マンション管理何でも相談コーナー

>>220

>区分所有者が集まって管理組合を作ってんだろう？
>君の説は「我々は日本という国を相手にしている。
>お前ら日本人は相手にしてないのだ」
>という幼稚園児のレベルだ。

いや、そのまんまだと思うんだが、国家間で話をしているときは国相手でしょ。国民の一人ひとりなんて相手にしてないでしょ

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築２０年ほどのマンションに住んでいるのですが、最近雨漏りがありました。壁側からあるようで、管理人に問い合わせ
見てもらったのですが、その後の対応がまったく無いです。再び問い合わせたりしたのですが、様子みたいとか、時間がかかるとかで、２ヶ月ほど何の連絡も無い。放っておかれている気もする。専門家が一度見に来ましたが、さっと見て特に
窓周りに異常は無いと言うことですが、個人的には窓の上の壁から雨漏りがあると思われる。しかし、どうも
その辺が管理人に伝わらない感じです。
　マンションの上階に住んでいますが、壁の調査方法とか無いのだろうか。どこのマンションも雨漏りの対応はこんなものだろうか。
　まあ、半分愚痴ですが、大雨ある度に雨漏りが気になり気になる。また、風向きや雨の強さにより有ったり無かったり
ですが、結構強度の雨漏りがある。

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>224
雨漏り調査は保険に入っていれば保険で100万までは調査費用がでますよ。

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マンションには規約がありますが、規約は国が定めた法律ですから殆どどのマンションも同じ物ですが、各マンションには規則があります。この規則と規約を同義語に使う人がいますが、マンション内規則は規約なのですか？

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>マンションには規約がありますが、規約は国が定めた法律ですから

どんな法律か述べよ。

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>227
また君は、こんなとこにまで顔出して引っ掻き回そうとしているんか！

マンションの規約は、国が定めた法律と同じだと言ってるんですよ！

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マンション管理規約は法律ではないよ。公法ではない私的なルールに過ぎない。

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　ご返答、ありがとうございます。

　個人的に火災保険には入っています。マンション側の保険もあるとは思います。

　

　

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>>229
こいつは理事経験もないドあほだろう。

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雨漏りは跡がないと何もわからないし
確認しようとして壁壊したところで違ったら誰が誰の金で復旧するわだということにしかならない
外側から見たところでわからない
雨漏りだとしても保険によっては担保されない
管理組合の費用負担

訴えるなら管理組合相手にして その後の管理会社をつつく
管理組合が管理会社を叩く構図を上手く作る方が良い

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300戸で築20年のマンションです。最近1ッ月以内にアイホンのインターフォンを全戸更新をしました。
時々専有部より原因不明の語法が管理室に発報します。施工業者及び大手の管理会社に原因調査をさせますが、
原因が不明で回答がありません。どなたか原因を予測できる方が投稿してください。
宜しくお願い致します。配線の全部は交換できず、古い配線は使用せざるおえなかったみたいです。

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NO235です。
アイホンの品名はらくタッチです。
共同住宅用で　品番は　VHK-RMB=Rです。
価格は300戸合計3035万円でした。

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深夜に質問しても、誰もいないよ。
営業時間内に頼むね。

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今月からの消費増税の対策は済みましたか？
管理費値上げですよ。

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>238さん
うちは、消費税が１０％になった月から値上げすることを総会で
承認をもらいました。
過去５年の管理費の支出の平均をだし、それに５％を計算し、
戸数と１２ヶ月で割った額を算出しました。
たいした額にはなりませんが、値上げしておかないと、いずれ
足りなくなりますからね。

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管理費より修繕積立金の方が影響が大きいのではないか。

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＞239
＞249
勘違いしてますね。
今月から管理費を値上げしないと困りますよ。

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うちはじゃぶじゃぶ会計なので、消費税が加わっても毎年余剰金が発生します。
すでに億単位の余剰金が管理費会計にプールされています。
どうするのが正しいのか。。。

ちなみに修繕積立も現時点では、不足見込みはありません。

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マンション管理業者(以下「管理業者」という。)が課税事業者である場合、 管理業者がマンション管理組合(以下「管理組合」という。)から受け取る管 理事務に要する費用については、管理委託につき課されるべき消費税の額に ついて、管理事務に要する費用の改定等転嫁の措置が必要となるものである こと。
なお、マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第1 49号。以下「マンション管理適正化法」という。)第72条第2項に規定す る「同一の条件」には、消費税の額の変更も含むものであること。
2.管理業者が免税事業者である場合も、管理業務又は修繕工事等のために必 要な資材の購入や役務の提供等の仕入れについて消費税の増額分が上乗せさ れるため管理事務に要する費用の改定が必要になることも考えられること。
3.管理業者と管理組合との管理委託契約の締結に当たっては、管理事務に要する費用の内訳として、当該管理委託につき課されるべき消費税の額及び消 費税抜きの額を明示すること。

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>241
現在のところ、繰越金がかなりあるので、当面は値上げしなくていいのですが、
将来的には、不足するでしょうから、１０％時からということにしています。
修繕積立金も余裕があるのですが、いずれ値上げは必要でしょうね。

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(管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなけれ ばならない。
一 管理費(註：管理委託業務費を含む）
二 修繕積立金
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて 算出するものとする。

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(法令改正に伴う契約の変更)
第 22 条 甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。
ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、 委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。

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>246
第２２条は何の条項？
区分所有法ではないでしょう。
あなたのとこの規約なんじゃないですか？
あなたのとこの規約なら、そのようにすればいいだけのことです。
しかし、他のマンションには適用されません。

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中規模マンションの役員をしています。

皆さんのマンションでは管理組合名義で備品等を購入する場合、
お金の流れはどのようになっていますか？

当マンションでは、日常自由に支出できるプール金は用意されていないので、
その都度役員の誰かが立て替え払いをし、領収書を管理会社の方にまわすと
管理会社の方から、約二ヵ月後に立て替えした人の銀行口座に振り込まれるという流れになっています。
この場合の振り込み手数料も、結局は管理組合費の中から支出されるという無駄なことをしています。

こんな流れでは、万単位の金額を立て替えた人の資金負担は相当なものです。

管理組合としてある程度の額、たとえば10万円くらいの仮払い金枠を用意しておき、
小口の買い物をした場合は、領収書と引き換えにその中から現金を出費できるように改めたいと考えていますが、
皆さんのマンションでは、備品等の小口の出費はどのように管理されていますか？

管理会社にしっかり財布のヒモを握られていて、管理組合の自由にならないという感じです。

管理組合名義のお金なのだから、せめてもう少し自由さがあってもいいと思うのですが・・・

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>248
うちの場合は、必要なお金がいるときは、管理員が理事長と会計担当に印鑑をもらい、
フロント又は管理員が銀行にいって引き下ろしています。
これが普通のやり方ではないでしょうか。
現金を手元においておくと間違いの元になりますよ。
１万円以内の金額は小口扱いでもいいでしょうが。

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＞第２２条は何の条項？

中味を見ても判断できないとは！
「委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。 」でもわからないの？
当然、管理委託契約書でしょうよ。今月から管理委託業務費は契約変更なしに増額されると言うことです。
その結果、委託業務費を含む管理費は当然に増額しないと原資が不足しますよ。
貴方の所は適用しないのは変ですね。

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＞当マンションでは、日常自由に支出できるプール金は用意されていないので、 その都度役員の誰かが立て替え払いをし、領収書を管理会社の方にまわすと管理会社の方から、約二ヵ月後に立て替えした人の銀行口座に振り込まれるという流れになっています。

一番危険なマンションですね。
管理会社と役員の癒着が起こりやすい仕組みそのものですね。
理事長数回していますが手持ち現金の必要性は全く感じていません。

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>250
委託業務費だけのことなんだね。
うちの場合は、予備費に余裕があるので、当面値上げしなくても
十分なんだよ。
だから、１０％の時に上げるように総会決議しているんだよ。
別に１０年ぐらいは値上げしなくてもいいんだけどね。

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>委託業務費だけのことなんだね。 うちの場合は、予備費に余裕があるので、当面値上げしなくても十分なんだよ。

管理規約違反ですね。

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>253
管理規約違反？何が？

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＞うちの場合は、必要なお金がいるときは、管理員が理事長と会計担当に印鑑をもらい、
フロント又は管理員が銀行にいって引き下ろしています。
これが普通のやり方ではないでしょうか。

＞現金を手元においておくと間違いの元になりますよ。
１万円以内の金額は小口扱いでもいいでしょうが。


現金を手元においておくと、間違いの元になるということについては
おっしゃるとおりです。

管理組合名義の預金口座は当然いくつかありますが、
それはすべて管理会社が管理してて、
消耗品や備品購入の都度、管理会社以外の人が引き下ろせる状況にはありません。

なので専用の口座を新設し、その口座にプール金を入れておくようにしたいということです。

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＞管理規約違反？何が？
(管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなけれ ばならない。
一 管理費
二 修繕積立金
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＞理事長数回していますが手持ち現金の必要性は全く感じていません。

新規性のあることを何もしない管理組合なら、必要性は感じないのではと思います。

私達のマンションは、より快適なマンション暮らし実現に向けて
いろいろと新しい企画を打ち出したりするので、
その都度物品購入代として現金支払いが生じてくるということです。

継続的な付き合いのある業者に対してではなく、まったく新規の業者に対して
支払いをしたい場合、どのような流れで出費されていますか？

という意味の質問でした。

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>いろいろと新しい企画を打ち出したりするので、その都度物品購入代として現金支払いが生じてくるということです。

立派な理由を付けて実態は会食費、呑み代を捻出する行為に他なりません。

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＞立派な理由を付けて実態は会食費、呑み代を捻出する行為に他なりません。

そういう風に決め付けてしまうというのは如何なものでしょうか？

そういう目でしか見ることが出来ない人が現実にいるということは、残念なことです。

管理組合宛の領収書の管理をしっかりやってるので、そんな不正は出来ないし、したいとも思いません。

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＞そういう風に決め付けてしまうというのは如何なものでしょうか？

現金を動かす行為はこの位に決めつけないと公金横領は無くならいのです。
理由は全く関係なく人間の問題なのです。その内に泣きを見ることになりましょう。

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第6条(支払等) 支払いは別に定めるものを除き、原則として振り込みとする。
なお、振り込み以外で支払いを為す場合には、会計担当理事は理事長の承認を得るものとする。

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当方は管理会社の委託教務費増税で管理費は1.5％アップになった。

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それに実行すれば3％浪費するわけだから予算は不十分となり次年度の管理費、脩積金の増額につながる分けだ。

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＞現金を動かす行為はこの位に決めつけないと公金横領は無くならいのです。
＞理由は全く関係なく人間の問題なのです。その内に泣きを見ることになりましょう。

幸いなことに、私どものマンションの理事には、そんな事をする人は１人もいません。
改めるべきは、貴方のそういう思い込みではないでしょうか？

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＞幸いなことに、私どものマンションの理事には、そんな事をする人は１人もいません。

何とノー天気な人よ。
現金は止めて原則通りに管理会社を使っての振込で会計担当理事と管理会社のダブルチェックが普通です。

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消費増税対策は無知に等しいね。
屁理屈ばかりで現実は理解できないのでしょう。

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＞現金は止めて原則通りに管理会社を使っての振込で会計担当理事と管理会社のダブルチェックが普通です

そんなことまで管理会社に頼ろうなど、端から思っていませんので・・・。
これからは、これまでの管理会社主導から、管理組合主導に持っていきます。

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立派な心構えです。
それに、予算案を作る時は予備費は全管理費予算の5％以下にすることですね。

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(管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなけれ ばならない。
一 管理費
二 修繕積立金
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて 算出するものとする。

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(管理費)
第27条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一 管理員人件費
二 公租公課
三 共用設備の保守維持費及び運転費
四 備品費、通信費その他の事務費
五 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
六 経常的な補修費
七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
八 委託業務費
九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
十 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する
費用
十一 管理組合の運営に要する費用
十二 その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

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(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければなら
ない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五 長期修繕計画の作成又は変更
六 第28条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための
資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
七 第28条第2項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費の
ための修繕積立金の取崩し
八 修繕積立金の保管及び運用方法
九 第21条第2項に定める管理の実施
十 区分所有法第57条第2項及び前条第3項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧 十二 区分所有法第62条第1項の場合の建替え
十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法 十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

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