マンション管理何でも相談コーナー

>407
レスありがとうございます。

規約には余剰は翌年度以降の管理費会計に繰り越すとあります。
しかし、溜まりに溜まって1億を軽く超えてしまっています。
(修繕積立の方は、もっと溜まっていて、現状ではこっちに振り分けるロジックがない)

基本的に、余裕をもって予算を組むので、余剰金は溜まる一方です。
単年度の余剰金を数百万くらいまで、圧縮することは可能でも赤にする勇気はないので、
このままでいくと、将来的にどうすればいいのだろうと漠然と思っている次第です。

修繕積立金はいくらあっても十分ではない。
何故かというと、マンションを５０年以上もたせることは可能だが、外壁や廊下、
専有部分の部屋の中は、工事をすることによってきれいになるが、設備特に、
専有部分の枝管は共用部分ではないために、修理や取り替えは個人差が大きく
中には、できない者も出てくる。
保険が適用できるのは、雨漏りとかの損害に対してであって、その配管を交換する
ことまではしてくれない。
しかし、いずれ専有部分の配管がダメになる時期は必ずやってくる。
専有部分の配管を交換するには、１戸当たり５０万程度の資金が必要となる。
この資金を管理組合としてどうするかが問題となる。
あくまで、専有部分のことだから、各区分所有者の判断に任せるでいいのだろうか。
資金的に余裕があれば、管理組合として、一斉に共用部分の本管部分の工事と一緒に
専有部分の配管もやれればいいのだが、果たして積立金の値上げができるかが
問題ということだ。
築２０年以上が経過して、雨漏りがあちこちから発生してきだしたら、もうそのマンションはスラム化
するだけのこと。資産価値もなくなり、売却も賃貸もできなくなる。
専有部分の枝管を管理組合としてやることを考えているマンションはありますか？

＞専有部分の枝管を管理組合としてやることを考えているマンションはありますか？

一般には使用方法、使用頻度に個人差があるので組合の工事としては行えません。

第２１条２項
　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ部分の管理を共用部分と
　一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

何故これができたかというと、専有部分である設備であっても、配管、配線等であって
本管、本線等の共用部分等と構造上一体となつた部分の管理については、管理組合の
行う本管等の共用部分の管理と一体としておこなったほうが効率的な場合も多いと
考えられることから、このような場合には、総会の決議を経た上で（４８条９号）
管理組合が一体として管理を行うことができるとしたのです。
しかし、費用負担については、必ずしも管理組合でなくてもいいとなっていて、管理組合が
負担してもいいともなっている。
要するに、積立金の余裕のあるところは、管理組合が負担した方が効率的ということ。

いずれ配管は必ず劣化する。
要は、これをだれが負担してやるかが問題です。
積立金次第ということになります。

配管の場合、本管である共用部分より、専有部分の枝管の方が
先に劣化する。

＞管理を共用部分と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

A区分所有者の枝管の腐食で部分切替が必要な時は、「共用部分と一体として行う必要があるとき」とは言えません。

「劣化」と言う言葉を良く使っていますが、劣化とはどういうことか理解してますか？
劣化したらどうなるのか理解してますか？

配管の劣化は、ほっておくと配管、特に継手部分（これは共用部分だが）から
水がこぼれ水漏れをおこします。
当然枝管についても、いずれ漏水をおこすことになります。

>414
４１１は国交省の見解です。

＞配管の劣化は、ほっておくと配管、特に継手部分（これは共用部分だが）から水がこぼれ水漏れをおこします。
継手部分はウオーターハンマーで亀裂を起こした経験があります。これは共用部分の修理で処理しました。
＞当然枝管についても、いずれ漏水をおこすことになります。
一般には使用方法、使用頻度に個人差があるので組合の工事としては行えません。
全部屋が一斉に劣化はあり得ません。

>417
いずれ劣化するのだから、どこかの時点で新しくて、
交換の必要のないものにかえた方がいいのではないですか？
ばらばらにやると、費用が莫大になり、トイレとか風呂とかが
使えない状態が頻繁に発生することになりますので。
共用部分の本管の取り替え工事のときにやれば、どうせ床をはがしたり、
背板をとりはずしたり、養生とかをしなければなりませんからね。
どうせ、床を取り外したんなら、配管を交換すれば、費用は安くて住みますよ。
配管は安いものでしょうから。
それを各戸ごと、それも給水管、排水管、ガス管、汚水管とばらばらにやり、
その都度、使用禁止や床を剥がしたりしてたら、経費の無駄遣いになるでしょう。

＞共用部分の本管の取り替え工事のときにやれば、どうせ床をはがしたり、

本管は主として縦管だけですので構造によりますが小生の経験ではトイレや洗面所の壁板剥がしだけで床は関係ありません。
全室枝管取替工事は修繕積立金で賄えるものではありません。

答えは既に出ています
ビギナーさんのマンションでは個人負担で行う
他の積立金の豊富なマンションは積立金で行う
どちらも可です　統一する必要はありません

何でも無原則に総会に掛ければ個人負担も回避できる癖を作ると先々に不都合が生じることになりましょう。

積立金の豊富なよそのマンションの心配までビギナーさんがする必要は無いでしょう

専有部分の枝管については、各区分所有者がするのが基本ですね。
しかし、全員取り替えをするでしょうか。
できる者はいいけど、できない者に対してのフォローをしなければ、
雨漏りマンションになってしまいます。
これについては、やらないマンションは別に構わないですよ。
やる方向で検討するマンションはないんですかね。
いずれ間違いなく配管は劣化しますからね。
そして、漏水が始まっても、できる者とできない者がいる。
階下の者は迷惑千万だね。
ぬれた時は、損害賠償だけは、保険でしてくれるけど。
そんなマンションには住みたくないね。

専有部分の配管については、現在その必要性が認められて、
修繕積立金の値上げを始めたマンションも多くなってきたよね。
どうせやるなら、1年でも早くやるにこしたことはないしね。
規約の改正もその中身をいろいろ検討しなければならないし。
修繕積立金の値上げが無理なマンションも多いからね。特に
年金生活者が多いマンションでは、値上げは難しいらしい。

庶民的なマンションも値上げは無理だよ。
現在の生活が精いっぱいだから。

＞積立金の豊富なよそのマンションの心配までビギナーさんがする必要は無いでしょう

常識的なことを述べただけです。
ここ数年の新築マンションで脩積金の豊富なマンションはないのが常識です。

>>416 さん
>>>411 は国交省の見解です。

>>411 の
>「しかし、費用負担については、必ずしも管理組合でなくてもいいとなっていて、管理組合が負担してもいいともなっている。」
が国交省の見解だとすると、
マンション標準管理規約（単棟型）第２１条のコメント⑤の中の
「配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。」
とは矛盾すると思います。
詳しい解説をお願いします。

>426
422のまんかんしさんではないですが、積立金の豊富なマンションは
まずないと思います。
豊富なということは、専有部分の配管の取り替え工事までができる
積立金があるかということではないでしょうか。
うちのマンションでは、30年の長期修繕計画分の積立金は心配ありません。
ただ、専有部分の配管までは、積み立てられていません。
やはり、築10年のマンションですが、今から積み立てていくとしたら、
かなりの額の値上げが必要になったきますし、やった方がいいのは分かって
いますが、値上げは難しいと思われます。
現在は、その検討だけはしていますが。

目先の工事を脩積金でやりたがるのは区分所有者自身の蓄えが少ない証拠ですので先が思いやられます。

>429
そういう考えではないのですよ。
全員ができればいいのですが、やれない者も必ずいるということです。
やれない者に対しての対応をどうしていくかです。
借り入れや積立金でやるのも、個人でやるのも結果的には、個人が
支払っているのには変わりはないですよね。
住宅支援機構も、管理組合として行う専有部分の配管の工事に対しては、融資をすると
なっていますから。

>427さん
確かに矛盾点もあるかと思いますが、同じ標準管理規約第２１条２項には、
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことが
できるとなっています。
これについては、管理組合が一体として管理を行うことと、その費用負担は、
必ずしも（必ずしも）一致するものではないとしてますが、雑排水管の清掃費用はオーケー、
又、同じ専有部分内にある、インターホンの修理・交換や煙探知機の点検費用も組合
負担でオーケーとなっていて、明確な線引きはされていません。
要は、マンションの住民としては、専有部分の配管の取り替えが全て行われる
にはどうしたらいいのかであって、そのためにはどうしたらいいかということを
考えていくべきではないでしょうか。

正確に読みましょう。

第21条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
2 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
第21条関係
1 駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行う。
2 バルコニー等の管理のうち、管理組合がその責任と負担において行わなければならないのは、計画修繕等である。
3 本条ただし書の「通常の使用に伴う」管理とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入れ替え等である。
4 第2項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。
5 配管の清掃等に要する費用については、第27条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。

>432
平成25年度のマンション管理士の講習での、国交省の「マンション管理士法定講習テキスト」
での最新の見解は私が述べたような解釈となっています。Ｐ１５５③

>432
ＮＯの発想ではなく、ＹＥＳの発想でいえば、インターホンの設置は専有部分に設置
してありますが、それを管理組合として一斉に交換するときは、その費用は各区分
所有者が各自負担しますか。積立金で対応はされてませんか？
同じことではないんですか。

たしかに同じだな

占有部分内にあるものでも、共用部分と
されているものはある。
煙感知器等の火災報知設備は、共用部分
ですよ。
インターホンも各戸の玄関と住戸内とを
つなぐだけではなく、火災等の通報、
全戸への非常連絡設備の機能を持つもの
があるから、共用部分扱いになっている
ものもある。

専有部分の配管やインターホンの交換等、確かにアバウトな面が見受けられます。
しかし、マンションの維持・保全を行う上で、必要なら積立金だろうが、各人が
戸別に支払おうが、その出元は同じ区分所有者ということなのです。
だから、アバウト面があるのではないでしょうか。
住宅支援機構も、それに対しては管理組合に融資するといってますしね。

別表第2 共用部分の範囲
1 エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、 屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メータ ーボックス(給湯器ボイラー等の設備を除く。)、内外壁、界壁、床スラブ、床、天井、柱、基礎 部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
2 エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、 テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配 管(給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配 管継手及び立て管)等専有部分に属さない「建物の附属物」
3 管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物

>437
それは標準管理規約のひな形であって、各マンションでインターホンに
ついては、共用部分となっていないとこもありますよ。
又、専有部分の配管を共用部分とするには無理があるかもしれませんが、
例えば、管理は管理組合が行うことができると管理規約の変更をすることは
可能ではないんですか。
要するに、共用部分の工事と一緒にするにはどうしたらいいかを考えてみては
いかがでしょうか。
出来れば、共用部分の工事と一緒にやった方が、効率も経費的にも効果が
あるのですから。全て区分所有者のためであり、戸別にやるにしろ、積立金で
やるにしろ、各区分所有者が負担することには変わりはないんですから、
もし、総会決議で、専有部分の工事と一緒に専有部分の配管工事も積立金で一緒にした
場合、提訴されたら敗訴する可能性がありますか？
もし、積立金に余裕があり、専有部分の工事も一緒にやった場合、提訴されますかね。
管理できない配管工事の場合は、共用部分との判例はありますが。

玄関扉の錠は専有部分ですが、全戸一斉に取り替える場合は
錠部分は各戸負担なんですか？一緒に積立金でやってませんか？

＞玄関扉の錠は専有部分ですが、全戸一斉に取り替える場合は錠部分は各戸負担なんですか？一緒に積立金でやってませんか？

大規模修繕で玄関扉を一斉新替は施錠も含みます。
それ以外は専用部分ですので各自負担です。

>441
錠は専有部分なのに、積立金で支払うのはいいんですよね。
矛盾しませんか？

　　給排水管の立管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　支管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水立管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水立管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の支管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の支管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り５０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

　　＊管種別修繕周期
　　　　　　配管用炭素鋼鋼管 ２０年前後
　　　　　　硬質塩化ビニル管 ３０年前後
　　　　　　排水用鋳鉄管 ３０年～４０年

　　＊改修工事方法
　　　　　１）配管の交換による取替工事
ＨＩＶＰ管に取り替える（腐食の心配や地震による破損が少なく、保守性に優れた材料）
　　　　　２）ライニングによる延命工事
１０年程度はもちますが、次やるときは、更新工事が必要となります。

専用部分なので各自負担です。
どのような理由で施錠だけ一斉に新替するのか考えられません。
不具合で各人は自由に施錠の新替はできますし、その時期は使用頻度、貸与など使用方法で一定ではありません。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。
　　＜例＞　１戸当り５０万円とすれば、１５年積み立てる場合は、月２，７００円、１０年の場合
　 は、１戸当り月４，１００円の修繕積立金の値上が必要となります。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

なんでも公金でと言う気持ちは分からない分けでもありませんが、積立金でも限度があります。
大規模修繕で脩積金を殆ど使い果たしたときの理事長の精神的負担を考えてみたことありますか？

>446
うちの場合は、長期修繕計画にのっとって積立金の額が算出されてますので、
大規模修繕工事がおわった後でも、積立金の残高はかなりあります。
というのは、消防設備、高置水槽の交換、エレベーターの交換とかの
将来発生する費用も積み立てていますので。

これから消費税が増税される段階で金が潤沢にあることは客観的ではありません。
専有部分の費用まで負担するほど潤沢な脩積金は架空の話に過ぎません。

>>433
>平成25年度のマンション管理士の講習での、国交省の「マンション管理士法定講習テキスト」での最新の見解は私が述べたような解釈となっています。Ｐ１５５③

“ 国交省の最新の見解 ”として、「マンション管理士法定講習テキスト」には
どのように書かれているのでしょうか？

>>437
>（専有部分の配管更新工事について）住宅支援機構も、それに対しては管理組合に融資するといってますしね。

住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資のご案内」の中に、
その記載はありますか？

>449
住宅支援機構には直接電話して確認してますので問題はないと思います。
私だけでなく、以前この問題について意見を戦わせた方も、実際電話して
確認されてますので。
前半の部分はアバウトな部分がありますので、割愛しますが、それより、
費用部分を負担するのが可能かについて、検討してみてはいかがですか？

住宅支援機構に聞けば、下記の規約があれば融資の条件に適いますと答えますよ。
１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。

マンションの管理を理事会が行っていく中には、管理規約違反になることも
かなり存在します。
例えば、理事会決議で、監事もそれに参加してたり、規約に規定されてないのに、配偶者が理事会に
出席したり、配偶者が理事になったりしているマンションもあります。
又、普通決議と特別決議をまちがって決議したりとかも。

正規の手続きをして、専有部分の配管工事を、共用部分と一緒に行い、その経費を積立金で処理
した場合、もし、それが規約違反だといって、提訴して、受理され（多分受理はされないでしょうが）
万が一勝訴したとしても、やってしまったものはどうしようもないですよね。
管理組合（理事長）が敗訴したとしても、それの弁済は区分所有者全員でやることになっています。
ということは、意味がないことになりますので、裁判所は提訴しても受理しないと思います。
理事長が罰せられることはないのです。善意の行為ですので。

だから何でもありでは町内会か親睦団体に過ぎません。

>>452

ダラダラ投稿の纏め（結論）がこれですか。
恐れ入りました。

拠りどころの “ 国交省の最新の見解 ” は何処へ？？？

>453
私が書き込んだ長文読みましたか？
費用部分を管理組合が負担するというのはどうですか？
私のマンションでは、これは許容範囲という見解のもと、積立金の値上げの
試算をしているところです。
マンションは、手を加えれば１００年でももちます。
但し、設備部分に手を加えなければ、３０年後からはスラム化していき、
資産価値はなくなり、手放さなくても、快適なマンションライフは送れなく
なります。
今（築１０年）から値上げすれば、２０年間積立できますので、１戸当たり月の積立金の
値上げ額は、１，５００円程度に納まります。１戸当たり３５万円として算出。

>私のマンションでは、これは許容範囲という見解のもと、積立金の値上げの 試算をしているところです。

随分便利な理屈ですね、昔のように管理費、脩積金を規約で決めようと言う意見も出て来るでしょう。

>456
元々管理費や積立金は使用細則で決められているでしょう。
変更する場合も、普通決議で決めるでしょう。

443と445については、積立金に余裕があり、専有部分の配管工事も
積立金でやろうと思っているマンションにとっては、いいたたき台に
なると思うよ。
是非参考にしてみてください。
そして、問題があるところや改善した方がいいところがあれば、是非
ご教授ください。

＞元々管理費や積立金は使用細則で決められているでしょう。 変更する場合も、普通決議で決めるでしょう。

昔は規約の中で規定していたが、中々値上げの賛同を得られず仕方なく普通決議にした経緯があった。

３．　配管、配線について

　配管、配線に関する専有部分と共用部分の区分については、その設置目的、設置場所、その物の性質、維持管理の状況等によって判断することになります。
　標準管理規約では、設備については、「専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。」こととされていますが、「専有部分の専用に供される」か否かは、そのものの設備機能に着目して決定することとされています。（同規約７条３項及び同条コメント参照）。
　標準管理規約別表第2「共用部分の範囲」では、給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分が、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管が共用部分であるとされています。

　
４．　専有部分と共用部分の区分と費用の負担の関係について

　敷地及び共用部分等の管理については管理組合がその責任と負担においてこれを行い、専有部分の管理については当該専有部分を所有する区分所有者がその責任と負担においてこれを行うものとされています（区分所有法19条、同法21条、規約21条1項）。
しかし、標準管理規約では、共用部分のうち専用使用権が設定されているバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、１階に面する庭、屋上テラス等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行うこととされています（規約21条1項ただし書き）。
　また、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができます。例えば、構造上一体となった配管については、共用部分及び専有部分を管理組合が管理を行うこととすることができます。ただし、この場合の費用の負担については、注意が必要です。配管の清掃等に要する費用は、管理組合が管理費を充当することが可能ですが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、あくまで各区分所有者が実費に応じて負担すべきものです（規約21条2項及び同コメント）。

管理会社と対等に付き合う為の最低の條件
1．管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。
若し理事会の更新案が否決された場合は三ヶ月事前通知が出来て、その間に別の管理会社が探せる。
2．管理委託業務費とその他の管理費の区分所有者毎の床面積割合のそれぞれの月額金額を明確にしておく。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会で判断する場合に金額に見合ったものかが分かる。
3.その他に収納口座や保管口座のあり方があるが兎も角通帳名義は法人は管理組合名その他は理事長名とし、間違っても管理会社名の口座を経由するシステムは採用しないこと。そうすれば身軽に管理会社の変更が可能になる。

>461
区分所有者全員が、専有部分の配管工事を修繕積立金でやるといったら
それは可能ですか？

↑はビギナーさんに質問です。

>460
>また、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があると>きは、管理組合がこれを行うことができます。

ということは、総会の普通決議で、共用部分の配管と専有部分の配管を一緒に行うことが
決まった場合は、専有部分の配管も一緒に管理組合が工事をすることができるんですね。
しかし、費用は各区分所有者の負担で。

>460
その場合、工事費の一部負担はできますか？
借り入れは住宅支援機構は、融資してくれますが。

融資は
http://www.jhf.go.jp/customer/kanri/reform.html#SUB2

>ビギナーさん
４６４と４６５について教えてください。
普通決議で効率と今後の雨漏り等を考えれば、共用部分の工事と一緒に
専有部分の配管も一緒にやるという普通決議が決議された場合は、各戸の
判断でやらなくてはいいという法律はないし。
お金の方は、管理組合が借り入れをして、修繕積立金で返済することが
できるので、やらなくても、増額された修繕積立金は支払っていくことに
なるし。
各区分所有者が負担すべきといっても、修繕積立金は各区分所有者が支払って
いる訳ですからね。

＞共用部分の工事と一緒に専有部分の配管も一緒にやるという普通決議が決議された場合は、各戸の判断でやらなくてはいいという法律はないし。

逆です。強制は出来ず各戸の判断で自費でやるかやらないかとなります。

>468
各戸の判断で自費でやるのと、管理組合が借り入れをして
修繕積立金で毎月支払っていくのと同じじゃないのかな？
修繕積立金も借入金も同じように、修繕積立金として、各戸が
支払っていくことになるのだから。
修繕積立金の値上げは総会決議で決議されればオーケーですよね。
そのお金を専有部分の床面積比に基づいて、補填するというか一部
負担するのはどうですか？

そもそも、専用部分の配管工事を、共用部分の工事と一緒にすることは
できるとしながら、費用については区分所有者が負担すべきということ
自体がおかしいとおもいませんか。

それに、区分所有者全員が、共用部分と専有部分の配管工事を一緒に
行い、費用は修繕積立金を充てるというのはオーケーですからね。
全員が賛成しているのなら、全く問題ないことですから。

私もいろいろ書き込んでいますが、できることなら、共用部分と一緒に
専有部分の配管工事をした方が、ずっと効率的で、経費的にもかなり割安に
なると思ってカキコミをしているのです。
配管の劣化は、共用部分の縦管部分より早く劣化してきます。
そして、専有部分の配管の更新工事は、できる者はいいのですが、全員が
やれるとは限りませんので。
築３０年を超えてきたマンションは、資産価値も低下し、売ることも、貸す
こともできなくなります。スラム化へと一直線です。
そうならないためには、できるだけ早く、この問題に取り組み、修繕積立金の
早期値上げを検討すべきだと思います。

う～ん！
この問題は難しい
ある程度知識のある人じゃないとついていけないですね。
しかし、真剣に考えなくてはいけない問題には違いませんが。

＞費用については区分所有者が負担すべきということ自体がおかしいとおもいませんか。
管理規約をどうぞ読んでください。

＞それに、区分所有者全員が、共用部分と専有部分の配管工事を一緒に行い、費用は修繕積立金を充てるというのはオーケーですからね。
そんな規約はあり得ません。
＞全員が賛成しているのなら、全く問題ないことですから。
全員が賛成なら何でも出来ます、建替えさえもね。

>472
＞それに、区分所有者全員が、共用部分と専有部分の配管工事を一緒に行い、費用は修繕積立金を充てるというのはオーケー>ですからね。
>そんな規約はあり得ません。

規約自体はないけど、全員賛成なら建て替えでもマンションの土地や建物を売却することも
可能なんですから、オーケーということでしょう。

やって御覧なさい。

>474
やってごらんなさいとかいってるけど、全員が賛成なら
何でもできるんでしょう。
全員が賛成なら、駐車場を売却することも、建て替えも、ペット不可を可に
することも、７年～８年ごとに大規模修繕工事をすることも何でもできますね。
駐車場に、店舗を構えて管理組合が商売することもできますよ。

だからどうなの？

２０戸以下の小規模高級マンションなら可能です。

福管連の＜判例紹介＞

理事長の助っ人になる判例紹介（17）
【管理組合の負担で専有部分給排水設備の更新工事はできるか】

http://www.fukukan.net/paper/1403/work_help17.html

最高裁判決平成１２年３月２１日裁時１２６４号３頁
（判例要旨）集民１９７号
　マンションの専有部分である甲室の床下コンクリートスラブと階下にある乙室の天井板との間の空間に配された配水管の枝管を通じて甲室の汚水が本管に流される構造となっている場合において、甲室から右枝管の点検、修理を行うことは不可能であり、乙室からその天井裏に入ってこれを実施するほか方法がないなど判示の事実関係の下においては、右枝管は、建物の区分所有等に関する法律２条４項にいう「専有部分に属しない建物の附属物」であり、区分所有者全員の共有部分に当たる。
主文
　本件上告を棄却する。
　上告費用は上告人の負担とする。
理由
上告代理人中村浩紹の上告理由について
　原審が適法に確定した事実の概要は、次のとおりである。
　１　本件建物の七〇七号室の台所、洗面所、風呂、便所から出る汚水については、同室の床下にあるいわゆる躯体部分であるコンクリートスラブを貫通してその階下にある六〇七号室の天井裏に配された枝管を通じて、共用部分である本管（縦管）に流される構造となっているところ、本件排水管は、右枝管のうち、右コンクリートスラブと六〇七号室の天井板との間の空間に配された部分である。
　２　本件排水管には、本管に合流する直前で七〇八号室の便所から出る汚水を流す枝管が接続されており、七〇七号室及び七〇八号室以外の部屋からの汚水は流れ込んでいない。
　３　本件排水管は、右コンクリートスラブの下にあるため、七〇七号室及び七〇八号室から本件排水管の点検、修理を行うことは不可能であり、六〇七号室からその天井板の裏に入ってこれを実施するほか方法はない。
　右事実関係の下においては、本件排水管は、その構造及び設置場所に照らし、建物の区分所有等に関する法律二条四項にいう専有部分に属しない建物の附属物に当た り、かつ、区分所有者全員の共用部分に当たると解するのが相当である。これと同旨の原審の判断は正当として是認することができ、原判決に所論の違法はない。論旨は採用することができない。
　よって、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官　金谷利廣　裁判官　千種秀夫　裁判官　元原利文　裁判官　奥田昌道）

479の判例は、給排水管のチェックが階下の部屋からしかできない事例なので、
特殊事例です。

４７８の判例事例が、一般のマンションの事例となるので、読まれると参考になります。
結論から言えば、専有部分の給排水管の工事を、共用部分の工事と一体として行う
必要が相当高いので、経費も含め一緒にやるという総会決議は有効となった。
尚、先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきものであり、不合理な
取り扱いは無効とした。先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に従い支払え
との判決がでた。
臨時総会では、先行工事者には、３８万円を支払うとのことであったが、判決では、
７２万円支払えとの判決がでた。

＞臨時総会では、先行工事者には、３８万円を支払うとのことであったが、判決では、７２万円支払えとの判決がでた。

規約違反だから出た結果です。

>481
規約違反？
２２条２項の「専有部分である設備のうち・・・」は、規約に規定されているが、費用を
どうするかの判決なんですよ。
専有部分の給排水管は、管理上一体として行う必要が相当高いので、積立金を使って
専有部分の工事を一緒にやることを決めた総会決議は有効との判決が出たのですよ。

この投稿は大変役に立ちます。有難う御座います。

>専有部分の工事を一緒にやることを決めた総会決議は有効との判決が出たのですよ。

お金のない人たちが共有財産に手を付けるのはいけないよ、やるなら手を付けない人には現金で相当金額を返却しなさいと出たのよ。

>484
ということは、専有部分の配管工事を、共用部分の工事と一緒に
行い、費用は修繕積立金を使うことは、いいという判決がでたんだね。

お金のない人は好きにやったら、タコが自分の足を食べるが如くね。

理事長が管理会社からバックマージン貰ってるという噂。
工事とか相見積取らずに、そのままドンドン承認しちゃって困ってます。
管理会社も相見積取ってと皆がお願いしてるのに、何かと理由つけて却下してます。
やはり理事長解任して、自分達で理事長に立候補するしかないのですか？
管理会社はOne O Nineコミュニティーです。
下手に彼らに反対すると、色々と嫌がらせされたり、逆に変な噂流されたりとも聴きますので、心配です。
アドバイスお願いします。

身から出たサビです、諦めましょう。

>487
まず、噂で動くのはやめましょう。噂は噂で、事実ではないかもしれません。
理事長に自身がなるのが一番いいでしょうが、案件が決まっているなら、
全議決権の1/5を集めて、請求するのがいいと思います。
1/5も集まらないようなら、独りよがりの行動で「皆がお願い」とうことではないので
やめた方がいいと思います。
109に対しては、客観的な事実を国土交通省に持っていくのが一番確実です。
噂じゃなく、動かぬ証拠というのが大事だと思いますよ。

消費税の増税と管理費
http://matome.mankan-ranking.com/?p=1117

消費税増税と管理費等
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/tax/page_6.php

管理会社に委託という形になっている業務がいろいろあります。

たとえば、清掃、エレベータ、機械式駐車場のメンテ、消化設備の点検等です。

いずれも業者に丸投げする形で行なわれているものですが、

一体業者からの実際の請求はいくらで、
それに対してどれだけのマージンがＯＮされて、管理組合の口座から出費されているのか、
それを知る権利は、管理組合にはないのでしょうか？

管理会社が丸投げしている業務については、
できるだけ管理組合から直接発注という形をとった方が、
経費の節減にもなり良いと思うのですが、如何なものでしょうか？

こういう方面に詳しい方のご意見を聞かせてもらえたら、勉強になります。

>たとえば、清掃、エレベータ、機械式駐車場のメンテ、消化設備の点検等です。一体業者からの実際の請求はいくらで、 それに対してどれだけのマージンがＯＮされて、管理組合の口座から出費されているのか、 それを知る権利は、管理組合にはないのでしょうか？
ご自分の管理組合の管理委託契約書を読みましょう。
定額委託業務費月額の内訳が添付されており、これには利益が含まれている場合と含まれておらずに管理報酬を記載している場合があります。契約ですからどちらを選ぶ権利しかありません。

>管理会社が丸投げしている業務については、 できるだけ管理組合から直接発注という形をとった方が、 経費の節減にもなり良いと思うのですが、如何なものでしょうか？
仰る通りですので、管理を委託せずに自主管理の選択もあり、経理以外を自主管理の部分委託の方法があります。
すべては組合員の意志で決められることです。

>492
どれだけONしているかを管理会社が管理組合に伝える義務はないですよ。
仕事である以上、儲けはどこかにあるはずです。

直接発注すれば、確かに安くなりますが、管理の手間が増えます。
なので、管理会社に、この手間の部分のみを実施させるようにさせないと
丸投げ部分を奪っただけだと、結果として経費削減量より
役員の負荷が高くなる弊害が大きくなるかと。
(あと、直接発注すると今度は役員がマージンを取ってるというあらぬ疑いをかけてくる人もいます。。。)

＞直接発注すれば、確かに安くなりますが、管理の手間が増えます。

直接発注すれば易くなるのはその通りなんだけど、直接って言う意味が違ってるように思えます。

直接発注と言うのが「職人」に直接発注するのであるのなら、管理の手間だけでなく、現場調査や工程の振り分けや工事範囲だけでなく、支払などに関しての細かい打ち合わせなども全て管理組合の誰かが行うことになります。

このことを誤解している人が非常の多いので困ります。

良く言う直接発注と言うのは、だいたいが管理会社じゃなくて工務店に直接発注すると言う意味です。

管理会社と工務店の違いは何でしょう？

管理会社は自社の工事部門から下請け会社を選定し、下請け会社に発注するのが一般的です。
下請会社とは、簡単に言うと工務店と言うことです。

管理会社が工務店の元請になるだけの話です。
そして元請としてのマージンを取ると言うことです。

管理組合から工務店に発注すると言うことは、管理会社のマージンを無くすだけのことです。

また、管理組合と管理会社とが打ち合わせてたことを、管理会社は工事を発注する工務店に説明するのですが、直接発注なら管理組合は工務店と直接打ち合わせが出来ると言う無駄と誤解が起きる伝言ゲームが省略されます。

管理会社は保証について得意げに話ますが、管理会社は工務店に頼むしかないのです。
また、管理会社は、工務店が倒産しても管理会社が責任を持つと言うでしょうが、管理会社が倒産することもありますので、あまり意味はありません。

また、管理会社はなかなか原因を認めないため、責任転嫁されたりするので保証と言ってもほとんど意味はありません。

それより、ちゃんと工事をすれば保証は不要です。

管理会社は契約や保証を楯にして、自社の責任にならないようにすることが多いのですが、工務店は直接評判にかかわりますので、工事が悪かったり後の責任を持たない工務店は仕事がこなくなり潰れてしまうので、保証があろうがなかろうが、工事の不備に関しては対処してくれる工務店がほとんどです。

工務店に直接発注することで、無駄な経費を削減できますし、打ち合わせのワンクッションが無くせるのです。
工事管理に関しては、管理会社は見て回るだけで、実際に工事管理をするのは工務店です。

普通、管理会社は工事とか点検の際、理事長にリベートは出さないですよ。
管理会社を通さず、理事長が直接業者に発注する場合は、ありうる可能性は
高いだろうし、中元・歳暮ぐらいはくるようになるでしょう。
管理会社と管理組合は、ウィンウィンの関係で、適正な利潤は当然ですよ。

各区分所有者は専有部分の修理は自分らで手配してますよ。
やろうち思えば管理組合でも出来ない筈がない。
現に一部委託、自主管理の例があるのだから講釈を述べて管理会社の必要性を述べるのは醜いね。

>495
管理組合が管理会社を経由せず、直接組合が業者に発注しても
管理会社は、実施の調整という大切な役割がありますので、
管理会社がするのと同じことをしなければなりませんよ。
元請とかいっているけど、大規模修繕工事のことをいっているの？
通常の工事や点検は、元請とかは中間に存在せず、直接業者に発注しますよ。
管理会社であろうが組合であろうがね。

＞直接発注すると今度は役員がマージンを取ってるというあらぬ疑いをかけてくる人もいます

確かに、そう言う人はいます。

そう言う人は、自分がそうしたことがあるからかも知れません。
普通の人なら、そんな発想にはならないからです。

普通に業者を選定すれば、そんな心配をする必要はありません。

理事会に限らず、居住者全員から業者の推薦などをしてもらい、それらの業者に連絡し、見積りを出してもらい総会でどの業者にするのかを決めればいいのです。

それより、いまどき理事長にバックマージンをだすような悪質業者は、まともな仕事が出来ないので、理事長などに取り入って当社にしてくれるとバックマージンを出すと言って、総会に掛けないように理事会で決めてしまうようにするからです。

理事会だけで決めることのほうが怪しいのです。

管理会社を介さず相見積もりをとり組合が直接発注する形で経費削減を行いました
結果年間２００万円削減出来ました
何処のマンションも管理会社のマージンや業者からのキックバックは多いでしょう
管理員業務のマージンも大きく此の後は管理員直接雇用を考えています　半値から６割が実費と想定しています

今の管理会社は、大規模修繕工事から小さな工事まで、管理会社にある工事部門に依頼する場合、管理会社と契約している工務店や工事業者に発注するので、会社経費と管理業務費として大体工事金額の１０～２０％が上乗せされると、はっきりと教えてくれています。
でも、管理会社を通さずに発注した工事でも、知らん顔はしません。
管理会社に発注するような細かい打ち合わせや管理はしませんが、基本的な管理費には、管理組合から依頼があれば、工事打ち合わせの立ち合いや、依頼したポイントの現場チェックは無償でしてくれます。
これは、管理会社が依頼を受けたマンションのことを把握しておくのが当然だと考えているからで、管理会社にしては当たり前のことだからだそうです。
今、こんな管理会社は少ないと思いますが、これからは増えてくるのではないでしょうか？

当組合は管理会社を含めて最低4社の相見積を取ることにしている。

>501
標準委託契約が細かくなるだけかと思う
管理会社も存在し続けていかないといけないから、無償では人件費は払えない
担当が変わってからもやり続けられるかどうかが一つの壁だと思う
大手は古くなると割に合わなくなってきて値上げ交渉ばっかりしてるから
その業務を委託契約外にする可能性はあると思う

>502
地域でマークされて安い値段が出てこなくなるだけ
安いと思って大手だと思った中小企業が破綻して困らないように気をつけて

＞地域でマークされて安い値段が出てこなくなるだけ 　安いと思って大手だと思った中小企業が破綻して困らないように気をつけて
全く意味不明のコメント。経済原則に従っているだけです。

小規模マンションは、管理会社にとって上客とはいえないので、
条件面は悪くなるのは当然の理といえよう。
元々、１００戸以下の小規模マンションは、いろんな面で効率が悪いので
資産価値からいっても、将来性は期待できない。
どんな工事や点検をやるにしても、割高となる。

うちの場合は、６００戸のマンションなので、管理会社は良く対応してくれている。
工事業者も、採用してもらえるよう、価格面も含め売り込みがすごいからね。
管理員やフロントも、優秀な人材を投入してくるし、組合の要求は、１００％
通りやすいからね。
フロントも毎日、管理員事務所に顔を出すし。
兎に角、リプレイスされないように必死に頑張ってるよ。

>>505

このようなおめでたいのがいるマンションは　気がつけば借金を背負わされている　お花畑マンションという

>505
評価が悪くなくても、契約更新時に一度くらいは競争させた方がいいですよ。
うちは1000戸超で、前の理事長は、よくやってくれているので、他の管理会社は考えていないと
そのまま契約更新しましたが、その次の理事長は管理委託費が高いと競争入札に持ち込みました。
結果は、同じ委託業務、同じ管理会社になりましたが、委託費は半額近くになったうえ、
競合他社がサービスで追加すると言った内容も丸呑みしてくれました。