マンション管理何でも相談コーナー

もう終わったことだよ。終了。
同じことの繰り返しばかりやってても意味ないこと。
次の議題はないのかな。

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「です。」「ます。」が使えない人の投稿は迷惑ですね。

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＞もう終わったことだよ。終了。 同じことの繰り返しばかりやってても意味ないこと。 次の議題はないのかな。

理事さんとやら、ビギナーのコメントに返事はないようですね。

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管理組合の収支状況がかんばしくない組合は値上げしないと修繕積立金が不足することになる。

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消費税増税を勉強しましょう。
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/tax/page_6.php

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すいません。うちの管理組合の管理費会計の収支は毎年1千万円単位で繰り越しが発生していて
今回の消費税の値上げも、次もそのまま吸収してしまう予定です。（繰り越しが減るだけ）

長期修繕計画上も向う25年は値上げ不要な状態です。
管理費値下げも考えたのですが、一度下げると上げにくいので、なかなか踏み切れていないです。
最初の管理会社が設定した管理費がどんぶりすぎただけだとは思いますが、どうすればいいのでしょう？
管理費会計も余剰金が溜まりに溜まっているのですが、
単年度で発生した余剰金は繰り越さずに、組合員に返すのが正しいのでしょうか？

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＞単年度で発生した余剰金は繰り越さずに、組合員に返すのが正しいのでしょうか？

規約に返却は出来ないと規定されているはずですので、適正金額に管理費等は減額する方法しかありません。
特に今回からの増税で修繕積立金は実施してみないと値上げ不要なんて言えません。

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>407
レスありがとうございます。

規約には余剰は翌年度以降の管理費会計に繰り越すとあります。
しかし、溜まりに溜まって1億を軽く超えてしまっています。
(修繕積立の方は、もっと溜まっていて、現状ではこっちに振り分けるロジックがない)

基本的に、余裕をもって予算を組むので、余剰金は溜まる一方です。
単年度の余剰金を数百万くらいまで、圧縮することは可能でも赤にする勇気はないので、
このままでいくと、将来的にどうすればいいのだろうと漠然と思っている次第です。

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修繕積立金はいくらあっても十分ではない。
何故かというと、マンションを５０年以上もたせることは可能だが、外壁や廊下、
専有部分の部屋の中は、工事をすることによってきれいになるが、設備特に、
専有部分の枝管は共用部分ではないために、修理や取り替えは個人差が大きく
中には、できない者も出てくる。
保険が適用できるのは、雨漏りとかの損害に対してであって、その配管を交換する
ことまではしてくれない。
しかし、いずれ専有部分の配管がダメになる時期は必ずやってくる。
専有部分の配管を交換するには、１戸当たり５０万程度の資金が必要となる。
この資金を管理組合としてどうするかが問題となる。
あくまで、専有部分のことだから、各区分所有者の判断に任せるでいいのだろうか。
資金的に余裕があれば、管理組合として、一斉に共用部分の本管部分の工事と一緒に
専有部分の配管もやれればいいのだが、果たして積立金の値上げができるかが
問題ということだ。
築２０年以上が経過して、雨漏りがあちこちから発生してきだしたら、もうそのマンションはスラム化
するだけのこと。資産価値もなくなり、売却も賃貸もできなくなる。
専有部分の枝管を管理組合としてやることを考えているマンションはありますか？

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＞専有部分の枝管を管理組合としてやることを考えているマンションはありますか？

一般には使用方法、使用頻度に個人差があるので組合の工事としては行えません。

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第２１条２項
　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ部分の管理を共用部分と
　一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

何故これができたかというと、専有部分である設備であっても、配管、配線等であって
本管、本線等の共用部分等と構造上一体となつた部分の管理については、管理組合の
行う本管等の共用部分の管理と一体としておこなったほうが効率的な場合も多いと
考えられることから、このような場合には、総会の決議を経た上で（４８条９号）
管理組合が一体として管理を行うことができるとしたのです。
しかし、費用負担については、必ずしも管理組合でなくてもいいとなっていて、管理組合が
負担してもいいともなっている。
要するに、積立金の余裕のあるところは、管理組合が負担した方が効率的ということ。

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いずれ配管は必ず劣化する。
要は、これをだれが負担してやるかが問題です。
積立金次第ということになります。

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配管の場合、本管である共用部分より、専有部分の枝管の方が
先に劣化する。

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＞管理を共用部分と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

A区分所有者の枝管の腐食で部分切替が必要な時は、「共用部分と一体として行う必要があるとき」とは言えません。

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「劣化」と言う言葉を良く使っていますが、劣化とはどういうことか理解してますか？
劣化したらどうなるのか理解してますか？

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配管の劣化は、ほっておくと配管、特に継手部分（これは共用部分だが）から
水がこぼれ水漏れをおこします。
当然枝管についても、いずれ漏水をおこすことになります。

>414
４１１は国交省の見解です。

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＞配管の劣化は、ほっておくと配管、特に継手部分（これは共用部分だが）から水がこぼれ水漏れをおこします。
継手部分はウオーターハンマーで亀裂を起こした経験があります。これは共用部分の修理で処理しました。
＞当然枝管についても、いずれ漏水をおこすことになります。
一般には使用方法、使用頻度に個人差があるので組合の工事としては行えません。
全部屋が一斉に劣化はあり得ません。

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>417
いずれ劣化するのだから、どこかの時点で新しくて、
交換の必要のないものにかえた方がいいのではないですか？
ばらばらにやると、費用が莫大になり、トイレとか風呂とかが
使えない状態が頻繁に発生することになりますので。
共用部分の本管の取り替え工事のときにやれば、どうせ床をはがしたり、
背板をとりはずしたり、養生とかをしなければなりませんからね。
どうせ、床を取り外したんなら、配管を交換すれば、費用は安くて住みますよ。
配管は安いものでしょうから。
それを各戸ごと、それも給水管、排水管、ガス管、汚水管とばらばらにやり、
その都度、使用禁止や床を剥がしたりしてたら、経費の無駄遣いになるでしょう。

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＞共用部分の本管の取り替え工事のときにやれば、どうせ床をはがしたり、

本管は主として縦管だけですので構造によりますが小生の経験ではトイレや洗面所の壁板剥がしだけで床は関係ありません。
全室枝管取替工事は修繕積立金で賄えるものではありません。

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答えは既に出ています
ビギナーさんのマンションでは個人負担で行う
他の積立金の豊富なマンションは積立金で行う
どちらも可です　統一する必要はありません

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