マンション管理何でも相談コーナー

会計理事になられた人、理解出来たかしら。

合人社が一番いいというのは理解できたけど。

余程困っている会社の様だね。この様な会社は避けるのが当然ですね。

しかし、合人社が管理しているマンションは多いけどね。
多いということはそれだけいいということのバロメーターじゃないかな。
一番とまではいわないけど、中々いい会社であるのは間違いないと思うよ。
マンションのために精一杯頑張ってくれるという評判だし。
一度管理会社を呼んで話しだけでも聞いてみる価値はあると思う。

こんな所に書かれる会社は要注意は確かだ。
おれおれXXに引っ掛かる人が後を断たないのと同じよ。
これがそれだけ良いとのバロメーターかね。

合人社はいい管理会社でしょう。

合人社のレベルは他の管理会社に比べると確かに優れて
いるのは間違いないと思う。
会社の姿勢が顧客本位だから社員もそれを励行しているんだろうね。
良くやってると思うよ、合人社の社員は。

恥ずかしい。

合人社に良い社員がいないとは思わない。ただその当たる確率がどの程度かという問題である。
また業界共通事項だが良い社員ほど、ストレスがたまる仕事なので長続きしない傾向にある。
そうなったとき交代時のフォロー体制等を確認しておくとよい。

何でも出来ます的提案するところは「大丈夫です。」と回答するが、「何がどう大丈夫何ですか。」と質問した時のリアクション顔を見れば大体そこの会社のレベル分かるけど。
その時抽象的回答をしているような会社ならヤメておくべき、詐欺師的トークが出来る方は熱弁するけど、冷静に頭の中で反芻したら論理矛盾しているから。

はぃこれでご飯を食べているものです。

またスレにドンドン書き込みどうぞ！

↑大型物件で同行する統括クラス例えば東京F　大阪H　なんかこの質問したら顔が歪むよ！　
だって問題あった時の対応を確約して宣誓する内容に積極的回答をしているのを見たことがない。
それで受注がとれなかったら福井所長に現場が変な物件だったのでこちらから断りを入れました。
と回答して事を済ましている。

以前住んでたマンションの管理会社が東急コミニティ－だったんですが、その時に防火管理者契約を結んでいたにも関らず、 防火管理者を選任し忘れていたという信じられない事実が発覚したことがありました。
当時の理事が某政治家（海江田●●）だったため、クレ－ムを入れたところ、社長がわざわざ謝りに来たそうです。
普通のサラリ－マンである我々区分所有者が文句をいったところで、真剣に聞いてくれない会社のようですが、
政治家に文句を言われると社長が出てくるなんてふざけすぎです。
社長が謝罪しただけで済んだのかは知りません（政治家と東コミの間で問題解決したかは知りません）が、
管理組合としてはとりあえず問題解決でした。

普通のサラリーマンと国会議員が同じわけないです。
総務委員会で取り上げられたらどうするんですか。

＞普通のサラリ－マンである我々区分所有者が文句をいったところで、真剣に聞いてくれない会社のようですが、

当たり前でしょうよ。それで良くサラリーマンが務まりますね！

管理会社は管理組合と管理委託契約を結んでいるのであって、その区分所有者とは全く無関係であること位が分からないの？

そうですね。
管理組合も管理会社と管理委託契約を結んでいるのであって、その従業員とは全く無関係であることですね。

＞管理組合も管理会社と管理委託契約を結んでいるのであって、その従業員とは全く無関係であることですね。

違うね。　この辺が安サラリーマンには理解出来ないようだね。
管理組合は管理会社の従業員に管理委託契約違反があれば即指摘可能で更に改善指示も可能だヨーン。

いずれにしろ海江田ちゃん辞めちゃうみたいだし、俺も東急コミの社長に直々に謝罪してもらえうよう政治家を目指そう。

別に正しい指摘なら
一般人の理事長でも
社長出てくることがあるよ。

最初は担当が抵抗してうやむやに
しようとするのでそこは突破する
必要があるが。

>No.215

>by 匿名さん　2011-07-06 13:03:56


>管理会社は管理組合と管理委託契約を結んでいるのであって、
>その区分所有者とは全く無関係であること位が分からないの？

区分所有者が集まって管理組合を作ってんだろう？
君の説は「我々は日本という国を相手にしている。
お前ら日本人は相手にしてないのだ」
という幼稚園児のレベルだ。

管理規約の中の役員の項目で、理事長および副理事長は理事の互選で選出すると書いてあって、実際は
輪番制導入していた場合（理事長・副理事長・理事・幹事　役員４名体制で順番に回ってくる場合は、
規約に書いてある、理事長および副理事長は理事の互選で選出するは削除の必要ありますか？

>>220

>区分所有者が集まって管理組合を作ってんだろう？
>君の説は「我々は日本という国を相手にしている。
>お前ら日本人は相手にしてないのだ」
>という幼稚園児のレベルだ。

いや、そのまんまだと思うんだが、国家間で話をしているときは国相手でしょ。国民の一人ひとりなんて相手にしてないでしょ

築２０年ほどのマンションに住んでいるのですが、最近雨漏りがありました。壁側からあるようで、管理人に問い合わせ
見てもらったのですが、その後の対応がまったく無いです。再び問い合わせたりしたのですが、様子みたいとか、時間がかかるとかで、２ヶ月ほど何の連絡も無い。放っておかれている気もする。専門家が一度見に来ましたが、さっと見て特に
窓周りに異常は無いと言うことですが、個人的には窓の上の壁から雨漏りがあると思われる。しかし、どうも
その辺が管理人に伝わらない感じです。
　マンションの上階に住んでいますが、壁の調査方法とか無いのだろうか。どこのマンションも雨漏りの対応はこんなものだろうか。
　まあ、半分愚痴ですが、大雨ある度に雨漏りが気になり気になる。また、風向きや雨の強さにより有ったり無かったり
ですが、結構強度の雨漏りがある。

>224
雨漏り調査は保険に入っていれば保険で100万までは調査費用がでますよ。

マンションには規約がありますが、規約は国が定めた法律ですから殆どどのマンションも同じ物ですが、各マンションには規則があります。この規則と規約を同義語に使う人がいますが、マンション内規則は規約なのですか？

>マンションには規約がありますが、規約は国が定めた法律ですから

どんな法律か述べよ。

>227
また君は、こんなとこにまで顔出して引っ掻き回そうとしているんか！

マンションの規約は、国が定めた法律と同じだと言ってるんですよ！

マンション管理規約は法律ではないよ。公法ではない私的なルールに過ぎない。

　ご返答、ありがとうございます。

　個人的に火災保険には入っています。マンション側の保険もあるとは思います。

　

　

>>229
こいつは理事経験もないドあほだろう。

雨漏りは跡がないと何もわからないし
確認しようとして壁壊したところで違ったら誰が誰の金で復旧するわだということにしかならない
外側から見たところでわからない
雨漏りだとしても保険によっては担保されない
管理組合の費用負担

訴えるなら管理組合相手にして その後の管理会社をつつく
管理組合が管理会社を叩く構図を上手く作る方が良い

300戸で築20年のマンションです。最近1ッ月以内にアイホンのインターフォンを全戸更新をしました。
時々専有部より原因不明の語法が管理室に発報します。施工業者及び大手の管理会社に原因調査をさせますが、
原因が不明で回答がありません。どなたか原因を予測できる方が投稿してください。
宜しくお願い致します。配線の全部は交換できず、古い配線は使用せざるおえなかったみたいです。

NO235です。
アイホンの品名はらくタッチです。
共同住宅用で　品番は　VHK-RMB=Rです。
価格は300戸合計3035万円でした。

深夜に質問しても、誰もいないよ。
営業時間内に頼むね。

今月からの消費増税の対策は済みましたか？
管理費値上げですよ。

>238さん
うちは、消費税が１０％になった月から値上げすることを総会で
承認をもらいました。
過去５年の管理費の支出の平均をだし、それに５％を計算し、
戸数と１２ヶ月で割った額を算出しました。
たいした額にはなりませんが、値上げしておかないと、いずれ
足りなくなりますからね。

管理費より修繕積立金の方が影響が大きいのではないか。

＞239
＞249
勘違いしてますね。
今月から管理費を値上げしないと困りますよ。

うちはじゃぶじゃぶ会計なので、消費税が加わっても毎年余剰金が発生します。
すでに億単位の余剰金が管理費会計にプールされています。
どうするのが正しいのか。。。

ちなみに修繕積立も現時点では、不足見込みはありません。

マンション管理業者(以下「管理業者」という。)が課税事業者である場合、 管理業者がマンション管理組合(以下「管理組合」という。)から受け取る管 理事務に要する費用については、管理委託につき課されるべき消費税の額に ついて、管理事務に要する費用の改定等転嫁の措置が必要となるものである こと。
なお、マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第1 49号。以下「マンション管理適正化法」という。)第72条第2項に規定す る「同一の条件」には、消費税の額の変更も含むものであること。
2.管理業者が免税事業者である場合も、管理業務又は修繕工事等のために必 要な資材の購入や役務の提供等の仕入れについて消費税の増額分が上乗せさ れるため管理事務に要する費用の改定が必要になることも考えられること。
3.管理業者と管理組合との管理委託契約の締結に当たっては、管理事務に要する費用の内訳として、当該管理委託につき課されるべき消費税の額及び消 費税抜きの額を明示すること。

>241
現在のところ、繰越金がかなりあるので、当面は値上げしなくていいのですが、
将来的には、不足するでしょうから、１０％時からということにしています。
修繕積立金も余裕があるのですが、いずれ値上げは必要でしょうね。

(管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなけれ ばならない。
一 管理費(註：管理委託業務費を含む）
二 修繕積立金
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて 算出するものとする。

(法令改正に伴う契約の変更)
第 22 条 甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。
ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、 委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。

>246
第２２条は何の条項？
区分所有法ではないでしょう。
あなたのとこの規約なんじゃないですか？
あなたのとこの規約なら、そのようにすればいいだけのことです。
しかし、他のマンションには適用されません。

中規模マンションの役員をしています。

皆さんのマンションでは管理組合名義で備品等を購入する場合、
お金の流れはどのようになっていますか？

当マンションでは、日常自由に支出できるプール金は用意されていないので、
その都度役員の誰かが立て替え払いをし、領収書を管理会社の方にまわすと
管理会社の方から、約二ヵ月後に立て替えした人の銀行口座に振り込まれるという流れになっています。
この場合の振り込み手数料も、結局は管理組合費の中から支出されるという無駄なことをしています。

こんな流れでは、万単位の金額を立て替えた人の資金負担は相当なものです。

管理組合としてある程度の額、たとえば10万円くらいの仮払い金枠を用意しておき、
小口の買い物をした場合は、領収書と引き換えにその中から現金を出費できるように改めたいと考えていますが、
皆さんのマンションでは、備品等の小口の出費はどのように管理されていますか？

管理会社にしっかり財布のヒモを握られていて、管理組合の自由にならないという感じです。

管理組合名義のお金なのだから、せめてもう少し自由さがあってもいいと思うのですが・・・

>248
うちの場合は、必要なお金がいるときは、管理員が理事長と会計担当に印鑑をもらい、
フロント又は管理員が銀行にいって引き下ろしています。
これが普通のやり方ではないでしょうか。
現金を手元においておくと間違いの元になりますよ。
１万円以内の金額は小口扱いでもいいでしょうが。

＞第２２条は何の条項？

中味を見ても判断できないとは！
「委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。 」でもわからないの？
当然、管理委託契約書でしょうよ。今月から管理委託業務費は契約変更なしに増額されると言うことです。
その結果、委託業務費を含む管理費は当然に増額しないと原資が不足しますよ。
貴方の所は適用しないのは変ですね。

＞当マンションでは、日常自由に支出できるプール金は用意されていないので、 その都度役員の誰かが立て替え払いをし、領収書を管理会社の方にまわすと管理会社の方から、約二ヵ月後に立て替えした人の銀行口座に振り込まれるという流れになっています。

一番危険なマンションですね。
管理会社と役員の癒着が起こりやすい仕組みそのものですね。
理事長数回していますが手持ち現金の必要性は全く感じていません。