マンション管理何でも相談コーナー

>323さん
307　311　　315　　322　これは私ですが、
赤字が入ってる書き込みとは、別の方です。

>324
あんたは本当に頭おかしいんじゃないの？
思考回路ゼロだよ。
何が間違っているのかを考えることもしないんだね。
話しにならないよ。

>326
丁寧に書いてもヤジるしか脳はないとは可愛そうだね。
少しは理屈を書いて反論してみなさいよ。健康に良くないよ。
前歴理事長、マン管シとは言うがその片鱗も見えないね。

>327
>組合員の毎月支払う管理費＝定額委託業務費月額＋定額委託業務費以外の一般管理費月額
の内の定額委託業務費月額が増額になるので4月から組合員の毎月支払う管理費を増税分増額するのです。
後の「定額委託業務費以外の一般管理費月額」は今年度以降の実績（次期繰越金など）を見て上げるべきか否かを決めるのですよ。

定額委託費は予備費で吸収できるんでしょう。
それ以外の経費は増額にならないんですか？どちらも予備費で対応するんでしょう。
総会の時の議案書の予算書には、実績と予算が書き込まれているでしょう。
予算はあくまで予算であって、実績は違ってくるのです。
委託業務費だろうと電気料だろうと修繕費用だろうとね。

次期の予算書では、予算は全て消費税８％で計算しますよね。分かります？
これは、定額委託費だろうと電気料だろうと一緒です。
値上げをしなくて、このまま続けていけば、いずれ予備費はなくなりますよ。
だから、値上げをしなければならないといっているのです。
当然、経費節約とか管理委託費の値下げとかは考慮しません。これをいいだしたら、
話しになりませんからね。
値下げとかは、消費税の値上げとかは関係なくてもできるものです。
詳しく説明しましたけど、今度は分かるでしょうね。

３２３を書いたものです。
アドバイスなど頂いたことを読み返しにきましたら、３２５を見つけ、２人の方からの返事があったと言うことがわかりました。
それに、私が書き込んだ直前に３２２か書き込まれていたのを、今知りました。
それで書き方の違う二種類のアドバイスなどがあったのだとわかりました。

３２０について、ちょっと話しておきたいことがありましたので、書かせて頂きます。

＞それから、専門的な知識がないから云々は、だからといって管理会社に任せるのは
無理があります。契約に入っていれば別ですが。
専門的知識を有する者の意見を聴く等により専門家の協力を得ることを理事長は考慮する
ものとなっています。標準管理規約第１７条。
そして、理事長又はその指定を受けた者は、工事の実施状況を正確に把握して対処
するため、必要な範囲内において専有部分に立ち入り調査を行うことができると
なっています。第１７条５項

これは、コミュニティーワンからの説明で、契約書には文章で書かれていませんが、管理組合の手助けをするのが管理会社の本文なので、理事になったが何の知識も経験もないので判断することなんて出来ないと言う人でも、間違いのない判断をしてマンション運営が出来るようにするため、専門的なことに関してのアドバイスや説明をすると言う意味でした。
また、専門的な疑問などがあれば工事部から説明するのも無償で行うのも当然のことなのですと言う説明で、それは東急コミュニティーに買収されるまで、実行されていました。

＞今までは、そういったことを、管理員がやってくれたのですが、どちらかというと
契約外のことを善意でやってくれていたように思えます。
一般的な事例では、専有部分の工事に関しては、工事のチェック等まではしてないようです。

管理員と言うのは私が言う担当者と同じことだと思い、それを前提で書きます。
担当者の善意と言うことではなく、コミュニティーワンと言う会社としての善意で、担当者が変わろうが同じサービスをしますと言うことだと思います。
実際に、東急コミュニティーに買収されるまでは、担当者が変わって性格の違いはあっても、同じことをしてくれていました。
しかし、契約書の内容は全く同じなのに、コミュニティーワンから買収されたので会社の方針が変わり、これまでのような善意で行っていたことは出来なくなりましたと言う説明などもなく、突然、変わったのです。

東急コミュニティーに買収されてからリフォーム工事があった時の対応がこれまでとは全く違ったのです。

これについて、ご意見をもらいたいと何度も書きましたが、質問内容が全く伝わっていないため、質問した内容とは違う部分のことについてのアドバイスなどしか来なかったのです。

文章で初めての方に伝えるのって難しいですね。

求めることに関してのアドバイスや回答は得られませんでしたが、何度もお付き合い頂いたことに関しては感謝しています。

３２３を書いたものです。
自分が書いたものを読んでいると、書き洩らしたことがあるのに気付きましたので、ここに書かせて頂きます。

＞一般的な事例では、専有部分の工事に関しては、工事のチェック等まではしてないようです。

これについてです。
専有部分の工事と言うのは、内装のリフォーム工事も含まれると思いますので、それを前提に書きます。
内装のリフォーム工事のチェックをするとは書きませんでした。
この工事をしている時、注意したにも関わらず、廊下に道具を置いていたり汚れていたりするかどうかを、また、管理人など通常の業務としてではなく、わざわざ見に行ってチェックすることでも、部屋の中の工事のことをチェックするのではありません。
管理人などが通常の業務の時に、たまたま廊下に道具を置きっぱなしにていたのを見掛けた場合には、廊下に道具を置きっぱなしにしないように注意したので守って下さいと注意することです。

コミュニティーワンの時は、担当者や管理人が変わっても、通常業務の中で見掛けたら注意してくれていたのですが、東急コミュニティーに買収されてからは、知らん顔するようになったと言ったつもりでした。

これを付け加えます。

>329さん
契約にないからそれは出来ませんということもできますが、分からないことを
管理会社に質問して、チェツク等をしてもらうことは可能だと思います。
しかしそれはあくまで管理会社の担当者次第といこうことになります。
東急コミュニティにしてみれば当たり前のことを当たり前のこととしてやっているのでしょうが、
それでも、担当者に頼めばやってくれることはありますよね。
もし、管理員がやらないのなら、フロントに相談してみてはいかがですか。
管理員の拘束時間内の仕事ですから、管理組合のプラスになることなら、その時間を
有効に使った方がいいでしょうから。

私の場合でも、先日洗面所のパイプが外れて水が漏れていたので、家内が管理員さんに
頼んで修理をしてもらいました。
当然これは契約外のことですけど、そこがコミュニティじゃないでしょうか。

＞定額委託費は予備費で吸収できるんでしょう。
これが管理会社の言いなり思考ですね。これは毎月定額で支払うべきものですから吸収出来る出来ないの問題ではなく管理会社への実支払額の増額です。これ以外の一般管理費は実行して始めて3％の値上げになります。
貴方の様に予算段階で3％値上げは理屈の上からも出来ないしやるべきではない。その理由は予備費（5〜10％）で対応出来るからです。これで不足の場合は次期繰越金か保管口座を利用することで対処できる。
組合員の毎月支払う管理費＝定額委託業務費月額＋定額委託業務費以外の一般管理費月額
この意味が理解できないてないね。
＞それ以外の経費は増額にならないんですか？どちらも予備費で対応するんでしょう。
その通り、上述済み。
＞総会の時の議案書の予算書には、実績と予算が書き込まれているでしょう。 予算はあくまで予算であって、実績は違ってくるのです。
その通り、だから複数年の実績と今年度の実績を加味して今年度末の次期繰越金額次第で管理費の値上げが必要か否かを決めるのです。
＞委託業務費だろうと電気料だろうと修繕費用だろうとね
それでは管理会社は泣いて喜ぶでしょう。
定額委託業務費月額と他の出費は性質が違うのが分からないのですね。
若し、増税ではなく定額委託業務費の増額とした場合は管理会社への支払ですから当然増額分の各組合員の配分及び管理会社の継続の可否を含めて判断せざるを得ないでしょう。この様に他の出費とは違うのです。
管理会社に飼い慣らされている貴方には理解は難しいでしょう。

>331
失礼とは思いますが、私が書いたことが全く伝わっていません。
興奮したり頭に血がのぼると言う意味ではなく、落胆と言う意味で、ちょっと気分が悪くなってきました。

最初に、コミュニティーワンからの説明で、契約書には文章で書かれていませんが、管理組合の手助けをするのが管理会社の本文なので、理事になったが何の知識も経験もないので判断することなんて出来ないと言う人でも、間違いのない判断をしてマンション運営が出来るようにするため、専門的なことに関してのアドバイスや説明をすると言う意味でした。
また、専門的な疑問などがあれば工事部から説明するのも無償で行うのも当然のことなのですと言う説明で、それは東急コミュニティーに買収されるまで、何年もの間、担当者（フロント）を含めた全社員が、変わることなく実行していました。

管理員と言うのは私が言う担当者と同じことだと思い、それを前提で書きます。
担当者の善意と言うことではなく、コミュニティーワンと言う会社としての善意で、担当者が変わろうが、誰に何を聞いても同じサービスをしてくれていました。

実際に、東急コミュニティーに買収されるまでは、担当者が変わって性格の違いはあっても、同じことをしてくれていました。

しかし、契約書の内容は全く同じなのに、コミュニティーワンから買収されたので会社の方針が変わり、これまでのような善意で行っていたことは出来なくなりましたと言う説明などもなく、突然、変わったのです。

東急コミュニティーに買収されてからリフォーム工事があった時の対応がこれまでとは全く違ったのです。

つまり、契約書に文章として書いていないので、書いていないことはしません、と言う風に変わってしまったのです。

例えば、東急コミュニティーに買収されてしまったので、これまでのようにはできません、と言う説明があれば、こんなことは言いません。
しかし、コミュニティーワンに聞いても、同じ契約内容だとしか答えないと言うことなのです。

契約書の書面通りかどうかなどと言うような質問をしたのではないと言うことです。

これが理解できない人に、幾ら相談しても無駄だと言うことは良くわかりました。

あなたと、もう一人のかたが、もめているのを一部読みました。
私は、私と同じようなことでもめているのだと感じました。

あなたは正論を貫いていますし、間違いではないことを言ってるのだと思いますが、相手の身にはなっていないのだと思いました。
あなたの知識は豊富で正しいことを仰っているのだと思いますが、一方的に押し付けているだけだと思います。
それが質問する側であれば、ある程度許されることであっても、答えようとする側がすることではないと思います。

東急コミュニティーに買収される前のコミュニティーワンの対応を例えばの話で表します。

質問したことに対して、それを受けた管理会社の誰でもが、なるほど、管理会社としてはお手伝いできませんが、契約や規約ではこうすることになっていますが、このマンションの場合なら、こうすることで解決できるかも知れませんが如何しょう、とか、他でも同じような質問があったのですが、やはり、このような契約や規約がありますので、やはり無理だと思います、と言うように、解決策を提案してくれたりするのですが、買収されてからはこうではなくなったのです。

買収されてから、表面上は同じで契約も同じ、買収されたので、変わりましたと言う説明もなく、何か変わりましたかと聞いても、買収されたましたが以前から何も変わりません、と言ったのに、下記のように変わりました。

質問したことに対して、契約上、管理会社として行うことではありませんので対応できません、と言うので、責任者に変わってもらっても、同じことを言って、アドバイスさえしなくなったのです。

買収された時点で、これまでのようにはできなくなったと言う説明さえあれば、こんなことは考えません。
しかし、買収されたコミュニティーワンは、買収される前と何も変わっていないとしか言わないのです。

これを理解してもらえない人に、いくら相談しても、東急コミュニティーに買収されたコミュニティーワンの対応と同じだと思いました。

私は、あなたに会ったことも無く、単にこちらの掲示板で数回のやりとりをさせてもらっただけですが、このように感じましたので、書かせて頂きました。

気分を害する内容であることは承知しておりますが、あなたには思たままを伝えたほうがいいのではないかと思いましたので、あえて率直に書かせて頂きましたこと、悪く思わないでもらえればありがたいです。

今まで、ありがとうございました。

＞質問したことに対して、契約上、管理会社として行うことではありませんので対応できません、と言うので、責任者に変わってもらっても、同じことを言って、アドバイスさえしなくなったのです。

管理会社の言うことに間違いはありませんが貴方はそれ以上の関連するアドバイスが欲しいようですね。
それは好みの問題ですから、管理会社を変更運動をしたら如何でしょうか。

>332
これほど思考能力のない方も珍しいですね。
消費税がアップしたのと、管理会社のいなりとは全く関係ないことでしょう。
いままで管理会社に支払っている委託費がそのまま５％から８％になるだけですよ。
その不足分は予備費で補填するだけのこと。他の支出も同じことだよ。
定額委託費とそれ以外の出費は性格が違うとは一体どういうこと？
消費税に関しては同じことだよ。
そんな基本的なことが分からなければ、どうしようもないね。

３３３を書いた者です。

今来てみると、３３４が書かれていました。
３３４を書いたのは、３３１の人ですか？
それとも、別の人ですか？

書かれた内容から、私には別の人のように思えます。


本題です。

＞管理会社の言うことに間違いはありませんが貴方はそれ以上の関連するアドバイスが欲しいようですね。

正確には、私だけではなく、マンション全体としての考えです。

＞それは好みの問題ですから、管理会社を変更運動をしたら如何でしょうか。

何度も書きましたが、好みの問題ではなく、同じ管理会社なのに、買収されてから何も変わっていないと言っているのに、最初に説明し、何年もの間、担当者が変わろうが担当以外の人であろうが、同じことをしてくれていたにも関わらず、買収されてから何の説明も無く変わってしまったことについてのことです。
やはり、管理会社を変えることしかないと言う意見のようですね。

そうです。貴方の意見に賛同するか否かがはっきりしますよ。

＞定額委託費とそれ以外の出費は性格が違うとは一体どういうこと？

再送。
定額委託業務費月額と他の出費は性質が違うのが分からないのですね。
若し、増税ではなく定額委託業務費の増額とした場合は管理会社への支払ですから当然増額分の各組合員の配分及び管理会社の継続の可否を含めて判断せざるを得ないでしょう。この様に他の出費とは違うのです。
管理会社に飼い慣らされている貴方には理解は難しいでしょう。

>338
>若し、増税ではなく定額委託業務費の増額とした場合は管理会社への支払ですから当然増額分の各組合員の配分及び管理会社>の継続の可否を含めて判断せざるを得ないでしょう。この様に他の出費とは違うのです

やっぱり思考能力に欠けているんだね。
頓珍漢なことばかりいって話しがかみあわなかったのは、消費税のことをいっているのに
増税ではなくとかいってるんだから、どうしようもないよね。

お勉強しましょう。
マンション標準管理委託契約書より抜粋

(管理事務に要する費用の負担及び支払方法)
第6条 甲は、管理事務として乙に委託する事務(別表第1から別表第4までに定める事務)のため、乙に委託業務費を支払うものとする。
2 甲は、前項の委託業務費のうち、その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用(以下「定額委託業務費」という。)を、乙に対し、毎月、次のとおり支払うものとする。
一 定額委託業務費の額
合計月額○○円
消費税及び地方消費税抜き価格 ○○円
消費税額及び地方消費税額(以下、本契約において「消費税額等」という。)
○○円
内訳は、別紙1のとおりとする。
二 支払期日及び支払方法 毎月○日までにその○月分を、乙が指定する口座に振り込む方法により支払う。
三 日割計算 期間が一月に満たない場合は当該月の暦日数によって日割計算を行う。(1円未満は四捨五入とする。)

(法令改正に伴う契約の変更)
第 22 条 甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。
ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、 委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。

別紙1
【内訳明示例1】 第1号から第4号までの各業務費には一般管理費及び利益が含ま れておらず、第5号で別に表示されているもの
定額委託業務費月額内訳
一事務管理業務費 　　　月額 　　　円
二 管理員業務費 　　　　月額 　　　円
三 清掃業務費 　　　　　月額 　　　円
四 建物・設備管理業務費 月額 　　　円
ア ○○業務費　　　　　月額 　　　円
イ ○○業務費　　　　　月額 　　　円
ウ ○○業務費　　　　　月額 　　　円
五　管理報酬 　　　　　　月額　　　円
　　消費税額等 　　　　　月額　　　円

【内訳明示例2】 第1号の管理手数料に事務管理業務費、一般管理費及び利益が含まれており、第2号から第4号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれていないもの
定額委託業務費月額内訳
一 管理手数料 　　　　月額 　　円
二 管理員業務費 　　　月額 　　　 円
三 清掃業務費 　　　　月額 　　　円
四 建物・設備管理業務費 　月額 　　円
ア ○○業務費　　　　　　　月額 　　　円
イ ○○業務費　　　　　　　月額 　　　円
ウ ○○業務費　　　　　　　月額 　　　円
　消費税額等　　　　　　　月額 　　　円

【内訳明示例3】 第1号から第4号までの各業務費に一般管理費及び利益が含まれ ているもの
定額委託業務費月額内訳
一 事務管理業務費 　　　月額 　　 円
二 管理員業務費 　　　　 月額 　　 円
三 清掃業務費 　　　　　月額 　　 円
四 建物・設備管理業務費　　 月額　　 円
ア ○○業務費　　　　　　　　月額 　　　円
イ ○○業務費　　　　　　　　月額 　　　円
ウ ○○業務費　　　　　　　　月額 　　　円
　消費税額等　　　　　　　　月額 　　　円

>340
それが消費税アップに対する対応と何の関係があるの？
思考能力のない人。
まだ理解できてないんだね。
あきれてものも言えないよ。

長いのは苦手な様ですね。

>340
消費税が上がった場合はそれを適用するとか当たり前の
ことが書いてあるだけだよ。
それは、委託費以外も同じことだよ。
単純に消費税が上がった場合のことだけを考え、それ以外のことは
別として考えないとね。
管理会社にいいように操られているとか、全く関係ないことを平気で
まじで書き込むんだから、話にならないよ。

>単純に消費税が上がった場合のことだけを考え、それ以外のことは別として考えないとね。

だんだん分かって来たようですね。

>345
他人の事を侮辱するよりも、この掲示板の利用規約と掲示板マナーを読み、遵守すべきです。

>346
定額委託業務費とその他の経費に消費税が同じように掛かるのは理解できたかな？
ということは、管理会社に操られているとかは関係ないということだよね。
いままで、あなたの書き込みは本気ではなかったんでしょう。

>若し、増税ではなく定額委託業務費の増額とした場合は管理会社への支払ですから当然増額分の各組合員の配分及び管理会社>の継続の可否を含めて判断せざるを得ないでしょう。この様に他の出費とは違うのです。
本気だったら、こんなことは書き込む筈がないからね。
消費税のことについての書き込みなんだからね。
今までの、僕の書き込みを冷静にもう一度読んでごらんよ。

＞定額委託業務費とその他の経費に消費税が同じように掛かるのは理解できたかな？
当然です、しかし貴方は全経費予算に3％増税分を値上げすべきと言いましたね。
私は予備費（5〜10％）があるので、予算が実行された場合にのみ適用すれば良いと言いましたね。
定額委託業務費については4月から実行されますね、しかも長く引用したように、管理委託契約書の別表1の消費税部分が変更されますね。即ち予算段階ではなく今月からの実施ですから予算段階の他の経費と性格が違いますが貴方には理解できない様ですね。貴方が言うようにこれとて予備費でやれとの意見は管理会社は喜ぶだけです。
＞ということは、管理会社に操られているとかは関係ないということだよね。 いままで、あなたの書き込みは本気ではなかったんでしょう。
＞若し、増税ではなく定額委託業務費の増額とした場合は管理会社への支払ですから当然増額分の各組合員の配分及び管理会社の継続の可否を含めて判断せざるを得ないでしょう。この様に他の出費とは違うのです。
＞本気だったら、こんなことは書き込む筈がないからね。 消費税のことについての書き込みなんだからね。 今までの、僕の書き込みを冷静にもう一度読んでごらんよ。
管理委託契約の別表胃1の定額委託業務費の増税は定額委託業務費本体の増額の場合と同じく別表1の変更にほかならないのです。従って、金額は少量でも区分所有者の専用部分の床面積費の割合で配分し、組合員の毎月の管理費を値上げするのが当然です。この管理費の内の委託業務費を除いた一般管理費の増税額とこれに基づく管理費の月額を増額すべきか否かは当期の実績と過去複数年の実績を見て判断すべきものなのです。
管理会社に操られないようにするにはこの点を明確にしなければなりません。
定額委託業務費の如何なる種類の増額でも区分所有者の専用部分の床面積費の割合で配分し、組合員の毎月の管理費を値上げするのが当然です。
さもないと管理会社の定額委託業務費本体の増額も予備費でなんとか吸収できる理屈になり、このことは管理費収支の次期繰越金部分の減額に通じる事になりかねません。従って、定額委託業務費は他の一般管理費とは性格が全く異なるのです。

>350
まず、消費税アップ後の経費については、全て８％の消費税をしはらわなければならないのです。
これは、委託費だろうと他の経費だろうと同じなのです。
そして、消費税アップの試算をする場合は、過去の経費から繰越金を差し引いて計算すると
私はいいましたよね。
予備費は収支報告書にはありますが、予算書には計上されないのですよ。

>>351
>予備費は収支報告書にはありますが、【予算書には計上されない】のですよ。

詳しい解説をお願いします。

>352さん
予備費の件はまがいでした。失礼しました。

>350
275で下記のように書き込みをしましたよね。
>消費税がアップした分の試算は、難しく考えることはありません。
>過去数年分の、管理費で繰越金を除いた年平均の３％を掛ければいいだけのことです。
>修繕積立金の場合は、長期修繕計画で、総工事費の３％を掛けるだけです。
>その分を、管理費の場合は、３％の増額経費計÷１２ヶ月÷戸数＝１戸当たり月のアップ額です。
>修繕積立金の場合は、総工事費の３％÷年数÷１２ヶ月÷戸数＝１戸当たり月の値上げ額です

予備費については、前期決算書の数字はＴＡＸは使用済みなんです。
委託費は事務管理費と税額は別計算になっているでしょう。
５％の時は５％で計算し、８％になればその税率で計算するから、管理会社が得をするということ
はないでしょう。

>予備費は収支報告書にはありますが、予算書には計上されないのですよ。

間違いです。収支報告書の収支どちらにあるのかしら？
何回も記述済みですが予算書に記載のない項目や予算金額を超える支出に備えて予算支出総額の5〜10％の金額を予備費として計上するのが常識です。

再送。
＞275
それは大変だ！
管理費、修繕積立金を実際に消費しない内に増税分値上げするとは！
一般には3％増額の分を管理費にしても脩積金にしても消費を節約することに努力し、2，3年後の実績を見て調整、値上げの有無を検討するのが管理組合としての勤めだろう。
今現実に起こっているのは管理委託業務費つまり管理会社への4月分の増額の問題に過ぎない。
しかしこれとて結果として管理費の一部を占めるのだから各自の管理費は業務費増税分を値上げして置かないと今年度収支決算書、貸借対照表に矛盾が生じることになる。

収支報告書では、予備費は使用済みの額を記載（当然税込）
予備費の予算のあまりは、次期繰越金となる。

>過去数年分の、管理費で繰越金を除いた年平均の３％を掛ければいいだけのことです

どうやらこれが正解のようですね。
管理会社とか予備費とかもちだしてくるから、分からなくなったんだろう。

>過去数年分の、管理費で繰越金を除いた年平均の３％を掛ければいいだけのことです どうやらこれが正解のようですね。
一般には3％増額の分を管理費にしても脩積金にしても消費を節約することに努力し、2，3年後の実績を見て調整、値上げの有無を検討するのが管理組合としての勤めだろう.。
>管理会社とか予備費とかもちだしてくるから、分からなくなったんだろう。
管理会社に洗脳されている人には理解できないだろうね。
管理会社への支払の定額管理委託業務費の増税分を予備費で消化するとは何と情けないことよ。
管理会社への支払の増額以外の何物でもないよ。

> 359 増税分を予備費で消化すると…　管理会社への支払の増額

うちはそうする予算案が配布されそうだけど
なんでそうなるのか説明してほしい

>359
将来の消費税の値上げ額を算出するのに、経費節約とか持ち出したらだめだよ。
何もない現在と同じ状態で消費税の増額分を、値上げするにはどうしたらいいかで考えないとね。

それから関係ないことだけど、定額委託業務費を税額と分けて考えれば分かることだよ。
５％だろうが８％だろうが、定額委託業務費に対してそのときの税額を支払うんだからね。

もういい加減、消費税の値上げに対して、節約とかは関係ないというのが分からないとね。
節約等は、値上げがなくてもやればいいだけのこと。

例えば、今後１０年間管理費を値上げしなくて、経費の使用額も同じだとしたら、予備費は
間違いなく足りなくなってくるよね。（当然収入も同じ）

>> 359 増税分を予備費で消化すると…　管理会社への支払の増額
>うちはそうする予算案が配布されそうだけど なんでそうなるのか説明してほしい
再送
「管理会社への支払の定額管理委託業務費の増税分を予備費で消化するとは何と情けないことよ。
管理会社への支払の増額以外の何物でもないよ。」
マンション標準管理委託契約書の別表1で示したように
定額委託業務費月額内訳
一事務管理業務費 　　　月額 　　　円
二 管理員業務費 　　　　月額 　　　円
三 清掃業務費 　　　　　月額 　　　円
四 建物・設備管理業務費 月額 　　　円
ア ○○業務費　　　　　月額 　　　円
イ ○○業務費　　　　　月額 　　　円
ウ ○○業務費　　　　　月額 　　　円
五　管理報酬 　　　　　　月額　　　円
　　消費税額等 　　　　　月額　　　円
この消費税の増額は4月からこの契約書の別表の定額委託業務費月額の増額であることは明白です。

>362
事務管理業務費は管理組合が支払うものなんだよ。
それに対して税額を支払う。
税金は国に支払わなければならないもの。
その税額は当然管理組合が支払うものだよね。
事務管理業務費という対価に対して、税金を払うのは当然。
商品を買えば消費税を支払うでしょう。

360と361は別人だよ。

>362
委託業務費の税金は管理組合が支払うもの。
委託業務費（委託業務費+税額）の３％増を支払うんではない。
あくまで、委託業務費の３％増を支払うということ。
これが管理会社にうまく操られていることになるの？

>363
>365
契約書の別表の書換の必要性が理解できてないようですね。

>この消費税の増額は4月からこの契約書の別表の定額委託業務費月額の増額であることは明白です。

消費税がアップするだけであって、委託業務費がアップする訳じゃないよ。
消費税額の３％増額じゃないんだからね。

３６０だけど、おれも「契約書の別表の書換の必要性」は理解できてないけど～

四項の「建物・設備管理業務費 月額」を分離でもすんのかな…

再送。
(法令改正に伴う契約の変更)
第 22 条 甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。
ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、 委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。

>>362 の表は、マンション標準管理委託契約書の別表1における
【内訳明示例１】であると思われるが、消費税の改定があった場合は、
最後の【消費税額等】の金額のみが変更となる（注）のであって、
【一 事務管理業務費　～　五 管理報酬】の金額は、消費税額等が
含まれていない金額であるから変更はない。

（注）
マンション標準管理委託契約書　第22 条　但書
「ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。」

>>370 における訂正（１行目）
（誤）別表１
（正）別紙１

＜参考＞
マンション標準管理委託契約書
（管理事務に要する費用の負担及び支払方法）
第６条 甲は、管理事務として乙に委託する事務（別表第１から別表第４までに定める事務）のため、乙に委託業務費を支払うものとする。
２ 甲は、前項の委託業務費のうち、その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用（以下「定額委託業務費」という。）を、乙に対し、毎月、次のとおり支払うものとする。
一 定額委託業務費の額
合計月額○○円
【消費税及び地方消費税抜き価格 ○○円】
消費税額及び地方消費税額（以下、本契約において「消費税額等」という。）○○円
内訳は、別紙１のとおりとする。

>366
どうやら決着がついたみたいだね。
もう一度、良く読み直してみるといいよ。
勘違いは誰でもあることだから。

管理会社も消費税のことで、管理組合から搾取しようとは
思わないと思うけどね。

再送。
＞定額委託費は予備費で吸収できるんでしょう。
これが管理会社の言いなり思考ですね。これは毎月定額で支払うべきものですから吸収出来る出来ないの問題ではなく管理会社への実支払額の増額です。これ以外の一般管理費は実行して始めて3％の値上げになります。

>374
消費税の増額分は、管理会社への支払いじゃないんですよ。
商品と一緒で、消費税が付加されてるが、それはその商店に
納めるけど、その商店が代行して国に消費税を納めるんだよ。
それに定額だろうと何だろうと、支払う時に消費税を付加して支払うんでしょう。
定額委託費だろうと一般の経費だろうと、実行してから消費税は課されるんです。
定額委託費が予備費で吸収できるとは、消費税のアップ分を予備費で補填するということだよ。

＞定額委託費が予備費で吸収できるとは、消費税のアップ分を予備費で補填するということだよ。

へーえ、それでは支出明細には単独の消費税の項目が別枠で計上されるんだ。
そんな決算書を見てみたいね。

>376
まだ分かってないんだね。

予備費は通帳からもってくるんだよ。実際の支払いは通帳からということ。
予算で、委託費が５％になっていれば、８％になれば予算オーバー
になるよね。
それを、帳簿上は予算オーバーにするんだけど、支払いは通帳から支払われる。
そのオーバー分を予備費からもってくることにするんだよ。
実際は、予備費からはもってこないだろうがね。
予備費は、全体の予算がオーバーしないようにするためのものだよ。
その予備費が全然なく、全体の予算をオーバーすれば、総会を開催して別途徴収するか借入をするか等を
しなければならない。
そうならないように、予備費が設定されているんだからね。

＞そのオーバー分を予備費からもってくることにするんだよ。
＞実際は、予備費からはもってこないだろうがね。

遂に支離滅裂になりましたね。

> 374
> これが管理会社の言いなり思考ですね。
> これは毎月定額で支払うべきものですから吸収出来る出来ないの問題ではなく管理会社への実支払額の増額です

消費税率５％で毎月定額で支払うべき額が１０５万だったとしたら
４月分以降は１０８万になるよね…　管理会社への実支払額の増額　これは分かった

で、なんで「管理会社の言いなり思考」になるのかさっぱり分からんのだけど～

>374
ほんと支離滅裂だね。
消費税は管理会社の収入ではないよ。
これが分かってないよね。

>374
定額委託費は消費税をどうすればいいの？
８％にすれば管理会社のいいなりというし、５％のままで
いけということ？

>375
＞定額委託費が予備費で吸収できるとは、消費税のアップ分を予備費で補填するということだよ。

管理会社が泣いて喜ぶのを説明しましょう。
定額管理委託業務費　税率％　税額　　　　管理会社への支払額
100万円とすると　　　5　　　5万円　　　　105万円
100万円　　　　　　　8　　　8万円　　　　108万円
月額差額　　　　　　　　　　　　　　　　　　3万円
年間差額　　　　　　　　　　　　　　　　　　36万円
税率10％になれば　　　　　　　　　　　　　　24万円増　　
この差額分が収入-支出=次期繰越額を食い荒らすことになる。この事は本来必要な一般管理費も増税される上に更に年間36〜60万円を食い荒らされることになる。
この損失を減らすためには100万円の定額管理委託業務費の増税分を減らす以外の方法はない。その為には管理組合が増税分を管理費を値上げするか100万円より安い管理会社に変更すかしかない。
それを何も考えずに、次期繰越額【予備費を含む】から補填しようとの考えだから管理会社は泣いて喜ぶことになる。
今や今回の増税は管理会社にとっては10年前の適正価格の管理会社への変更ブームの再来ではないかと危惧している現実だ。
従って、貴方は管理会社の者か理屈の分からない人かでしょう。

>383
やっぱり何にも分かっていなかったんだね。
税金は管理会社に収めるけど、そのお金は国に納めるという構図が
わかっていないんだね。
商店の例でも説明したように、物を買えば消費税が付加されるよね。
この消費税も商店の利益と思っているんじゃないの？

それにね、今回提案したのは、消費税がアップした時の、１戸当たり月の
値上げ額の算出の仕方だったと思うんだけどね。
現状と同じ条件であった場合、確実に予備費が減少してくるので。
値上げをしなければ、経費の節約とかをしなければ不足するのは間違いないからね。

しかし、あくまで、現状と同じ条件でという訳だから、値下げや経費の節約とかは
除外して考えるべきなんだよ。

３８３の書き込みは話しにならないよ。撤回した方がいいかもね。

これがスタートだったんです。

>消費税がアップした分の試算は、難しく考えることはありません。
>過去数年分の、管理費で繰越金を除いた年平均の３％を掛ければいいだけのことです。
>修繕積立金の場合は、長期修繕計画で、総工事費の３％を掛けるだけです。
>その分を、管理費の場合は、３％の増額経費計÷１２ヶ月÷戸数＝１戸当たり月のアップ額です。
>修繕積立金の場合は、総工事費の３％÷年数÷１２ヶ月÷戸数＝１戸当たり月の値上げ額です

>238
がスタートです。

>今月からの消費増税の対策は済みましたか？
>管理費値上げですよ。

>386
管理費の値上げといっているから、関連性はあるじゃないですか。
私は、途中で参加したんですが、385で書き込みをして、それに対しての
応酬をしてきたのですよ。
383削除依頼したらどうですか。恥ずかしいでしょう。

＞383削除依頼したらどうですか。恥ずかしいでしょう。

まともな反論も出来ない方が・・・ではないの、どうぞ反論して下さい。
管理会社さん。

>389
何管理会社さんとは。
僕はマンションの理事だよ。
管理委託費にかかる消費税は管理会社が負担するものなの？
５％のときは管理組合で、８％になればその増額分は管理会社が
負担するとはどう考えてもおかしいだろう。

>383　>389
最初はもっとまともな考えの持ち主と思っていたけど、がっかりだね。
いくら、バトルに負けたからといって、開き直りは、見苦しいだけだよ。
今から、正当化しようとして頑張っても、ボロが出るだけだよ。
今まであなたが書き込んだことが検証されることになるからね。
敗れた者は、静かに去るのみ。

＞僕はマンションの理事だよ。
＞管理委託費にかかる消費税は管理会社が負担するものなの？
それなら管理委託契約書を見たことはあるでしょう。そこに定額管理委託業務費（月額）の内訳があり、一番下に消費税を書く欄があります。
これに基づいて組合は毎月管理会社に支払っているのです。これが今月から5％相当額が8％相当額に変わったのです。
＞５％のときは管理組合で、８％になればその増額分は管理会社が 負担するとはどう考えてもおかしいだろう。
どこから引用したのか出鱈目は言わないほうが宜しいですよ。

＞最初はもっとまともな考えの持ち主と思っていたけど、がっかりだね。 いくら、バトルに負けたからといって、開き直りは、見苦しいだけだよ。 今から、正当化しようとして頑張っても、ボロが出るだけだよ。 今まであなたが書き込んだことが検証されることになるからね。 敗れた者は、静かに去るのみ。

そんな愚痴ばかり言わないで反論をどうぞ！

>393
もう退散しなさい。
これ以上同じテーマでバトルもないでしょう。
もう結論は出たんですからね。
開き直り以外の何ものでもなく、見苦しいだけだよ。
でも、あんな理論で良く頑張ったと思うよ。
感心感心

遂にネタ切れですか？
勉強してから出直してください。

＞もう退散しなさい。 これ以上同じテーマでバトルもないでしょう。 もう結論は出たんですからね。 開き直り以外の何ものでもなく、見苦しいだけだよ。 でも、あんな理論で良く頑張ったと思うよ。 感心感心

情けないことは言わないで遠慮無く反論しなさいよ。
私は逃げも隠れもしないで貴方のコメントには反論してきました。
貴方も上のような捨てセリフを言わないで反論をどうぞ。

>396
数日前にみつけて、やり取りを読んでいました。
あなたのほうがまともなことを言っていると思いますが、一つだけ、気になったことを書かせて下さい。

＞私は逃げも隠れもしないで貴方のコメントには反論してきました。

この中の「反論」と言う部分です。
きっとあなたの表現が、あなたの本心とは違っているのだと思います。
反論と言うと、常に相対する敵対関係のようにしか思えません。

反論ではなく、反論すべきところは反論するが、認めるところは認めると言うことだと思いました。
しかし、これほどしつこくされたので、思わず「反論」としか書けなかったのだと思いました。

お節介とは思いますが、書かずにいられなくて書きました。

まるで何もわかってないのに何か言いたかったのでしょうね
年平均支出を基礎に加えたら
非課税のものまで増えてしまうでしょう
大きなところで言えば保険料は非課税です

管理費はサービス・支出に合わせ収入を調整するのが本来の考え方
予算の立て方によって変更する
もっとも正論なのは消費税増税という特別な事象が起きたのだから
それに合わせて変更して、様子を見る

修繕積立金はどうせ見直すものなので
いきなり上げるよりも前々から上げた方が良い
という考え方に基づけば
ある程度のところで１０％上乗せするのが当たり前
それでも徐々に上がる

>398
消費税のアップ分の値上げに関して、非課税のものまで対象にするのは
おかしいといっているけど、そこまで細かく計算する必要はないのでは。
総合保険が大半だと思うけど、積立部分は当然修繕積立金会計だし、
掛け捨て部分も管理費会計になっていないとこが殆どだしね。
もし、管理費会計にしてあるマンションがあったとしても、値上げの額に
大勢はないと思うけどね。
保険以外に非課税といえば、役員報酬ぐらいのもんだしね。
もし、正確に算出したいのなら、非課税部分は控除して計算すればいいだろうし。

それより、５％から８％になった場合、委託業務費を８％管理会社に支払う
とどうして、管理会社にいいように操られているのかを知りたいね。

やっと論理的な書込みの人が現れたと思いきや、
＞　５％のときは管理組合で、８％になればその増額分は管理会社が 負担するとはどう考えてもおかしいだろう。
どこから引用したのか出鱈目は言わないほうが宜しいですよ。
に続き、
＞それより、５％から８％になった場合、委託業務費を８％管理会社に支払うとどうして、管理会社にいいように操られているのかを知りたいね。
の様にすり替えの手段に出てまでも書きたいのですか。
まともな人が誤解されないように先人の意味を込めてビギナーを選びました。

もう終わったことだよ。終了。
同じことの繰り返しばかりやってても意味ないこと。
次の議題はないのかな。

「です。」「ます。」が使えない人の投稿は迷惑ですね。

＞もう終わったことだよ。終了。 同じことの繰り返しばかりやってても意味ないこと。 次の議題はないのかな。

理事さんとやら、ビギナーのコメントに返事はないようですね。

管理組合の収支状況がかんばしくない組合は値上げしないと修繕積立金が不足することになる。

消費税増税を勉強しましょう。
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/tax/page_6.php

すいません。うちの管理組合の管理費会計の収支は毎年1千万円単位で繰り越しが発生していて
今回の消費税の値上げも、次もそのまま吸収してしまう予定です。（繰り越しが減るだけ）

長期修繕計画上も向う25年は値上げ不要な状態です。
管理費値下げも考えたのですが、一度下げると上げにくいので、なかなか踏み切れていないです。
最初の管理会社が設定した管理費がどんぶりすぎただけだとは思いますが、どうすればいいのでしょう？
管理費会計も余剰金が溜まりに溜まっているのですが、
単年度で発生した余剰金は繰り越さずに、組合員に返すのが正しいのでしょうか？

＞単年度で発生した余剰金は繰り越さずに、組合員に返すのが正しいのでしょうか？

規約に返却は出来ないと規定されているはずですので、適正金額に管理費等は減額する方法しかありません。
特に今回からの増税で修繕積立金は実施してみないと値上げ不要なんて言えません。

>407
レスありがとうございます。

規約には余剰は翌年度以降の管理費会計に繰り越すとあります。
しかし、溜まりに溜まって1億を軽く超えてしまっています。
(修繕積立の方は、もっと溜まっていて、現状ではこっちに振り分けるロジックがない)

基本的に、余裕をもって予算を組むので、余剰金は溜まる一方です。
単年度の余剰金を数百万くらいまで、圧縮することは可能でも赤にする勇気はないので、
このままでいくと、将来的にどうすればいいのだろうと漠然と思っている次第です。

修繕積立金はいくらあっても十分ではない。
何故かというと、マンションを５０年以上もたせることは可能だが、外壁や廊下、
専有部分の部屋の中は、工事をすることによってきれいになるが、設備特に、
専有部分の枝管は共用部分ではないために、修理や取り替えは個人差が大きく
中には、できない者も出てくる。
保険が適用できるのは、雨漏りとかの損害に対してであって、その配管を交換する
ことまではしてくれない。
しかし、いずれ専有部分の配管がダメになる時期は必ずやってくる。
専有部分の配管を交換するには、１戸当たり５０万程度の資金が必要となる。
この資金を管理組合としてどうするかが問題となる。
あくまで、専有部分のことだから、各区分所有者の判断に任せるでいいのだろうか。
資金的に余裕があれば、管理組合として、一斉に共用部分の本管部分の工事と一緒に
専有部分の配管もやれればいいのだが、果たして積立金の値上げができるかが
問題ということだ。
築２０年以上が経過して、雨漏りがあちこちから発生してきだしたら、もうそのマンションはスラム化
するだけのこと。資産価値もなくなり、売却も賃貸もできなくなる。
専有部分の枝管を管理組合としてやることを考えているマンションはありますか？

＞専有部分の枝管を管理組合としてやることを考えているマンションはありますか？

一般には使用方法、使用頻度に個人差があるので組合の工事としては行えません。

第２１条２項
　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ部分の管理を共用部分と
　一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

何故これができたかというと、専有部分である設備であっても、配管、配線等であって
本管、本線等の共用部分等と構造上一体となつた部分の管理については、管理組合の
行う本管等の共用部分の管理と一体としておこなったほうが効率的な場合も多いと
考えられることから、このような場合には、総会の決議を経た上で（４８条９号）
管理組合が一体として管理を行うことができるとしたのです。
しかし、費用負担については、必ずしも管理組合でなくてもいいとなっていて、管理組合が
負担してもいいともなっている。
要するに、積立金の余裕のあるところは、管理組合が負担した方が効率的ということ。

いずれ配管は必ず劣化する。
要は、これをだれが負担してやるかが問題です。
積立金次第ということになります。

配管の場合、本管である共用部分より、専有部分の枝管の方が
先に劣化する。

＞管理を共用部分と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

A区分所有者の枝管の腐食で部分切替が必要な時は、「共用部分と一体として行う必要があるとき」とは言えません。

「劣化」と言う言葉を良く使っていますが、劣化とはどういうことか理解してますか？
劣化したらどうなるのか理解してますか？

配管の劣化は、ほっておくと配管、特に継手部分（これは共用部分だが）から
水がこぼれ水漏れをおこします。
当然枝管についても、いずれ漏水をおこすことになります。

>414
４１１は国交省の見解です。

＞配管の劣化は、ほっておくと配管、特に継手部分（これは共用部分だが）から水がこぼれ水漏れをおこします。
継手部分はウオーターハンマーで亀裂を起こした経験があります。これは共用部分の修理で処理しました。
＞当然枝管についても、いずれ漏水をおこすことになります。
一般には使用方法、使用頻度に個人差があるので組合の工事としては行えません。
全部屋が一斉に劣化はあり得ません。

>417
いずれ劣化するのだから、どこかの時点で新しくて、
交換の必要のないものにかえた方がいいのではないですか？
ばらばらにやると、費用が莫大になり、トイレとか風呂とかが
使えない状態が頻繁に発生することになりますので。
共用部分の本管の取り替え工事のときにやれば、どうせ床をはがしたり、
背板をとりはずしたり、養生とかをしなければなりませんからね。
どうせ、床を取り外したんなら、配管を交換すれば、費用は安くて住みますよ。
配管は安いものでしょうから。
それを各戸ごと、それも給水管、排水管、ガス管、汚水管とばらばらにやり、
その都度、使用禁止や床を剥がしたりしてたら、経費の無駄遣いになるでしょう。

＞共用部分の本管の取り替え工事のときにやれば、どうせ床をはがしたり、

本管は主として縦管だけですので構造によりますが小生の経験ではトイレや洗面所の壁板剥がしだけで床は関係ありません。
全室枝管取替工事は修繕積立金で賄えるものではありません。

答えは既に出ています
ビギナーさんのマンションでは個人負担で行う
他の積立金の豊富なマンションは積立金で行う
どちらも可です　統一する必要はありません

何でも無原則に総会に掛ければ個人負担も回避できる癖を作ると先々に不都合が生じることになりましょう。

積立金の豊富なよそのマンションの心配までビギナーさんがする必要は無いでしょう

専有部分の枝管については、各区分所有者がするのが基本ですね。
しかし、全員取り替えをするでしょうか。
できる者はいいけど、できない者に対してのフォローをしなければ、
雨漏りマンションになってしまいます。
これについては、やらないマンションは別に構わないですよ。
やる方向で検討するマンションはないんですかね。
いずれ間違いなく配管は劣化しますからね。
そして、漏水が始まっても、できる者とできない者がいる。
階下の者は迷惑千万だね。
ぬれた時は、損害賠償だけは、保険でしてくれるけど。
そんなマンションには住みたくないね。

専有部分の配管については、現在その必要性が認められて、
修繕積立金の値上げを始めたマンションも多くなってきたよね。
どうせやるなら、1年でも早くやるにこしたことはないしね。
規約の改正もその中身をいろいろ検討しなければならないし。
修繕積立金の値上げが無理なマンションも多いからね。特に
年金生活者が多いマンションでは、値上げは難しいらしい。