持ちの上では「地下室マンションでもいいか！？」って
思ってはいるのです。しかし、「一生地下で生活する」というのが、とても
もやもやしており、地下特有の問題（湿気がひどい、地盤がゆるい）
を考えるとやはり踏み切れません。
営業マンは「当社は湿気対策万全です！」と豪語します。しかし、普通の
１Ｆマンションでさえ湿気がひどいのに、地面も側面も土を抱えている
地下室マンションで大丈夫な訳ありません。何を根拠に言っているので
しょうか？

しばらくは情報収集しながら様子見です。ふぅ。マンションは難しいー

まず、なぜ反対されるか。
それは現在の建築基準法では、傾斜地を地下に掘り、盛り土することによって、
事実上中高層のマンションを第一種低層住宅地などに建てることが可能なので、
近隣住民にとって圧迫感や威圧感のある建物ができるためです（つまり合法)。

横浜市の場合は、圧迫感やボリュームの軽減を目的に、
新規に建築許可を出す場合に条例で「規制」をかける方向のようです。
「禁止」ではありません。
また、既に着工・完成された地下室マンションについては、現状ではこの規制の対象外です。

物件の価値については、建築基準法改正以前に建てられて、
現行法上では「違法」な建物の価値だけが暴落しているという話はあまり聞きません。
むしろ、立地やディベロッパー、建物の品質によるところが大きいかと思います。

湿気は、物件の構造によりますね。
防水シート程度の湿気対策なんて当たり前ですから。
玄関側が外廊下か内廊下か、吹き抜けがあるかどうか等で
換気条件が異なってくるでしょう。
下層階ほど地下水が集まりやすいとは思いますが地層次第なので、
現地で直接水の出具合を確認した方がいいのでは。

地盤は、湾岸の埋め立て地の方がよっぽどゆるいと思いますよ。
安定した層までちゃんと杭を打ち、側面の土圧に対して十分な強度が施工されていればいいのですが、
どんなに美辞麗句並べ立てても、結局手抜き工事されたらどこも一緒なんですけどね＾＾；

もし地下室マンションを検討するのであれば、
きちんとした説明責任を持つディベロッパーと、
技術力と経験のある施工業者を選びたいですね。
あと、最上階は実質傾斜地の頂上なので、
湿気や眺望の点でもいいかもしれません（予算次第ですが)

スレの数が多いため、よくみかけてるかもしれませんが、セブンフォレストヒルも
地下室マンションです。通気についてよく考えられているため、室の壁が直接地面に接することなく、
一般のマンションと湿気に対する環境は同じです。よく説明されなければ地下室マンションと
気づかない棟もあります。
ですから、うまい設計・施工なら地下室マンションであろうとよい環境にできます。
ただ、今まで何も建っていなかった傾斜地（＝自然環境のよいとこ）にたてる場合が多いため
開発につながったり、住居地域に高層棟が建つ様に見えるなど近隣住民の反発が
大きい場合が多いようです。
う〜ん、言葉は悪いですが「建物の建て方」にマナーがあるとすると、けっして良いとは言えない
建物と言うことでしょうか。

そうかなぁ、平地に建っているマンションですら、コンクリートが完全に乾く
まで数年掛かると言われているのに、地下室マンションがいくら設計を良くして、
技術をフル活用したとしても、水が流れ落ちる場所は地下なのだから、
湿気が溜まることを防げないと思いますが。
人間は、暗くて、高湿度の中生活すると健康に良くないよ・・・もぐらじゃないんだから（笑）
そうそう、地下室マンションなのに、２４時間換気システムさえ付いてない
マンションがあるんですよ。びっくりです。

09さん
もちろんＲＣのコンクリートが乾くまでの湿気というのはどんなマンションもＲＣなら
抱えている問題ですね。
ただ、地下室マンションについてちょっと誤解があるようです。
地下室マンションというのは、平均地盤面の算定の解釈を逆手に取った「法的な地下」を利用したマンション
のことであって、地面に「埋まっている」必要はまったくないのです。例えば傾斜地にたてる場合、丘の上の方ならば
地下水位は最下階の遙か下にありますし、土を支える擁壁を建物と縁を切りつつ建物の躯体の一部とみなせる設計にすれば、
４面採光・換気をとり、土と住居の壁が接しないマンションを計画することは十分可能なのです。
以前同様の理屈で建物（マンションではありませんが）設計したことがあるので間違いありません。
私の知っている地下室マンションでは、眺望も採光も通気も「地下４階」なのに３〜４階以上にいる感じしかしないものもあります。
もちろん、中には09さんのいうような本当に埋まってしまった物件があるのも事実。
要は良い設計かどうかだとやっぱり思いますが。。。

＞１０さん
まさにその通り。

しかし、大半の地下室マンションは１０さんの言う、「４面採光・換気を
とり、土と住居の壁が接しないマンション」ではありませんよね！？
そのようなマンションはどちらかというと稀なケースです。
１０さんのおっしゃるマンションなら最高だと思うのですが、問題は買主
が、それを判断できなく、かつ殆どが１０さんのおっしゃる構造になって
いない点です。
売主に説明をもとめても、マニュアル通りに丸めこまれるだけでしょう。

数千万円のお金を出して、登記した物件が「地下○○階」といった状況
はどんな気持ちですか？
安いからしょうがないと思いますか？数千万円を支出するにも関わらず
妥協したような気持ちになり交換するような気持ちになるような・・・・・・

間違えた！
×交換⇒○後悔

地下室マンション＝安い物件、とは必ずしも当てはまらないと思います。
他より立地や眺望に優れている高級物件も見受けられますよ。
構造やディベロッパーにもよりますが。

＞１２さん
別にかまわないと思いますが何か？
「地下○階」は登記上の問題でしかありませんので、購入者が満足していれば
かまわないでしょう。他人がとやかく言う問題ではありません。

地下（掘り下げ）であることのデメリットなどは十分に考慮する必要がある
ことは言うまでもありませんが。

>「地下○階」は登記上の問題でしかありませんので、購入者が満足していれば

私の地下室マンションの地下部分に住んでいます。
地上4階地下5階の5階部分(実際は地下1階)です。
登記を確認すると、地下の記載はありませんでした。
あくまでもマンションの表記どおり5階という記載でした。

＞１６
なるほどー、そういう事も可能なんですか。
初耳です。
登記が地下／地上っていうのは、どういう判断基準なんですかねー？

.>>１６
その登記間違っているんじゃないの？
地下４階だったら、地上４階の人とダブルわけ？

地下４階の人は２階、地上４階の人は９階ということではないのでしょうか？

>その登記間違っているんじゃないの？
>地下４階だったら、地上４階の人とダブルわけ？

ダブりません。
地下5階→1階
地下4階→2階
地下3階→3階
地下2階→4階
地下1階→5階
地上1階→6階
地上2階→7階
地上3階→8階
地上4階→9階
と表記されます。

重要説明書には地下と書いてあったけど

＞１６
地下室マンションとは「平成6年の建築基準法の改正
により導入された、住宅地下室の容積率不算入措置
を利用してできるマンション」を指します。

あなたの言っているマンションは、そもそも地下室マンション
じゃないんのではないですか？

http://www.geocities.co.jp/SweetHome-Ivory/3094/room11a.html
↑
地下室マンションの人は、近隣住民とのトラブルにご用心

>地下室マンションとは「平成6年の建築基準法の改正
>により導入された、住宅地下室の容積率不算入措置
>を利用してできるマンション」を指します。

まさにそうです。エントランスが6階になります。
ちなみにこのマンションが第一種低層住宅専用地域に建っています。
地下室マンションでなければ第一種低層住宅専用地域に
このような物件は建ちません。
登記簿については法律の専門家にでも聞かないと分かりません。

階数ですので、一番下から１・２・３です。みんな分ってますよね、これは
厳密には、階数は数です。単位は階です。
『階数　五』とかなってませんか。
地上も地下もありません。
『地上3階、地下3階建て共同住宅』建物規模とか、概要ですね。

地下室マンションって、横浜市では規制される方向にあるようですが、そんなにトラブルになるものなのでしょうか？
購入を検討している物件はもうすぐ竣工するのですが、周りに反対を叫ぶのぼり等はありませんでした。
営業マンに尋ねても、最初はあったけど、今はコミュニケーションが取れていて、関係は良好だと言われました。
近隣との確執がないとすると、戸建ての中にあり、眺望もよく安めの地下室マンションはお買い得かなぁと思うのですが？

今日、テレビで地下室マンションの問題が取り上げられていました。
（サンデープロジェクト）
横浜市の中田市長が出演されて、規制する方向にあるそうです。
現在は、規制の前の駆け込み状態で業者が申請を行っている状態です。

横浜市の条例がきっかけになり、全国に広がる可能性があります。
そうなったとして、建て替えにはさまざまなハードルが発生します。
同じ規模は無理で、誰かが出て行かなければなりません。
老後に出て行くことになれば、キツいと思われ。
近隣住民は心情的に妥協しての和解なので、街作りとしてのマンション保護という動きは期待できないでしょう。
建て替えを渋ると、危険マンションということで運動が起こるかもしれません。
もしくは、昔の自然にと働きかけるかもしれません。
万一ですよ、建て替えは不可（一代マンション限り）とするという条例ができるかもしれません。
そうなれば、マンションの寿命で全戸引越しです。
など、他の（普通に真っ当な）マンションに比べると、不安はつきませんね。。。
これが地下室マンションの社会的な、デメリットです。
横浜市に限って言えば、大型の地下室マンションは消えていくことになります。
今はその期限切符が、最大限にあるということです。
最後は、考え方ですが。。。

全てのリスクを考えて、地下室マンションに決めました。
いままでの反対されたマンション等も参考にしました。
結果、立地と景気動向が
もっとも大きな要因であると判断しました。
建て替えについては将来的に住み替える予定があるので、
うちでは小さな要因でした。

＞将来的に住み替える予定
後ろ盾がある人はいいですね。
後ろ盾がない人は大変ですね。

ちょっとした質問なんですけど、住み替えのとき売らないんでしょうか？
弟の買った地下室マンションって湿気で売れないみたいですよ。
去年のものですが。

29です。

＞３１さん
なぜ去年買ったばかりのマンションを売らなきゃいけないのかは別として、
それは斜面側にライトコートや吹き抜けが無くて、
かつ下層階を買ったのでは？

地下室であることより、通気や採光など湿気対策という基本的な設計の点で問題があったのでは。
その分安い価格で買えたのなら、それはそういう物だったのでしょう。

しかしここでは、建設反対派の近隣住民の方と思われる意見が多いですね。
横浜市が規制を検討している事実は理解できるのですが、
将来の憶測ややっかみ、不安をあおる投稿が目に付きます。
でも物件名が出ていないので、削除されないのでしょう。
不思議・・・管理人さんの削除基準はどのようなところにあるのでしょうか。

投稿について、会員制の検討を始める時期かもしれませんね。

３１です

価格的には、４５００万円ほどだったと思います。
それでも売らなければならない状況だとお察しください。
小さい子供がいますので、カビの害が想像を超えていました。
２４時間換気、防湿剤なども試したようですが。

たしかに、私もやっかみや憶測が多いとは思います。
けれど、購入者の体験などほかではなかなか聞けない話も多いように
思います。
玉石入り混じってはいますが、それを自己責任において選別することも
大事なのだと思います。

２９番さんには、２９番さんなりの判断があったのでしょう。
それに対して、弟の経験をお話しましたが、余計なことだったようですね。

29です。

>31さん
事実に基づくお答え、ありがとうございました。
余計なお世話ではありません、参考にさせて頂きます。
ただ地下室マンションと一概に言っても立地状況や構造が違うので、
全ての物件・部屋に湿気問題が当てはまるかな?と思ったのです。

失礼いたしました。

>29さん、
>31さん、
３１さんのは単なる１体験に過ぎませんよね。そして、２９さんのおっしゃる
ように、立地条件や構造が異なるので、場合によって異なるというのも
その通りですよね。
問題は、地下室マンションは大半が斜面を背にしており、構造的に湿気等
が発生しやすい可能性を含んでいる。そんな状況の中で、建て方とかに
よって湿気等の対策をできると営業マンは言うけれども、その是非を
普通の消費者が判断できないことなのでしょうか？
判断できないからこそ、この掲示板のような批評の流れになるのだと
思いますけど・・・・・

すいません。誤字が多かったので修正しましたー。

>29さん、
>31さん、
３１さんのは単なる１体験に過ぎませんよね。そして、２９さんのおっしゃる
ように、立地条件や構造が異なるので、場合によって状況が変わるという
のもその通りですよね。
問題は、地下室マンションは大半が斜面を背にしており、構造的に湿気等
が発生しやすい可能性を含んでいる。そんな状況の中で、建て方とかに
よって湿気等の対策をできると営業マンは言うけれども、その是非を
普通の消費者が判断できないことなのではないしょうか？
判断できないからこそ、この掲示板のような批評の流れになるのだと
思いますけど・・・・・

要するに社会的にも技術的にも、満足できるものではないってことでしょ？
行政も規制として動くところがあり、それは謙虚に受け止めなるべき！
事実なんだから、どういう問題があって、どのように処置され、どのように
解決されていく、くらいは確認してもいいのでは？
検討してる人と買った人は！自分の住むマンションだよ！
でもアレか？地下に面してる住戸は、地上を買った人に、自分なら地下は
買わないなぁ...と思われていやしないか？地上を買った人は他人事か？
下がどのようになっているのかは、気にならないのか？聞かないのか？
がっちりマンションを支えている、重要な部分だよ！
マンションは住民で守って行かなければならないのだが、地下と地上で意識
の温度差は、本当にないか？きれい事はいらないんだけど！

・・・と、投げかけてみる！

横浜市では、市長ほが乗り気で、ほぼ禁止条例を施行する様な感じです。
それにしても、地上マンションでさえカビや湿気にはかなり気を使うもの。地下ならなおさらでしょう。私なら買わないなぁ。

地下室マンションには2種類あります。
「盛り土」で地盤をあげて作っているものと、山を切りくずして
その一番下を地盤として作っているもの。

今横浜市の問題になっているものは「盛り土」をして作っているマンションの事です。
神奈川は昔っから斜面のマンションがたくさんあります。
ただ、最近悪徳業者が「盛り土」という方法で作っているのでそれに対してメスが入るのです。
そういうマンションは数社ですよ。

ちなみに「ランド」というデベがやっている斜面マンションは一切盛り土ではないので
地下室マンションでも今問題のマンションには入りません。
証拠に最近一部上場している会社です。

地下室マンション全てが悪い！という書き込みはやめたほうがいいですね。

＞３９さん
もしかして、「ランドってデベロッパーどうですか？」のスレ７０に書き込みされている方ですか？
ランドシティというシリーズのマンションを造っているところですよね？
去年、ジャスダックに上場したという。
社長さんが若いけど、やり手の元大京の営業マンで、企画力で売っているとかいう記事をどこかで読みました。
それには、ランドは傾斜地に強いというようなことが書いてありましたが、傾斜地というのは、地下室マンションのことなのですか？
地下室マンションは傾斜地だけど、傾斜地に建つマンションがすべて地下室マンションではないということをデベで聞いたことがあります。
その時、あまりよくわかりませんでしたが、どういうことなのでしょうか？

ここではハナから、盛り土の地下マンションのことだけど？
地下室マンション全てが悪いとは言ってないけど？
承知することはあるでしょう！ということなんだけど？

横浜市が定義する地下マンション！
http://www.city.yokohama.jp/me/ken/syamen/pubc/syamen.pdf
＞神奈川県で「地下室マンション」が建っているのをよく耳にしますが、
まさに、これの事！

うわぁ、３９以降のレスって独り芝居のよう・・・

それを言っちゃ嫌ですよ＾＾

そうそう、営業マンの独り芝居のよう・・・。
堂々と・・というか、言葉の端々に「私は営業マンです」と言ってるようなもの
しかも、なんかちょっと宣伝ぽい。　残念ながらそれには乗らないけど

先ほど４０に書き込みをしたたけやぶです。
ランドに関しての書き込みです。
結構ひどい（会社や営業マンが）ことが書かれていますが、よかったら見てみてください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41119/

私が検討しているのは、このデベのものではないのですが、盛り土ではなく、山を削って造った物件です。
それでも、同じく湿気や規制後の資産価値下落の心配はあります。

湿気は健康にもよくないですからね。一生住むかもしれない家で、
湿気、カビの問題なんて避けたいものです。
平地でさえ、太陽の光がささない部分は薄暗くて、日中も照明を
つけないといけないくらいなのに、地下なんかに位置すると
斜面だから片側は地上かもしれないが、反対側は真っ暗。
ちょっと無理しても、安い地下室マンションよりは、平地が妥当でしょう。

>48
いいえ。私は地下室マンションに住んでますが、
おかげさまで廊下は吹き抜けになっていてそちらからも換気＆お日さまが
入ります！もちろん表は南向きで
地下室マンションのメリットとしての最高の眺望ですよ！

まぁ、こういうことを書くと業者なんだろう！とかいわれますが
本当に私は地下室マンションにすんでるものです！

業者によってはちゃんと作ってますから、あしからず！

＞４８

それはラッキーな物件にあたりましたね。
買う側は「業者によっては」という部分をどうやって見分ければよいので
しょうか？営業マンは売りたいが為に何でも言いますよね。
数千万円を出しての運試しはいかがなものでしょうか？

>>48
普通、北向きだと日中でも影になっちゃうもんですけどねぇ
それが地下なら影どころじゃすまないと思うけど・・・
でもまぁ、それに満足する人がいるからこそ、地下室マンションというものが
存在するわけで、買わない私たちがどうこういうことはないでしょうが・・・。
もし、検討している人がいてアドバイスを求められるのであれば、
大抵の人は「止めた方がいい」と言うでしょうね。

確かに、地下の北廊下で日が入るというのは・・・
明かりと日ざしの混同？

すいません。間違えました・・・・・（ーー；）
４９宛です。

＞51.53
49です。わざわざ家のご心配ありがとうございます。
そこまで気にかけていただいて、、、。
面倒なのでそこまで書きませんでしたが、表が南西なので廊下が北東なんですよ。
なので朝日がはいります。っていうか光ですね。
リビングと廊下から両方、日がさんさんと入るマンションなんて地下室マンションじゃなくてもありませんよ（笑）
わざわざご心配ありがとうございました！

49さんは地下室マンションでも、
ライトコート（吹き抜け)付きの設計だと、
通気とあかりが確保されているということですね。
その分コストはかかったのでしょうが、よい住み心地のようで
なによりです。参考になります、ありがとうございました。
冬のこの時期、北側のお部屋はどれぐらい暖房を使いますか？
結露とかはいかがでしょう？

横浜市の規制の件ですが、
ここに比べれば数少ない(?!）パブリックコメントを見ると、
横浜市は慎重に検討しているようですね。
もしこの規制によって将来傾斜地および既存の建造物、そしてその近隣の資産価値が下落すると仮定すると、
その損失補填は規制をかけた横浜市の責任になりますから、逆に住民から訴訟をおこされる可能性があります。
（あえて言及していませんし、ね)

市長といえども、地方公務員です。
「すべて公務員は、全体の奉仕者であって、一部の奉仕者ではない」
「すべて職員は、全体の奉仕者として公共の利益のために勤務」
と憲法や地方公務員法で規定されているように、
対処療法的な規制は他方に弊害を生むので、
さまざまな立場から慎重な検討をしているのだと思います。
地域住民にも、新しく住民になる人にも。

横浜市以外で先に条例等発したところはないのかな？
前例とかでどういう風になったのか知りたいです。
既存不適格になると、価値が下がるよと知人に言われ、迷っています。
物件自体はよさげな造りです。

＞57
条例というのはたくさん出ているそうですよ。
その条例をすべて守っていたら東京なんかは今あるマンションのほとんどが建てかえができなくなるそうです！
実際に最近「住宅性能評価」というものもできたし、じゃぁ住宅性能評価のついてない物件は全て価値が下がるのかっていったらそうじゃないのと同じみたいです。（専門科じゃないので詳しくはわかりませんが）

地下室マンションはお勧めだとか買いだとか言う人は、結局いないのねん。
買った人や前向きに検討の人は、自分の物件や考えの弁護だけだし...
地下室マンションはお勧めだ！って人、居ないの？ご意見聞かせて欲しい！
（申し送れましたが、良いも悪いも幅広くマンションを探している検討者です。）
だって地下室マンションでなければ、高層階はお勧めですよ！って言う人、必ず居るでしょ？

>>58
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20031030uf01.htm
＞全国で初めて階数の規制などを設けた規制条例素案をまとめた。
とありますが・・・
？...このコメント何か違うの？

こんな状況もありますよ。
http://www.city.yokohama.jp/me/ken/syamen/kenkyu/giji.html

規制条例が施行されると具体的にどのくらい物件に対する持ち分というか、権利が減るのか、考えてから購入するほうがいいと思います。
資産価値というか、売却するときの価格はいろんな要素で決まり、正確な予測などできませんが、容積率がどのくらい減るかについては、営業マンに尋ねたらわかりますよ。
それを踏まえての販売価格で、それが納得できるのなら買ってもいいかもしれませんね。
難しいなぁとは思いますが。

いずれにしても景気の良かった時代にはあまり聞かなかった構造です。横浜市は別ですか？かつては地形上の採算、現在は不動産＆建設業者のプチ利益を考えてのことなのでしょう。だから業者よりに出来たものであることは否めないと思います。ただイヌと遊んだり、小さい子が少しかけまわったり、使い様によっては最大限の効果もあるのでしょうね。カビは１階より上でも出ますし、あとは手入れ次第でなんとかなるのではないでしょうか？資産価値等はあまり期待しすぎないで’気に入ったもの’を’気に入った業者’からかけひきしすぎずに（くたびれて広い＆安けりゃいいになってくる．．．ヤバいんだなこれが）　’きちんと’買う　これにつきるような気がします。私が動いた業者さんではすべて価格を公表してくださるM地所がよかったです。割と高めでも一生モノを買うという心づもりで縁起のよさでひかれはしました。

ウィスキーボンボンさんへ
ちょっと補足を。法改正で地下室の容積緩和が認められたのはここ最近の話ですから、
景気の良かった時代にはこの法規がまだ無かったため、何のうまみもないから建ててないだけです。
法改正後は「地下」を使うと建てられる面積が１．５倍になったんですよ。

５９さんへ
　地下室マンションの購入者のため、自分の弁護に聞こえてしまうかもしれませんが、
斜面の上の方の部屋だと、大きな地区計画の変更や、条例の変更がないかぎり、目の前を妨げるものが
建たないということは自慢できるし、利点です。ただ、資産価値という言う点じゃ、お手上げ状態。
お役所の決めることには逆らえませんな〜。

＞６４さん
地下室マンションにお住みなんですね。
それも上層階に。
購入された時点では条例のことや、地元住民とのトラブル等はご存じのうえで、だったのでしょうか？
資産価値が落ちてしまうという点を納得されているようにお見受けしたので、その一歩が踏み出せない私としては、どのあたりで納得というか購入しようと決められたのか、伺いたいのですが。

もし横浜市のような条例が施行された後は、傾斜地の立地故に地震や地滑り等で
地下室マンションが全半壊して建て直しを迫られた場合でも、専有面積の縮小を
余儀なくされるのでしょうか？

地下室マンションの定義は、良くわかっていないのですが、
傾斜地に建つ横浜（日吉）の物件の購入を決めた者です。

目の前をさえぎるものがなく、眺望がよい、
はじめて自分と彼女の意見が「いいんじゃないか」と合致した物件だった、
日吉という地域がなんとなく好きだった
（アップダウンのある日吉ですが、駅からフラットでアプローチ出来るし）
というあまり合理的ではない理由で購入しました。

そもそもマンションに資産価値を担保したいと言う意識がないために、
その点の心配はしませんでした。
（ただし、売却時に残債は無くしたいと思い、頭金は頑張っているところです）

入居がまだですので、湿気などの事は良くわかりませんが、
まずは、決定の時の意識について、ご参考になれば。

>>66
震災後の復興規定（ガイドライン）に基づきます。
ガイドラインは、震災後確定されます。
が、崖が崩壊すれば崖そのものは元に戻らないでしょう。
安全を考え、立ち入りの制限をするか?且つ、平坦に馴らしてしまうか?
建て替え以前の問題です。

＞67さんへ
リプライありがとうございました。
お買いになった物件は傾斜地に建つということでしたが、地下室マンションは傾斜地に建っていますが、傾斜地に建つマンションがすべて地下室マンションに当てはまるというわけではないようです。
なので、地下室マンションというわけではないのかもしれませんよ。
資産価値を気にされない（という言い方で良いのかわかりませんが）ということなので、あまりその点については、心配なさらなかったということですよね。
お二人が共に気に入る物件に巡り会われてよかったですね。

私は、目の前を遮る物もなく、静かな戸建て街に建つ物件を、それ自体は気に入った（ここでないとイヤッ！というほどではありません）のですが、地下室マンションということで踏ん切りがつかずにいるので、地下室マンションのデメリットを踏まえた上で、それでも購入した！　という方の意見を伺ってみたいと思います。

ヒルハイツたまプラーザソルヴィルは傾斜地にたっているのですが
地下室マンションですか？
ただ３階だてとなっておりまわりから見ても圧迫感はありません。
地下室マンションの定義ってなんなんでしょうか？

結局、容積不算入で建築基準法上、地階があると「地下室マンション」
となるようですが肝心なのは周りにすんでる方に迷惑をかけているか
いないかによって見解がかわってくるような・・・

よーわからん・・・

要は、傾斜地に建てるため、傾斜側から見れば５階建て、上側から
見れば３階建てのようなマンションのことだね。つまり、法律上は
３階建て地下２階、ということ。でも実質５階建てということだよね。
傾斜側からすれば３階建てしか建てる事ができない地域に
５階建てがそびえたっているように見えるわけだ。

もともとこの「地下室は容積率に入れない」という規制緩和は
一戸建てを想定しているんだよね。住空間の改善という観点
からね。それを逆手に取ったのがマンションデベの連中だ。
悪質なケースだと「３階建て地下４階」のように地下部分の
ほうが大きいケースがある。これはデベにとってはたいへん
おいしいことだ。似たようなケースでマンションの１階部分に
地下を設けて「メゾネット」とするケースも出てきた。あの手この手を
考えるね、デベは。

地下室マンション自体には問題はないと思います。
傾斜地に建って周りに迷惑かけてないマンションは沢山
ありますしね。

ようは第一種低層住居地域にこの規制緩和を利用して
五階建てや七階建てのマンションをたてることが悪いのです。

一戸建てを想定していたなどただの言い訳。
役人が馬鹿なだけだと思うが・・・

現在マンション購入を検討中ですが、いまいち地下室マンションの定義がわかりません。
崖に作るあくどい建て方については分かりますが、横浜市はほとんど平坦な所などないですよね。
少しでも傾斜していれば、傾斜の上の方では１階が道路よりも低くなるのでは？
それも地下室マンションとしての規制の対象になるんですか？
それのどこに問題があるんですか？
そういう場合、傾斜の高い方に合わせて低い方に盛り土をして建設しなくてはいけないんですか？
結局傾斜の低い方から見ると、高さは変わらないんですから、圧迫感に違いはないのでは？
う〜ん、よく分かりません・・・。

地下室マンションが悪いわけではないのですよ。

第一種低層住居地域に容積率不算入の規制緩和を
利用して本来３階建てまでしか建てれないところに
傾斜の低いほうから見て８階建てなどをたてるのが
悪いのです。

斜面にたってるマンションは沢山あります。
地下室マンション＝悪いマンションとなってますが
それは違いますよ。

地下室マンション反対運動等おこしている団体の方
などにお聞きするとよくわかると思います。

地下室マンションって、そんなに資産価値が下落しますか？
明らかに周辺住民から反対されてる悪どい作りのマンションは別として、大きな反対もなく立て替えの際に少し構造を変えれば（距離・緑地等）済むようなマンションだとそんなに下落するとは思えないのですが・・・。
さらに、立て替えは災害等無い限り、数十年後ですよね。その頃にはまた別の条例等が出来ていてほとんどのマンションが全く同じ作りで建築する事なんてありえないのでは？
要するに、購入者がよく見て立て替えの際に大きな問題が出そうなのかどうか判断しなくてはいけないのですよね。
でもそれって、地下室マンションに限らず、全ての物件に言えるのでは？
逆に地下室マンションの場合、その用途地域のお陰で立地条件に一般的に恵まれてる分、お買い得な面もあるのでは？
証拠に、条例制定までに許可を取った地下室マンションでも、人気があって高値の物件も多いようです。

＞７７さん
それって個人的なイメージでしょ？
地下室っていってもビルの地下室とは全然違って地上にでてるんでしょ？
それだったら湿気のリスクって１階とかと変わんないんじゃない？
それで、地下室マンション＝資産価値下落　にはならないんじゃない？
確かにプラスにはならないけどね。
というか、世の中にこの条例を理解してリスクを分析して買う奴が何人いるかだな。

地下室マンションと言っても建築基準法上であって明らかに地下室では
ないマンションが沢山あります。知らず知らずに住んでマンションが
地下室マンションに該当している場合だってあるのです。

湿気も問題も二重壁にしたり吹き抜けを多く作ったりと工夫されていますし
一概に地下室マンション＝悪いマンションとはなりません。

湿気の問題で困ったという例もあまりないようですが

それが湿気の多い地下室マンションだってあるのです。
悪い話しなので表立っていないだけですが、その物件は確実に資産を下げますマイナスポイントです。
それに不動産というのはイメージが大切で、実際に良い物件でもイメージを払拭するのは容易ではありません。
地下室マンションのイメージは、やはりよくありません。
なぜならターゲット層は、地下室マンションのイメージを気にしない人になるからです。
結果、ターゲット層が狭くなりますので、平地のマンションに比べ売り難いのです。
不動産業界（中古市場）では今後商品として成立するかは、様子見です。

イメージねぇ。。。
まぁ、オープンハウスとかやってたらいってみるといいですよ。
イメージどおりか、否か。

まず、来てもらうまでが大変なのです。。。
それで悪いイメージが払拭されたとしても、反対側も抜けている上階から検討が始まります。
だから抽選が集中する（人気物件のように見える）、売る側は楽観視できない辛抱のしどころです。
抽選に外れたユーザをどのように引き止めるか、上階はもうないぞ！ということろなのです。
実際に内部では、さまざまな販売調整が行われているのです。

確かに地下室マンションには湿気がひどい物件があるかもしれない。
でも地下室でないマンションにもそういう物件は多々ありますよね。
統計が出てる訳ではないので断言できませんが、その差はあってもごく僅かではないですか？
そういうところから、元々の価格も安めに設定されてるのだと思います。
そういう物件は、中古で売る時に安い値段しかつかないかもしれませんが、元々安いので資産価値の下落とはいいません。
そういう物件よりも、周りの環境変化等で資産価値が下がる方が圧倒的に多く、結果、地下室マンション→資産価値の確実な下落とはならないと思います。
とにかくどんな物件にも言えることですが、地下室マンションに限らず、現地に行ってみて図面とにらめっこしながら環境等判断するしかないでしょうね。

？？
今色々な物件（地下室マンションも含めて）見てますけど、特に問題のなさそうな所は下からがっちり埋まってますよ。
各価格帯の予算を持つ客がいるわけで、その値段でその利便性の良さの恩恵を被ることが出来るならと、買う人は多いと思いますよ。
実際、絶対に手がでないと思っていたマンションのＭＲに見に行ったら、地下室部分は手が届く価格であり、手が出かけました（笑）。
結局周りの環境等考えてやめましたけど。

けどイメージ先行ですよ。
「地下室マンション」というだけで検討除外です。
湿気があるらしい１階ならば、専用庭とかのメリットがありますが、
わざわざ湿気があるらしい地下室マンションにするメリットが感じられないよ。
東東京に、電線の鉄塔をコの字型に囲んでいるマンションがあるそうですが、
イメージはどうですか？買いますか？電磁波は健康に影響はないそうですが。
地下室マンションを許容する人は少ないでしょう。
資産価値は人気投票です。
引き合いが少ないのに資産価値が高いわけないでしょう。

そういうふうに楽観視できないのが現実なのです。
現地に来て頂かないことには、図面をお出しできませんので。
来てもらっても地下室マンションということで、１／３くらいはＮＧです。
それが悪いとは言いません、ユーザの判断ですから正論です。
平地のマンションは、湿気が多いと言ってもユーザの住み方で改善できるのが殆どです。
が、地下室マンションはどうしようもないことがあります、これも現実なのです。

ここはどうですか？
地下室マンションっぽいけど

http://www.sojitz-house.com/tamapla/index.html

＞８５さん
「資産価値の下落」って意味知ってます？
資産価値の高い低いじゃないんですよ。
電波塔を囲んだ物件って、相場通りの価格ですか？
だったら誰も買わないですよね。安いでしょ？
安い物が安くなったって、下落率でいえば低いんですよ。
それと、もっと地下室マンションについて勉強してください。
あなたの意見は、単なる偏見と無知から来る妄想です。
みんな、全ての地下室マンション＝悪　ではないと言ってるんです。
誰も、地下室マンション＝善とは言ってませんよ。
地形上やむを得ず地下室マンションとなってる所も多々あって、１階と全然変わらない地下室もあるということなんです。
庭がない？話になりません。

＞８６さん
営業の方ですか？
それは地下室マンションだからじゃなくて、物件に魅力がないからです。

＞８７さん
現地を見てないので分かりません。
ギャラリーに問い合わせてみればいかがです？
市の条例に該当する建物なのかどうか、教えてくれるはずです。
該当するから即どうのとかはないので、どういう部分が（高さ等）該当するのかも教えてくれるはずですよ。

>>８５
誰も地下室マンションは資産価値が高いなんていってないですよ（笑）。
そりゃあ「近くに鉄塔がない」「幹線道路に面していない」「工業系・商業系の用途地域に建っていない」「電車が側を通らない」「内装がおしゃれで充実している」「セキュリティが万全」「駅から近くて平坦」「自走式駐車場１００％」「周りに未来永劫高い建物が建たない」「眺望がいい」こういう物件があれば理想ですよ。
どれかに妥協できる人がいて、どれかに妥協できない人がいて、それぞれの物件が売れていくわけです。
万人に１００点を貰える物件なんて存在しないでしょう。
地下室マンションが、特筆して資産価値が低いのであれば、誰も住まないでしょう。
実際に購入して住んでいる人がいる以上、やみくもに非難するのもどうかと思います。
結局は、資産価値を下げる要因の一つではあるが、ことさら重大な要因ではないと言えるのではないでしょうか。

>>85さん
一階の湿気って、この一年を通して湿度の高い日本で何％くらいのことですか？
一日を平均すると、春のこの陽気で60-70%, 夏だと90%近いかと思うのですが、
先日地下室マンションの地下部分（専用庭付き）の現地モデルルームで
簡易計測器で計ってみたところ、どの部屋でも、締め切っていた収納部でも
ほぼ外気と同じ60-70%でした。
体感的なことより、気分的なことを指しているみたいですね。＞イメージ

別に地下室マンションに限りませんが、通風、採光、間取りに工夫がある物件は、
普通の物件以上に眺望が優れていて
十分検討に値するのではないかと思います。
実際、１時間くらいの間に４−５組の見学者に会いました。

８５さんが検討対象から除外していることは分かりました。
ただ、客観的なデータの裏付け無しに、
持論が世論であるような断定的な主張されても
何の説得力もないと思いました。

結局あれでしょ？
市の条例が出るまでは議論になったけど、実際に出てしまえば悪質なマンションを対象にしたものだったから、地下室マンション反対派の勢いが無くなったんでしょ？
要するに、その程度の問題だったって事ね。

傾斜地ではなく、１Ｆと地下のメゾネットを見たことがあります。
地下にはトップライトがあって、意外と明るいのかも？と思ったら
１Ｆ自体の日当たりが悪くダメでした。（苦笑）
デカイ音を出したい人などには良いようです。
でもやはり抵抗はありますねぇ。

何がダメなの？

別にどっちでもいいんじゃないですか？
問題ないと思った人は買う。問題だと思った人は買わない。
それでいいじゃないですか・・・。
絶対的に悪いのであれば、先の条例でもっと厳しく制限されていたはずです。
ただ、個人的には買う気はしませんが・・・。
地下室物件に限らず、私には１Ｆ２Ｆも対象外です。
でも、これはあくまでも個人的な考えです。

っていうか、売れてんじゃん。地下室マンション。
現実から目を背けてちゃ何も見えてこないよ、９７さん。
立地も間取りも気に入った。値段も手頃。後ひっかかるのは地下室マンションに該当するってことだけ。
こういう場合、湿気等の数値を測って安心できれば買いじゃん。
何か問題ある？興味がないから無知なんだよ。興味があればそれについて調べて買うよ、普通。
マーケティングの勉強？
してどうなるの？何でそれで地下室マンションが売れるようになるの？別に売れなくてもいいよ。
それよりもあなたの方こそ世の中の道理について勉強しましょうね〜。

一種住専地域に3F分建てて、傾斜地に地下分を建てる現実的な問題
ってなんなのでしょう？
元々傾斜地は戸建てには不適な土地だったわけで、上階部分の近隣
地にもとりあえず迷惑はかからないような。廃品利用つーか。
『ここは閑静な戸建て専用地区だ！でかいマンションが建つなんて
たとえ法的な落度はなくても生理的にけしからん！』　という感情的
なもんなんでしょうか。

政治の道具（党の方針？)にもなるみたいですよ。
反対の中心メンバーが、とある政党の議員さんや党員さんだったりする
物件もちらほらあります。
なぜか地下室マンション反対！のビラと微妙な距離のところに政党ポスター張ってますが。
どうせなら堂々と主張すればいいのに。