マンション管理何でも相談コーナー

第6条(支払等) 支払いは別に定めるものを除き、原則として振り込みとする。
なお、振り込み以外で支払いを為す場合には、会計担当理事は理事長の承認を得るものとする。

当方は管理会社の委託教務費増税で管理費は1.5％アップになった。

それに実行すれば3％浪費するわけだから予算は不十分となり次年度の管理費、脩積金の増額につながる分けだ。

＞現金を動かす行為はこの位に決めつけないと公金横領は無くならいのです。
＞理由は全く関係なく人間の問題なのです。その内に泣きを見ることになりましょう。

幸いなことに、私どものマンションの理事には、そんな事をする人は１人もいません。
改めるべきは、貴方のそういう思い込みではないでしょうか？

＞幸いなことに、私どものマンションの理事には、そんな事をする人は１人もいません。

何とノー天気な人よ。
現金は止めて原則通りに管理会社を使っての振込で会計担当理事と管理会社のダブルチェックが普通です。

消費増税対策は無知に等しいね。
屁理屈ばかりで現実は理解できないのでしょう。

＞現金は止めて原則通りに管理会社を使っての振込で会計担当理事と管理会社のダブルチェックが普通です

そんなことまで管理会社に頼ろうなど、端から思っていませんので・・・。
これからは、これまでの管理会社主導から、管理組合主導に持っていきます。

立派な心構えです。
それに、予算案を作る時は予備費は全管理費予算の5％以下にすることですね。

(管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなけれ ばならない。
一 管理費
二 修繕積立金
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて 算出するものとする。

(管理費)
第27条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一 管理員人件費
二 公租公課
三 共用設備の保守維持費及び運転費
四 備品費、通信費その他の事務費
五 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
六 経常的な補修費
七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
八 委託業務費
九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
十 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する
費用
十一 管理組合の運営に要する費用
十二 その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければなら
ない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五 長期修繕計画の作成又は変更
六 第28条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための
資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
七 第28条第2項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費の
ための修繕積立金の取崩し
八 修繕積立金の保管及び運用方法
九 第21条第2項に定める管理の実施
十 区分所有法第57条第2項及び前条第3項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧 十二 区分所有法第62条第1項の場合の建替え
十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法 十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

管理組合の支出には様々ありますが、消費税の課税対象となる主なものとしては、管理業務を管理会社へ委託する場合に支払う委託業務費、清掃業務費、設備管理業務費、電気料、水道料等の公共料金、インターネット利用料、大規模修繕工事費に代表される修繕工事費、リース料等が挙げられます。
委託業務費
管理会社による管理業務は、原則として一か月単位の役務提供のため、平成26年4月以後、提供される役務については、新税率（8%）が適用されます。例えば、平成26年4月分の委託業務費を平成26年3月31日以前に前払いする場合には、新税率（8%）が適用されます。
なお、国土交通省の公表する標準管理委託契約書においては、消費税法等の税制の制定または改廃により、税率等の改定があった場合には、委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する旨の条項が設けられています。
（法令改正に伴う契約の変更）
第22条 甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。

委託業務費3％アップを含む管理費等（管理費、修繕積立金）は総会決議案件となる分けだ。
(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければなら
ない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法

管理会社の多くは消費増税分は黙っていても頂けるから黙して語らずを決め込んでいる。
下手に動くと値上げと誤解され本体の委託費の値下げで対処しろと言われかねない。
今後一般修繕費、大規模修繕費の増税で管理費等の値上げは必定だ。

>272
消費税がアップした分の試算は、難しく考えることはありません。
過去数年分の、管理費で繰越金を除いた年平均の３％を掛ければいいだけのことです。
修繕積立金の場合は、長期修繕計画で、総工事費の３％を掛けるだけです。
その分を、管理費の場合は、３％の増額経費計÷１２ヶ月÷戸数＝１戸当たり月のアップ額です。
修繕積立金の場合は、総工事費の３％÷年数÷１２ヶ月÷戸数＝１戸当たり月の値上げ額です。
簡単でしょう。

＞275
それは大変だ！
管理費、修繕積立金を実際に消費しない内に増税分値上げするとは！
一般には3％増額の分を管理費にしても脩積金にしても消費を節約することに努力し、2，3年後の実績を見て調整、値上げの有無を検討するのが管理組合としての勤めだろう。
今現実に起こっているのは管理委託業務費つまり管理会社への4月分の増額の問題に過ぎない。
しかしこれとて結果として管理費の一部を占めるのだから各自の管理費は業務費増税分を値上げして置かないと今年度収支決算書、貸借対照表に矛盾が生じることになる。

>>275 に関する疑問点

１．消費税が５％から８％に改定された場合、価格は２．８６％のアップとなる。
２．管理費・修繕積立金が、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて
　　算出されている場合、>>275 の方法は適切ではない。

>276
値上げする場合は予定経費から計算するものでしょう。
使った分だけの消費税アップ分を毎年計算して徴収するの？

>277
共用部分の持ち分比で算出するぐらいは常識の範囲でしょう。
予定経費の３％で計算すればいいんですよ。

>>278
>共用部分の持ち分比で算出するぐらいは常識の範囲でしょう。

管理費・修繕積立金が、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて
算出されているのであれば、支出増の負担についても、
各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて計算しなければならず、
支出増の負担について、各区分所有者が同じ金額の負担をするという
>>275 の考え方は誤りです。

>276
予算と実績が違ってくるだけだよ。
その修正は、予備費があるでしょう。
次年度以降、総会で値上げを提案すればいいんだよ。

>279
だから、それは常識の範囲内のことだから、計算式にはいれてないだけのこと。
当然、共用部分の持ち分比で計算するんだよ。
計算式の分は、あくまで平均の1戸当たり月の値上げ分。
これを持ち分比で計算するのは常識の範囲といっているんだよ。
支出増分を持ち分比で計算する必要はないよ。
持ち分比で1戸当たり月の値上げ額を徴収するんだから、後は、その中から
支出すればいいだけのことだよ。

>279
実際消費税のアップ分の値上げは経験ないでしょう。
うちのマンションでは、昨年の総会で、値上げのあった月から消費税の
値上げの承認を得ているよ。
5年間の平均支出額（繰越額を差し引いた額）×３％÷12ヶ月÷戸数・・・これが管理費の1戸当たり月の
値上げ額の平均、当然これを持ち分比で計算し直す。
修繕積立金は、25年間の総工事費の総額×３％÷年数÷戸数÷１２ヶ月・・・これが積立金の１戸当たり月の
値上げ額の平均、当然これを持ち分比で計算する。
分かった？

>>276
>値上げする場合は予定経費から計算するものでしょう。
予算の段階で増税するとは当事者能力を疑いますね。予算執行した場合に増税が生じるだけで今月予算の段階から値上げは行き過ぎです。予算には予備費もあるのですから全額消費すると仮定して計算するのは間違いです。
>使った分だけの消費税アップ分を毎年計算して徴収するの？
管理会社への委託業務費の増税額は使う前に分かっており契約と規約に基づき管理費を増税分値上げするだけです。
今年度の予算を消化する場合に予備費を含めて増税分で赤字になった場合に次年度に値上げの可否を検討をすれば済むことです。

>>276
>予算と実績が違ってくるだけだよ。 その修正は、予備費があるでしょう。 次年度以降、総会で値上げを提案すればいいんだよ。

管理会社の論理ですね。
4月からの増税分は予備費からで取りはぐれはないと管理会社は放置したままでいる。
一方、組合は業務委託費を含む管理費はそのままで放置すると少なくとも4月以降の残年度は規約違反の滞納を放置することになる。

>283　>284
頭が悪いというか、理解能力がまったくないんだね。
いくら値上げをすればいいだけのことが分からないんだね。
相手をするだけ疲れるだけ。

>283
分かりやすく説明しますね。
毎年支出額が同じと仮定しましょう。
そうすれば、消費税の３％分が毎年足りなくなりますね。
管理会社に支払う分とかは関係ないでしょう。
毎年足りなくなる分の３％を値上げしなければ、予備費も
いつかなくなりますよね。
だから、支出額の３％の値上げの総会決議が必要なのです。
分かりました？

２８３はようやく理解できたようだね。

管理費予算案を作った事のない人の書込みが続きましたね。
管理費予算案には全予算額の5％〜10％の予備費を用意するのが普通です。
従って3％程度は大した影響はありません。
しかし、管理会社に支払うべき定額委託業務費は今月から増税分がアップし、これは管理費の一部を構成しますので管理費も今月から増額する必要があるのです。

285・287を読むと、他人の褌で相撲を取っているような人だと思ってしまいます。

スレ主さん、および、ここに訪れている皆さん、初めまして。
マンションコミュニティーの掲示板をみつけて色んなスレをみていましたが、真面目に答えている人に対して邪魔をする人のほうが多いと思うスレばかりでしたが、その中でこのスレが目に留まり、こちらなら正しい情報と言いますか、本当のことを教えてもらえそうに思いましたので、質問させてもらいたいのでよろしくお願いします。

質問内容ですが、大規模修繕工事で行うとされている屋上防水工事のことです。
管理会社に聞いても、マンションによっても違うと言うようなことや、その時にならないとわからないと言うような、話をはぐらかされたようで、誠実には答えてくれるのですが、工事については詳しく教えてもらえないのです。
気になるのは、屋上防水を一旦取り外して新しく防水をするのかどうかと言うことです。
それから、屋上防水の１０年保証と言うのは、本当に１０年毎に更新すべきものかと言う疑問です。
他のマンションもしているからするのは当然だと言うような答えではなく、本当のことを知りたいのです。
よろしくお願いします。

>288
まだ理解できないんだね。
予備費があるんでしょう。
当面はその予備費でやりくりできるんですよ。
しかし、いずれ値上げをしなければ足りなくなるでしょう。
何故、管理会社に支払う分だけ、値上げしなければならないんですか。
支払う経費については、全て３％上乗せして支払わなければならないんですよ。
値上げしてなくても、３％の上積み消費税は予備費で処理すればいいだけのことです。
予算の修正も必要ありません。
それから管理費を値上げするには、総会決議が必要ですよ。
分かってます？
だから、早く値上げ案を作成して、次期総会に提案すべきですよ。

＞気になるのは、屋上防水を一旦取り外して新しく防水をするのかどうかと言うことです。
劣化状態に依りますが一般には新替えします。

＞それから、屋上防水の１０年保証と言うのは、本当に１０年毎に更新すべきものかと言う疑問です。
10年保証とは10年の間に雨漏れなど欠陥が生じた場合は無料で補修することです。

>290さん
大規模修繕工事は、通常１２年～１３年の周期で行われています。
勿論、これより先延ばしすることも可能です。
要は、早くするもグレードを上げるのも積立金次第です。
しかし、快適なマンションライフを送るには、あまり手を加えるのが
遅くなっても、又予防保全も含めて適正な時期に工事をやるのがいいと
思われます。屋上防水も大規模修繕と一緒にどこもやってますよ。
屋上の点検は、アスファルト露出防水の保護塗装の損傷（シート素材が
白く出ている）、保護コンクリートの損傷（膨張しせりあがっている）、
露出防水のふくれ（裏側に雨水がまわり、押すと水かでてくる）こういう
症状が出ているかを自主点検されてはいかがですか。

実は、うちのマンションでも劣化診断をしたら、１０年だったんですが、屋上防水を
やらなければ、もう１年ももたない状態になっていますといわれたんですが、
１３年目に大規模修繕工事を実施しましたが、大手ゼネコンは屋上防水
は損傷は激しくはないですが、大規模修繕工事でやった方がいいという程度でした。

２９３を書いた方、ありがとうございます。
ちょうど今、トップコートと言う塗装をするかどうかの話をしています。
そのことで管理会社と一緒に屋上に上がってみたことがありますが、コンクリートの屋上と防水だけの屋上があり、防水だけの部分に塗ると言うことですが、正しいのでしょう。
見たところ、何枚も貼り重ねているようになっていて、何か所かは中に空気が入っているように膨れていました。
足で踏んずけると確かに水ではなく空気の感じでした。
管理会社は、今直すことはないが、大規模修繕工事の時に直すほうが良さそうな話をしているのですが、その時にならないと決められないと言う話なのです。
教えて頂いた話だと、屋上防水は傷んでいるところだけを直すので、防水を全部取り替えることではないのですね。
１０年で切れる保証も気にしなくても良いみたいですね。
もうひとつ疑問ですが、大規模修繕工事で屋上防水に１０年保証をさせる必要もないと言う考えでいいのでしょうか？
よろしくお願いします。

>しかし、いずれ値上げをしなければ足りなくなるでしょう。
>何故、管理会社に支払う分だけ、値上げしなければならないんですか。

まだ理解できないの？
床面積割合の管理委託業務費（増税分）＋床面積割合の業務費を除く管理費＝床面積割合の新管理費（組合員別月額）
この管理費を増税分値上げするのよ。

>295
何回説明しても理解できないんでは話しにならないね。
委託業務費以外の消費税はどうするの？

>294さん
工事の保証については、大規模修繕工事後に業者と各部分ごとに保証期間の契約をします。
又、瑕疵担保責任保険というのがありまして、最近は工事をする際に業者にこの保険に
加入してもらうのが主流になりつつあります。
この保険に業者が入っていると、業者が倒産の場合でも保険で対応できますので。
一応期間は5年となっていますが、延長契約は可です。
トップコートに関しては、書き込みだけでは判断できませんが、「トップコートの補修工事」
で検索をしてみてください。かなり理解できると思いますので。
アスファルト防水は、タールで行いますが、シート防水はシートを張るだけです。
メンブレン防水は水を通さない性質のある皮膜で防水をするものです。
屋上でも、歩行用のアスファルトコンクリート抑え工法と、非歩行用の露出アスファルト
防水工法の両方やるマンションもあります。屋上にあがれるマンショんの場合。
それ以外に、シート防水や塗膜防水等があります。

＞何回説明しても理解できないんでは話しにならないね。
貴方がね。
＞委託業務費以外の消費税はどうするの？
今年度予算は消費税5％のデーターを使用しているので4月以降は赤字になる恐れがあるね。
しかし、管理費予算の予備費は全予算額の5％〜10％を計上しているし、予算は10％消費する分けではないから問題ないのさ。
万一、赤字になれば保管口座から充当すれば済むよ。

２９７さん、ありがとうございます。
瑕疵担保責任保険は聞き覚えがあります。
これは、忘れてはいけませんね。
建物の最上階はトップコートで仕上げた防水で、ルーフバルコニーがある屋上はルーフバルコニー以外のところも全てコンクリートです。

トップコートは行うことにして、膨らんだ部分は様子をみながら、大規模修繕工事は１０年ではなく、雨水漏れがないと言う確認をしながら、無理のない範囲で伸ばして修繕積立金を無駄使いしないように、理事会で提案しようと思います。

色々とありがとうございました。
また、教えてもらいたい時には、よろしくお願いします。

>298
赤字になれば保管口座から充当するとか、全くマンションの会計を
理解していないんだね。
一応僕は理事長で、マンション管理士の資格ももっているけどね。
消費税値上げの総会決議も経験したし。
もうこれで終わりにしようね。
理解できないようだから。

>一応僕は理事長で、マンション管理士の資格ももっているけどね。
分かりました、マン管のハッタリ屋さんで、
>消費税値上げの総会決議も経験したし。
予備費を知らづずに、未消費の予算段階での値上げをする矛盾を平気でする人が明白となりました。

>301
値上げをするのは、実際に上がってからやるように、事前に総会決議で
承認をもらっているんだよ。
未消費は当然だよ、今後ずっと値上げを決めたら、予算化するんだからね。
将来の消費税に対して値上げしますということだから、委託管理費や予備費とか
は関係ないのが分からないの？
全て、仕様日されるものに対して税は嵩んされるということ。
繰越金は未消費だから当然かからないけどね。
理解できないね、いくら考えても。
どういう思考回路をしてるんだい。

３０１は釣りで書き込んでいるのかな？
あまりにも、頭悪いそぶりをみせてるからね。
ところで、予備費はなんのために設けられているか分かる？

管理会社についての相談ですが、よろしいでしょうか？

今の管理会社はコミュニティーワンです。
コミュニティーワンは、東急コミュニティーに買収されてから、極端に変わりました。
まず、担当者が変えられてしまい、東急に買収される前の担当者のように、居住者側の立場になって話を聞く姿勢ではなく、管理会社としての立場で、役所のような冷たい対応になりました。
それから、買収される前に取決めしていたことが、実行されなくなったことが幾つか出てきたので、その理由を問い質してみると、コンプライアンスが厳しくなったので、としか言わなくなったのです。
管理人は同じ人なので、これまでのようにしてくれようとするのですが、どうやら変わった担当者から、そんなことはしなくてもいいと言われているようです。
非常に機械的になり、これまでの取決めについても、出来なくなったと事前に連絡も相談もなく、一方的にしなくなったりと、非常に居心地が悪くなりました。
コミュニティーワンの前の担当者と連絡を取り、東急に買収されてから変わったのは何故かと聞いたのですが、言い難そうに、変わっていないと思います、と言うだけで、以前のような感じではなくなってしまいました。
おそらく、社内では、相当変わったのだと思います。
このままでは、元のコミュニティーワンのフレンドリーな良さを失った、単なる融通の利かない機械式管理となったままなので、私だけでなく、他の人からも不満が出るでしょう。
このような体験をした方はいませんか？
それから、このような場合、管理会社をリプレイスすることを考えるのか、その前にすべきことがあるのかなどについてアドバイスや体験段を教えてもらいたのです。
お願いします。

>ところで、予備費はなんのために設けられているか分かる？

揚げ足取りの方向を変えて逃げに出たね。
教えて上げようね。予算案で予想以外の項目や金額が生じた場合に備えるものだよ。当然に増税も含むよ。
これと4月から毎月実支払いの管理委託業務費増税分の区別ができないマン管なんているんだね。

＞それから、このような場合、管理会社をリプレイスすることを考えるのか、その前にすべきことがあるのかなどについてアドバイスや体験段を教えてもらいたのです。

そうですね、貴方のサービス至上主義願望が我儘であることを認識することですね。
管理員の業務は管理委託契約書に書いてありますので一読をお勧めします。

>304さん
管理会社に対する印象は、担当のフロント、管理員によって大きく違ってきます。
買収前の取決めについては、管理委託契約書で確認してみてください。
前の担当者は、契約以外のことをやってくれていた可能性もあります。
担当者が変更になるのは、人事異動ですから、今後もその可能性はあります。
リプレイスしても、担当者によって変わらないことがありますので、まず、
管理会社の支店長に、理由を説明して担当者を変えてもらってはいかがですか。

>305
毎月税金を支払うのは管理委託費だけではないだろう。
電気料金や小修繕費、備品費とかは税金はかからないの？
だから、管理費と修繕積立金の値上げを提案しなさいといっているのが
わからないんだよね。
その事業年度の税金のアップ分は予備費で対応できるんでしょうが。
今後の問題だよ、いっているのは。

>307
申し訳ない、最初に書くべきでした。
長年の間コミュニティーワンなので、東急コミュニティーに買収される前にも、担当者の変更は何度かありました。
担当者の性格の違いによることはありましたが、基本的にはフレンドリーで、最初の取決めは引き継いで行ってくれていました。
これが変わったのは東急コミュニティーに買収された直後からでした。
急に担当者が変わり、こうなったのです。
また、東急コミュニティーに買収されてからも、契約書が変わったことはありませんでした。

それから、これも話しておいたほうが良さそうなので、ちょっと長くなりますが書きます。

私も不満に思っていたことを私よりも先に他の人がコミュニティーワンに電話して言ったのですが、担当者の上司から、これまで通りでやっているが、何が違うのかと言うことを聞かれたと言うことを私も聞き、私も理事長に話して電話してもらったのですが、上司は担当者が変わってもやるこは同じですと言う、これまでのフレンドリーなコミュニティーワンの対応ではなく、役所のような冷たい対応に変わったのです。
それでその上司に聞いたのですが、この上司は、東急に買収されてからの人事で変わった人だそうです。

私たちが言ってることは、どうやら契約書の文章のちょっとしか取り方の違いで生まれることのようです。
例えば、大袈裟だと、憲法第九条の解釈のようなものみたいです。
契約の時に、この条文はどういうことか説明してもらったら、その時の説明とは違う説明になっていたのと同じです。

実際にあったことですが、部屋の改装工事で、管理会社に届を出すのは同じですが、東急コミュニティーに買収される前は、別の業者に工事を頼む時でも、その工事業者に色んな注意事項とかを連絡して管理人がいる時間帯であったり、担当者がくることがあれば、その部屋の工事をちゃんとやっているかと共用部分に関するところをチェックしてくれていたのですが、東急コミュニティーにに買収されてからは、注意事項が書いた用紙を居住者のポストに入れてそれで終わりで、後は知らん顔なのです。
それに対して以前とは違うと言ったら、契約書の通りなのでとしか答えないようになってしまったのです。

これもコンプライアンスの違いなのでしょうが、納得できません。

ながくなりましたが、こんなことがあったのからです。
よろしくお願いします。

＞毎月税金を支払うのは管理委託費だけではないだろう。
定額委託業務費（月額）をお忘れなく。
＞電気料金や小修繕費、備品費とかは税金はかからないの？
当然にかかりますが定額ではありません。
＞だから、管理費と修繕積立金の値上げを提案しなさいといっているのが
予算案を作った経験がないようですね。
過去の複数年の実績から現在の管理費、脩積金で賄えるか否かで決めるべき問題です。
未実施の予算案の段階で算術的に値上げするとは賛同を得られるものではありません。
定額委託業務費を除く管理費、脩積金それぞれの増額の要否は今年度分を含む実績で判断すべきものです。