ザ・パークハウス 府中南ってどうですか？

3ＬＤＫ1900万円台より〜
ヤン車が沢山停まってそうな予感が…｡

ヤン車乗ってても1900万円の買い物できるんだ…

１３です

＞２０さん
別段良い学区とまでは言ってませんが…通う点では危険が少ないので安心っていう親の目線で話ただけです。
学区が話題になったので持ち出しますが、この物件の学区の府中南小は県下トップクラスの学力らしいです。
でも、それがどうしたって話で、個々で努力して結果が平均して良かっただけの話、学区で子供の学力が決まると考えるのは、子供に期待を押付ける事になりかねませんか？

同じくショッピングモールにいるマナーが守れない人間は年齢問わず、来客数に比例して増えるので近所問わずで発生します。

参考までにですが…
商業圏規模（集客力）は紙屋町を去年で抜き府中町がトップに（中国新聞より）
ソレイユの商圏は主に東区、安芸区で、地元住民は渋滞を避けて近隣スーパーとソレイユと併用して生活してます。
ソレイユで見る悪ガキ＝学区悪いってのは何処でもある話で、根拠がなきゃタダの偏見になりませんか？

話題としてはこの物件と関係度は少ないですし、便利なところに悪ガキはいつの時代でもいますよ（笑）

その中国新聞の記事読みました。
つけ加えると、郊外型ショッピングモールは
いまのところソレイユの一人勝ちです。
テナント希望も多く、1年待ちもあると聞きます。
集客が多いとおのずと「へんな人たち」も増えるのでは。

＞２４さん
そうですね、人が集まれば変わった人や柄が悪い奴も目に付きやすくなります。

あえて言えば、警察のデータ上では事件、事故は広島市内より少ないみたいですが特徴として、空き巣が多いみたいなので防犯性は重視しといた方が良いです。
理由は共働きが多い家や、古い一軒家が多い点で侵入が容易になるらしいので注意はしといたほうがいいです。

同町内のマンション中古物件は築年数も１５年前後以上が多くセキリティー面も脆弱です（特に価格が安い物件）。個人的には消去法でも予算でもここが一番買い得感がありました。

安いから買っただけでしょ

おはようございます。

＞２６さん
そうです。トータルで安いので決めました。
ただ、地場ブランドと比較して管理費、修繕費は安くないけど、
自転車置き場がエントランス奥の室内置き出来て、
各フロア、エレベーター横にゴミストッカーがあり
土日以外は毎日ゴミ（可燃、不燃ゴミ）出し可能なのも便利です。

安けりゃいいとゆうもんでもないと思いますが・・・・・場所的に魅力を全く感じません

だったらのぞかなきゃいいのに。

確かに魅力が全くなければ、ここで発言する必要は無いですね…
自分も検討中の人に参考になればと思い情報提供程度で書いてます。
デメリットも感じたままに書いてますが…

それはさて置き、西側の足場が外れてきましたね。以外とスッキリした外観でした。
上階の通路側は市内が一望出来るポジションですね。

そういやリビングが東向きなので西日対策しなくて済みます。
西日って不思議で部屋が焼けるんですよね（特に南西側）、１０年したらかなり疲れた感じに焼けていくので早めの対策が肝心みたいです。
寝室側が暑そうなのはちょっと心配ですが…

ご契約の皆さんの年収って300〜400万円台？

私は680万ですよ。
30歳です。

普通の人も買ってるんだね｡

30歳で夫単独で680ならかなり良いほうだろ。
その年でマンション買うってことは広島の地元の会社なんだろうけど
サラリーマンで広島企業でそんな貰えるの限られてるわ。

大体年収600万ありますって言う人だって夫400万・妻200万みたいな
世帯でってパターンばっかりだしな。

＞３１さん
年収聞くか～フツー（笑）失礼な奴ですね。
まぁ、このマンションのターゲットは主に30代台共働き層だから300～600万代がメインじゃないでしょうか？

＞３４さん
同感です。

朝のラッシュ時、通るルートにもよりますが市内(市役所周辺)まで車で約３０分、向洋駅から広島駅まで約１０分、主要エリアまで以外と短時間で行けます。自転車の道を選べば平坦路で広島駅まで約３０分かからない程度。通勤エリアにもよるけど広島市東エリアの中では結構便利ですね。
でも西区、南区の宇品周辺、安佐北区に通勤は車は不便しますよ。電車なら西区はそうでもないけど。

広島市で子育て環境ばっちりの閑静な住宅はもうほとんど残って無いですから…
セレブ向けで浜田に新築の小規模マンションも即完売してたし。
今後府中でこの価格帯で出るマンションは数年無いです。たぶん
３年前のフローレンス緑ヶ丘も広さ違うけど2500万～で高めだったしね。

>>35
34だが、
この物件の内容見たけど、ハイグレードではないけどスマートにまとまってて
この周辺で探してる人にとっては特に大きな欠点は無いんじゃないの。しかも
見方を変えるとベリスタの価格でパークハウスが買えるってことでしょ。
最初から三菱だったら価格がこれではなかっただろうし、計画していたかも
わからないしね。内容に満足してる人にはむしろ今しかないお得な感じすら
するけどね。

私は市内中心部に他社の某財閥系買ったけど、嫁の実家がこの辺だったら十分
候補になったと思うよ。

しかし，学区は今ひとつですね。府中は生徒指導が厳しい学校が多いのは有名な話です。その筆頭は府中緑ヶ丘中でしょうが。まぁ，家庭でしっかりしつけて流されない子であればどこでも大丈夫ですけどね。

６８０万円の年収のｎｏ．３２の方がこのマンションの最高年収なんじゃない？

知り合いの知り合いの自営業者が銀行落ちまくってフラットで購入しました。

＞３６さんの書き込み拝見して

自分の勝手な推測ですが…この物件の価格の秘密は土地の取得価格かもしれません。
基礎施工前に現地見ましたが山の急傾斜地を一度削って補強後に埋めなおす大規模工事をしてました。
工事期間も長く建物建設まで１年近くかけてました。
コストは素人が見ても地盤工事のみで２億近く使ってる様に見えました…それ以上かもしれませんが
仕入れ土地が山林なので造成しても破格が出せるって話じゃないですかね～
違ってたらごめんなさい（笑）
近隣で条件的に近い過去の新築物件例では、コンツェルトパーク東山、ベリスタ矢賀、ヴェルディ戸坂（この物件は営業から山林を所得して造成したから安いってあっさり聞けました）
山林の土地を造成した場合、造成コスト高でも、ある程度世帯数を確保したら安い価格設定にしても充分利益が出せるハズ。
売り手も買い手もコスト面でメリット高い反面、築５０年以降は修繕で問題が出ると色々苦労しそうですね…
永住するとも限らないので、それも承知ですが。
これは傾斜地に建つマンションすべての課題でしょう、この物件は大規模造成してるし(建設の国土開発も得意分野みたい)安心感は強いけど、コンクリの耐久年数を考えると…買うときは頭の片隅に入れといた方がいいです。

15年前ほどと比べて、山の上のマンションは激減しました。
中古市場でも山の上のマンションは値崩れが激しいようです。
反面、平地のマンションは中古でも周辺利便性に優れていると特に値段が落ちていません。

要するに、このマンションは安いわけではないと思います。
今の市場相場から照らし合わせるとまだまだ高いかもしれないってことです。

平地でもここは不便だよ・・・

暮らしやすさは人それぞれですが、用途が合えば市内より便利な点も結構あります。（主に福祉、税政面）
あと、中心部に近い割りに閑静です。

山の上と言うより丘レベルの高さなので平地感覚で暮らせますが、元の土地が斜面なので敷地内の高低差がデメリットです。

将来の資産価値は未知数です…前面道路拡張計画（完成時期未定）、JR（向洋～海田）の高架計画（完成時期未定）、向洋駅前開発（現在着手）計画だけは目白押しですが、行政の都合で何時になるかは不明です。

広島市の東部エリアは全体的に都市開発が後回しになってるので、その中ではまだ便利と言えるエリアと言えます。
反対に便利過ぎると子供の教育面で心配が増えるので、個人的にはここが住んでいて丁度良いです。

やはり近隣物件の相場（中古、新築問わず）と比較すると、安値圏に入ると思うんですけど…こればかしは人それぞれなんで、各自で調べて判断して下さい。

かなり不便な場所だと思うけど、パークハウスでこの価格（実際は藤和不動産）って事で買う人もいるんだろうな？
マンション自体は悪くなさそうだが、この辺り将来よくなるのかな？
確かに安いけど、この辺りを検討している人ならいいけど、いろんな場所検討してる人には、井口辺りの方が良くね…

現在売れ残ってる部屋を検討中です。

今更辞めた方がいいですかね？

最終分譲とかまでもっと粘ったら値下がりとかありですかね？

買いたいと思うときこそ買い時
早く買わないと誰かに穫られちゃうよ

残りもののどの部屋でもいいというのを覚悟するなら値下がり待ちもアリかとは思うが、毎日生活する訳だから自分なら価格は妥協できても間取りは妥協できないですね。第一値下がりするかどうかもわからない訳だし・・・

マンション配給が少ないエリアでしょう？
大幅値引きは期待薄…

１０３戸あって施工後3か月、現在１０戸はまだ軽くある感じ。

貴重な府中南部の物件なのに何で売れないの？東向きだから？

駐車場が１００％なのに機械式でハイルーフ車が入らないから？

世の中に１５０センチ以下の車って今あるの？

＞世の中に１５０センチ以下の車って今あるの？
レクサスはアートワークス以外全部１５０センチ以下の模様。

マツダのお膝元だからデミオあたりの層を狙ったのかもね。

レクサスはないと思うが・・・。

軽でも１６０近くあるよ。

高層階は眺望抜群、採光も最高(笑)
価格は最安1900万円台だが、高層階はそれなりに高額。
購入の動機は人それぞれだと思う。幼児、小学生はたくさん居る様子。
もともと近辺に住んでいたので住環境は熟知の上で戸建から住み替えた。
ライフスタイルの変化に合わせた選択。
床暖、快適。戸建に較べて、底冷えが全くしないのが新鮮。
難をいえば、新聞、郵便物を取りに降りるのが面倒なくらい。
一歩部屋に入れば超快適。早い時期に予約したので、希望の間取りの部屋をゲット。
機械式の駐車場も、慣れればそれほど不便でもない。
騒音は殆ど無い。
当方、子供が独立した熟年夫婦。共働き。
引越しのお陰で、たまりにたまった雑多な物が整理でき、断捨離完了。
メリット、デメリットはすべての物件にあるもの。
納得の上なら「住めば都」ってこと。

＞＞５１
でも機械式の駐車場って、将来問題になるよ。
維持費を考えると、不便ないって言えるのかな？相当金かかるよ！

機械式の駐車場って将来必ず問題になること知らないなんて・・・
まあ、関係ないけど・・・

＞機械式の駐車場って将来必ず問題になる
何の根拠があるんかね。
今、機械式駐車場のある全国各地のマンションを全否定する発言。

大体、マンションは都市型住宅として発達してきた住宅のスタイル。
だとすると、容積率３００％だの４００％のところに、駐車場を確保する手段として
機械式駐車場もともに発達してきた。機械式駐車場自体には何の問題もない。

問題になるのは機械式駐車場じゃなくて、マンションの「長期修繕計画」。
「長期修繕計画」に機械式駐車場の修繕、取替え等の費用が含まれているかどうか。
実際最近まで機械式駐車場設備について、メンテナンス費用は管理費に含まれているものの、
修繕計画に組み込まれていない例が多く見られていたのも確か。

機械式駐車場を多く備えるマンションについて、購入を検討する場合は、
「長期修繕計画」をよく確認されるべきかと思います。

入居後、管理組合決議にて変更することも十分に可能ですが、
足並みを合わせるのは難しいこともあるようですので。

＞＞５３
将来、住民が高齢化し車に乗らなくなったりしたら、契約者が減り駐車場収入も減ります。
駐車場収入は駐車場の維持・管理に充当されますので、収入が減れば維持・管理に支障がでます。
関東で１５年以上建ったマンションで、減り続ける駐車場収入のおかげで維持が困難になり、機械を撤去し、一部を貸し出すことでなんとか維持している管理組合がある程です。
また、機械式駐車場の修繕費用、取り換え費用が長期修繕計画に含まれるのなら、その分だけ修繕積立費が割高になって入居者の負担が多くなるだけで、それはそれで機械式駐車場の問題だと思うのですが・・・

現在、広島で供給されているマンションの中で、平面駐車場１台目無料（先々はわかりませんが・・・）という物件が多いのに、機械式駐車場の物件を選ぶメリットは全く無いと思います。
そもそも、長期修繕計画にある通りにいけばよいでしょうが、大抵のマンションは１５年後位に実施される大規模修繕のあと
修繕積立費が不足します。長期修繕計画がしっかりしていれば将来安心なんていうことはないのです。
年数が経てばそれだけ修繕が増えてくるから、修繕積立費も年数に応じ高くなりますよね。
機械式駐車場は普段からメンテ費用がかかり、将来取り換えなどと言ったらどんだけ費用がかるのですか？
それを負担するのは誰なのですか？
それでも機械式駐車場が問題無いと言えるのですか？

>>54
仰る通りの部分は確かにあります。

但し、それはいわゆる商業地ではなく住宅地、
とりわけ＜郊外型マンションという枠内での比較＞ということならば、
私も機械式駐車場は無いに越したことはないと思います。

ではなぜ、都心部のマンションにはそれなのに機械式駐車場があるのでしょうか？
少し考えればわかることと思います。
そうした理由を棚に上げて
＞機械式の駐車場って将来必ず問題になる
というのは、少々乱暴な意見だと思うのです。

将来住民が高齢化・・・といいますが、
買った人が一生住むとは限りませんし、将来売ることも他人に貸すこともあるわけです。

そのとき、
マンションで駐車場が１００％確保できないマンションと、
マンションで駐車場が１００％確保できるけど機械式があるマンション。
当然維持管理メンテ代は機械式のある方が高くつきますが、
どちらの方が資産運用しやすいと思いますか?

＞機械式駐車場の物件を選ぶメリットは全く無いと思います。
これでは、都心型マンションには住むことはできませんね。

長文の上、加筆で申し訳ありません。

私の考えでいうと、
１００％駐車場が確保できることが前提なら、
>>54さんの意見と同じく
機械式駐車場は無いに越したことはない考えです。

決して機械式駐車場自体は否定しません。

さらに言うと、
府中町の平地ならともかく、
山の上のマンションに機械式駐車場もどうかと思います。

要するに、
都市型住宅としてのマンションならば機械式駐車場はやむを得ないというかあって当然。
郊外型マンションの機械式駐車場ならば、無いに越したことはない。

私見です。済みません。

機械式と一言で言っても色々ありますよね。
2層3層とかのいわゆる機械式の駐車場でも屋外タイプから躯体内臓型とか。

その中にはタワーパーキングとかもあるけどあれはセキュリティ的にも
車の汚れや劣化的にも都心部では人気ありますよね。
最近のは出庫もかなりスピーディーに出来るし。

問題になるのはメンテナンス費用の捻出だけど普通は駐車場料金と長期修繕計画
に織り込んであるはず。唯一の懸念は利用者が減って駐車場代金収入が不足する
ことだけど、需要が高いエリアだったら近隣に貸すなりして確保することも出来るし。

そもそも都心部で無理矢理平面確保したらそれはそれで結局高い地価が販売価格に
上乗せされてるだけなので、物件の割に販売価格自体に割高感が出て販売に苦労してる
物件も少なくないよね。郊外は全く違った話になるけど。

＞＞５５
確かにその通りだた思います。
機械式駐車場のすべてにメリットが無いというのは、そうせざるを得ないマンションでは致し方ないことですし・・・

ただ、ここはザ・パークハウス府中南のスレですよね？
府中は都心なんですか？

広島で都心って言えるのは、中区の一部、あるいは再開発で様々な計画がある広島駅北口くらいではなんの？
郊外の府中が将来駐車場１００％確保できるの？
できるならそれでいいけど、そうじゃないと思われるマンションの将来のリスクを考慮してみたらって話でしょ？

一生住むわけで無く、将来売りに出すときでも、メンテ費用のかかる機械式駐車場の物件は敬遠されるんじゃないの？
そう考えると、今、平面駐車場で無料の物件がたくさんあるのに、何故ここを選ぶんですか？
まあ、いろんな事情からここの立地が一番だという人にとっては、いいマンションなのでしょう。
都心のマンションとは違うと思うのですが・・・

＞＞５８さん
確かに機械式駐車場は長期で問題点が多いのは懸念材料でした。私も当初は同じ考えでした。
これを解決出来る点は、世帯数と立地に価値感を感じられる場所かどうかという事でクリアできます。
ただそれでも、それなりの負担と不均等は少なかれ発生するでしょう。

付け加えると府中町南部は都心エリアではありません。都心と郊外の中間に属す場所と考えてます。
メリット面では近隣に商業施設が少ない住宅地の一角なので、そこそこの利便性にはなりますが都心までの距離に対して周辺ではあり得ない程閑静な点。と、府中町でもJRとバスが選べるのはこの物件周辺とソレイユ周辺で限られてます。車も道が解かれば踏切以外はストレスフリーで移動出来ます。

そもそも府中は住宅地の割合が高いのも人気の理由ですが、反してマンション用の土地の仕入れが極度に難しいエリアなので付加価値も高いと言えます。それを証明するごとく府中町のマンションの多くが機械式を多く取り入れてます。建てた時期が違うので一概には言えませんが…

行政面で言えば都市開発では広島市に遅れを取ってますが（広島市の都合で）財政面では健全性が高いので、合併しない限り財政難の心配が少ないので永住思考の方には以外とお薦めできます。

機械式どうこうの前に住む価値が有るエリアと考えてみると、購入時に物件に割高感が無ければ問題は特に無いですよ。

良くも悪くも府中町は全国でも稀に見る特殊なエリアと認識してます。その中でメリットがあれば買いって話で、理解出来なきゃ割高になるだけの話です。

否定的なコメントも討論の場では必要ですが、あまりにもここのエリアの認知度が低いみたいなので、いちよ発言しときます。

＞＞５９
結局、府中エリアは全国的にも貴重なエリアで、駐車場が機械式だろうと平面だろうと関係ないって言うことですか？
私は、府中が価値のない場所などとは言っていませんよ。
いろんな事情から府中に住むのがよいのなら、否定も肯定もしません。
だけど、府中だけが全国的に特殊でなエリアとは思えません。
この辺り、駐車場が機械式か平面かという議論をしてきたはず・・・
その上で、都心ではない府中が機械式のメリットって無いよね
５９は何が言いたいのかよく分からない。
住むエリアとしての府中にもあまり魅力を感じません。

機械式駐車場が話題になっていますね。

昨年４月発表のマンションの修繕積立金に関するガイドライン
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
によると、
階数、建築延床面積、機械式駐車場によって、修繕積立金の目安が出されていますね。

建築延床面積は、１５階未満では5,000㎡未満、5,000～10,0000㎡、10,000㎡で分けられており、
5,000㎡未満の小規模マンションと２０階以上のマンションが同じくらいになるというのは、意外でした。
5,000㎡というのは、部屋の広さにもよりますが、大体52戸ぐらい？が境なのですか。
府中の物件は103戸で延床面積はどのくらいですか。
「機械式駐車場がある場合の加算額」の計算式は参考になりました。

中古市場を見ると、修繕積立金を無事に値上げできている物件のほうが、むしろ少ないようですし、
修繕積立金の値上げ合意はどこの管理組合でも苦労されているのだなと、管理組合関係のスレを読むと思います。
可決が通りやすい普通の動議と、組合員の賛成が多数必要で可決されにくい特別動議があるそうなので、
修繕積立金の変更はどちらの動議か、管理規約を確認したほうがいい？
（そんなもの決まっている、と詳しいかたには怒られそうですが・・。）


駐車場代を０円にして、管理組合の管理費会計が後で不足し困っている事例は、ネットで調べれば出てくると思います。

以前は、機械式駐車場の物件は候補からはずしていましたが、最近は立地が気に入れば、と考えるようになりました。
他の物件ですが、パークハウスさんは修繕計画案も均等方式、段階値上げ、一時徴収、といくつかパターンを提示して説明してくれました。
他の某デベの方から2回目の修繕や修繕値上げはまるで必要ないかのように説明され、唖然としたのに比べると、まともだ、と思います。
具体的に比較する物件は一長一短で悩みますが、最後は総合的に判断して決める積もりです。

＞＞61
マンションにより長期修繕計画の策定は違うのでしょうが、こうしたガイドラインがあるというのは参考になりました。
だけど、長期修繕計画はどこでも修繕積立費が段階的に上がっていくように計画されていると思うのですが…

それと、駐車場料金０で、管理費会計が後で不足している物件がたくさんあるのは事実ですが、それはここで話題になっている平面駐車場の事とは違うんじゃないですか？
そもそも、平面駐車場にはほとんどメンテナンス費用がかかりません。

かつては、保育所やフィットネスルーム、噴水、温泉付き大浴場（最近も宇品でありましたが・・・）など維持管理にお金のかかる物件がありました。そうした中で、平面駐車場ではないのに、駐車場代０を謳っていた物件が今困っているんだとおもいますよ。
だから、古い「マンションの選び方」みたいな本には、駐車場０と、上記のような不必要な施設がない物件を選べと言っています。

＞＞62　機械式でもいいのはこのスレでもあるように、都心の資産価値の高い物件だけでしょう。
この立地では正直機械式がいいとは思いませんが、このマンション自体は子育て世代にはいろいろ工夫されてて、その部分は悪くないと思います。

某地元大手企業の前で頻繁にティッシュを配ってるよね。

100万も値下げするって何ごと？

1800万でどう？ってことは、こないだあんなにやってた抽選住戸でも売れなかったんかいな？

どんだけ売れてないねん！

＞＞64.何処のマンションですか？

＞＞６５

どこってもちろんこのパークハウスだよ

１８００で買えるってさ

＞＞66
しょせんその程度のマンションってことでしょ・・・

機械式駐車場も気になりますが、日当たりの悪さも気になります。ほぼ東を向いているので、午後からリビングが暗そう。

＞＞６８

その２点かなり重要！！

だから安いし、よく売れ残ってるの！！

マンションって普通、完成する前にはほぼ完売するもんよ。

みんな妥協してるんだね・・・

＞＞68
完成するまでに完売なんて、人気物件でもそんなに無いよ。
広島市内で、ここ何年か完成前に完売した物件って記憶にないんだけど・・・

ただ＞＞68の言うように機械式駐車場と日当たり（というか立地）が残念なのは否めない。

今度最終分譲らしいけど・・・この調子じゃかなり値下げ→

それでも無理→賃貸で出る予想