マンション管理何でも相談コーナー

>374
ほんと支離滅裂だね。
消費税は管理会社の収入ではないよ。
これが分かってないよね。

>374
定額委託費は消費税をどうすればいいの？
８％にすれば管理会社のいいなりというし、５％のままで
いけということ？

>375
＞定額委託費が予備費で吸収できるとは、消費税のアップ分を予備費で補填するということだよ。

管理会社が泣いて喜ぶのを説明しましょう。
定額管理委託業務費　税率％　税額　　　　管理会社への支払額
100万円とすると　　　5　　　5万円　　　　105万円
100万円　　　　　　　8　　　8万円　　　　108万円
月額差額　　　　　　　　　　　　　　　　　　3万円
年間差額　　　　　　　　　　　　　　　　　　36万円
税率10％になれば　　　　　　　　　　　　　　24万円増　　
この差額分が収入-支出=次期繰越額を食い荒らすことになる。この事は本来必要な一般管理費も増税される上に更に年間36〜60万円を食い荒らされることになる。
この損失を減らすためには100万円の定額管理委託業務費の増税分を減らす以外の方法はない。その為には管理組合が増税分を管理費を値上げするか100万円より安い管理会社に変更すかしかない。
それを何も考えずに、次期繰越額【予備費を含む】から補填しようとの考えだから管理会社は泣いて喜ぶことになる。
今や今回の増税は管理会社にとっては10年前の適正価格の管理会社への変更ブームの再来ではないかと危惧している現実だ。
従って、貴方は管理会社の者か理屈の分からない人かでしょう。

>383
やっぱり何にも分かっていなかったんだね。
税金は管理会社に収めるけど、そのお金は国に納めるという構図が
わかっていないんだね。
商店の例でも説明したように、物を買えば消費税が付加されるよね。
この消費税も商店の利益と思っているんじゃないの？

それにね、今回提案したのは、消費税がアップした時の、１戸当たり月の
値上げ額の算出の仕方だったと思うんだけどね。
現状と同じ条件であった場合、確実に予備費が減少してくるので。
値上げをしなければ、経費の節約とかをしなければ不足するのは間違いないからね。

しかし、あくまで、現状と同じ条件でという訳だから、値下げや経費の節約とかは
除外して考えるべきなんだよ。

３８３の書き込みは話しにならないよ。撤回した方がいいかもね。

これがスタートだったんです。

>消費税がアップした分の試算は、難しく考えることはありません。
>過去数年分の、管理費で繰越金を除いた年平均の３％を掛ければいいだけのことです。
>修繕積立金の場合は、長期修繕計画で、総工事費の３％を掛けるだけです。
>その分を、管理費の場合は、３％の増額経費計÷１２ヶ月÷戸数＝１戸当たり月のアップ額です。
>修繕積立金の場合は、総工事費の３％÷年数÷１２ヶ月÷戸数＝１戸当たり月の値上げ額です

>238
がスタートです。

>今月からの消費増税の対策は済みましたか？
>管理費値上げですよ。

>386
管理費の値上げといっているから、関連性はあるじゃないですか。
私は、途中で参加したんですが、385で書き込みをして、それに対しての
応酬をしてきたのですよ。
383削除依頼したらどうですか。恥ずかしいでしょう。

＞383削除依頼したらどうですか。恥ずかしいでしょう。

まともな反論も出来ない方が・・・ではないの、どうぞ反論して下さい。
管理会社さん。

>389
何管理会社さんとは。
僕はマンションの理事だよ。
管理委託費にかかる消費税は管理会社が負担するものなの？
５％のときは管理組合で、８％になればその増額分は管理会社が
負担するとはどう考えてもおかしいだろう。

>383　>389
最初はもっとまともな考えの持ち主と思っていたけど、がっかりだね。
いくら、バトルに負けたからといって、開き直りは、見苦しいだけだよ。
今から、正当化しようとして頑張っても、ボロが出るだけだよ。
今まであなたが書き込んだことが検証されることになるからね。
敗れた者は、静かに去るのみ。

＞僕はマンションの理事だよ。
＞管理委託費にかかる消費税は管理会社が負担するものなの？
それなら管理委託契約書を見たことはあるでしょう。そこに定額管理委託業務費（月額）の内訳があり、一番下に消費税を書く欄があります。
これに基づいて組合は毎月管理会社に支払っているのです。これが今月から5％相当額が8％相当額に変わったのです。
＞５％のときは管理組合で、８％になればその増額分は管理会社が 負担するとはどう考えてもおかしいだろう。
どこから引用したのか出鱈目は言わないほうが宜しいですよ。

＞最初はもっとまともな考えの持ち主と思っていたけど、がっかりだね。 いくら、バトルに負けたからといって、開き直りは、見苦しいだけだよ。 今から、正当化しようとして頑張っても、ボロが出るだけだよ。 今まであなたが書き込んだことが検証されることになるからね。 敗れた者は、静かに去るのみ。

そんな愚痴ばかり言わないで反論をどうぞ！

>393
もう退散しなさい。
これ以上同じテーマでバトルもないでしょう。
もう結論は出たんですからね。
開き直り以外の何ものでもなく、見苦しいだけだよ。
でも、あんな理論で良く頑張ったと思うよ。
感心感心

遂にネタ切れですか？
勉強してから出直してください。

＞もう退散しなさい。 これ以上同じテーマでバトルもないでしょう。 もう結論は出たんですからね。 開き直り以外の何ものでもなく、見苦しいだけだよ。 でも、あんな理論で良く頑張ったと思うよ。 感心感心

情けないことは言わないで遠慮無く反論しなさいよ。
私は逃げも隠れもしないで貴方のコメントには反論してきました。
貴方も上のような捨てセリフを言わないで反論をどうぞ。

>396
数日前にみつけて、やり取りを読んでいました。
あなたのほうがまともなことを言っていると思いますが、一つだけ、気になったことを書かせて下さい。

＞私は逃げも隠れもしないで貴方のコメントには反論してきました。

この中の「反論」と言う部分です。
きっとあなたの表現が、あなたの本心とは違っているのだと思います。
反論と言うと、常に相対する敵対関係のようにしか思えません。

反論ではなく、反論すべきところは反論するが、認めるところは認めると言うことだと思いました。
しかし、これほどしつこくされたので、思わず「反論」としか書けなかったのだと思いました。

お節介とは思いますが、書かずにいられなくて書きました。

まるで何もわかってないのに何か言いたかったのでしょうね
年平均支出を基礎に加えたら
非課税のものまで増えてしまうでしょう
大きなところで言えば保険料は非課税です

管理費はサービス・支出に合わせ収入を調整するのが本来の考え方
予算の立て方によって変更する
もっとも正論なのは消費税増税という特別な事象が起きたのだから
それに合わせて変更して、様子を見る

修繕積立金はどうせ見直すものなので
いきなり上げるよりも前々から上げた方が良い
という考え方に基づけば
ある程度のところで１０％上乗せするのが当たり前
それでも徐々に上がる

>398
消費税のアップ分の値上げに関して、非課税のものまで対象にするのは
おかしいといっているけど、そこまで細かく計算する必要はないのでは。
総合保険が大半だと思うけど、積立部分は当然修繕積立金会計だし、
掛け捨て部分も管理費会計になっていないとこが殆どだしね。
もし、管理費会計にしてあるマンションがあったとしても、値上げの額に
大勢はないと思うけどね。
保険以外に非課税といえば、役員報酬ぐらいのもんだしね。
もし、正確に算出したいのなら、非課税部分は控除して計算すればいいだろうし。

それより、５％から８％になった場合、委託業務費を８％管理会社に支払う
とどうして、管理会社にいいように操られているのかを知りたいね。

やっと論理的な書込みの人が現れたと思いきや、
＞　５％のときは管理組合で、８％になればその増額分は管理会社が 負担するとはどう考えてもおかしいだろう。
どこから引用したのか出鱈目は言わないほうが宜しいですよ。
に続き、
＞それより、５％から８％になった場合、委託業務費を８％管理会社に支払うとどうして、管理会社にいいように操られているのかを知りたいね。
の様にすり替えの手段に出てまでも書きたいのですか。
まともな人が誤解されないように先人の意味を込めてビギナーを選びました。

もう終わったことだよ。終了。
同じことの繰り返しばかりやってても意味ないこと。
次の議題はないのかな。

「です。」「ます。」が使えない人の投稿は迷惑ですね。

＞もう終わったことだよ。終了。 同じことの繰り返しばかりやってても意味ないこと。 次の議題はないのかな。

理事さんとやら、ビギナーのコメントに返事はないようですね。

管理組合の収支状況がかんばしくない組合は値上げしないと修繕積立金が不足することになる。

消費税増税を勉強しましょう。
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/tax/page_6.php

すいません。うちの管理組合の管理費会計の収支は毎年1千万円単位で繰り越しが発生していて
今回の消費税の値上げも、次もそのまま吸収してしまう予定です。（繰り越しが減るだけ）

長期修繕計画上も向う25年は値上げ不要な状態です。
管理費値下げも考えたのですが、一度下げると上げにくいので、なかなか踏み切れていないです。
最初の管理会社が設定した管理費がどんぶりすぎただけだとは思いますが、どうすればいいのでしょう？
管理費会計も余剰金が溜まりに溜まっているのですが、
単年度で発生した余剰金は繰り越さずに、組合員に返すのが正しいのでしょうか？

＞単年度で発生した余剰金は繰り越さずに、組合員に返すのが正しいのでしょうか？

規約に返却は出来ないと規定されているはずですので、適正金額に管理費等は減額する方法しかありません。
特に今回からの増税で修繕積立金は実施してみないと値上げ不要なんて言えません。

>407
レスありがとうございます。

規約には余剰は翌年度以降の管理費会計に繰り越すとあります。
しかし、溜まりに溜まって1億を軽く超えてしまっています。
(修繕積立の方は、もっと溜まっていて、現状ではこっちに振り分けるロジックがない)

基本的に、余裕をもって予算を組むので、余剰金は溜まる一方です。
単年度の余剰金を数百万くらいまで、圧縮することは可能でも赤にする勇気はないので、
このままでいくと、将来的にどうすればいいのだろうと漠然と思っている次第です。

修繕積立金はいくらあっても十分ではない。
何故かというと、マンションを５０年以上もたせることは可能だが、外壁や廊下、
専有部分の部屋の中は、工事をすることによってきれいになるが、設備特に、
専有部分の枝管は共用部分ではないために、修理や取り替えは個人差が大きく
中には、できない者も出てくる。
保険が適用できるのは、雨漏りとかの損害に対してであって、その配管を交換する
ことまではしてくれない。
しかし、いずれ専有部分の配管がダメになる時期は必ずやってくる。
専有部分の配管を交換するには、１戸当たり５０万程度の資金が必要となる。
この資金を管理組合としてどうするかが問題となる。
あくまで、専有部分のことだから、各区分所有者の判断に任せるでいいのだろうか。
資金的に余裕があれば、管理組合として、一斉に共用部分の本管部分の工事と一緒に
専有部分の配管もやれればいいのだが、果たして積立金の値上げができるかが
問題ということだ。
築２０年以上が経過して、雨漏りがあちこちから発生してきだしたら、もうそのマンションはスラム化
するだけのこと。資産価値もなくなり、売却も賃貸もできなくなる。
専有部分の枝管を管理組合としてやることを考えているマンションはありますか？

＞専有部分の枝管を管理組合としてやることを考えているマンションはありますか？

一般には使用方法、使用頻度に個人差があるので組合の工事としては行えません。

第２１条２項
　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ部分の管理を共用部分と
　一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

何故これができたかというと、専有部分である設備であっても、配管、配線等であって
本管、本線等の共用部分等と構造上一体となつた部分の管理については、管理組合の
行う本管等の共用部分の管理と一体としておこなったほうが効率的な場合も多いと
考えられることから、このような場合には、総会の決議を経た上で（４８条９号）
管理組合が一体として管理を行うことができるとしたのです。
しかし、費用負担については、必ずしも管理組合でなくてもいいとなっていて、管理組合が
負担してもいいともなっている。
要するに、積立金の余裕のあるところは、管理組合が負担した方が効率的ということ。

いずれ配管は必ず劣化する。
要は、これをだれが負担してやるかが問題です。
積立金次第ということになります。

配管の場合、本管である共用部分より、専有部分の枝管の方が
先に劣化する。

＞管理を共用部分と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

A区分所有者の枝管の腐食で部分切替が必要な時は、「共用部分と一体として行う必要があるとき」とは言えません。

「劣化」と言う言葉を良く使っていますが、劣化とはどういうことか理解してますか？
劣化したらどうなるのか理解してますか？

配管の劣化は、ほっておくと配管、特に継手部分（これは共用部分だが）から
水がこぼれ水漏れをおこします。
当然枝管についても、いずれ漏水をおこすことになります。

>414
４１１は国交省の見解です。

＞配管の劣化は、ほっておくと配管、特に継手部分（これは共用部分だが）から水がこぼれ水漏れをおこします。
継手部分はウオーターハンマーで亀裂を起こした経験があります。これは共用部分の修理で処理しました。
＞当然枝管についても、いずれ漏水をおこすことになります。
一般には使用方法、使用頻度に個人差があるので組合の工事としては行えません。
全部屋が一斉に劣化はあり得ません。

>417
いずれ劣化するのだから、どこかの時点で新しくて、
交換の必要のないものにかえた方がいいのではないですか？
ばらばらにやると、費用が莫大になり、トイレとか風呂とかが
使えない状態が頻繁に発生することになりますので。
共用部分の本管の取り替え工事のときにやれば、どうせ床をはがしたり、
背板をとりはずしたり、養生とかをしなければなりませんからね。
どうせ、床を取り外したんなら、配管を交換すれば、費用は安くて住みますよ。
配管は安いものでしょうから。
それを各戸ごと、それも給水管、排水管、ガス管、汚水管とばらばらにやり、
その都度、使用禁止や床を剥がしたりしてたら、経費の無駄遣いになるでしょう。

＞共用部分の本管の取り替え工事のときにやれば、どうせ床をはがしたり、

本管は主として縦管だけですので構造によりますが小生の経験ではトイレや洗面所の壁板剥がしだけで床は関係ありません。
全室枝管取替工事は修繕積立金で賄えるものではありません。

答えは既に出ています
ビギナーさんのマンションでは個人負担で行う
他の積立金の豊富なマンションは積立金で行う
どちらも可です　統一する必要はありません

何でも無原則に総会に掛ければ個人負担も回避できる癖を作ると先々に不都合が生じることになりましょう。

積立金の豊富なよそのマンションの心配までビギナーさんがする必要は無いでしょう

専有部分の枝管については、各区分所有者がするのが基本ですね。
しかし、全員取り替えをするでしょうか。
できる者はいいけど、できない者に対してのフォローをしなければ、
雨漏りマンションになってしまいます。
これについては、やらないマンションは別に構わないですよ。
やる方向で検討するマンションはないんですかね。
いずれ間違いなく配管は劣化しますからね。
そして、漏水が始まっても、できる者とできない者がいる。
階下の者は迷惑千万だね。
ぬれた時は、損害賠償だけは、保険でしてくれるけど。
そんなマンションには住みたくないね。

専有部分の配管については、現在その必要性が認められて、
修繕積立金の値上げを始めたマンションも多くなってきたよね。
どうせやるなら、1年でも早くやるにこしたことはないしね。
規約の改正もその中身をいろいろ検討しなければならないし。
修繕積立金の値上げが無理なマンションも多いからね。特に
年金生活者が多いマンションでは、値上げは難しいらしい。

庶民的なマンションも値上げは無理だよ。
現在の生活が精いっぱいだから。

＞積立金の豊富なよそのマンションの心配までビギナーさんがする必要は無いでしょう

常識的なことを述べただけです。
ここ数年の新築マンションで脩積金の豊富なマンションはないのが常識です。

>>416 さん
>>>411 は国交省の見解です。

>>411 の
>「しかし、費用負担については、必ずしも管理組合でなくてもいいとなっていて、管理組合が負担してもいいともなっている。」
が国交省の見解だとすると、
マンション標準管理規約（単棟型）第２１条のコメント⑤の中の
「配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。」
とは矛盾すると思います。
詳しい解説をお願いします。

>426
422のまんかんしさんではないですが、積立金の豊富なマンションは
まずないと思います。
豊富なということは、専有部分の配管の取り替え工事までができる
積立金があるかということではないでしょうか。
うちのマンションでは、30年の長期修繕計画分の積立金は心配ありません。
ただ、専有部分の配管までは、積み立てられていません。
やはり、築10年のマンションですが、今から積み立てていくとしたら、
かなりの額の値上げが必要になったきますし、やった方がいいのは分かって
いますが、値上げは難しいと思われます。
現在は、その検討だけはしていますが。

目先の工事を脩積金でやりたがるのは区分所有者自身の蓄えが少ない証拠ですので先が思いやられます。

>429
そういう考えではないのですよ。
全員ができればいいのですが、やれない者も必ずいるということです。
やれない者に対しての対応をどうしていくかです。
借り入れや積立金でやるのも、個人でやるのも結果的には、個人が
支払っているのには変わりはないですよね。
住宅支援機構も、管理組合として行う専有部分の配管の工事に対しては、融資をすると
なっていますから。