マンション管理何でも相談コーナー

権原を有する者は、
政令で定める資格を有する者のうちから防火管理者を定め、
政令で定めるところにより、当該防火対象物について消防計画の作成、
当該消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、
消防の用に供する設備、消防用水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、
火気の使用又は取扱いに関する監督、避難又は防火上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理
その他防火管理上必要な業務を行わせなければならない。

投稿者の身分のチェックですよ。

共同住宅の管理組合理事長（管理者）は、消防法上の管理権原者になります。
消防法第8条により共同住宅の管理について権原を有する者（管理権原者つまり、管理組合理事長）は、火災、地震等から自分達の共同住宅を守るために、防火管理者を定め、防火管理業務を行わなければなりません。
管理権限者には実刑判決もある
平成19年1月20日兵庫県宝塚市カラオケボックス店火災で、一酸化炭素中毒で3人死亡、５人が重軽傷を負った事件で、調理場でサラダ油の入った鍋を加熱したまま放置して火災を発生させたとして、アルバイト店員に1年6ケ月の禁固刑と、経営者（管理権原者）に対し、下記の消防法違反で4年の禁固刑が科せられました。
防火管理業務違反（法8条1項）
1　防火管理者不選任
2　消防計画未作成
3　消防訓練未実施
防災物品未使用
消防用設備設置義務違反
火災が発生しなくても処分がある！
防火管理者の選任の届出を怠った者 罰金30万円以下又は拘留（消防法44条8項）
8条3項の命令違反＝防火管理者選任を命じられたのに選任せず、命令に従わなかった者 懲役6月以下、罰金50万円以下（消防法42条1項1）
懲役・罰金併科（消防法42条2項）
8条4項の命令違反＝消防計画に従った防火管理業務を行っていないとき 懲役1年以下、又は罰金100万円以下（消防法41条1項2）

4月からの消費税アップで、管理会社に支払うべき定額委託業務費の増税分は管理会社に支払う分の実質値上げですが、これを金額が少ないとして雑費処理している管理組合が多い。勿論、管理会社は喜んで黙認をしている。
これは間違いで、管理会社に支払うべき定額委託業務費の値上げを総会に諮って各組合員が負担すべきものです。

５６７さん　そんな子供じみた意見はどうかな。
管理委託費の消費税が５％から８％になった。
総会に掛けて　仮に否決されたら支払わなくていいのでしょうか？
そんな事にはならないでしょう。
契約の更新の総会議案で事情を説明して可決で良い。
雑費処理のほうが無理で幼稚。増税分だけの議案はナイセンス。

＞総会に掛けて　仮に否決されたら支払わなくていいのでしょうか？ そんな事にはならないでしょう。
少なくとも定額管理委託業務費の各自負担分の値上げですよ。
＞契約の更新の総会議案で事情を説明して可決で良い。
一般に契約は消費税改正の場合は無条件にアップすることに同意しているので説明すら必要ない。
しかし、各組合の負担分を増額せずに管理組合の予算の雑費での決済は許されません。

(管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなけれ ばならない。
一 管理費
二 修繕積立金
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。

(管理費)
第27条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一 管理員人件費
七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
八 委託業務費

＞しかし、各組合の負担分を増額せずに管理組合の予算の雑費での決済は許されません。
意味不明　　管理費を増額ということですか？
　　　　　　なんで雑費で決済するんですか？

管理委託費を１０５万で契約していれば、４月分から１０８万になります。
3月分管理委託費１０５万、４月分管理委託費１０８万と、記帳すればいいだけです。
予算オーバーになれば、年度決算で「消費税アップのため、予算をオーバーしました」と説明して終わり。

もともと委託契約書には、税別、消費税が別途記載されていて、税率変更には即対応と書いています。
何年も前から論議され、１年以上前から税率アップが分かっているのに、予算に反映できない管理会社なんか
素人集団です。

＞意味不明　　管理費を増額ということですか？
各組合員が支払うべき定額管理委託業務費（月額）の消費税増額に伴う増額、従って管理費もその増額分が増額です。
＞　　　　　なんで雑費で決済するんですか？
上記の各組合員が支払うべき定額管理委託業務費（月額）の消費税増額に伴う増額、従って各組合員が支払うべき管理費もその増額分が増額されない限り原資は不足することになるので、実際の経理処理は雑費から支出されることになります。
このことは今後発生するであろう修繕費や大規模修繕費の消費税増額に伴う財源不足にもつながるので数年間の実績を見た上で各組合員が支払うべき管理費や修繕積立金の月額負担金の増額を検討することになります。

＞素人集団です。
と大口たたいた割合には敵前逃亡ですか？

経理の話は不得意の様ですね。

半年前に増税が決まった時点で、管理費口がショートしないか、つまりは原資が不足しないかシミュレーションするのは当然ですよね。
ただ、消費税率が３%上がって、管理費口がショートするような組合は、そもそも問題では。

＞半年前に増税が決まった時点で、管理費口がショートしないか、つまりは原資が不足しないかシミュレーションするのは当然ですよね。 ただ、消費税率が３%上がって、管理費口がショートするような組合は、そもそも問題では。

業界人か住まいに詳しい人かそれらしい匿名で書き込んでいる割には経理に全く音痴の様ですね。
＞管理費口がショートするような組合は、そもそも問題では。
との捉え方でこの御仁は経理を全く理解せていないことが分かった。
「このことは今後発生するであろう修繕費や大規模修繕費の消費税増額に伴う財源不足にもつながるので数年間の実績を見た上で各組合員が支払うべき管理費や修繕積立金の月額負担金の増額を検討することになります。」の意味も理解できないで引き算だけの感覚しかないことがはっきりしました。

>577
576です。それ以外は私ではないです。
言葉が足りなかったようですが、シミュレーションとは１年半後に１０%になることも含めてですよ。
また、長期修繕計画については、支出額を税率分見直すのはもちろん、管理費口の余剰金を積立金口に繰り入れている場合は、余剰金の減少も当然見込んで見直します。
その上で管理費を改定するのか、積立金も改定するのか、あるいは駐車場使用料の繰り入れてを変えるのかなどを検討するのでは。
また、収入を増やすことばかり考えず、支出を減らす検討も必要かと。
しかし、委託費増額分を雑費で処理するのは理解できない。委託費に限らず、予算額を超えたからと言って雑費で処理をしていたら、その科目の支出額の変遷が分かりづらくなると思うのですが。

>また、収入を増やすことばかり考えず、支出を減らす検討も必要かと。 しかし、委託費増額分を雑費で処理するのは理解できない。委託費に限らず、予算額を超えたからと言って雑費で処理をしていたら、その科目の支出額の変遷が分かりづらくなると思うのですが。

増税分を増額しない限り、当然です。
そのことは既に下記の通り書込み済み。

>上記の各組合員が支払うべき定額管理委託業務費（月額）の消費税増額に伴う増額、従って各組合員が支払うべき管理費もその増額分が増額されない限り原資は不足することになるので、実際の経理処理は雑費から支出されることになります。

原資が不足すると、雑費処理しなければならない必然性がどこにも書かれていないと思うのですが。

雑費処理は定額管理委託業務費（月額）を増額しない時に結果として生じる矛盾で、増額すれば生じません。
雑費とは一般管理費に含まれる費用のうち、他のどの勘定科目にも当てはまらないものや一時的な費用（発生頻度が少なく臨時的な費用）で、重要性も高くない（金額が少額な）ため、特に科目を設ける必要のないものをまとめて管理するための勘定科目をいう。

>>579さん
複式簿記を根本的に誤解しているように思います。
支払い済みなら原資は不足していません。本当に払えなくてまだ払ってないのなら、未払金として計上するだけです。
原資があるかないかで勘定科目が変わることはありえません。

>581
「矛盾」という表現のみでは財源不足⇒雑費処理の必然性の論拠になっていないではないでしょうか。

>「矛盾」という表現のみでは財源不足⇒雑費処理の必然性の論拠になっていないではないでしょうか。

未収金を認めない行為が財源不足を生じているのです。
増税分を値上げすれば雑費処理はなくなるのです。

財源不足であることが、雑費という科目で処理すべきことにつながることの説明はないと思います。
財源不足の要因の説明を求めているわけではなく、値上げすれば、雑費処理は不要となる説明を求めているわけではありません。

＞財源不足であることが、雑費という科目で処理すべきことにつながることの説明はないと思います。

再送：
>上記の各組合員が支払うべき定額管理委託業務費（月額）の消費税増額に伴う増額、従って各組合員が支払うべき管理費もその増額分が増額されない限り原資は不足することになるので、実際の経理処理は雑費から支出されることになります。

>>586
>>従って各組合員が支払うべき管理費もその増額分が増額されない限り原資は不足することになるので

これってもしかして、予算の支出額ちょうどを管理費として集めているって前提？

会計処理的には
>582　以外の回答はないはずですけど？

追求するだけ、レスの無駄のような気がします。

>587
原資不足＝予算上の委託費を超過という意味なのかと思ったのですが、
なんら説明がないため、違うのでしょう。

>586
申し訳ありませんが、理解不能です。もう少しわかりやすくご説明いただけると助かります。
本旨とは関係ありませんが、「未収金を認めない行為が財源不足を生じさせる」という記述も、理解できる人はいないと思います。

＞申し訳ありませんが、理解不能です。もう少しわかりやすくご説明いただけると助かります。 本旨とは関係ありませんが、「未収金を認めない行為が財源不足を生じさせる」という記述も、理解できる人はいないと思います。

貴方の管理組合はこの4月の増税にどのように対処したでしょうか？
特に管理会社に支払うべき増税分を含む定額管理委託業務費（月額）は？
当方の組合では臨時総会で定額管理委託業務費（月額）の消費税増額に伴う増額、従って各組合員が支払うべき管理費もその増額分を増額しました。

>>590
定額管理委託費の消費税増額分だけ管理費を値上げしたのですか？
他の支出（電気料金等）の消費税増額分は無視ですか？

＞定額管理委託費の消費税増額分だけ管理費を値上げしたのですか？
その通りです。理由は管理会社への支払が実質値上げが確定したからです。
＞他の支出（電気料金等）の消費税増額分は無視ですか？
その他の支出（電気料金等）は使用実績に依って税額が変動するので数年の税込み実績を見ての値上げ額の検討になります。

質問する前に貴方の組合はどうしたかを答えるのが礼儀でしょう。

>>592
うちはそこまで精密に管理費の金額を決めてないですよ。
予備費や修繕費（何か急に修理が必要になった場合のための予備的な修繕費）も計上して、平均すると剰余金が出ていて、ある程度貯まったら積立金へ振り替えてます。消費税の値上げ分くらいは吸収できてしまいます。

全体の3%に満たない変動のたびに管理費を増減してたら、しょっちゅう金額を変えないといけないと思うんですけどね。電気料金の変動幅も、10%くらい平気で行きますし。

＞全体の3%に満たない変動のたびに管理費を増減してたら、しょっちゅう金額を変えないといけないと思うんですけどね。電気料金の変動幅も、10%くらい平気で行きますし。

当然です。しかし管理委託契約に基づく管理会社への支払いの増額です。
これを値上げしないと貴方の管理組合の経理は矛盾を含んでいると言うことです。そして管理会社はほくそ笑んでいることでしょう。
今や管理会社は増税分の値下げ提案が始まるのではないかと危惧しているのが現実ですが、当方は契約重視で値上げして経理上の矛盾を払拭したわけです。

>594
質問をしたのは私で、593さんじゃないですよ。
私に逆質問する前にまずは私の質問に回答いただけないでしょうか。増税分転嫁の議論にすりかえないでください。

＞私に逆質問する前にまずは私の質問に回答いただけないでしょうか。増税分転嫁の議論にすりかえないでください。

何回でも繰り返しますよ。
管理会社への定額管理委託業務費（月額）の増税分を値上げして支払う一方、その分を組合員から徴収しないで4月以降の決算は、増税分の原資はないのであるから雑費処理をせざるを得なくなっている事です。全く矛盾に満ちた経理処理です。

＞組合員から徴収する管理費を増額しない場合、仮に組合が管理会社に支払う委託料の科目は ①：委託費②：雑費③：①、②以外の科目のどれが適切かという問いがあったとして、あなたは②にしなければならないと言っているので、①や③ではなく②でなければならない理由を回答してもらいたいのです。
いい加減な経理は雑費で帳尻を合わせるのさ。貴方の管理組合の対応はどうなっているの？
恥ずかしくて言えないだろうね。管理会社の植民地化している管理組合あｈ何処も変わりなく雑費扱いだろうね。
＞増税に伴い管理費の増額を検討しなければならないのは当たり前ですので、あえてこちらからあなたの投稿にレスしません。
さて貴方の管理組合はどうしているかも管理会社に聞かないと分からないのね。気の毒にね。

>>592
>>その他の支出（電気料金等）は使用実績に依って税額が変動するので数年の税込み実績を見ての値上げ額の検討になります。

値上げ前はどうやって電気料金等を管理費の額に反映していたのですか？

>>その他の支出（電気料金等）は使用実績に依って税額が変動するので数年の税込み実績を見ての値上げ額の検討になります。

>値上げ前はどうやって電気料金等を管理費の額に反映していたのですか？

管理費の予算は５〜10年間の実績から類推し、更に雑費として実績の5％を加えて管理費予算としていました。
累積の繰越金はペイオフを加味して複数の金融機関の修繕積立金に2,3年毎に振り替えております。

>>599
今まで5～10年間の実績をもとに類推してきたなら、同じように類推してそれに増額後の税率をかけるだけでいいんじゃないですか？
税率が変わると使用量そのものが変わるんですか？

>>601は>>600への質問です

＞今まで5～10年間の実績をもとに類推してきたなら、同じように類推してそれに増額後の税率をかけるだけでいいんじゃないですか？ 税率が変わると使用量そのものが変わるんですか？

当然です。消費税アップを算術的にするのでは余り利口なやりかたではありません。
アップによって節約を強いられるケースも考慮したり、業者選定に相見積をより厳しくするケースも生じますのでこれからの実績が求められます。

一般会計の支払項目は多々あり、一般会計が年間でマイナスに成らないのなら、
一部に値上げが有っても組合員が負担する管理費を変更する必要は無いのが普通ですよね。

管理会社に対する値下げ交渉も結構ですが、消費税増税分の転嫁を大前提として
政府や役所が強力に指導している現状では時期が悪いのでは？

但し、管理員が管理会社と労使関係にあるのなら人件費は非課税ですから交渉余地はありますね。

＞一般会計の支払項目は多々あり、一般会計が年間でマイナスに成らないのなら、 一部に値上げが有っても組合員が負担する管理費を変更する必要は無いのが普通ですよね。

それを一般にはドンブリ勘定と云います。
管理組合会計の収支計算書は収支予算書と対比して、書式、勘定科目を同じにしております。
従いまして4月から管理事務業務費（月額）の値上げが計上されますので、これに対する値上げをする必要があります。
その理由は、本来管理費は各区分所有者の床面積費で支払うことが規定されているからこの整合性を保つことにあります。

605さんは
経理をご存じない方ですね。
予算との対比も必要ですが、管理費の資金繰表上で判断しましょうね。

ドンブリ勘定と議論する気はありません。
貴方の管理組合は4月次の収支計算をお知らせ下さい。

事務処理を教えてとのことてすね。
決算年度が６月～５月ですから、４月分と５月分の管理費の予算不足額を理事会の
権限で支払項目の一つである「予備費」より「管理費へ」補正予算として振替処理
をしています。
おかげさまで予算（資金に）に余裕がありますので。
議論はしませんが、貴方の管理組合では臨時総会開催し管理費の値上げを決議し
「未収金」処理されたのでしょうか？
または、全戸集金されましたか？是非マンション戸数と併せて教えて下さい。

割り込みをお許しください。
定時総会等の委任状の件で教えて下さい。
当ＭＳの委任状は、はずかしながら白紙委任状方式です。
欠席の場合「書面表決書」方式との２本立てにしたいのですが、
管理規約にはどちらも記載がありません。
理事会で決定し２本立てにしても問題ないと考えますがご教授ください。

＞欠席の場合「書面表決書」方式との２本立てにしたいのですが、管理規約にはどちらも記載がありません。 理事会で決定し２本立てにしても問題ないと考えますがご教授ください。

時間がない場合は区分所有法の下記2項の規定に従って議決権行使書を作成することが可能です。
その際に注意すべき点は総会の議案に特別決議以外の普通決議には議題だけを書いている場合が考えられますが、議決権行使書を使用する場合は賛否を記入し安くする為に普通決議と言えども議題だけではなく特別決議同様に議題の要領（概略の内容）も付け加えるべきです。
時間があればどんな役員にも実施するように規約を改正するのが最善ですが、その際は国土交通省の標準管理規約を参照にしたら如何でしょうか。

（議事）
第三十九条 　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
２ 　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。
３ 　区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）によつて議決権を行使することができる。