マンション管理何でも相談コーナー

身から出たサビです、諦めましょう。

>487
まず、噂で動くのはやめましょう。噂は噂で、事実ではないかもしれません。
理事長に自身がなるのが一番いいでしょうが、案件が決まっているなら、
全議決権の1/5を集めて、請求するのがいいと思います。
1/5も集まらないようなら、独りよがりの行動で「皆がお願い」とうことではないので
やめた方がいいと思います。
109に対しては、客観的な事実を国土交通省に持っていくのが一番確実です。
噂じゃなく、動かぬ証拠というのが大事だと思いますよ。

消費税の増税と管理費
http://matome.mankan-ranking.com/?p=1117

消費税増税と管理費等
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/tax/page_6.php

管理会社に委託という形になっている業務がいろいろあります。

たとえば、清掃、エレベータ、機械式駐車場のメンテ、消化設備の点検等です。

いずれも業者に丸投げする形で行なわれているものですが、

一体業者からの実際の請求はいくらで、
それに対してどれだけのマージンがＯＮされて、管理組合の口座から出費されているのか、
それを知る権利は、管理組合にはないのでしょうか？

管理会社が丸投げしている業務については、
できるだけ管理組合から直接発注という形をとった方が、
経費の節減にもなり良いと思うのですが、如何なものでしょうか？

こういう方面に詳しい方のご意見を聞かせてもらえたら、勉強になります。

>たとえば、清掃、エレベータ、機械式駐車場のメンテ、消化設備の点検等です。一体業者からの実際の請求はいくらで、 それに対してどれだけのマージンがＯＮされて、管理組合の口座から出費されているのか、 それを知る権利は、管理組合にはないのでしょうか？
ご自分の管理組合の管理委託契約書を読みましょう。
定額委託業務費月額の内訳が添付されており、これには利益が含まれている場合と含まれておらずに管理報酬を記載している場合があります。契約ですからどちらを選ぶ権利しかありません。

>管理会社が丸投げしている業務については、 できるだけ管理組合から直接発注という形をとった方が、 経費の節減にもなり良いと思うのですが、如何なものでしょうか？
仰る通りですので、管理を委託せずに自主管理の選択もあり、経理以外を自主管理の部分委託の方法があります。
すべては組合員の意志で決められることです。

>492
どれだけONしているかを管理会社が管理組合に伝える義務はないですよ。
仕事である以上、儲けはどこかにあるはずです。

直接発注すれば、確かに安くなりますが、管理の手間が増えます。
なので、管理会社に、この手間の部分のみを実施させるようにさせないと
丸投げ部分を奪っただけだと、結果として経費削減量より
役員の負荷が高くなる弊害が大きくなるかと。
(あと、直接発注すると今度は役員がマージンを取ってるというあらぬ疑いをかけてくる人もいます。。。)

＞直接発注すれば、確かに安くなりますが、管理の手間が増えます。

直接発注すれば易くなるのはその通りなんだけど、直接って言う意味が違ってるように思えます。

直接発注と言うのが「職人」に直接発注するのであるのなら、管理の手間だけでなく、現場調査や工程の振り分けや工事範囲だけでなく、支払などに関しての細かい打ち合わせなども全て管理組合の誰かが行うことになります。

このことを誤解している人が非常の多いので困ります。

良く言う直接発注と言うのは、だいたいが管理会社じゃなくて工務店に直接発注すると言う意味です。

管理会社と工務店の違いは何でしょう？

管理会社は自社の工事部門から下請け会社を選定し、下請け会社に発注するのが一般的です。
下請会社とは、簡単に言うと工務店と言うことです。

管理会社が工務店の元請になるだけの話です。
そして元請としてのマージンを取ると言うことです。

管理組合から工務店に発注すると言うことは、管理会社のマージンを無くすだけのことです。

また、管理組合と管理会社とが打ち合わせてたことを、管理会社は工事を発注する工務店に説明するのですが、直接発注なら管理組合は工務店と直接打ち合わせが出来ると言う無駄と誤解が起きる伝言ゲームが省略されます。

管理会社は保証について得意げに話ますが、管理会社は工務店に頼むしかないのです。
また、管理会社は、工務店が倒産しても管理会社が責任を持つと言うでしょうが、管理会社が倒産することもありますので、あまり意味はありません。

また、管理会社はなかなか原因を認めないため、責任転嫁されたりするので保証と言ってもほとんど意味はありません。

それより、ちゃんと工事をすれば保証は不要です。

管理会社は契約や保証を楯にして、自社の責任にならないようにすることが多いのですが、工務店は直接評判にかかわりますので、工事が悪かったり後の責任を持たない工務店は仕事がこなくなり潰れてしまうので、保証があろうがなかろうが、工事の不備に関しては対処してくれる工務店がほとんどです。

工務店に直接発注することで、無駄な経費を削減できますし、打ち合わせのワンクッションが無くせるのです。
工事管理に関しては、管理会社は見て回るだけで、実際に工事管理をするのは工務店です。

普通、管理会社は工事とか点検の際、理事長にリベートは出さないですよ。
管理会社を通さず、理事長が直接業者に発注する場合は、ありうる可能性は
高いだろうし、中元・歳暮ぐらいはくるようになるでしょう。
管理会社と管理組合は、ウィンウィンの関係で、適正な利潤は当然ですよ。

各区分所有者は専有部分の修理は自分らで手配してますよ。
やろうち思えば管理組合でも出来ない筈がない。
現に一部委託、自主管理の例があるのだから講釈を述べて管理会社の必要性を述べるのは醜いね。

>495
管理組合が管理会社を経由せず、直接組合が業者に発注しても
管理会社は、実施の調整という大切な役割がありますので、
管理会社がするのと同じことをしなければなりませんよ。
元請とかいっているけど、大規模修繕工事のことをいっているの？
通常の工事や点検は、元請とかは中間に存在せず、直接業者に発注しますよ。
管理会社であろうが組合であろうがね。

＞直接発注すると今度は役員がマージンを取ってるというあらぬ疑いをかけてくる人もいます

確かに、そう言う人はいます。

そう言う人は、自分がそうしたことがあるからかも知れません。
普通の人なら、そんな発想にはならないからです。

普通に業者を選定すれば、そんな心配をする必要はありません。

理事会に限らず、居住者全員から業者の推薦などをしてもらい、それらの業者に連絡し、見積りを出してもらい総会でどの業者にするのかを決めればいいのです。

それより、いまどき理事長にバックマージンをだすような悪質業者は、まともな仕事が出来ないので、理事長などに取り入って当社にしてくれるとバックマージンを出すと言って、総会に掛けないように理事会で決めてしまうようにするからです。

理事会だけで決めることのほうが怪しいのです。

管理会社を介さず相見積もりをとり組合が直接発注する形で経費削減を行いました
結果年間２００万円削減出来ました
何処のマンションも管理会社のマージンや業者からのキックバックは多いでしょう
管理員業務のマージンも大きく此の後は管理員直接雇用を考えています　半値から６割が実費と想定しています

今の管理会社は、大規模修繕工事から小さな工事まで、管理会社にある工事部門に依頼する場合、管理会社と契約している工務店や工事業者に発注するので、会社経費と管理業務費として大体工事金額の１０～２０％が上乗せされると、はっきりと教えてくれています。
でも、管理会社を通さずに発注した工事でも、知らん顔はしません。
管理会社に発注するような細かい打ち合わせや管理はしませんが、基本的な管理費には、管理組合から依頼があれば、工事打ち合わせの立ち合いや、依頼したポイントの現場チェックは無償でしてくれます。
これは、管理会社が依頼を受けたマンションのことを把握しておくのが当然だと考えているからで、管理会社にしては当たり前のことだからだそうです。
今、こんな管理会社は少ないと思いますが、これからは増えてくるのではないでしょうか？

当組合は管理会社を含めて最低4社の相見積を取ることにしている。

>501
標準委託契約が細かくなるだけかと思う
管理会社も存在し続けていかないといけないから、無償では人件費は払えない
担当が変わってからもやり続けられるかどうかが一つの壁だと思う
大手は古くなると割に合わなくなってきて値上げ交渉ばっかりしてるから
その業務を委託契約外にする可能性はあると思う

>502
地域でマークされて安い値段が出てこなくなるだけ
安いと思って大手だと思った中小企業が破綻して困らないように気をつけて

＞地域でマークされて安い値段が出てこなくなるだけ 　安いと思って大手だと思った中小企業が破綻して困らないように気をつけて
全く意味不明のコメント。経済原則に従っているだけです。

小規模マンションは、管理会社にとって上客とはいえないので、
条件面は悪くなるのは当然の理といえよう。
元々、１００戸以下の小規模マンションは、いろんな面で効率が悪いので
資産価値からいっても、将来性は期待できない。
どんな工事や点検をやるにしても、割高となる。

うちの場合は、６００戸のマンションなので、管理会社は良く対応してくれている。
工事業者も、採用してもらえるよう、価格面も含め売り込みがすごいからね。
管理員やフロントも、優秀な人材を投入してくるし、組合の要求は、１００％
通りやすいからね。
フロントも毎日、管理員事務所に顔を出すし。
兎に角、リプレイスされないように必死に頑張ってるよ。

>>505

このようなおめでたいのがいるマンションは　気がつけば借金を背負わされている　お花畑マンションという

>505
評価が悪くなくても、契約更新時に一度くらいは競争させた方がいいですよ。
うちは1000戸超で、前の理事長は、よくやってくれているので、他の管理会社は考えていないと
そのまま契約更新しましたが、その次の理事長は管理委託費が高いと競争入札に持ち込みました。
結果は、同じ委託業務、同じ管理会社になりましたが、委託費は半額近くになったうえ、
競合他社がサービスで追加すると言った内容も丸呑みしてくれました。

>506
ところがそうでもないんだよ。
うちの理事には、一級建築士、マンション管理士もいるからね。
当然工事には、うちの一級建築士絡みは全てカットすることになってるからね。
それに、借金するほどやわなマンションではないよ。
長期修繕計画に則って、必要な修繕積立金を徴収しているので、余裕があるよ。
ただ、心配なのは、最近いわれている専有部分の配管の更新工事を共用部分と
一緒にやる場合、積立金では補填できないので、値上げが必要とは考えているが。
配管の更新工事は、まだまだ先のことだけど。

>507
事務管理費や管理員人件費、清掃費、各種点検費とかの相場は大体把握できますよね。
管理員や清掃費については、時給計算をして判断しています。
１戸当り事務管理費の相場や、雑排水管の１戸当り相場、エレベーターの１基当たり
点検料とかは、相場を調査してまして、うちの場合は、相場をかなり下回っていますので
あとは管理会社のソフト面を重要視しています。
管理会社と管理組合はウィンウィンの関係を築いていくべきですので、相場より下回って
いるのであれば、価格面については深く追求はしていません。
勿論、フロント、清掃員、管理員の質の低下、サービスの低下等があれば、即管理会社に
改善をもとめますし、それができなければリプレイスの検討もあるでしょう。

どなたか、109が起こした下記事件の行方知ってる方がいたら、教えてください。
109は教えてくれません。

2013年2月28日読売新聞より、
登記情報の暴露はプライバシーの侵害　管理会社東急コミュニティーへ賠償命令

マンション管理会社の社員が居宅の登記情報の内容を他の住民に知らせたのはプライバシー侵害だなどとして、
東京都内の男性(59)が東証１部上場の「東急コミュティー」(東京)と社員に損害賠償を求めた訴訟で、
東京地裁(志田原信三裁判官)は２７日、「不法行為に当たる」として同社側に１０万円の賠償を命じる判決を言い渡した。

判決によると、男性は都内にあるマンションの管理組合理事を務め、同社のマンション修繕計画に反対していた。
すると、社員は２００９年２月、法務局のインターネット上のサービスで男性の居宅の登記情報を入手。
仮差し押さえが設定されていることを知り、マンションのロビーで男性に「差し押え問題を早く解決しな」
と発言したり、他の理事に配ったりした。

同社側は「登記情報は誰でも取得でき、プライバシー保護の対象にならない」と主張したが、
判決は「仮差し押さえは他人に知られたくない事実で、保護の対象になる」と指摘。
同社によるプライバシー侵害を認め、社員の発言は名誉毀損に当たるとした。

東急コミュニティーの話「判決を確認しておらず、コメントをさし控えたい」

清掃、エレベータ点検、機械式駐車場のメンテ、消化設備の点検等
管理会社が業者に丸投げして、マージンだけはしっかりとっている問題について、

たくさんの方からご意見を頂戴し、ありがとうございました。

大変参考になりました。

現に管理会社を通さずに行なっている管理組合もあり、
200万円もの経費を節減できてるというお話もあるので、
見習いたいものだと思っています。

実際の作業のフォローは管理人がしっかりやってくれるので、
管理組合や理事に新たな負担がかかってくるということは、殆んどないと考えています。

問題は管理会社と、どうかけ合うかということになります。
管理会社も、「あ、そうですか」とは、間違いなく言わないでしょう・・・

>504
一見の客に安値は出しませんよ
後々どんな問題ふっかけられるかわかりませんからね
これも経済原則です
継続した取引が見込めなければ割高になります
「◯社見積もりを取る」などと短絡的に言っている方が
よっぽど全く意味不明です

例えば在宅工事など、やったことの無い工事屋では
実際に施工する時にどれくらいの手間暇があるかもわかりません
そのため、人員を少なく見積る。足場が生活に支障をきたすような配置
セキュリティ等々全く考えていない
そのため、後々実施する際にトラブルになることは良くあります


きちんとした実績のあるゼネコンに頼めばそのようなことはありませんが
一見の客ですので、良い人材はつけてもらえはしないでしょう
たかが一桁億円の売上ですから

管理会社社員です。
もしも点検業者が管理組合との直契約を結ぶことになったとして、会社と契約しているときの原価と同じ金額で管理組合と契約するってなったら、即クレームです。
こっちはスケールメリット活かして多数の物件を委託しているのに、単発一見さんと同じ金額とかありえないでしょ。
前にもそんなことがあったけど、担当呼び出して全物件の金額を値下げしてやった。
直契約になれば安く済む…そりゃ幻想ですよｗ

>513
一概にはいえないでしょうが、あなたの意見は一理あるでしょう。
しかし、直契約にすれば、安くなる可能性は高いでしょう。
確かに、総合管理から部分管理をすれば、少しは安くなるでしょうが、
管理組合としては、理事の手間がかかる割には、経費の節約はないかもしれません。
それから、同じ金額で出した業者に対して報復処置として、全物件を値下げさせたら
管理会社の利益が減るだけのことでしょう。
そういう考えでは、管理組合と管理会社はいい関係は保てませんよ。

>513
あまり強気の姿勢をとれば、リプレイスもありますよ。
管理会社をリプレイスするときの考え方

　対比表での比較をすることが大切です。

　１．事務管理費・・・１戸当りの月額で見積もりをとる。
　２．管理員費・・・・時給計算します。日にちと時間を設定して相見積を取ります。
　３．清掃費・・・・・人数と時間、日にちを設定して相見積を取る。
　４．ＥＶ点検費・・・１基当たりの点検料と回数を設定
　５．雑排水管清掃費・・・１回の１戸当り費用と内視鏡点検の数を設定
　６．消防点検費・・・・１戸当りの見積もり
　他にも若干管理会社経由のものがありますが、上記で比較すればいいでしょう。

　そして、３社程度に絞り、説明会を受けます。その他のサービスを聞くことも大切です。
　フロントの訪問回数とか理事会・総会での支援業務の内容等　
　又、上記以外の経費の有無も確認します。

　※単純に、委託費が安いとかいうのではなく、同じ条件で相見積を取らなければ
　　意味がありません。

>こっちはスケールメリット活かして多数の物件を委託しているのに、単発一見さんと同じ金額とかありえないでしょ。

なんと日本的な不合理な考えだね。
競争力のない会社は消滅して行くよ。

＞管理会社をリプレイスするときの考え方
＞対比表での比較をすることが大切です。

リプレイスするって事は過去経験がある管理組合でしょう。
そんな所が比較するとは情けないね。
先方から管理委託契約書（案）を提出させれば分かること。
これが分からない組合はどんな管理会社にも手球に取られる運命にある。

>517
515ですけど、管理委託契約書だけでは、分からない部分があるでしょう。
だから、説明会が必要なのです。
そして、その委託契約書とかの条件を整理して、管理会社の比較表を
作成しておくことが大切です。それをみながら、説明会を聞けば分かり
やすいですからね。
それから、うちのマンションはリプレイスの経験はありません。
お蔭様で、いい管理会社、いいフロント、いい管理員に恵まれまして、
その必要性は現在のところないようですので。

＞それから、うちのマンションはリプレイスの経験はありません。

どうりでお粗末なコメントするなと思いました。
二度と下らないことは書かない様にね。

管理会社を取り替える前に管理会社を使いこなす術を会得しなさい。
何社も比較して取り替えても同じことの繰り返しです。

そうだね、管理会社を取り替えれば良い会社が来ると思うのはお目出度い話です。
自主性のない管理組合は又、新管理会社にくすねられる事になることは確実です。

結局、管理会社は、そこのマンション住人の程度に合わせた仕事しかしないということですか？

＞結局、管理会社は、そこのマンション住人の程度に合わせた仕事しかしないということですか？

いや、それ以下です。管理組合の財源や予算は管理会社が一番知っているのですよ。
貴方任せの無関心な管理組合の財源は出来るだけの理由を付けて浪費します。
修理、掃除などあらゆる仕事を管理会社の云うことを聞く業者に高めにやらせてその利ざやを取るのです。

管理組合の輪番制の役員では共有財産の管理は絶対に無理です。

>520
おっしゃる通りだと思います

>523
それ以下の仕事しかしないのは同意
たまに良いフロントが来ても良くなったこともわからない、知ろうとしない
そんなところでは良い担当じゃなくて、ザコ担当者でも良くなってしまいます

>524
理事会がきちんと情報公開をすることが一番重要だと思います
徐々に役員を変えていくなどの手法もありますが
役員から役員への引継ができていないというのか、やる気が無いのが一番の問題
一気に引継げないのなら、細かく情報を出して、まとめていくことが重要です

＞＞523

正直者

>理事会がきちんと情報公開をすることが一番重要だと思います

情報公開が出来る役員を選ぶのが先決です。
その為には役員就任（予定者）に業務引継書を書くことを宣誓させることがスタートです。

管理会社から別契約の改修工事や不具合ヵ所修理などの提案が管理組合にきますが、管理会社の息のかかった業者を使い単価もネットなどで調べても１．３から１．５倍ぐらい高く住民からはあまり批判や反対の声がありません。仲介料込みと思うが適正かどうか世間一般もそうなのでしょうか？

フロントマンや管理会社だけが悪い訳ではありません。
居住者のレベルの問題が大きなウエイトを占めています。
理事長が働きすぎる管理組合は、疑問を持ちましょう。
予算内で小さな修繕工事を毎月せっせと行っています。感心してはいけません。
時には、使い込みや我田引水を地で行く理事長がいるのです。
理事会が機能すれば、トラブルは減少しますが、過大な期待はできません。
組合員一人一人が賢くならなければ、何時まで待っても闇の中ですよ。

ありがとうございます５２９さん非協力的な住民が多いが新理事としてがんばってみます

＞フロントマンや管理会社だけが悪い訳ではありません。
＞居住者のレベルの問題が大きなウエイトを占めています。
＞理事長が働きすぎる管理組合は、疑問を持ちましょう。

理事長が働き過ぎると管理会社が悪く見られるから働かない理事長の場合は管理会社が良く見られる？
とんでもない、上記以下の文章が管理会社に当てはまるくせに、全くフテブテシイ管理会社ですね。

＞予算内で小さな修繕工事を毎月せっせと行っています。感心してはいけません。 時には、使い込みや我田引水を地で行く理事長がいるのです。

管理会社も予算内で小さな修繕工事を毎月せっせと行っています。感心してはいけません。
時には、使い込みや我田引水を地で行く管理会社がいるのです。

529さんの意見は組合活動の表裏をついた。
纏め意見です。その一言につきます。
５２９さんみたいな組合員が多数派のマンションを
購入しましょう。中古マンション購入は自分で足を運んで、
マンションの組合員の管理意識の高低を調べましょう。

５３０の新理事ですが２００戸以上のわりと大きな分譲マンションで賃貸の方も増える傾向にあり管理に無関心派も多く管理会社としてはやりやすいと思います。理事長も定期的に変わるし使い込みなどの心配はしていないが管理会社の提案する通常の管理業務以外の別契約の修繕工事代金とか改修工事・納品単価などが高いがわりとすんなり承認される。これも多数の無関心派が増えつつあるためと考えています

＞理事長も定期的に変わるし使い込みなどの心配はしていないが管理会社の提案する通常の管理業務以外の別契約の修繕工事代金とか改修工事・納品単価などが高いがわりとすんなり承認される。

高いか安いかの問題は、どのようにして必要経費を決めたかが問題なのです。
その為には相見積制度を採用し情報を公開することが必要で、その結果が高い安いは参加メンバーの選択によるのです。

５３０の新理事ですが多くの方々の貴重なご意見有難うございます。必要経費は管理会社が決めます。それだけに不信感が管理会社にあるのです

長期修繕計画案が（30年間）作成されましたが、資金が不足する期間があり、住宅金融機構からの借入金を前提の計画と成っています。
借入書類作成は理事会や修繕委員会では無理と判断し、有料で依頼したいと考えています。
引受先を教えて頂けると助かります。

他人任せの借金は借入の資格はありません。無責任集団そのものです。