マンション管理何でも相談コーナー

始めから分かって書き込んでるつもりはないのよ。いたずらを楽しんでいるだけ。

> 652さん

前の方に「(預かった消費税)-(支払った消費税)=納税額 」とあったから
正しいね。　そして同じ書込みで
「委託業務費に含まれる管理員等（労使関係ありの場合）の人件費は非課税です。
非課税部分について増税分を上乗せすると管理会社の利益となる。 」
とあったから

零細の非課税業者以外は納税されるんと違うのと言いたかったんだけど

(管理事務に要する費用の負担及び支払方法)
第6条 甲は、管理事務として乙に委託する事務(別表第1から別表第4までに定める事務)のため、乙に委託業務費を支払うものとする。
2 甲は、前項の委託業務費のうち、その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用(以下「定額委託業務費」という。)を、乙に対し、毎月、次のとおり支払うものとする。
一 定額委託業務費の額
合計月額○○円
消費税及び地方消費税抜き価格 ○○円
消費税額及び地方消費税額(以下、本契約において「消費税額等」という。)
○○円
内訳は、別紙1のとおりとする。
二 支払期日及び支払方法 毎月○日までにその○月分を、乙が指定する口座に振り込む方法により支払う。
三 日割計算 期間が一月に満たない場合は当該月の暦日数によって日割計算を行う。(1円未満は四捨五入とする。)
3 第1項の委託業務費のうち、定額委託業務費以外の費用の額(消費税額等を含む。)は別紙2のとおりとし、甲は、各業務終了後に、甲及び乙が別に定める方法により精算の上、乙が指定する口座に振り込む方法により支払うものとする。
4 甲は、第1項の委託業務費のほか、乙が管理事務を実施するのに伴い必要となる水 道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用を負担するものとする。

(法令改正に伴う契約の変更)
第 22 条 甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。
ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、 委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。

別紙1
【内訳明示例1】 第1号から第4号までの各業務費には一般管理費及び利益が含ま れておらず、第5号で別に表示されているもの
定額委託業務費月額内訳
一事務管理業務費 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費　月額 円
イ ○○業務費　月額 円
ウ ○○業務費　月額 円
五管理報酬 月額円
消費税額等 月額円
【内訳明示例2】 第1号の管理手数料に事務管理業務費、
一般管理費及び利益が含 まれており、第2号から第4号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれて いないもの
定額委託業務費月額内訳
一 管理手数料 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費　月額 円
イ ○○業務費　月額 円
ウ ○○業務費　月額 円
消費税額等

【内訳明示例3】 第1号から第4号までの各業務費に一般管理費及び利益が含まれ ているもの
定額委託業務費月額内訳
一 事務管理業務費 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費
イ ○○業務費
ウ ○○業務費
消費税額等
月額 円
月額 円
月額 円
月額 円


どこに人件費なんて項目あるの？
素人が分かった様なことを書くと出鱈目がはっきりします。

消費税転嫁対策特別措置法　公正取引委員会が大手に対し啓蒙をしている。
大手が仕入れ業者をいじめて消費税の実質的な転嫁を認めないことを阻止する為の法律。

私たち零細管理組合。ろくな仕事もせずに消費税の転嫁だけを自動的に認め
させようとしている管理会社。
消費税転嫁のお題目に惑わされずに堂々と仕事に見合う金額に値下げさせ
ましょう。と云うことが解らず、
長々と正論のように転嫁を阻止しないことを述べている方の、管理組合は
自動的に転嫁された管理費を黙って支払えばいいでしょう。

＞＞零細の非課税業者以外は納税されるんと違うのと言いた
　　かったんだけど

上記の書き込み正しいんです。
利益に成ると書き込んだのは、請求書の税前金額と消費税額が、
社内で正しく経理処理されているとは限らない。

一部は他の手数料収入に計上は良く聞く話。だから
管理会社の利益と成ると。
法律をそのまま読んで経営に反映している会社は少数派？では？

＞利益に成ると書き込んだのは、請求書の税前金額と消費税額が、社内で正しく経理処理されているとは限らない。 一部は他の手数料収入に計上は良く聞く話。だから管理会社の利益と成ると。

それら税務署の仕事で第三者の入る余地はないよ。
その理屈で値下げ交渉など出来る訳がないのに下衆の勘ぐりは醜いだけよ。
それよりこの一年で消費税増税で年間の繰越金の落ち込み、修繕積立金への振替額の減少、大規模修繕の規模縮小に追いやられる現実の対策でも考えたらどうなの。でも管理会社任せの管理組合では所詮無理だね。

659さんのマンションは黙って増税分値上げオーケーするの？
色々なことあるから、うちは管理費の値下げ交渉します。
659は管理会社か管理会社にお任せの管理組合かな
どうぞ納税に（もしかして利益に）ご協力ください。
管理費も削減させ10％でもオーケー。大規模は第三期
以降は少し厳しいので、従来通り管理会社排除で工事費削減する。
ご心配有難うございます。

お話落ち着いたようですから、別件でお願いします。

マンションの火災等保険の代理店が、管理会社に成っています。
管理会社は、損保の代理店。これって法的にも、
実務的にも管理組合にとって良いことではないと思います。

管理会社以外を代理店としている管理組合ありましたら
参考ご意見をお願いいたします。
但し、理事長や、うるさ型組合員の、知合い等の代理店
との契約を除きます。

＞659さんのマンションは黙って増税分値上げオーケーするの？ 色々なことあるから、うちは管理費の値下げ交渉します。

管理委託契約書次第です。「ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、 委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。 」以外のどのような契約条件でしょうか？
一般には後出しジャンケンは通るはずがありません。

＞マンションの火災等保険の代理店が、管理会社に成っています。 管理会社は、損保の代理店。これって法的にも、 実務的にも管理組合にとって良いことではないと思います。

良いことではない理由は？
事故処理には
却って便利ですよ。

>>661
代理店の仕事って、基本的には契約の維持なので、保険契約の条件が各社横並びなら、正直代理店がどこであっても変わりは無いと思いますけどね。管理組合として契約したい保険会社を、その代理店が扱ってなければ他に切り替えればいい話ですしね。

>>663
事故処理に便利といえば便利ですけど、究極的には関係ないですよ。保険の知識が十分にある管理会社なら、代理店でなくても一緒です。ただ、代理店をやってないと中々その知識が身に付かないって問題はありますが。

>保険の知識が十分にある管理会社なら、代理店でなくても一緒です。ただ、代理店をやってないと中々その知識が身に付かないって問題はありますが。

何を言っているの。マンションで一番多い漏水事故が発生すれば理事長は損保に原因調査の報告とその業者手配があるが、管理会社が代理店であると一回の電話で済むというものですよ。知識？理事長も保険証券と保険処理のノウハウ位は知るべきだよ。

「何を言ってるの」
久々に聞きました。

みな自身の意見を言っているんですよ。
理解できないんですか。

>>665
理事長がやるにしろ、管理会社がやるにしろ、事故処理する人が保険会社に連絡するだけです。代理店経由でもいいですけど。
漏水事故なら、あくまでもメインは被害復旧と再発防止です。保険請求はそのための手段の一部でしかありません。

>漏水事故なら、あくまでもメインは被害復旧と再発防止です。保険請求はそのための手段の一部でしかありません。

それは工事の問題、保険の第一歩は原因調査で如何なる場合も漏水の場合はその費用が保健填補されるのよ。

＜水濡れ原因調査費用＞
漏水、放水または溢水による水濡れ事故が発生した場合に、その事故の原因を調査した場合

1.　マンション共用部分専用商品（マンション総合保険等）の補償範囲は次のとおりです。
　　　a. 火災
　　　b. 落雷
　　　c. 破裂・爆発
　　　d. 建物外部からの物体の飛来・衝突
　　　e. 騒じょう・集団行為
　　　f. 風災・ひょう災・雪災
　　　g. 盗難
　　　h. 残存物取片付け（上記a～gの事故）:損害保険金の一定割合
　　　i. 損害防止費用（上記a～cの事故）
2.　特約を追加することにより補償される範囲
　　　a.　施設賠償責任担保特約
　　　　　マンションの共用部分の使用・管理につき、管理組合が法律上の損害賠償責任を負担した場合に補償される。
　　　　（例）・外壁が剥がれ落ち、通行人に怪我をさせた。
　　　　　　　・共用部分の給排水管の事故により漏水し、専有部分に損害が生じた。
　　　b.　水漏れ損害担保特約
　　　　居住者の個室で生じた事故（専有部分の事故）により漏水し、保険の目的である共用部分に損害が生じた場合の補償。
　　　c.　個人賠償責任特約
　　　　　マンションの専有部分に係わる居住者の賠償事故を補償。
　　　　（例）・居住者が水道の蛇口を閉め忘れ、階下の個室内の家財に損害をおよぼした。
　　　　　　　・居住者がベランダから物を落とし、通行人に怪我をさせた。
　　　d.　ガラス損害担保特約
　　　　　投石、強風による物の飛来、車両の飛びこみ、居住者・来訪者の不注意等により、エントランスドア　等
　　　　　共用部分のガラスが破損した場合に補償。
　　　e.　設備損害担保特約
エレベーター、給排水設備、車両のセキュリティーシステム等、マンション内の機械、設備に生じた、電気的、機械的事故を補償。
３．　地震保険
　地震、噴火、津波により、建物が損壊、火災（延焼、拡大を含む）、埋没、流失した場合は、火災保険（住宅総合保険）だけでは補償を受けられません。別途地震保険への加入が必要となります。地震保険は、住宅火災保険等の火災保険の主契約に付帯して加入する必要があり、限度額がありますので、保険会社に相談してください。
４．　損害保険加入に当たっての留意する点
　以上のように、補償の範囲・内容には諸々のものがあり、加入に当たっては次の点を十分確認しておく必要があります。

あのう～質問したものです。
保険代理店が管理会社でない管理組合はありませんか？

民法108条で双方代理が禁止されています。このことにも
触れてほしいのですが。
マンション管理と双方代理の怖い話が以下で紹介されていますが
皆様の管理組合はどのような対応策をとっているのでしょうか？

http://plaza.rakuten.co.jp/niwakaikei/diary/
201205020000/

保険代理店が管理会社であっても保険契約は管理組合が結ぶので
管理会社が管理者の場合を除き、双方代理にはならないと思うんだけども

ちなみにうちは、保険代理店は管理会社ではありません。

＞保険代理店が管理会社でない管理組合はありませんか？

その形が一般的でしょう。

＞民法108条で双方代理が禁止されています。このことにも触れてほしいのですが。

管理会社との管理委託契約は準委任関係であるから双方代理は成立しません。

>＞その形が一般的でしょう。

本当ですか？何かデータ有りましたら提示ください。

＞＞管理会社との管理委託契約は準委任関係であるから双方代理は成立しません。

たとえばある管理組合さんが管理会社に委託していたとします。管理会社と
してはふだん管理組合さんの代理業務を行っていますが、
その時たとえば自社が保険会社の代理店で保険契約をすることもあるわけです。
こうした場合、取引の当事者双方の代理になるわけですね。と、ありますが？

＞＞672さん　ちなみにうちは、保険代理店は管理会社ではありません。

損保を決めたら代理店も自動でついてきたのですか？

管理会社の人ばかりでしょ、ここ

民法１０８条但し書きで
双方代理にならないのであろう

>管理会社としてはふだん管理組合さんの代理業務を行っていますが、

本当ですか？
一般には管理委託契約ですから代理ではなく準委任関係です。

>>674
>>677
保険契約は管理組合と保険会社との直接契約ですよ。
代理店は保険会社側の代理人として契約したりしません。

あと、よく誤解されていることですが、保険を下ろすかどうかの判断にも代理店は一切関われません。また、システム上、保険を下ろさないようにすることで保険会社からの評価が上がったりすることは基本的にはありません。それよりも使える保険は使って、保険契約の必要性をアピールして次の契約に繋げることで代理店手数料が入ってくるという面の方が大きいです。
ただ、最近はあまりに支払いが多いと保険引き受けを拒否するケースも出てきているので、やり過ぎないように注意が必要です。

>>674さん　損保を決めたら代理店も自動でついてきたのですか

東京海上・三井住友・損保ジャパンの三社に、条件を提示して代理店推薦を依頼しました
たまたま三社共に同じ代理店を推薦してきたので理事会に来てもらい決定しました

>681
三社から薦められる代理店って凄いですね。
そういう場合、専業のところを出してきそうなものですけど。乗り合いしてるってのも条件に入れてたとかですか？

>三社から薦められる代理店って凄いですね。

???単に田舎で適当な代理店引受者がいなかっただけですよ。

一応、都会なんだけどもね、そういう考えもあるかもね。。。

大手代理店の共立等はマンションの保険まで手を出さないでしょう。

損保３社でシェア配分する前提で、３社と取引のある代理店を
推薦したのでしょう。
マンションも大型でしょうから。
ところで、双方代理は108条の但し書き適用なら総会決議で
問題なしと云うことでよろしいのでしょうか？

>ところで、双方代理は108条の但し書き適用なら総会決議で問題なしと云うことでよろしいのでしょうか？

代理にまで落ちている管理組合があるとは不思議です。

管理会社に代理をお願いしている管理組合の実態は何？　契約内容は？

人に聞くのに、アンカーを付けられないんですか？

簡単な投稿マナーでしょ

（自己契約及び双方代理）
第百八条 　同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

管理会社が損保の代理店
ある管理組合がこの管理会社と管理委託契約を締結
この場合に双方の代理人の関係が成立する根拠を教えて下さい。
一般にはマンション管理委託契約は準委任の契約ではあるが代理人契約ではない。

下品な罵り合いは控えましょうね。
イライラする人は一度掲示板から離れることをお勧めします。
どうしても居たいと頼むなら投稿マナーをご一読くださいな。

＞＞６６１さんの質問のまとめ。　
管理会社が損保の代理店、その代理店である管理会社が
管理組合と損保の代理店業務を行った。
民法108条の「双方代理の禁止にあてはまるか」

答えはすでに出ています。
＞＞６６４さんの上段。　＞＞６７２さん　＞＞６７６さん
＞＞６７９さん　＞＞６８０さん　＞＞６８１さん。
この件は、一件落着で大変勉強になりました。

>民法108条の「双方代理の禁止にあてはまるか」

当てはまらない。
理由は、管理委託契約は準委任であり、管理会社は代理権はない。
代理と委任を混同するとは悲しい。

管理会社を代理店にするのが一番いいよ
普通の損害保険代理店なんて事故があってもマンション見に来ない

＞管理会社を代理店にするのが一番いいよ

この日本語はおかしいです。
代理店は損保が決めるものです。
正確には管理会社が損保の代理店になっているのが一番いいよ。

＞管理会社を代理店にするのが一番いいよ

普通これで通用するけどね。

正しい日本語を書きましょう。基本が大切です。

これでは管理会社は訳の分からない日本語で何を言われようが理解不能で痛くもかいくも無い分けだ。

>>管理会社を代理店にするのが一番いいよ
>>普通の損害保険代理店なんて事故があってもマンション見に来ない

◎上記６９８さんが云っているのは、損保の代理店資格を持っている
　管理会社と、その他の代理店と比較すると、代理店資格を持っている
　管理会社を代理店とした方が良いということ。

>>正確には管理会社が損保の代理店になっているのが一番いいよ。
>>正しい日本語を書きましょう。基本が大切です。
>>これでは管理会社は訳の分からない日本語で何を言われようが理解不能で痛くもかいくも無い分けだ。


●良く理解してからご反論下さいね。話がかみ合っていないでしょう。？

>>管理会社を代理店にするのが一番いいよ
が
>>損保の代理店資格を持っている管理会社と、その他の代理店と比較すると、代理店資格を持っている管理会社を代理店とした方が良いということ。

になると？
これを一人合点の文章と言い。自分さえ分かれば正しい日本語と思っている。
今や50才前後の日本人の文章創作能力が無い典型の文章例です。

文法を理解していない。

そんな高等なもんじゃない、小学校程度の作文の書き方が出来ていない。

文章の前後の関連も読めない人たち。
自民党と公明党の議員みたい。

具体的な反論をお願いします。ヤジは誰でも出来ます。

>>管理会社を代理店にするのが一番いいよ
>>普通の損害保険代理店なんて事故があってもマンション見に来ない

が、

>>損保の代理店資格を持っている管理会社と、その他の代理店と比較すると、代理店資格を持っている管理会社を代理店とした方が良いということ。

は、

同一内容であります。一部分だけ切り取って議論しても意味ないよ。

田中さんはお茶を飲みました。
この文は「田中さんは」「お茶を」「飲みました」と、3つの部分に分かれます。「田中さんは」のうち、「田中さん」は名詞で、人の名前です。「は」は助詞呼ばれるものです。「お茶を」のうち、「お茶」は名詞です。「を」は助詞です。そして「飲みました」が動詞の過去形です。

主語・目的語・動詞の順に言葉が並んでいますね。そうです、これが日本語の基本語順なのです。

議事録作成に数週間かけるタイプすな
どうでもいいから内容はよ伝えろ　という意見が出るんだと思うけど
まぁそんだけ暇なら英訳も考えればよろし

>議事録作成に数週間かけるタイプすな

気の毒に理事長の未経験者さんですね。
自分で議案の要領を書いたこともないようですね。
これを書けば議事録の90％は出来上がったも同然ですよ。

議事録の素案は管理会社が作成するものだよ。
それを修正して作り直させればいいだけのこと。

>議事録の素案は管理会社が作成するものだよ。

管理会社に飼い慣らされていますね。お気の毒に！

>>714
言いたいことは分かりますけど、本気で議論しながら一方で自分で議事録を取るのは無理がありますよ。
書記担当みたいな人に取ってもらおうとしても、今度はその人が発言しずらくなりますしね。

>言いたいことは分かりますけど、本気で議論しながら一方で自分で議事録を取るのは無理がありますよ。

気の毒ですが理事長不適任者ですね。

>>716
自分に直接の利害関係があることが議題にあがれば分かりますよ。
中身を考える方に頭が行って、とても議事録なんて取ってる余裕は無いです。
自分に直接関係のない議題なら、冷静に議事録も取れるんですけどね。

＞自分に直接の利害関係があることが議題にあがれば分かりますよ。
自分で議案を書かないことが明白ですね。
＞中身を考える方に頭が行って、とても議事録なんて取ってる余裕は無いです。 自分に直接関係のない議題なら、冷静に議事録も取れるんですけどね。
総会の議案は会計報告を除き殆どが理事長が提案するものです。
管理会社の任せるのではなく自身が理事長として議長としてやってご覧なさい。

>>719
理事会での話だと思ってました。
総会なら比較的余裕を持って当たれますよ。それまでにある程度議論も出尽くしているだろうし

ただね、書記をしてれば、書くことに集中せざるを得ないでしょう。
名前や部屋番号から書かなければなりませんからね。

区分所有法では、総会は『管理組合の最高議決機関』という位置付けです。総会の決議は、区分所有者に対して効力を及ぼすだけでなく、特定承継人や占有者に対しても、効力を有します。（法46条）
　例えば、外壁補修・塗装工事に伴う負担金の決定が総会で決議されていれば、当然中古マンションの購入者である特定承継人も従わなくてはなりません。また、占有者は、マンションの使用方法について、区分所有者と同一の義務を負います。そのため、総会議事録が正しく記載されていなくてはなりません。
　議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載しなければなりません。議事の経過とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決方法、閉会等を指します。また、要領の記載ですので、その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すれば足ります。
　なお、決議の成否の根拠を示すため、組合員総数、議決権総数、出席（書面・代理人による出席を含む）組合員数、その議決権数及び各議案毎の賛成組合員数、議決権数を記載してください。また、普通決議の場合には、賛成多数という表現もあります。
　議事録の作成期限は、法には明示されていません。しかし、議事録は、これを保管し、利害関係人の閲覧に供さなくてはなりませんので（法33条、42条5項）、2週間を目途にできるだけ速やかに作成すべきでしょう。
　なお、管理組合法人の場合、その設立や変更の登記は、集会の議事録を添付して、主たる事務所の所在地において2週間以内にしなくてはならないとされています（組合等登記令26条4項1号、3条1項）。
　このように、総会議事録は大変重要なものです。そのため、作成を怠ったり、本来記載すべき事実を記載しなかったり、事実に反する記載をした場合は、20万円以下の過料に処されますので（法71条三号）、十分注意してください。

分かりづらい説明ですね^^;
近所の方に聞いて同じようにしようと思います
恐らくそれで問題ないでしょう
　

議事録は管理会社が素案を作ってくれるよ。

>>718
ＩＣレコーダー（ボイスレコーダー）の利用もご検討ください。

＞マンション管理何でも相談ＰＡＲＴ２を設けましたので、 そちらへ移行してください。

理由もなく勝手な行動です。
どちらが役立つか競い合えば良いでしょう。

＞分かりづらい説明ですね^^; 近所の方に聞いて同じようにしようと思います

貴方には理事長職はあり得ませんのでご心配なく。

総会なんてものは組合員に選ばれた理事等の役員が理事会で決議した案を審議する場所であるので、賛否や承認が主たる目的であって、組合員が議論して決めるべきことは殆どない。
従って、議事録の内容は賛否とその評決内容の数字を書けば済み、質問、異議があったとしても少数意見にすぎないので議事録には抽象的に二三の質問、異議の陳述があったが議決権の過半数或いは組合員総数及び議決権総数の四分の三以上の賛成で可決成立したと書けば十分です。

議事録には総会で決議した具体的な議決数は必要、質問に関してもその解答など記載しますよ。
異議やその場での動議は論外却下ですが、争いが起きた時の事を考慮し書き留めた方が良いよ。

普通は複数のレコーダーで録音、挙手での議決なら写真やビデオでの記録が当然。
その後ゆっくり（概ね２週間以内）に議事録の作成だよ。

いいかげんな団地マンションではアバウトなんでしょうけど、なにかあると後悔するよ。

＞議事録は管理会社が素案を作ってくれるよ。

議事録の素案って？　素案なんて有るの？　あなた素案の意味が解らないのかな。
管理会社は関わりませんよ。

国交省が示している「マンション標準管理委託契約書」には、
管理会社の業務のなかに、
理事会支援業務として「理事会議事録案の作成」が、
そして総会支援業務として「総会議事録案の作成」が
入っていますね。

自分のマンションの委託契約書見てみたら？　
国交省はあくまで見本、ガイドブックですよ。
費用によって契約は違いますから。

議事録を外部委託は如何なもんですかね。
見本でも見せてもらえば高齢者でも書ける書類ですよ。

＞そして総会支援業務として「総会議事録案の作成」が

あくまでも案（見本）ですよね、作成はいけませんよ。

>>736
>>そして総会支援業務として「総会議事録案の作成」が
>あくまでも案（見本）ですよね、作成はいけませんよ。

勿論、勿論
総会議事録の作成は、総会議長の義務ですから。

区分所有法
（議事録）第42条
第1項
　集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

　　給排水管の立管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　支管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水立管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水立管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の支管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の支管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

＞保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなっています。（区分所有法第１８条）このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事をさせることができるのです。

区分所有法を直訳している無知識の人です。
この様な出すぎた行為を防止するために管理組合の規約を作り、役員を選び、収支予算書を作り、その中に修繕費或いは少修繕費名の予算を計上して理事会の決議で保存行為が出来る様にしているのが一般です。

>744さん
例えばどういう規約がありますか？
教えてください。

議論にはならないようです　

>例えばどういう規約がありますか？ 教えてください。

(敷地及び共用部分等の管理)
第21条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、 通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
2 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を 共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行 うことができる

コピペはもうケッコウでっすよ

これを知らない人には一目瞭然です。
＞738
さん良く覚えておきましょう。

話題変わってごめんなさい。
定時総会の場で、理事会側でなく、（理事会は議事録用に会場の設備で
録音しています）
出席組合員が毎年録音を堂々と取っています。
これって問題ですよね。

赤裸々な質疑応答が結構ありますので、発言者の名前と共に
外部に出ることが。
精密な機器だと録音されても分らないが、テープ式の古い型で
大きいしすぐ分かります。
録音はお断りで、発見した場合、チップやテープ没収で退場処分
にしたいのですが。　ご意見宜しくお願いします。

>定時総会の場で、理事会側でなく、（理事会は議事録用に会場の設備で録音しています） 出席組合員が毎年録音を堂々と取っています。 これって問題ですよね。

議長の裁量の問題ですが、何故問題なのでしょうか？
人に依ったら発言しにくいと思う人がいるかもしれませんが、理事会側がしても同じでしょう。