【契約者専用】Brillia 有明 Sky Tower その3

明日、説明会に行きますが事前にマンションの周りを歩いて確認してみました。
予想以上に地震の被害は大きくてビックリしました。

特に、保育園からマンションにそって歩いていましたが、液状化のあとが痛々しい。
建物内は確認していませんが、マンション敷地内の状況を目の当たりにして言葉が
でませんでした。BMAも確認してみましたが、外壁に大きく亀裂が入っていました。

スミフの営業マン二人で様子見に来ていましたよ。苦笑いしている顔が印象的です。

保育園を予定通り４月１日から開園を決定した区役所は、建物自体の確認を行った
のでしょうか？

もともと安全が確認出来るまでは、入居できないといっていた東建が入居希望者の
事情があるにしろ、１日で入居を認めること自体がおかしくないですか？
どんな事情があろうと、安全が第一優先です。しかも、安全確認ができていないのに、
売り主は保育園の開園を認め、区役所側も。。。

園庭を見て、幼い子供達が無邪気で遊んでいる姿を想像してから、被害状況を目の当たりに
したため、動揺してしまったのかもしれませんが、不信感と不安の気持ちで一杯です。

私は延長組ですので、１、２ヶ月経済状況もふまえ様子みますが、現時点ではキャンセルする
予定です。危ない橋を渡るだけの理由が見つかりません。

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今日、説明会に参加した者ですが、1062さんの言っていることは本当ですよ。
延期組なので入居に際しての覚書はみてませんし、入居時の確認作業もみてませんので、実際の運用がどのようになるかは分かりませんが、先行入居した場合は「引渡し」が行われますから、引渡し以後に余震によって損傷した場合等は、住民負担になります。
ちいさな余震により損傷が増えたような場合は、実際には売主負担で直すように思いますが、大きな余震が仮にあって、明らかに引渡し前の地震による損傷以外の損傷が発生した場合は、確実に住民負担になってしまうと思います。
ただ、瑕疵担保責任条項のうえでは先行入居しても、全修理が終わった時点を引渡しの時点とするようなので、矛盾するような気もするのですが...

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買った値段と同じか・・・残念だ。。。

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誤解している人が多いですね。
結論からいえば、余震や破損等の入居後の損傷は買主負担になります。
(2)の瑕疵担保の引渡しの日は、売主が本マンションの復旧を終えた日(時期は未定)とします というのは、買主に有利な合意事項と受け取っている方が多いようですが、そうではありません。売主は鍵を引き渡した時点では瑕疵担保責任を全うしない、という意味です。
また他の方が指摘されていた様に、鍵の引き渡し以降の共用部の補修責任は管理組合が負います。つまり、その時点の管理組合構成員である、先行入居された方及び東京建物(未販売住戸の所有者)が余震等の補修責任を負うということです。

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本日の説明会では、先行入居された方は鍵の引き渡しで所有権が移転するので、余震等で最終的な引き渡しまでに補修の必要があった場合は先行入居した方々および東京建物、東武鉄道の区分所有者で組織される管理組合が修繕する、ということでした。

この場合修繕費は修繕積立金から支払われるのだろうか。まさかね。もしそうだとすると先行入居を認めたことで余計な問題が発生しかねないな。大きな余震が起きないことを祈ります。

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＞1072さん
見にきていた二人がスミフの営業マンというのはなぜわかったのですか？

私も延期組で、同じく明日説明会です。
私も1072さん同様、状況を慎重に見極めたいと思っています。
気になっている点は三つです。

まず、今回は引き渡し前ですから費用は売主負担で補修されるわけですが、入居後は誰が負担するのかという問題があります。
同じ規模の地震が起きる度にこの損傷だとすると、その補修費用は地震保険から支払われるのでない限り管理組合で負担することになり費用ががかかり過ぎる心配があります。
保険で全てまかなえるのか管理組合で持つことになるのか、その回答を待ちたいと思います。

次に、液状化の問題ですね。
液状化が起こることはわかっていましたし、液状化で倒れたマンションがこれまでないことわかっていました。それらを踏まえて上で、この建物の場合には土壌改良をしていない点が気になっていました。
まだ現地を訪れていないので実際に見てショックを受けながら検討したいと思います。

そしてこの点は全ての前提でもあるのですが。
第三者による耐震性検査です、この結果問題ないと出ない限り、先の二点について検討することができません。

今回のことはある意味でリハーサルになったという気がします。
実際に震度5の地震が起きた場合にどういう建物にどのような影響が及ぶかということ、液状化の程度がどれくらいかということ、それらの修復費用がどのくらいかかり、期間がどの程度に渡り、その費用は地震保険の適用になるのかどうかということ、そして耐震性能への影響はないのかどうかです。
1～2ヶ月で全てがクリアになると思いますので、それを待って判断したいと思います。

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鍵の引き渡し以降の余震等で発生する補修責任は、
専有部•••買主
共用部•••管理組合(先行入居者及び売主)
です。

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ベランダの外壁にマットだか布団だかを干しているのは、目立ちましたね～。
写真に撮っちゃいましたよ。
引っ越しのため、ごく一時的に干したのかもしれませんが。

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>1077さん
それらの修復費用がどのくらいかかり、期間がどの程度に渡り、その費用は地震保険の適用になるのかどうかということ

これは気になるところですよね。実はこの質問は初日の説明会の質疑応答でも出ました。その時は、即答できず、後日回答するという返答するということでした。

先行入居のリスクはこれまでいろいろと指摘されていましたが、 それでもまだ先行入居を検討されている方は、くれぐれも慎重になさってください。

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>>1079

他人の家を盗撮ですか？

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盗撮ではありませんよ。
写真を撮ったのです。

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引き渡し後の地震等による損壊等は、「瑕疵」ではないでしょう。
引き渡し後に発生した損害は瑕疵でも何でもないので、すべて持ち主負担ですよ。

東京建物の方で親切にも補償してくれることもあるかもしれませんが、
強制はできないのであまり自分に都合よく考えない方がいいですよ。

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今日の説明会に出席した延期組です。
液状化対策については、土壌を改良する方法と、杭を多く(面積を広く)打つ方法があり、
BASでは後者を採用したと説明していました。

でも、契約時には、液状化対策と言われた記憶はないのですが。。。

それも、質疑応答の前に自ら説明されていたので、「なぜ土壌改良しなかったのか」
「瑕疵にあたるのでは！」といった声が出ないように先手を打っておられるように
感じました。

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共有部分から共有部分を取ることが盗撮になるの？
法律に詳しい人教えて。

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土壌改良と太い杭を打つを比べたら、土壌改良のが大変そうだよね。お金も時間もかかりそう。

土壌改良が大変そうだけど効果もありそう。

一般的にどっちのが液状化を想定した場合、有効な方法なんでしょ？

また、他のマンションはどーなんでしょ？

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やっと話が見えてきました。

どうやら、瑕疵担保責任の期限10年間の起算日は全体引き渡し日で統一する。しかし、余震による損傷については所有者負担ということなんですね。
ただ、そこまでいちいち確認はなかったという書き込みもあるので、書面上はそうしたけれど現状はそこまで徹底的に切り分けるつもりはないようですね。
たしかに、このクラックはありましたね。これは新しいクラックですね、というのは非現実的ですよね。
壁紙を張り替えれば全てが修復されるわけですし、特に先行入居者さんの補修は最後ですから、その後に余震が起こったとすれば、また今回と同じように売主負担で修復→全体引き渡しの手順がエンドレスで繰り返されることになるだけです。

そういう意味で、現実的な先行入居者さんのリスクはキャンセルができない、の一点のみということかと思います。

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今日の説明会に参加しました。

自分は先行入居予定なのですが、ローンの支払いはいつから開始されるんでしょうかね。

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だーかーらー

先行入居者が鍵の引渡し時の所有権移転と共に
今後の余震の負担を先行入居者のみでやるんだったら

そもそもそれを「明記しないメリット」ってあるんですか？？？？ｗ
元々救済措置で、売主はホントは全世帯を補修後に引き渡したいのに
あえてそこを隠す必要ありますか？？ｗ
余計揉めるじゃないですか。

で、先行入居者に対してのみ余震の際の保証をおこなわないのであれば
今回の書面の売買契約書23条の瑕疵担保の設定期間を「補修の完了日」にする必要があるんですか？
よぉーく考えてｗ
先行入居者が今後の余震のリスクを背負うんだったら、なんでわざわざ売買契約書の瑕疵担保の設定
変えるの？
もともとの「入居時からの起算」そんまんまでオッケーでしょ？

その辺、ちゃんと読解できる人も少ないんでしょうか・・・

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今日の説明会に参加して来ました。部屋は全くの無傷で拍子抜けした感じです。たしかに損傷のある部屋もあるみたいですがクロスの剥がれ程度で騒ぎすぎではないですか？庭に少し水が湧き出たからって騒ぐ人の気もしれません。建物が無い所は多少の液状化はあってしかるべきですよ。庭に住むの？キャンセルする人、延期する人はどうぞして下さい。明日の引っ越しの混雑が避けれてこちらは助かります。

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実際問題、キャンセルって多いのかなぁ？？？

入居する側としては早く埋まって欲しいよね。やっぱり！

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>1077さん
スミフの営業マンとわかったのは、私はCTAも検討しその際担当して頂いた
営業マンの方でした。一緒にいた女性の方はスーツをきており、憶測ではありますが、
同僚ではないでしょうか？
昼の時間でしたので、昼休憩に見にきたのかもしれません。

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1089さん。読解できない人多いんですよ。

仕事してても読解力がなかったりする人が多いから、理解していない→とんちんかんな事する。
って人多いじゃないですか？

まあ、でも、読解力ない人が理解しないままキャンセルするのは全然いいです。
同じマンションに入居して、普通の議論ができない人は迷惑ですし。

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説明会に参加し、部屋を見てきました。北西高層階ですが、懐中電灯も使い隅から隅まで
チェックしましたが、内外ともに全く異常はなく、クロスの微細な破れやズレすら一つも
見つかりませんでした。もちろん壁にマジックで記入されていることもありません。

すでに補修されたのかな、と思ったくらいですが、どうも低層階に比べ高層階の占有部
は被害が少なかったようですね。
ちなみに自分の部屋と同じ階のエレベーターホールには、縦にヒビが入っていました。

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>1089さん
なぜ今回の書面の売買契約書23条の瑕疵担保の設定期間を「補修の完了日」にする必要があるんですか？

上の質問にお答えしましょう。
それは、先行入居者が鍵の引き渡しを受けた時点では、東京建物はまだ瑕疵担保責任を全うできてないよ。
補修の完了日まで、完璧な建物になってないけど待っててね。BY東京建物

って意味ですよ！

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１０７７さん

地震保険には、すでに構造躯体に亀裂のある場合、入れない場合も多いそうです。保険会社に確認した方がいいと思いますが、先方も忙しいときだと思うのでキチンとした回答を得られるかどうかですね。地震保険に入れなければ、今回の共有部の詳しい状況と修繕費用をきちんと確認しておいた方がいいでしょう。明日、説明会にいくなら聞いてみてはいかがでしょうか？

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上に行けば行くほど被害が少ない傾向にあるようだ。
こんな所にも格差社会がｗ

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１０９４さん

私の購入予定だった部屋は低層西側です。各部屋、複数亀裂ありです。クロス、石膏ボードレベルと信じたいですが、説明会資料では、構造躯体にも損傷ありですよね。廊下のクロスはとても大きく破れていました。他の階の廊下も是非見てください。

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被害が少ない、または無い人は入居すればいいの。
なんのデメリットも無いですから。

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>1095

そのままの言葉で受け取りますと
どうして先行入居者のみが今後の余震で起きた破損の負担をすることになるんでしょうか？

補修の完了日まで完璧な建物になってないから待っててね！
→ってことは余震でまた壊れても、状況同じでは？

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初回説明会参加者です。初回説明会での質問で、液状化での土壌汚染の影響は？の質問に対し、わからないという返答でしたが、今日はどうでしたか？
結局調べずに売るつもりでしょうかね？小さい子もたくさん遊ぶだろうに。しっかりと調べてもらいましょう。

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>>1072
わかりやすい煽りありがとうw
スミフってw

幼稚園、スーパー側は液状化まったくないんですけど。

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1095は読解できてるようで、思考がたりないんだよ。
説明会行って自分で判断すれば大丈夫だから。

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瑕疵担保責任の解釈の違いなんだろうな。
本日の説明会では、東京建物の方が明言してましたよ。余震リスクは先行入居者及び東京建物、東武鉄道が追うって。読解力うんぬんの話をするなら、その文章を作成した東京建物自身の口頭による説明とどう整合性をとるの？
東京建物では、そこは質問が多いのであらためて整理してご案内するといってました。

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1072痛々しいやつだなｗ

早くキャンセルして消えてよｗｗ

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1104さんは何時に参加した方ですか？

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>1075さん
ありがとうございました。
瑕疵担保責任条項の部分は、売主の履行に関して、というふうに理解しました。

>1089さん
それは当たり前過ぎて、わざわざ記載しないだけでは？

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今遠方で手元に契約書が無いんですが、23条の瑕疵担保の負部を教えていただけませんか？

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余震こないで！きちゃダメ！絶対！

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1089さん、1083です。

＞先行入居者が鍵の引渡し時の所有権移転と共に今後の余震の負担を先行入居者のみでやるんだったら

基本的に、「今後の余震負担」は先行入居者と東京建物が持ち分割合で負担することになるでしょう。


＞そもそもそれを「明記しないメリット」ってあるんですか？？？？ｗ

３月１８日付の「東北地方太平洋沖地震による本マンションへの影響確認に関するご報告」に明記してありますよ。
こういう文書に慣れていなくてよく読みとれないのかもしれませんが、そういう意味です。


＞あえてそこを隠す必要ありますか？？ｗ

明記してあるので、隠してはいないということです。


＞余計揉めるじゃないですか。

実際のところ、争いになれば揉めます。
一応論点にはなるでしょうが、しかし引き渡しを受けた人が負けることになると思います。

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まあ、余震を望んでいるわけじゃないですからねー。

少し前の会話でも出ていましたが
これは最初の地震のクラック、これは余震のクラック
っていちいち管理する方が手間では？
で、もしそれができたら余震のクラック部分が最初の地震のクラック近くで
そこと一緒についでに直す場合のケースはどうする？

結局のところ、今回、先行入居者と延期入居者を分けずに説明会をしている時点で
両者にリスクの分担をしているとは思えません。

これは例ですが、先行入居者に今後の余震を負担させるのであれば

まず、瑕疵担保の売買契約23条部分は
瑕疵担保責任の起算日は、もとの「入居時」のままにするが
瑕疵の責任において「3月11日に発生した東北地方大震災」に対する補修も含む、とします。

そして先行入居者に対して、書面で、入居以降の余震に対する破損に大しては
専有部分は該当物件者、共有部分は先行入居者全員の負担とする

という一文を加えてハンコ押させればいいだけです。

実際、先行入居者には覚書を締結させているのですから。
で、その後に鍵の引渡し時に立会いで入居時点での「破損箇所の確認」をして終了です。

これをしない、ということ自体が、余震のリスクを先行入居者に負わせることが
法律的に不可能です。

瑕疵担保等の解釈も、もちろんありますね。
こういうところで言った言わないが、不動産に関わらず、法廷闘争になったりするんですから。

でも、そんなに深刻な話でもないと思いますよ。

結局、1,2ヶ月の差で、延期入居者も早い人は4月中旬ぐらいから引越しする可能性あるんですから。

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＞1096さん

1077です。
ありがとうございます。
地震保険について、明日確認して来ますね。
もし入れないとなると、今回売主側が補修にかける金額を今後震度5の地震の度に全て管理組合で負担することになりますね。
可能性は低いでしょうが、折角なのでこの点も把握しておきたいと思っています。
今回の補修全体でいくらかかっているのか、金額も提供してもらえないかもら合わせて聞いてみたいと思います。
所有者となった後に同様の地震があり、躯体検査から土壌汚染検査、土壌洗浄までするとなったらどのくらいの負担が発生するのかは知っておいて損はないと思います。

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1110の続きです。

＞で、先行入居者に対してのみ余震の際の保証をおこなわないのであれば
＞今回の書面の売買契約書23条の瑕疵担保の設定期間を「補修の完了日」にする必要があるんですか？

今回の補修の発生により建物が「完成」していないから、
瑕疵担保責任のスタート時点を「完成」時にするためでしょう。
引き渡し後の地震等による損壊等は「瑕疵」でも何でもありませんので、そもそも瑕疵担保責任の対象外です。

今後の地震等で損壊し、それに対して瑕疵担保責任を追及するなら、
「そもそも地震等によって損壊したのではなく、建物自体に隠れたる瑕疵があったため通常では損壊しない程度の地震等でも損壊してしまったのだ」
と言えなくてはいけないと思いますよ。

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＞１１００さん
私も紛らわしいとは思ったんですが、今日の説明会で質問されている方がいて、
東京建物の方が説明されていて分かりました。

そもそも、引き渡し後の地震による損傷は、瑕疵にはならないんですよ。天災ですから。
でも、今回は、引き渡し前の震災だった。
だから、それは瑕疵として認めて直してくれるってことなんです。

引き渡し後の余震は、入居された方が責任を負わなければいけませんよね。
先行入居者は、そのリスクを負うんです。

延期した人は、そもそも引き渡しされていないわけですから、
引き渡し日までに起きた余震でできた補修も、補償してもらえる、ということです。

完璧な建物というのは、本来、東京建物としては、瑕疵のないヒビ一つない建物を
引き渡す義務があるが、今回は、先行入居者が入居を急いだため、入居の時点で
まだヒビや補修がされていない、だから瑕疵担保設定の日を変更する。

ということです。私も、同じマンションの中でこういう違いが出てくるのは
よくないのではないかな、と思っております。

先行入居の方は、そのあたり納得されての入居なのでしょうか？
東京建物さんも、聞かなければそこまで教えてはくれませんので、
知らないままの入居なのでしょうか？
東京建物さん、ちゃんと説明しなきゃダメです。

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>1110　さん

すいません。
「東北地方太平洋沖地震による本マンションへの影響確認に関するご報告」
を何度も読み返したのですが

今後の余震の負担が先行入居者になると汲み取れる文書がどこにも見当たりません・・・

読解力が乏しいので、ご教授いただけますでしょうか？・・・

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早く補修が進むといいですね。

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あと >1113 さん

「東北地方太平洋沖地震による本マンションへの影響確認に関するご報告」
の2番ですが

売買契約書の第23条の「引渡しの日」を復旧に終えた日、としていますが
そうなると1113さんのお話の解釈がおかしくなってしまうんですよ・・・

先行入居者には売買契約は履行したことになっていますが
売買契約23条の上では「引き渡したことになっていない」んですよね。

売主の書き方が悪いんですかねー？

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1095さん
あなたが正解です。
1100さん
間違っています。
所有権移転以降の損傷についての修復責任は、当然に所有者が負います。

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どちらかと言えば、延期組のが損といいますか、デメリットがありませんか？

今回、補修は延期される方の住戸からですよね？
補修されてから入居して、また余震でキズついたら、どーなるの？ｗ

もし、先行入居した場合と、延期組で違いがあったら、先行入居して余震リスクが低くなった後に補修予定の先行入居組のが絶対いいかと思いますが。

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でも、実際さ

先行入居者の専有部分補修は6月から7月じゃないですか。

万が一その間に余震があって、新たな破損があったとして
その補修期間で、自分の部屋が補修されるとき

「ここは新しい傷なので直しません」

ってなると思いますか？

多分、契約上、文言上揉めたときには双方いろんな盾を出してくると思いますが
実際は、穏便に行くと思いますよ。

建物が全壊したら別ですがｗ

というか、あの建物全壊したら、東京自体が終わりますってｗ

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【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

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