マンション管理何でも相談コーナー

>>616
組合員のお金が支出されるのは、管理組合が支払った時です。管理組合に管理費を納めた時じゃありません。
そこんとこお間違えなく。

＞組合員のお金が支出されるのは、管理組合が支払った時です。管理組合に管理費を納めた時じゃありません。 そこんとこお間違えなく。

この日本語の意味が分かりません。独り善がりは止めましょう。

>>622
組合員が管理費を管理組合に納めた時点では、所有する建物に付属する財産として保持したままです。

管理組合に納めた時点では、まだそのお金は組合員の手元にあるのと同じってことです。
管理組合が外部に支払った時点で初めて組合員の手から離れる訳です。
実際には、管理組合に納めた時点で自由に動かせなくなるので、支払ったような感覚になってしまうのは仕方ないと思いますけどね。ただ、まったくコントロールできなくなるわけではなく、持分に応じて議決権を行使して、お金の使い道に口出しできます。

だから、支出が対価に見合ったものかチェックしなければならないのは、管理費を管理組合に納める時ではなく、管理組合が支出する時（厳密に言うと、支払いの債務を負おうとする時＝契約時等）です。
管理会社に対する支出が妥当かどうか、管理費の値上げの議案の場で検討するのではなく、管理会社との契約締結の議案の場で検討すべきってことです。

>だから、支出が対価に見合ったものかチェックしなければならないのは、管理費を管理組合に納める時ではなく、管理組合が支出する時（厳密に言うと、支払いの債務を負おうとする時＝契約時等）です。

随分身勝手な基準ですね。
組合員が収めるべき管理費等やそれから支払うべき金額は、一般には管理規約で規定されていますのでそれに従うべきです。
（議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
＞管理会社に対する支出が妥当かどうか、管理費の値上げの議案の場で検討するのではなく、管理会社との契約締結の議案の場で検討すべきってことです。
一人善がりの解釈をしていますね。毎年の通常総会で現管理会社を更新するか変更するかの議案を審議すべきで、その際には各組合員が毎月支払っている管理委託業務費を明確にして置くことが必要だといっているのです。

>>624
>＞管理会社に対する支出が妥当かどうか、管理費の値上げの議案の場で検討するのではなく、管理会社との契約締結の議案の場で検討すべきってことです。
>>一人善がりの解釈をしていますね。毎年の通常総会で現管理会社を更新するか変更するかの議案を審議すべきで、その際には各組合員が毎月支払っている管理委託業務費を明確にして置くことが必要だといっているのです。

同じことを言っているように思いますが、どう違うんですか？

東急コミ社員が経歴詐称事件起こしたそうですが、
免許関係のコピーを全て提出させた方がいいですか？
教えて下さい。

東急コミュニティー　薄木重成　１級建築士を詐称　

日経新聞　2012/12/4 22:01 より　http://www.nikkei.com/article/DGXNASDG0403X_U2A201C1CR8000/
「１級建築士詐称、新たに５人確認　日建設計など５社 」

無資格者が１級建築士と偽って業務をしていた問題で、国土交通省は４日、新たに東京都と千葉県で、
男性５人の詐称行為が確認されたと発表した。
国交省によると、全員が成り済ましを認めている。判明したのは計20人となった。
同省によると、日建設計（東京・千代田）の石原直次元社員（66）＝退社＝は2009年、千葉県内の６階建てビルの設計に関与。建築確認申請書に偽造した１級建築士免許のコピーを添付し、確認検査機関に提出した。
県があらためてビルの安全性を確認している。
　
ほかの４人は、東急コミュニティー（同・世田谷）の薄木重成元社員（63）＝同、
大成建設（東京・新宿）の矢野修治元社員（46）＝同、ワンズライフホーム（同）の茂泉直社員（50）、
東邦塗装工業（千葉市）の三田昭彦元社員（70）＝懲戒解雇。
この４人は、１級建築士を詐称していたものの、設計の業務に携わっていなかった。
国交省が要請した内部調査などで発覚した。〔共同〕

＞同じことを言っているように思いますが、どう違うんですか？

タイミングが全く違いますね。
小生のは毎年です。

＞626

趣味が悪いね。
餅屋に任せなさいよ。

管理会社との契約締結（更新するかしないか）の総会審議は普通は毎年やりますよ。
自動継続は無いので、規約で総会決議事項になっていれば毎年やって当たり前です。総会で承認されなければ次の契約は締結されません。
その時に、もちろん委託金額と明細が示されます。議案書にどこまで記載するかは様々ですが、重要事項説明書には全部記載されています。戸当たりの金額が必要なら、それも管理会社に記載させたら済む話です。100戸前後のマンションなら暗算で十分だと思いますけど。

>議案書にどこまで記載するかは様々ですが、重要事項説明書には全部記載されています。戸当たりの金額が必要なら、それも管理会社に記載させたら済む話です。100戸前後のマンションなら暗算で十分だと思いますけど。

全ては管理会社に委ねる分けですね。
当方は重要事項説明書なんて変更しない限り関心はなく、管理委託契約書の更新か否かに関心を持ちます。
その為には定額管理委託業務費＋これ以外の管理費＝管理費を全てを各組合員の共用部分の共有持分割合に設定して、各組合員が賛否の意志表示がし安くしております。

>>630
別に議案に明細を記載してもいいですし、重説を見てくださいでもどっちでもいいと思います。

>>その為には定額管理委託業務費＋これ以外の管理費＝管理費を全てを各組合員の共用部分の共有持分割合に設定して、各組合員が賛否の意志表示がし安くしております。

賛否の対象は「管理委託契約を更新するかしないか」ですか？

>賛否の対象は「管理委託契約を更新するかしないか」ですか？

その時点の理事会案が契約の更新の場合或いは管理会社の変更の場合が考えられますが、いずれにしても総会決議に左右される分けです。

>>632
それじゃ、最初に出てた管理委託費の消費税相当額の管理費の値上げは、いったい何だったんですか？

＞それじゃ、最初に出てた管理委託費の消費税相当額の管理費の値上げは、いったい何だったんですか？

当然に、臨時総会で定額管理委託業務費を4月より消費税アップ分を増額し、4月26日集金日に間に合わせましたよ。
更に、次回の通常総会では管理委託契約の更新の場合或いは管理会社の変更の場合の審議が考えられます。

＞＞634
貴殿は、理事の経験はあるのでしょうが、現在は理事ではない。
意見が現実的ではなく、必要性も乏しい。
自分の思考する理事会の有り方を述べているのでしょう。
ご満足されましたらそろそろ退場しましょう。ゴミを袋に回収して。

能力がない人のヒガミは止めましょうね。

一体いつまで同じことを論じてるんですか。
消費税は、支払うもの全てにかかるもの。
これで終わりでしょう。
委託管理費も同じこと。

管理費に消費税はかからなかったと思いますが
国交省のサイトに書いてあったような・・・

委託管理費にも消費税はかからないですよ

管理組合の支出には様々ありますが、消費税の課税対象となる主なものとしては、管理業務を管理会社へ委託する場合に支払う委託業務費、清掃業務費、設備管理業務費、電気料、水道料等の公共料金、インターネット利用料、大規模修繕工事費に代表される修繕工事費、リース料等が挙げられます。
①　委託業務費
管理会社による管理業務は、原則として一か月単位の役務提供のため、平成26年4月以後、提供される役務については、新税率（8%）が適用されます。例えば、平成26年4月分の委託業務費を平成26年3月31日以前に前払いする場合には、新税率（8%）が適用されます。

なお、国土交通省の公表する標準管理委託契約書においては、消費税法等の税制の制定または改廃により、税率等の改定があった場合には、委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する旨の条項が設けられています。

法令改正に伴う契約の変更が定められているからといって、即値上げにはならないです
交渉次第です

>>640
その通りだと思います。
消費税は、(預かった消費税)-(支払った消費税)=納税額　管理会社も同じ。
事例、委託業務費に含まれる管理員等（労使関係ありの場合）の
人件費は非課税です。
非課税部分について増税分を上乗せすると管理会社の利益となる。
交渉の余地ありです。
だけど、我ＭＳの理事会管理会社の重説受けたって、残念。契約締結は
総会決議、プロセスでもめるだろうね。

管理会社は値上げではなく、増税だとの理屈でしょうね。
管理組合の管理会社への支払は増税分は値上げで、特に定額管理委託業務費（月額）は増税分を含めて毎月支払う事になる。
従って、管理組合としてはこの値上げ分を管理費の値上げで回収しないと、今後、修理、大規模修繕の消費税増税分の値上げはもっと膨大になる。その結果、管理費の毎年の繰越金は減少され、従来、繰越金の一部を総会決議で修繕積立金に振替えていた金額の確保が難しくなり修繕積立金の不足に繋がることになる。
2,3年後の管理組合の財政状況は管理費、修繕積立金の値上げラッシュになりましょう。

消費税は利益ではなく売り上げ額に対してかかるので、原価が上がろうが下がろうが関係ないです。
委託費が増税分値上がりして、人件費がそのままなら、割を食っているのは管理組合じゃなくて労働者です。給料がそのままで、物価が消費税分上がるので。

その分を値引きしろというのは、そのピンはね分をこっちにもよこせって言うのと同じです。

まだ話題は変わっていないんだね。
いい加減次にいこうよ。
マンション管理士に聞こうのスレはすごいからね。

管理会社及びその傀儡の管理組合には分からないし、分かろうとはしない現実ですな。

＞いい加減次にいこうよ。

自ら実行しなさい。

委託先を変更する良い機会でしょうね
他社に見積もりを出してもらい比較してみては？
案外、安くなるかもしれませんね

取替えれば次が良くなる保障はありません。
現在の管理会社を乗りこなす事に努力すべきです。
それが出来ないなら同じことの繰り返しです。

ネガだけ入れられてもね

それはともかく、日頃の不満を既存の管理会社にぶつける良い機会ではあるでしょう
サービスアップで実質値下げということも可能です
他社乗り換えも含めて、何事も交渉次第です

> 642さん
＞消費税は、(預かった消費税)-(支払った消費税)=納税額
＞非課税部分について増税分を上乗せすると管理会社の利益となる

？　非課税業者は別にして納税されるのと違う

>>651　意味不明な文章になってますが（笑）　まとめるとどういうお考えなのでしょう？

始めから分かって書き込んでるつもりはないのよ。いたずらを楽しんでいるだけ。

> 652さん

前の方に「(預かった消費税)-(支払った消費税)=納税額 」とあったから
正しいね。　そして同じ書込みで
「委託業務費に含まれる管理員等（労使関係ありの場合）の人件費は非課税です。
非課税部分について増税分を上乗せすると管理会社の利益となる。 」
とあったから

零細の非課税業者以外は納税されるんと違うのと言いたかったんだけど

(管理事務に要する費用の負担及び支払方法)
第6条 甲は、管理事務として乙に委託する事務(別表第1から別表第4までに定める事務)のため、乙に委託業務費を支払うものとする。
2 甲は、前項の委託業務費のうち、その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用(以下「定額委託業務費」という。)を、乙に対し、毎月、次のとおり支払うものとする。
一 定額委託業務費の額
合計月額○○円
消費税及び地方消費税抜き価格 ○○円
消費税額及び地方消費税額(以下、本契約において「消費税額等」という。)
○○円
内訳は、別紙1のとおりとする。
二 支払期日及び支払方法 毎月○日までにその○月分を、乙が指定する口座に振り込む方法により支払う。
三 日割計算 期間が一月に満たない場合は当該月の暦日数によって日割計算を行う。(1円未満は四捨五入とする。)
3 第1項の委託業務費のうち、定額委託業務費以外の費用の額(消費税額等を含む。)は別紙2のとおりとし、甲は、各業務終了後に、甲及び乙が別に定める方法により精算の上、乙が指定する口座に振り込む方法により支払うものとする。
4 甲は、第1項の委託業務費のほか、乙が管理事務を実施するのに伴い必要となる水 道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用を負担するものとする。

(法令改正に伴う契約の変更)
第 22 条 甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。
ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、 委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。

別紙1
【内訳明示例1】 第1号から第4号までの各業務費には一般管理費及び利益が含ま れておらず、第5号で別に表示されているもの
定額委託業務費月額内訳
一事務管理業務費 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費　月額 円
イ ○○業務費　月額 円
ウ ○○業務費　月額 円
五管理報酬 月額円
消費税額等 月額円
【内訳明示例2】 第1号の管理手数料に事務管理業務費、
一般管理費及び利益が含 まれており、第2号から第4号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれて いないもの
定額委託業務費月額内訳
一 管理手数料 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費　月額 円
イ ○○業務費　月額 円
ウ ○○業務費　月額 円
消費税額等

【内訳明示例3】 第1号から第4号までの各業務費に一般管理費及び利益が含まれ ているもの
定額委託業務費月額内訳
一 事務管理業務費 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費
イ ○○業務費
ウ ○○業務費
消費税額等
月額 円
月額 円
月額 円
月額 円


どこに人件費なんて項目あるの？
素人が分かった様なことを書くと出鱈目がはっきりします。

消費税転嫁対策特別措置法　公正取引委員会が大手に対し啓蒙をしている。
大手が仕入れ業者をいじめて消費税の実質的な転嫁を認めないことを阻止する為の法律。

私たち零細管理組合。ろくな仕事もせずに消費税の転嫁だけを自動的に認め
させようとしている管理会社。
消費税転嫁のお題目に惑わされずに堂々と仕事に見合う金額に値下げさせ
ましょう。と云うことが解らず、
長々と正論のように転嫁を阻止しないことを述べている方の、管理組合は
自動的に転嫁された管理費を黙って支払えばいいでしょう。

＞＞零細の非課税業者以外は納税されるんと違うのと言いた
　　かったんだけど

上記の書き込み正しいんです。
利益に成ると書き込んだのは、請求書の税前金額と消費税額が、
社内で正しく経理処理されているとは限らない。

一部は他の手数料収入に計上は良く聞く話。だから
管理会社の利益と成ると。
法律をそのまま読んで経営に反映している会社は少数派？では？

＞利益に成ると書き込んだのは、請求書の税前金額と消費税額が、社内で正しく経理処理されているとは限らない。 一部は他の手数料収入に計上は良く聞く話。だから管理会社の利益と成ると。

それら税務署の仕事で第三者の入る余地はないよ。
その理屈で値下げ交渉など出来る訳がないのに下衆の勘ぐりは醜いだけよ。
それよりこの一年で消費税増税で年間の繰越金の落ち込み、修繕積立金への振替額の減少、大規模修繕の規模縮小に追いやられる現実の対策でも考えたらどうなの。でも管理会社任せの管理組合では所詮無理だね。

659さんのマンションは黙って増税分値上げオーケーするの？
色々なことあるから、うちは管理費の値下げ交渉します。
659は管理会社か管理会社にお任せの管理組合かな
どうぞ納税に（もしかして利益に）ご協力ください。
管理費も削減させ10％でもオーケー。大規模は第三期
以降は少し厳しいので、従来通り管理会社排除で工事費削減する。
ご心配有難うございます。

お話落ち着いたようですから、別件でお願いします。

マンションの火災等保険の代理店が、管理会社に成っています。
管理会社は、損保の代理店。これって法的にも、
実務的にも管理組合にとって良いことではないと思います。

管理会社以外を代理店としている管理組合ありましたら
参考ご意見をお願いいたします。
但し、理事長や、うるさ型組合員の、知合い等の代理店
との契約を除きます。

＞659さんのマンションは黙って増税分値上げオーケーするの？ 色々なことあるから、うちは管理費の値下げ交渉します。

管理委託契約書次第です。「ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、 委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。 」以外のどのような契約条件でしょうか？
一般には後出しジャンケンは通るはずがありません。

＞マンションの火災等保険の代理店が、管理会社に成っています。 管理会社は、損保の代理店。これって法的にも、 実務的にも管理組合にとって良いことではないと思います。

良いことではない理由は？
事故処理には
却って便利ですよ。

>>661
代理店の仕事って、基本的には契約の維持なので、保険契約の条件が各社横並びなら、正直代理店がどこであっても変わりは無いと思いますけどね。管理組合として契約したい保険会社を、その代理店が扱ってなければ他に切り替えればいい話ですしね。

>>663
事故処理に便利といえば便利ですけど、究極的には関係ないですよ。保険の知識が十分にある管理会社なら、代理店でなくても一緒です。ただ、代理店をやってないと中々その知識が身に付かないって問題はありますが。

>保険の知識が十分にある管理会社なら、代理店でなくても一緒です。ただ、代理店をやってないと中々その知識が身に付かないって問題はありますが。

何を言っているの。マンションで一番多い漏水事故が発生すれば理事長は損保に原因調査の報告とその業者手配があるが、管理会社が代理店であると一回の電話で済むというものですよ。知識？理事長も保険証券と保険処理のノウハウ位は知るべきだよ。

「何を言ってるの」
久々に聞きました。

みな自身の意見を言っているんですよ。
理解できないんですか。

>>665
理事長がやるにしろ、管理会社がやるにしろ、事故処理する人が保険会社に連絡するだけです。代理店経由でもいいですけど。
漏水事故なら、あくまでもメインは被害復旧と再発防止です。保険請求はそのための手段の一部でしかありません。

>漏水事故なら、あくまでもメインは被害復旧と再発防止です。保険請求はそのための手段の一部でしかありません。

それは工事の問題、保険の第一歩は原因調査で如何なる場合も漏水の場合はその費用が保健填補されるのよ。

＜水濡れ原因調査費用＞
漏水、放水または溢水による水濡れ事故が発生した場合に、その事故の原因を調査した場合

1.　マンション共用部分専用商品（マンション総合保険等）の補償範囲は次のとおりです。
　　　a. 火災
　　　b. 落雷
　　　c. 破裂・爆発
　　　d. 建物外部からの物体の飛来・衝突
　　　e. 騒じょう・集団行為
　　　f. 風災・ひょう災・雪災
　　　g. 盗難
　　　h. 残存物取片付け（上記a～gの事故）:損害保険金の一定割合
　　　i. 損害防止費用（上記a～cの事故）
2.　特約を追加することにより補償される範囲
　　　a.　施設賠償責任担保特約
　　　　　マンションの共用部分の使用・管理につき、管理組合が法律上の損害賠償責任を負担した場合に補償される。
　　　　（例）・外壁が剥がれ落ち、通行人に怪我をさせた。
　　　　　　　・共用部分の給排水管の事故により漏水し、専有部分に損害が生じた。
　　　b.　水漏れ損害担保特約
　　　　居住者の個室で生じた事故（専有部分の事故）により漏水し、保険の目的である共用部分に損害が生じた場合の補償。
　　　c.　個人賠償責任特約
　　　　　マンションの専有部分に係わる居住者の賠償事故を補償。
　　　　（例）・居住者が水道の蛇口を閉め忘れ、階下の個室内の家財に損害をおよぼした。
　　　　　　　・居住者がベランダから物を落とし、通行人に怪我をさせた。
　　　d.　ガラス損害担保特約
　　　　　投石、強風による物の飛来、車両の飛びこみ、居住者・来訪者の不注意等により、エントランスドア　等
　　　　　共用部分のガラスが破損した場合に補償。
　　　e.　設備損害担保特約
エレベーター、給排水設備、車両のセキュリティーシステム等、マンション内の機械、設備に生じた、電気的、機械的事故を補償。
３．　地震保険
　地震、噴火、津波により、建物が損壊、火災（延焼、拡大を含む）、埋没、流失した場合は、火災保険（住宅総合保険）だけでは補償を受けられません。別途地震保険への加入が必要となります。地震保険は、住宅火災保険等の火災保険の主契約に付帯して加入する必要があり、限度額がありますので、保険会社に相談してください。
４．　損害保険加入に当たっての留意する点
　以上のように、補償の範囲・内容には諸々のものがあり、加入に当たっては次の点を十分確認しておく必要があります。