マンション管理何でも相談コーナー

今の管理会社は、大規模修繕工事から小さな工事まで、管理会社にある工事部門に依頼する場合、管理会社と契約している工務店や工事業者に発注するので、会社経費と管理業務費として大体工事金額の１０～２０％が上乗せされると、はっきりと教えてくれています。
でも、管理会社を通さずに発注した工事でも、知らん顔はしません。
管理会社に発注するような細かい打ち合わせや管理はしませんが、基本的な管理費には、管理組合から依頼があれば、工事打ち合わせの立ち合いや、依頼したポイントの現場チェックは無償でしてくれます。
これは、管理会社が依頼を受けたマンションのことを把握しておくのが当然だと考えているからで、管理会社にしては当たり前のことだからだそうです。
今、こんな管理会社は少ないと思いますが、これからは増えてくるのではないでしょうか？

当組合は管理会社を含めて最低4社の相見積を取ることにしている。

>501
標準委託契約が細かくなるだけかと思う
管理会社も存在し続けていかないといけないから、無償では人件費は払えない
担当が変わってからもやり続けられるかどうかが一つの壁だと思う
大手は古くなると割に合わなくなってきて値上げ交渉ばっかりしてるから
その業務を委託契約外にする可能性はあると思う

>502
地域でマークされて安い値段が出てこなくなるだけ
安いと思って大手だと思った中小企業が破綻して困らないように気をつけて

＞地域でマークされて安い値段が出てこなくなるだけ 　安いと思って大手だと思った中小企業が破綻して困らないように気をつけて
全く意味不明のコメント。経済原則に従っているだけです。

小規模マンションは、管理会社にとって上客とはいえないので、
条件面は悪くなるのは当然の理といえよう。
元々、１００戸以下の小規模マンションは、いろんな面で効率が悪いので
資産価値からいっても、将来性は期待できない。
どんな工事や点検をやるにしても、割高となる。

うちの場合は、６００戸のマンションなので、管理会社は良く対応してくれている。
工事業者も、採用してもらえるよう、価格面も含め売り込みがすごいからね。
管理員やフロントも、優秀な人材を投入してくるし、組合の要求は、１００％
通りやすいからね。
フロントも毎日、管理員事務所に顔を出すし。
兎に角、リプレイスされないように必死に頑張ってるよ。

>>505

このようなおめでたいのがいるマンションは　気がつけば借金を背負わされている　お花畑マンションという

>505
評価が悪くなくても、契約更新時に一度くらいは競争させた方がいいですよ。
うちは1000戸超で、前の理事長は、よくやってくれているので、他の管理会社は考えていないと
そのまま契約更新しましたが、その次の理事長は管理委託費が高いと競争入札に持ち込みました。
結果は、同じ委託業務、同じ管理会社になりましたが、委託費は半額近くになったうえ、
競合他社がサービスで追加すると言った内容も丸呑みしてくれました。

>506
ところがそうでもないんだよ。
うちの理事には、一級建築士、マンション管理士もいるからね。
当然工事には、うちの一級建築士絡みは全てカットすることになってるからね。
それに、借金するほどやわなマンションではないよ。
長期修繕計画に則って、必要な修繕積立金を徴収しているので、余裕があるよ。
ただ、心配なのは、最近いわれている専有部分の配管の更新工事を共用部分と
一緒にやる場合、積立金では補填できないので、値上げが必要とは考えているが。
配管の更新工事は、まだまだ先のことだけど。

>507
事務管理費や管理員人件費、清掃費、各種点検費とかの相場は大体把握できますよね。
管理員や清掃費については、時給計算をして判断しています。
１戸当り事務管理費の相場や、雑排水管の１戸当り相場、エレベーターの１基当たり
点検料とかは、相場を調査してまして、うちの場合は、相場をかなり下回っていますので
あとは管理会社のソフト面を重要視しています。
管理会社と管理組合はウィンウィンの関係を築いていくべきですので、相場より下回って
いるのであれば、価格面については深く追求はしていません。
勿論、フロント、清掃員、管理員の質の低下、サービスの低下等があれば、即管理会社に
改善をもとめますし、それができなければリプレイスの検討もあるでしょう。

どなたか、109が起こした下記事件の行方知ってる方がいたら、教えてください。
109は教えてくれません。

2013年2月28日読売新聞より、
登記情報の暴露はプライバシーの侵害　管理会社東急コミュニティーへ賠償命令

マンション管理会社の社員が居宅の登記情報の内容を他の住民に知らせたのはプライバシー侵害だなどとして、
東京都内の男性(59)が東証１部上場の「東急コミュティー」(東京)と社員に損害賠償を求めた訴訟で、
東京地裁(志田原信三裁判官)は２７日、「不法行為に当たる」として同社側に１０万円の賠償を命じる判決を言い渡した。

判決によると、男性は都内にあるマンションの管理組合理事を務め、同社のマンション修繕計画に反対していた。
すると、社員は２００９年２月、法務局のインターネット上のサービスで男性の居宅の登記情報を入手。
仮差し押さえが設定されていることを知り、マンションのロビーで男性に「差し押え問題を早く解決しな」
と発言したり、他の理事に配ったりした。

同社側は「登記情報は誰でも取得でき、プライバシー保護の対象にならない」と主張したが、
判決は「仮差し押さえは他人に知られたくない事実で、保護の対象になる」と指摘。
同社によるプライバシー侵害を認め、社員の発言は名誉毀損に当たるとした。

東急コミュニティーの話「判決を確認しておらず、コメントをさし控えたい」

清掃、エレベータ点検、機械式駐車場のメンテ、消化設備の点検等
管理会社が業者に丸投げして、マージンだけはしっかりとっている問題について、

たくさんの方からご意見を頂戴し、ありがとうございました。

大変参考になりました。

現に管理会社を通さずに行なっている管理組合もあり、
200万円もの経費を節減できてるというお話もあるので、
見習いたいものだと思っています。

実際の作業のフォローは管理人がしっかりやってくれるので、
管理組合や理事に新たな負担がかかってくるということは、殆んどないと考えています。

問題は管理会社と、どうかけ合うかということになります。
管理会社も、「あ、そうですか」とは、間違いなく言わないでしょう・・・

>504
一見の客に安値は出しませんよ
後々どんな問題ふっかけられるかわかりませんからね
これも経済原則です
継続した取引が見込めなければ割高になります
「◯社見積もりを取る」などと短絡的に言っている方が
よっぽど全く意味不明です

例えば在宅工事など、やったことの無い工事屋では
実際に施工する時にどれくらいの手間暇があるかもわかりません
そのため、人員を少なく見積る。足場が生活に支障をきたすような配置
セキュリティ等々全く考えていない
そのため、後々実施する際にトラブルになることは良くあります


きちんとした実績のあるゼネコンに頼めばそのようなことはありませんが
一見の客ですので、良い人材はつけてもらえはしないでしょう
たかが一桁億円の売上ですから

管理会社社員です。
もしも点検業者が管理組合との直契約を結ぶことになったとして、会社と契約しているときの原価と同じ金額で管理組合と契約するってなったら、即クレームです。
こっちはスケールメリット活かして多数の物件を委託しているのに、単発一見さんと同じ金額とかありえないでしょ。
前にもそんなことがあったけど、担当呼び出して全物件の金額を値下げしてやった。
直契約になれば安く済む…そりゃ幻想ですよｗ

>513
一概にはいえないでしょうが、あなたの意見は一理あるでしょう。
しかし、直契約にすれば、安くなる可能性は高いでしょう。
確かに、総合管理から部分管理をすれば、少しは安くなるでしょうが、
管理組合としては、理事の手間がかかる割には、経費の節約はないかもしれません。
それから、同じ金額で出した業者に対して報復処置として、全物件を値下げさせたら
管理会社の利益が減るだけのことでしょう。
そういう考えでは、管理組合と管理会社はいい関係は保てませんよ。

>513
あまり強気の姿勢をとれば、リプレイスもありますよ。
管理会社をリプレイスするときの考え方

　対比表での比較をすることが大切です。

　１．事務管理費・・・１戸当りの月額で見積もりをとる。
　２．管理員費・・・・時給計算します。日にちと時間を設定して相見積を取ります。
　３．清掃費・・・・・人数と時間、日にちを設定して相見積を取る。
　４．ＥＶ点検費・・・１基当たりの点検料と回数を設定
　５．雑排水管清掃費・・・１回の１戸当り費用と内視鏡点検の数を設定
　６．消防点検費・・・・１戸当りの見積もり
　他にも若干管理会社経由のものがありますが、上記で比較すればいいでしょう。

　そして、３社程度に絞り、説明会を受けます。その他のサービスを聞くことも大切です。
　フロントの訪問回数とか理事会・総会での支援業務の内容等　
　又、上記以外の経費の有無も確認します。

　※単純に、委託費が安いとかいうのではなく、同じ条件で相見積を取らなければ
　　意味がありません。

>こっちはスケールメリット活かして多数の物件を委託しているのに、単発一見さんと同じ金額とかありえないでしょ。

なんと日本的な不合理な考えだね。
競争力のない会社は消滅して行くよ。

＞管理会社をリプレイスするときの考え方
＞対比表での比較をすることが大切です。

リプレイスするって事は過去経験がある管理組合でしょう。
そんな所が比較するとは情けないね。
先方から管理委託契約書（案）を提出させれば分かること。
これが分からない組合はどんな管理会社にも手球に取られる運命にある。

>517
515ですけど、管理委託契約書だけでは、分からない部分があるでしょう。
だから、説明会が必要なのです。
そして、その委託契約書とかの条件を整理して、管理会社の比較表を
作成しておくことが大切です。それをみながら、説明会を聞けば分かり
やすいですからね。
それから、うちのマンションはリプレイスの経験はありません。
お蔭様で、いい管理会社、いいフロント、いい管理員に恵まれまして、
その必要性は現在のところないようですので。

＞それから、うちのマンションはリプレイスの経験はありません。

どうりでお粗末なコメントするなと思いました。
二度と下らないことは書かない様にね。

管理会社を取り替える前に管理会社を使いこなす術を会得しなさい。
何社も比較して取り替えても同じことの繰り返しです。

そうだね、管理会社を取り替えれば良い会社が来ると思うのはお目出度い話です。
自主性のない管理組合は又、新管理会社にくすねられる事になることは確実です。

結局、管理会社は、そこのマンション住人の程度に合わせた仕事しかしないということですか？

＞結局、管理会社は、そこのマンション住人の程度に合わせた仕事しかしないということですか？

いや、それ以下です。管理組合の財源や予算は管理会社が一番知っているのですよ。
貴方任せの無関心な管理組合の財源は出来るだけの理由を付けて浪費します。
修理、掃除などあらゆる仕事を管理会社の云うことを聞く業者に高めにやらせてその利ざやを取るのです。

管理組合の輪番制の役員では共有財産の管理は絶対に無理です。

>520
おっしゃる通りだと思います

>523
それ以下の仕事しかしないのは同意
たまに良いフロントが来ても良くなったこともわからない、知ろうとしない
そんなところでは良い担当じゃなくて、ザコ担当者でも良くなってしまいます

>524
理事会がきちんと情報公開をすることが一番重要だと思います
徐々に役員を変えていくなどの手法もありますが
役員から役員への引継ができていないというのか、やる気が無いのが一番の問題
一気に引継げないのなら、細かく情報を出して、まとめていくことが重要です

＞＞523

正直者

>理事会がきちんと情報公開をすることが一番重要だと思います

情報公開が出来る役員を選ぶのが先決です。
その為には役員就任（予定者）に業務引継書を書くことを宣誓させることがスタートです。

管理会社から別契約の改修工事や不具合ヵ所修理などの提案が管理組合にきますが、管理会社の息のかかった業者を使い単価もネットなどで調べても１．３から１．５倍ぐらい高く住民からはあまり批判や反対の声がありません。仲介料込みと思うが適正かどうか世間一般もそうなのでしょうか？

フロントマンや管理会社だけが悪い訳ではありません。
居住者のレベルの問題が大きなウエイトを占めています。
理事長が働きすぎる管理組合は、疑問を持ちましょう。
予算内で小さな修繕工事を毎月せっせと行っています。感心してはいけません。
時には、使い込みや我田引水を地で行く理事長がいるのです。
理事会が機能すれば、トラブルは減少しますが、過大な期待はできません。
組合員一人一人が賢くならなければ、何時まで待っても闇の中ですよ。

ありがとうございます５２９さん非協力的な住民が多いが新理事としてがんばってみます

＞フロントマンや管理会社だけが悪い訳ではありません。
＞居住者のレベルの問題が大きなウエイトを占めています。
＞理事長が働きすぎる管理組合は、疑問を持ちましょう。

理事長が働き過ぎると管理会社が悪く見られるから働かない理事長の場合は管理会社が良く見られる？
とんでもない、上記以下の文章が管理会社に当てはまるくせに、全くフテブテシイ管理会社ですね。

＞予算内で小さな修繕工事を毎月せっせと行っています。感心してはいけません。 時には、使い込みや我田引水を地で行く理事長がいるのです。

管理会社も予算内で小さな修繕工事を毎月せっせと行っています。感心してはいけません。
時には、使い込みや我田引水を地で行く管理会社がいるのです。

529さんの意見は組合活動の表裏をついた。
纏め意見です。その一言につきます。
５２９さんみたいな組合員が多数派のマンションを
購入しましょう。中古マンション購入は自分で足を運んで、
マンションの組合員の管理意識の高低を調べましょう。

５３０の新理事ですが２００戸以上のわりと大きな分譲マンションで賃貸の方も増える傾向にあり管理に無関心派も多く管理会社としてはやりやすいと思います。理事長も定期的に変わるし使い込みなどの心配はしていないが管理会社の提案する通常の管理業務以外の別契約の修繕工事代金とか改修工事・納品単価などが高いがわりとすんなり承認される。これも多数の無関心派が増えつつあるためと考えています

＞理事長も定期的に変わるし使い込みなどの心配はしていないが管理会社の提案する通常の管理業務以外の別契約の修繕工事代金とか改修工事・納品単価などが高いがわりとすんなり承認される。

高いか安いかの問題は、どのようにして必要経費を決めたかが問題なのです。
その為には相見積制度を採用し情報を公開することが必要で、その結果が高い安いは参加メンバーの選択によるのです。

５３０の新理事ですが多くの方々の貴重なご意見有難うございます。必要経費は管理会社が決めます。それだけに不信感が管理会社にあるのです

長期修繕計画案が（30年間）作成されましたが、資金が不足する期間があり、住宅金融機構からの借入金を前提の計画と成っています。
借入書類作成は理事会や修繕委員会では無理と判断し、有料で依頼したいと考えています。
引受先を教えて頂けると助かります。

他人任せの借金は借入の資格はありません。無責任集団そのものです。

融資制度くらい理事会で勉強しましょう。
http://www.jhf.go.jp/customer/kanri/reform.html#SUB1

＞必要経費は管理会社が決めます。それだけに不信感が管理会社にあるのです

総会なり理事会なりで管理組合が決められないことに不信感を持ちます。
過去5年なり10年なりの集計から次年度予算（案）は簡単に計算できます。

536です。（借入金の書類作成を外部委託の件）
今までは有志3名で、理事会に協力し、管理会社変更で年間400万円削減、大規模修繕も委員会中心で管理会社介入阻止、等
各種委員会が立ち上がらない場合に自分たちの財産は自分達で守る考えでここまで来ました。
有志3名も後期の一歩手前となり、力仕事のできる10歳以上若手に引き継ぎたくとも引き受けてなしの現状から
苦手な部分を外部発注したいのですが。取引中の一級建築事務所もあてにならずこのスレで情報を得たいのですが
辛口コメントではなく実務で情報を頂きたいのですが、手前勝手でしょうか。

536さんへ
高齢の方でも、住宅金融支援機構の窓口で不明なところを聞きながら、時間に余裕を持てば作成できます。
事務系の経験が必要ですが。

>苦手な部分を外部発注したいのですが。取引中の一級建築事務所もあてにならずこのスレで情報を得たいのですが辛口コメントではなく実務で情報を頂きたいのですが、手前勝手でしょうか。

管理会社の介入阻止の結果がそのざまでは、管理会社を取替えるか、管理会社を使いこなすことが必要です。

536です。
538さん情報有難うございました。
その他スレを頂いた方お手数をおかけしました。
なんとか借入金なしで行けそうです。

入居者の名簿作成と個人情報保護法との関係

災害等に備えて管理組合、あるいは町会として、
入居者の家族構成について把握しておきたいと思うのですが、

その場合に問題となって来るのが個人情報保護法とのからみです。

皆さんのマンションではどのように管理されていますか？

当マンションでは入居時の入居届け以上のものはなく、
入居後に子供が生まれても、家族の誰かが亡くなっても届け出の義務はなく、

したがって現時点の家族構成はもちろんのこと、
男女の別、年齢の構成などまったく把握されていません。

こんな状態を特に問題とすることもないのでしょうか？

災害、救急等の非常時に備えて、
最低限、名前、男女の別、年齢、部屋の居住者数だけでも把握したいけど、
皆さんのマンションではどうされていますか？

届けて良いマンションと、届けて良くないマンションがある。
管理が正義に反する事が多いマンションは届けない方が良い。
性質の悪い組合の理事や町会の役員から守る必要が発生する。
役員の資質や選任方法を規定した後に届けの可否は本人が選択する。
緊急時の対応は各自で対応すれば良い。
個人情報の公開は強制してはいけない。
　　　　　　　　　　　　　　民主主義はややこしいのである。

＞災害、救急等の非常時に備えて、 最低限、名前、男女の別、年齢、部屋の居住者数だけでも把握したいけど、 皆さんのマンションではどうされていますか？

管理組合としては区分所有者とその代理人しか把握するので精一杯です。
家族の移動、増減はその都度届出・調整する必要があり、管理組合として対処出来るものではありませんし、特に施設に入居、家出など個人情報に抵触する恐れがあります。

>544
個人情報保護法は5000人以上を扱わないと適用外ですよ。

で管理組合としては、区分所有者や居住者の代表が押さえられればいいです。
災害時を想定するのであれば、要介護者のリスト（寝たきりとかで一人で避難できない人ね）が必要です。

うちの管理組合でも一度話題に上がりましたが、この手の情報は自治体でも集めるのに苦労する
ということで、見送りとなりました。

＞個人情報保護法は5000人以上を扱わないと適用外ですよ。

何とかの一つ覚えとは良く言ったものです。
プライバシーの侵害も個人情報に含まれることは知らないようですね。

>548
大抵の方は区別がついていると思いますが
個人情報保護法とプライバシーの侵害と個人情報はそれぞれ別のものですよ。

一つぐらい覚えて頂いてもいいかも。。

個人情報保護法と個人情報の区別が出来ない人がいる様です。

管理組合は区分所有者の団体でその同居人などの家族は直接的には関係ありません。

551さん、その通り
管理組合にマンション管理以外させるなよ。

迷惑だ
管理が満足にできなくなっていいのかよ？

(規約及び総会の決議の遵守義務)
第3条 区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約及び総会の決議を誠実に遵守しなければならない。
2 区分所有者は、同居する者に対してこの規約及び総会の決議を遵守させなければならない。

その通り！
共同住宅であるマンションの建物や設備の維持管理のため、マンション住民は管理規約に従い生活しなければならないのだ。

オーナーだけでなく、賃貸住民もだよ。
建物や設備の利用について規約をまもること!!

(規約及び総会の決議の効力)
第5条 この規約及び総会の決議は、区分所有者の包括承継人及び特定承継 人に対しても、その効力を有する。
2 占有者は、対象物件の使用方法につき、区分所有者がこの規約及び総会 の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

　私は防火管理者です。その職務上居住者の年齢や各人の緊急連絡先を把握できればと考えています。
もちろん、マンションの居住者の全員がその事に同意して資料の提出をしてくれませんでした。
管理者として、災害時に「誰が住んでいるか知りませんでした。」は、許されない事だと考えます。
プライバシーを優先するあまり、弱者救済が遅れることの無いように努めたいものです。

＞私は防火管理者です。その職務上居住者の年齢や各人の緊急連絡先を把握できればと考えています。

消防法の勉強をお勧めします。

第八条 　学校、病院、工場、事業場、興行場、百貨店（これに準ずるものとして政令で定める大規模な小売店舗を含む。以下同じ。）、複合用途防火対象物（防火対象物で政令で定める二以上の用途に供されるものをいう。以下同じ。）その他多数の者が出入し、勤務し、又は居住する防火対象物で政令で定めるものの管理について権原を有する者は、政令で定める資格を有する者のうちから防火管理者を定め、政令で定めるところにより、当該防火対象物について消防計画の作成、当該消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、消防の用に供する設備、消防用水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、火気の使用又は取扱いに関する監督、避難又は防火上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理その他防火管理上必要な業務を行わせなければならない。
○２ 　前項の権原を有する者は、同項の規定により防火管理者を定めたときは、遅滞なくその旨を所轄消防長又は消防署長に届け出なければならない。これを解任したときも、同様とする。
○３ 　消防長又は消防署長は、第一項の防火管理者が定められていないと認める場合には、同項の権原を有する者に対し、同項の規定により防火管理者を定めるべきことを命ずることができる。
○４ 　消防長又は消防署長は、第一項の規定により同項の防火対象物について同項の防火管理者の行うべき防火管理上必要な業務が法令の規定又は同項の消防計画に従つて行われていないと認める場合には、同項の権原を有する者に対し、当該業務が当該法令の規定又は消防計画に従つて行われるように必要な措置を講ずべきことを命ずることができる。
○５ 　第五条第三項及び第四項の規定は、前二項の規定による命令について準用する。

防火管理者さん
消防法で貴方のお立場を理解出来ましたか？
貴方には大それた権限は無く、権原を有する者＝管理者＝理事長の手下であることが理解出来ましたか？

>>559
この人馬鹿か。権原者と同格でなければいつまで経っても改善できないよ。
こんな理事長が居るマンションには住みたくないね。

権原を有する者は、
政令で定める資格を有する者のうちから防火管理者を定め、
政令で定めるところにより、当該防火対象物について消防計画の作成、
当該消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、
消防の用に供する設備、消防用水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、
火気の使用又は取扱いに関する監督、避難又は防火上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理
その他防火管理上必要な業務を行わせなければならない。

投稿者の身分のチェックですよ。

共同住宅の管理組合理事長（管理者）は、消防法上の管理権原者になります。
消防法第8条により共同住宅の管理について権原を有する者（管理権原者つまり、管理組合理事長）は、火災、地震等から自分達の共同住宅を守るために、防火管理者を定め、防火管理業務を行わなければなりません。
管理権限者には実刑判決もある
平成19年1月20日兵庫県宝塚市カラオケボックス店火災で、一酸化炭素中毒で3人死亡、５人が重軽傷を負った事件で、調理場でサラダ油の入った鍋を加熱したまま放置して火災を発生させたとして、アルバイト店員に1年6ケ月の禁固刑と、経営者（管理権原者）に対し、下記の消防法違反で4年の禁固刑が科せられました。
防火管理業務違反（法8条1項）
1　防火管理者不選任
2　消防計画未作成
3　消防訓練未実施
防災物品未使用
消防用設備設置義務違反
火災が発生しなくても処分がある！
防火管理者の選任の届出を怠った者 罰金30万円以下又は拘留（消防法44条8項）
8条3項の命令違反＝防火管理者選任を命じられたのに選任せず、命令に従わなかった者 懲役6月以下、罰金50万円以下（消防法42条1項1）
懲役・罰金併科（消防法42条2項）
8条4項の命令違反＝消防計画に従った防火管理業務を行っていないとき 懲役1年以下、又は罰金100万円以下（消防法41条1項2）

4月からの消費税アップで、管理会社に支払うべき定額委託業務費の増税分は管理会社に支払う分の実質値上げですが、これを金額が少ないとして雑費処理している管理組合が多い。勿論、管理会社は喜んで黙認をしている。
これは間違いで、管理会社に支払うべき定額委託業務費の値上げを総会に諮って各組合員が負担すべきものです。

５６７さん　そんな子供じみた意見はどうかな。
管理委託費の消費税が５％から８％になった。
総会に掛けて　仮に否決されたら支払わなくていいのでしょうか？
そんな事にはならないでしょう。
契約の更新の総会議案で事情を説明して可決で良い。
雑費処理のほうが無理で幼稚。増税分だけの議案はナイセンス。

＞総会に掛けて　仮に否決されたら支払わなくていいのでしょうか？ そんな事にはならないでしょう。
少なくとも定額管理委託業務費の各自負担分の値上げですよ。
＞契約の更新の総会議案で事情を説明して可決で良い。
一般に契約は消費税改正の場合は無条件にアップすることに同意しているので説明すら必要ない。
しかし、各組合の負担分を増額せずに管理組合の予算の雑費での決済は許されません。

(管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなけれ ばならない。
一 管理費
二 修繕積立金
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。

(管理費)
第27条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一 管理員人件費
七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
八 委託業務費

＞しかし、各組合の負担分を増額せずに管理組合の予算の雑費での決済は許されません。
意味不明　　管理費を増額ということですか？
　　　　　　なんで雑費で決済するんですか？

管理委託費を１０５万で契約していれば、４月分から１０８万になります。
3月分管理委託費１０５万、４月分管理委託費１０８万と、記帳すればいいだけです。
予算オーバーになれば、年度決算で「消費税アップのため、予算をオーバーしました」と説明して終わり。

もともと委託契約書には、税別、消費税が別途記載されていて、税率変更には即対応と書いています。
何年も前から論議され、１年以上前から税率アップが分かっているのに、予算に反映できない管理会社なんか
素人集団です。

＞意味不明　　管理費を増額ということですか？
各組合員が支払うべき定額管理委託業務費（月額）の消費税増額に伴う増額、従って管理費もその増額分が増額です。
＞　　　　　なんで雑費で決済するんですか？
上記の各組合員が支払うべき定額管理委託業務費（月額）の消費税増額に伴う増額、従って各組合員が支払うべき管理費もその増額分が増額されない限り原資は不足することになるので、実際の経理処理は雑費から支出されることになります。
このことは今後発生するであろう修繕費や大規模修繕費の消費税増額に伴う財源不足にもつながるので数年間の実績を見た上で各組合員が支払うべき管理費や修繕積立金の月額負担金の増額を検討することになります。

＞素人集団です。
と大口たたいた割合には敵前逃亡ですか？

経理の話は不得意の様ですね。

半年前に増税が決まった時点で、管理費口がショートしないか、つまりは原資が不足しないかシミュレーションするのは当然ですよね。
ただ、消費税率が３%上がって、管理費口がショートするような組合は、そもそも問題では。

＞半年前に増税が決まった時点で、管理費口がショートしないか、つまりは原資が不足しないかシミュレーションするのは当然ですよね。 ただ、消費税率が３%上がって、管理費口がショートするような組合は、そもそも問題では。

業界人か住まいに詳しい人かそれらしい匿名で書き込んでいる割には経理に全く音痴の様ですね。
＞管理費口がショートするような組合は、そもそも問題では。
との捉え方でこの御仁は経理を全く理解せていないことが分かった。
「このことは今後発生するであろう修繕費や大規模修繕費の消費税増額に伴う財源不足にもつながるので数年間の実績を見た上で各組合員が支払うべき管理費や修繕積立金の月額負担金の増額を検討することになります。」の意味も理解できないで引き算だけの感覚しかないことがはっきりしました。

>577
576です。それ以外は私ではないです。
言葉が足りなかったようですが、シミュレーションとは１年半後に１０%になることも含めてですよ。
また、長期修繕計画については、支出額を税率分見直すのはもちろん、管理費口の余剰金を積立金口に繰り入れている場合は、余剰金の減少も当然見込んで見直します。
その上で管理費を改定するのか、積立金も改定するのか、あるいは駐車場使用料の繰り入れてを変えるのかなどを検討するのでは。
また、収入を増やすことばかり考えず、支出を減らす検討も必要かと。
しかし、委託費増額分を雑費で処理するのは理解できない。委託費に限らず、予算額を超えたからと言って雑費で処理をしていたら、その科目の支出額の変遷が分かりづらくなると思うのですが。

>また、収入を増やすことばかり考えず、支出を減らす検討も必要かと。 しかし、委託費増額分を雑費で処理するのは理解できない。委託費に限らず、予算額を超えたからと言って雑費で処理をしていたら、その科目の支出額の変遷が分かりづらくなると思うのですが。

増税分を増額しない限り、当然です。
そのことは既に下記の通り書込み済み。

>上記の各組合員が支払うべき定額管理委託業務費（月額）の消費税増額に伴う増額、従って各組合員が支払うべき管理費もその増額分が増額されない限り原資は不足することになるので、実際の経理処理は雑費から支出されることになります。

原資が不足すると、雑費処理しなければならない必然性がどこにも書かれていないと思うのですが。

雑費処理は定額管理委託業務費（月額）を増額しない時に結果として生じる矛盾で、増額すれば生じません。
雑費とは一般管理費に含まれる費用のうち、他のどの勘定科目にも当てはまらないものや一時的な費用（発生頻度が少なく臨時的な費用）で、重要性も高くない（金額が少額な）ため、特に科目を設ける必要のないものをまとめて管理するための勘定科目をいう。

>>579さん
複式簿記を根本的に誤解しているように思います。
支払い済みなら原資は不足していません。本当に払えなくてまだ払ってないのなら、未払金として計上するだけです。
原資があるかないかで勘定科目が変わることはありえません。

>581
「矛盾」という表現のみでは財源不足⇒雑費処理の必然性の論拠になっていないではないでしょうか。

>「矛盾」という表現のみでは財源不足⇒雑費処理の必然性の論拠になっていないではないでしょうか。

未収金を認めない行為が財源不足を生じているのです。
増税分を値上げすれば雑費処理はなくなるのです。

財源不足であることが、雑費という科目で処理すべきことにつながることの説明はないと思います。
財源不足の要因の説明を求めているわけではなく、値上げすれば、雑費処理は不要となる説明を求めているわけではありません。

＞財源不足であることが、雑費という科目で処理すべきことにつながることの説明はないと思います。

再送：
>上記の各組合員が支払うべき定額管理委託業務費（月額）の消費税増額に伴う増額、従って各組合員が支払うべき管理費もその増額分が増額されない限り原資は不足することになるので、実際の経理処理は雑費から支出されることになります。

>>586
>>従って各組合員が支払うべき管理費もその増額分が増額されない限り原資は不足することになるので

これってもしかして、予算の支出額ちょうどを管理費として集めているって前提？

会計処理的には
>582　以外の回答はないはずですけど？

追求するだけ、レスの無駄のような気がします。

>587
原資不足＝予算上の委託費を超過という意味なのかと思ったのですが、
なんら説明がないため、違うのでしょう。

>586
申し訳ありませんが、理解不能です。もう少しわかりやすくご説明いただけると助かります。
本旨とは関係ありませんが、「未収金を認めない行為が財源不足を生じさせる」という記述も、理解できる人はいないと思います。

＞申し訳ありませんが、理解不能です。もう少しわかりやすくご説明いただけると助かります。 本旨とは関係ありませんが、「未収金を認めない行為が財源不足を生じさせる」という記述も、理解できる人はいないと思います。

貴方の管理組合はこの4月の増税にどのように対処したでしょうか？
特に管理会社に支払うべき増税分を含む定額管理委託業務費（月額）は？
当方の組合では臨時総会で定額管理委託業務費（月額）の消費税増額に伴う増額、従って各組合員が支払うべき管理費もその増額分を増額しました。

>>590
定額管理委託費の消費税増額分だけ管理費を値上げしたのですか？
他の支出（電気料金等）の消費税増額分は無視ですか？

＞定額管理委託費の消費税増額分だけ管理費を値上げしたのですか？
その通りです。理由は管理会社への支払が実質値上げが確定したからです。
＞他の支出（電気料金等）の消費税増額分は無視ですか？
その他の支出（電気料金等）は使用実績に依って税額が変動するので数年の税込み実績を見ての値上げ額の検討になります。

質問する前に貴方の組合はどうしたかを答えるのが礼儀でしょう。

>>592
うちはそこまで精密に管理費の金額を決めてないですよ。
予備費や修繕費（何か急に修理が必要になった場合のための予備的な修繕費）も計上して、平均すると剰余金が出ていて、ある程度貯まったら積立金へ振り替えてます。消費税の値上げ分くらいは吸収できてしまいます。

全体の3%に満たない変動のたびに管理費を増減してたら、しょっちゅう金額を変えないといけないと思うんですけどね。電気料金の変動幅も、10%くらい平気で行きますし。

＞全体の3%に満たない変動のたびに管理費を増減してたら、しょっちゅう金額を変えないといけないと思うんですけどね。電気料金の変動幅も、10%くらい平気で行きますし。

当然です。しかし管理委託契約に基づく管理会社への支払いの増額です。
これを値上げしないと貴方の管理組合の経理は矛盾を含んでいると言うことです。そして管理会社はほくそ笑んでいることでしょう。
今や管理会社は増税分の値下げ提案が始まるのではないかと危惧しているのが現実ですが、当方は契約重視で値上げして経理上の矛盾を払拭したわけです。

>594
質問をしたのは私で、593さんじゃないですよ。
私に逆質問する前にまずは私の質問に回答いただけないでしょうか。増税分転嫁の議論にすりかえないでください。

＞私に逆質問する前にまずは私の質問に回答いただけないでしょうか。増税分転嫁の議論にすりかえないでください。

何回でも繰り返しますよ。
管理会社への定額管理委託業務費（月額）の増税分を値上げして支払う一方、その分を組合員から徴収しないで4月以降の決算は、増税分の原資はないのであるから雑費処理をせざるを得なくなっている事です。全く矛盾に満ちた経理処理です。

＞組合員から徴収する管理費を増額しない場合、仮に組合が管理会社に支払う委託料の科目は ①：委託費②：雑費③：①、②以外の科目のどれが適切かという問いがあったとして、あなたは②にしなければならないと言っているので、①や③ではなく②でなければならない理由を回答してもらいたいのです。
いい加減な経理は雑費で帳尻を合わせるのさ。貴方の管理組合の対応はどうなっているの？
恥ずかしくて言えないだろうね。管理会社の植民地化している管理組合あｈ何処も変わりなく雑費扱いだろうね。
＞増税に伴い管理費の増額を検討しなければならないのは当たり前ですので、あえてこちらからあなたの投稿にレスしません。
さて貴方の管理組合はどうしているかも管理会社に聞かないと分からないのね。気の毒にね。

>>592
>>その他の支出（電気料金等）は使用実績に依って税額が変動するので数年の税込み実績を見ての値上げ額の検討になります。

値上げ前はどうやって電気料金等を管理費の額に反映していたのですか？

>>その他の支出（電気料金等）は使用実績に依って税額が変動するので数年の税込み実績を見ての値上げ額の検討になります。

>値上げ前はどうやって電気料金等を管理費の額に反映していたのですか？

管理費の予算は５〜10年間の実績から類推し、更に雑費として実績の5％を加えて管理費予算としていました。
累積の繰越金はペイオフを加味して複数の金融機関の修繕積立金に2,3年毎に振り替えております。