マンション管理何でも相談コーナー

そんなことは誰でも知っている常識。

くだらないことより　＞177　や　＞178　に書き込みできないの？

それは無理だよ。管理会社に任せっきりだから。

うちの重要事項説明書の記載内容

ハ方式
収納口座・・・通帳（管理組合理事長名義）印鑑（理事長保管）
保管口座・・・同上
毎月翌月末に、修繕積立金は保管口座へ移動


ハ方式って収納と保管口座が一つと理解していたのだが？
ちなみに管理業務は全部委託。よくわからん。

うちの重要事項説明書の記載内容

方式・・・記載なし
収納口座（管理費口座）・・・通帳（理事長名義・管理会社保管）印鑑（会計担当理事保管）
保管口座（積立金口座）・・・同上
残額は引き続き収納口座で管理する。管理組合はこれを承諾するものとする。
ただし、管理組合の指示により保管口座へ振り替えることとする。

印鑑は理事会決議で他の役員に変更可となっているが、決議なしでなぜか理事長が保管している。

(改正後) 重 要 事 項 説 明 書 ( 第 四 面 )
4-2 法第76条の規定により管理する財産の管理の方法
修繕積立金等の種類　　　　　　　　金 銭 ・ 有価証券
管 理 方 法　マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第87条第2項第1号　イ ・ ロ ・ ハ
　　　　　　　項 目　　　　　　　　収納口座　　保管口座　　収納・保管口座
口 座 名 義　管理組合法人
　　　　　　　管理者等( )
　　　　　　マンション管理業者
　　　　　　その他( )
預貯金通帳・印鑑等の 保管者
　　　　　　通帳
　　　　　　印鑑
　　　　　　その他( )
　　　　　　備 考

修繕積立金等金銭の 収納方法
収納に関する再委託先
修繕積立金等金銭の 保管及び管理の方法
<出納フロー図＞


有 価 証 券

5 管理事務に要する費用並びにその支払の時期及び方法
定額委託業務費　　定額委託業務費の額 　合 計 月 額 　　円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　消 費 税 額 等 　　円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　消費税額等抜き価格 　円
　　　　　　　　　支 払 期 日
　　　　　　　　　日 割 計 算
定額委託業務費以外の費 用の支払の時期及び方法

http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/tsuutatsu/kokusodo_h21047.pdf

重要事項説明書
http://www.mlit.go.jp/common/000051897.pdf

重要事項説明書 はお役所に管理組合をダマしておりませんとの証明であり、
一番大切なのはこの重要事項説明書の内容を含む管理組合と管理会社間で締結する管理委託契約書の内容である。これがともすると管理会社任せの管理組合が多いのは困ったものだ。せめて標準管理委託契約書とそのコメントを最低条件として参考にして貰いたいものだ。
所が今回の一部改訂は財産の分別管理方式が主となり管理組合の一番不得意な分野なので重要事項説明書にとらわれて管理委託契約の内容の改訂の書き込みがないのが残念だ。
管理会社主導で改訂されれば管理組合側に混乱を生むことを危惧する。

マンション管理適正化推進法施行規則の一部改正する省令が平成22年5月1日に施行、これ以降に管理委託契約を締結、更新するものから下記事項が適用されるが皆さんの組合ではどの様に管理委託契約を改訂しましたか？
1 財産の分別管理(第87条第2項関係)
金銭である財産の分別管理の方法として、
イ 修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分の修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末 日までに、収納口座から保管口座(管理組合を名義人)に移し換える方法
ロ 修繕積立金を保管口座(管理組合を名義人)に預入し、預貯金として管理するとともに、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分の管理費用から 当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換える方法
ハ 修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管理する方法
の3種類を定めることとする。
2 保証契約の締結(第87条第3項関係)
管理業者がイ又はロの方法により修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、原則として、当該方法により区分所有者等から徴収される一月分の修繕積立金等金銭（ロの方法 による場合にあっては、管理費用に充当する金銭)の額の合計額以上の額につき有効な保証契約を締結していなければならない旨を定めることとする。
ただし、次のいずれにも該当する場合は、保証契約を締結する必要は無い。
一 　修繕積立金等金銭が管理組合等を名義人の収納口座に直接預入される場合又はマンション管理業者等が修繕積立金等金銭を徴収しない場合
二 　マンション管理業者が、管理組合等を名義人とする収納口座の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理しない場合
3 印鑑等の管理の禁止(第87条第4項関係)
修繕積立金等金銭をイからハまでの方法により管理する場合の保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカード等について、原則として管理業者が管理してはならない旨を定めることとする。
4 会計の収支状況に関する書面の交付等(第87条第5項関係)
管理業者が修繕積立金等を管理する場合にあっては、毎月、その月における管理組合の会計の収支状況に関する書面を作成し、翌月末日までに当該管理組合の管理者等に交付しなければならない旨等を定めることとする。

マンション管理業者に対する監督処分について
国土交通省関東地方整備局長は、平成23年5月17日株式会社信陽ほか4社に対し、マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第 149号:以下「法」という。)に基づく監督処分を行った。
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000039428.pdf
業務停止命令の主な処分内容及び処分理由は下記のとおり。

1 処分年月日 平成23年5月17日
2 処分を受けたマンション管理業者に関する事項
3 処分の内容 ○法第82条の規定に基づく業務停止命令(45日間)
(1)業務停止期間 平成23年6月1日から平成23年7月15日
(2)停止を命ずる業務の範囲
4 処分理由
被処分者が管理業務を受託し、管理事務を行っていた管理組合において、収納代行方式に該当する財産の分別管理方法を実施していたにも関わらず、保証契約 が締結されていなかった。(法第76条違反)
また、複数の管理組合において、管理事務報告が管理業務主任者をして報告さ れていなかった。(法第77条第1項違反)

1 処分年月日 平成23年5月17日
2 処分を受けたマンション管理業者に関する事項
3 処分の内容 ○法第82条の規定に基づく業務停止命令(37日間)
(1)業務停止期間 平成23年6月1日から平成23年7月7日
(2)停止を命ずる業務の範囲
4 処分理由
被処分者が管理業務を受託し、管理事務を行っていた管理組合において、新規契約時に区分所有者全員に対し、重要事項説明書が交付されず、重要事項説明会も開催されなかった。(法第72条第1項違反)

1 処分年月日 平成23年5月17日
2 処分を受けたマンション管理業者に関する事項
3 処分の内容 ○法第82条の規定に基づく業務停止命令(22日間)
(1)業務停止期間 平成23年6月1日から平成23年6月22日
(2)停止を命ずる業務の範囲
4 処分理由 被処分者が管理業務を受託し、管理事務を行っていた複数の管理組合において、
管理事務報告を管理業務主任者をして報告されていなかった事例があった。 また、管理事務報告が遅滞していた事例があった。(法第77条第1項に違反)

マンションの管理の適正化の推進に関する法律関係
お知らせ
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/1_6_bt_000269.html
 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」の一部改正について
　　　＜施行：平成２２年５月１日（業者標識の表記事項など一部については、平成２１年５月１日）＞
 「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について
　　　＜平成２１年１０月２日（建設流通政策審議官通達）＞
 
マンションの管理の適正化の推進に関する法律
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」については、下記のサイトをご参照下さい。
　 マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年十二月八日法律第百四十九号）
　【法令データ提供システム】
 
マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行令
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行令」については、下記のサイトをご参照下さい。
　 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行令（平成十三年七月四日政令第二百三十八号）
　【法令データ提供システム】
 
マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」については、下記のサイトをご参照下さい。
　 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則（平成十三年七月十九日国土交通省令第百十号）
　【法令データ提供システム】
 
マンションの管理の適正化に関する指針
「マンションの管理の適正化に関する指針」については、以下に掲載しています。 
　 マンションの管理の適正化に関する指針
 
総合政策局長通達、不動産業課長通達
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行」については、以下に掲載しています。
　 マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（総合政策局長通達）（PDF形式）
　 マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）（PDF形式）
平成２１年一部改正省令適用後（平成２２年５月１日に施行されるマンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令（平成２１年国土交通省令第３５号）による改正後の規定が適用になった以降をいう。以下同じ。）は、以下のように改正された通達が適用になります。
　 マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）（PDF形式）
 
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行に伴う新規分譲マンションの売買時における暫定的な管理受託契約の適正化」については、以下に掲載しています。
　 マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行に伴う新規分譲マンションの売買時における暫定的な管理受託契約の適正化について（PDF形式）
 
「マンション管理業務主任者の登録に係る「実務経験」 」については、以下に掲載しています。
　 マンション管理業務主任者の登録に係る「実務経験」について（PDF形式）
 
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律第７２条に規定する重要事項の説明等」については、以下に掲載しています。
　 マンションの管理の適正化の推進に関する法律第７２条に規定する重要事項の説明等について（PDF形式）
 
重要事項説明書様式及び記載例については、以下に掲載しています。 
　 重要事項説明書様式（PDF形式　129KB）
　 記載例（PDF形式）　※（社）高層住宅管理業協会の記載例
平成２１年一部改正省令適用後は、以下のように改正された様式が適用になります。
　 重要事項説明書様式（PDF形式　129KB）
　 記載例（PDF形式）　※（社）高層住宅管理業協会の記載例
 
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づく財産の分別管理等」については、以下に掲載しています。
　 マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づく財産の分別管理等について（PDF形式）
平成２１年一部改正省令適用後は、以下のように改正された通達が適用になります。
　 マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づく財産の分別管理等について（PDF形式）
 
また、参考資料を以下に掲載しています。
　 参考資料1 分別管理フロー（PDF形式）
　 参考資料2 分別管理フロー（PDF形式）
 
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等」については、以下に掲載しています。
　 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について（PDF形式）
　 新旧（PDF形式）
　 重要事項説明書新旧（PDF形式）
 
「マンション標準管理委託契約書の改訂（平成２１年１０月２日）」については、以下に掲載しています。
　 マンション標準管理委託契約書の改訂について（PDF形式）
 
マンション標準管理委託契約書及びコメント（平成２１年１０月２日）については、以下に掲載しています。
　 マンション標準管理委託契約書〈本文〉（テキスト形式）
　 マンション標準管理委託契約書〈本文、別紙１、別紙２〉（PDF形式）
　 マンション標準管理委託契約書〈別表第１～第４〉（PDF形式）
　 マンション標準管理委託契約書コメント（PDF形式）
 
改訂前のマンション標準管理委託契約書及びコメント（平成１５年４月９日）については、以下に掲載しています。
　 マンションの管理委託契約に係る標準管理委託契約書について（PDF形式）
　 マンション標準管理委託契約書〈本文〉（テキスト形式）
　 マンション標準管理委託契約書〈本文、別紙、別表第一、第二〉（PDF形式）
　 マンション標準管理委託契約書〈別表第三、第四〉（PDF形式）
　 マンション標準管理委託契約書コメント（PDF形式）
 
マンションの管理業者の違反行為に対する監督処分の基準
「マンションの管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」については、以下に掲載しています。
　 マンションの管理業者の違反行為に対する監督処分の基準（PDF形式）
 

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
マンションの修繕積立金に関するガイドライン
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」 の改正の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000146047.pdf

マンションの会計理事になってしまいました。
当マンションは財産管理が旧原則方式なんですが、法改正前から毎月ではなく年2、年1で収納口座から保管口座に修繕積立金・電波障害積立金を資金移動しています。ただし、どちらの口座も管理組合名義口座で印鑑は理事長が管理しているので、それぞれの会計が混同しないようにとの意味合いで口座を２つに分けているというところです。ペイオフの関係上２口座とも決済性預金です。
昨年の法改正で、１月分ごとの資金移動が原則とありますが、それは旧収納代行方式と旧支払一任代行方式が必須で、収納・管理のどちらの口座の印鑑を理事長が管理し、管理組合は　管理費の請求すら支出伺に支払伝票持ってマンションに依頼に来る場合、毎月資金移動って必要ですか？

マンションの会計理事になってしまいました。
当マンションは財産管理が旧原則方式なんですが、法改正前から毎月ではなく年2、年1で収納口座から保管口座に修繕積立金・電波障害積立金を資金移動しています。ただし、どちらの口座も管理組合名義口座で印鑑は理事長が管理しているので、それぞれの会計が混同しないようにとの意味合いで口座を２つに分けているというところです。ペイオフの関係上２口座とも決済性預金です。
昨年の法改正で、１月分ごとの資金移動が原則とありますが、それは旧収納代行方式と旧支払一任代行方式が必須で、収納・管理のどちらの口座の印鑑を理事長が管理し、管理会社は　管理費の請求すら支出伺に支払伝票持ってマンションに依頼に来る場合、毎月資金移動って必要ですか？

修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産を収納口座に預入する場合において、 規則第87条第3項各号のいずれにも該当し、かつ、その月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合には、同条第2項第1号イ又はロに規定する方法としてその月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理しているものと解して差し支えない。
「平成21年9月9日 国総動第47号　国土交通省総合政策局不動産業課長
マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等 について」よりコピペ

東急コミニティを他社へ変更しようと考えています。
現在の管理体制は、コンシェルジェ、管理人、管理担当者、警備員の構成で、日中は（たぶん）常駐してます。
コンエシェルジェという名ばかりの気の利かない女性と管理担当者の怠慢には我慢なりません。
都内で、（たぶん）規模の大きいマンションを管理できるような優秀な人材を擁しているおすすめの会社がありましたら、ご紹介いただけますでしょうか。
よろしくお願いします。

　まともな管理会社なら管理組合滞納率を事前に聞いてくるのでこれが１０パーセントを越えているなら断る。
これがまともな管理会社の正しい反応です。管理会社も管理組合住民をきちんと見ているところは選考に入れるべきです。
　また何でも出来ます的プレゼンをする業者はNGです。大手であれば大体提供サービスに変わりはありません。
最後に管理会社を変える目的は何かを考えるべきです。
　財政がしんどい、というならサービスの低下は我慢するということで独立系も選択肢という風にすれば、名前で選んで失敗ということから回避できるはずです。
　リプレイスでご飯を食べている僕がいうのですから間違いありません。では。

>また何でも出来ます的プレゼンをする業者
と
>リプレイスでご飯を食べている僕がいうのですから間違いありません。
は似てるんじゃないの？

書いてある他のことには特に異論はありませんが。

>198
合人社をお薦めします。
いい会社ですよ。

会計理事になられた人、理解出来たかしら。

合人社が一番いいというのは理解できたけど。

余程困っている会社の様だね。この様な会社は避けるのが当然ですね。

しかし、合人社が管理しているマンションは多いけどね。
多いということはそれだけいいということのバロメーターじゃないかな。
一番とまではいわないけど、中々いい会社であるのは間違いないと思うよ。
マンションのために精一杯頑張ってくれるという評判だし。
一度管理会社を呼んで話しだけでも聞いてみる価値はあると思う。

こんな所に書かれる会社は要注意は確かだ。
おれおれXXに引っ掛かる人が後を断たないのと同じよ。
これがそれだけ良いとのバロメーターかね。

合人社はいい管理会社でしょう。

合人社のレベルは他の管理会社に比べると確かに優れて
いるのは間違いないと思う。
会社の姿勢が顧客本位だから社員もそれを励行しているんだろうね。
良くやってると思うよ、合人社の社員は。

恥ずかしい。

合人社に良い社員がいないとは思わない。ただその当たる確率がどの程度かという問題である。
また業界共通事項だが良い社員ほど、ストレスがたまる仕事なので長続きしない傾向にある。
そうなったとき交代時のフォロー体制等を確認しておくとよい。

何でも出来ます的提案するところは「大丈夫です。」と回答するが、「何がどう大丈夫何ですか。」と質問した時のリアクション顔を見れば大体そこの会社のレベル分かるけど。
その時抽象的回答をしているような会社ならヤメておくべき、詐欺師的トークが出来る方は熱弁するけど、冷静に頭の中で反芻したら論理矛盾しているから。

はぃこれでご飯を食べているものです。

またスレにドンドン書き込みどうぞ！

↑大型物件で同行する統括クラス例えば東京F　大阪H　なんかこの質問したら顔が歪むよ！　
だって問題あった時の対応を確約して宣誓する内容に積極的回答をしているのを見たことがない。
それで受注がとれなかったら福井所長に現場が変な物件だったのでこちらから断りを入れました。
と回答して事を済ましている。

以前住んでたマンションの管理会社が東急コミニティ－だったんですが、その時に防火管理者契約を結んでいたにも関らず、 防火管理者を選任し忘れていたという信じられない事実が発覚したことがありました。
当時の理事が某政治家（海江田●●）だったため、クレ－ムを入れたところ、社長がわざわざ謝りに来たそうです。
普通のサラリ－マンである我々区分所有者が文句をいったところで、真剣に聞いてくれない会社のようですが、
政治家に文句を言われると社長が出てくるなんてふざけすぎです。
社長が謝罪しただけで済んだのかは知りません（政治家と東コミの間で問題解決したかは知りません）が、
管理組合としてはとりあえず問題解決でした。

普通のサラリーマンと国会議員が同じわけないです。
総務委員会で取り上げられたらどうするんですか。

＞普通のサラリ－マンである我々区分所有者が文句をいったところで、真剣に聞いてくれない会社のようですが、

当たり前でしょうよ。それで良くサラリーマンが務まりますね！

管理会社は管理組合と管理委託契約を結んでいるのであって、その区分所有者とは全く無関係であること位が分からないの？

そうですね。
管理組合も管理会社と管理委託契約を結んでいるのであって、その従業員とは全く無関係であることですね。

＞管理組合も管理会社と管理委託契約を結んでいるのであって、その従業員とは全く無関係であることですね。

違うね。　この辺が安サラリーマンには理解出来ないようだね。
管理組合は管理会社の従業員に管理委託契約違反があれば即指摘可能で更に改善指示も可能だヨーン。

いずれにしろ海江田ちゃん辞めちゃうみたいだし、俺も東急コミの社長に直々に謝罪してもらえうよう政治家を目指そう。

別に正しい指摘なら
一般人の理事長でも
社長出てくることがあるよ。

最初は担当が抵抗してうやむやに
しようとするのでそこは突破する
必要があるが。

>No.215

>by 匿名さん　2011-07-06 13:03:56


>管理会社は管理組合と管理委託契約を結んでいるのであって、
>その区分所有者とは全く無関係であること位が分からないの？

区分所有者が集まって管理組合を作ってんだろう？
君の説は「我々は日本という国を相手にしている。
お前ら日本人は相手にしてないのだ」
という幼稚園児のレベルだ。

管理規約の中の役員の項目で、理事長および副理事長は理事の互選で選出すると書いてあって、実際は
輪番制導入していた場合（理事長・副理事長・理事・幹事　役員４名体制で順番に回ってくる場合は、
規約に書いてある、理事長および副理事長は理事の互選で選出するは削除の必要ありますか？

>>220

>区分所有者が集まって管理組合を作ってんだろう？
>君の説は「我々は日本という国を相手にしている。
>お前ら日本人は相手にしてないのだ」
>という幼稚園児のレベルだ。

いや、そのまんまだと思うんだが、国家間で話をしているときは国相手でしょ。国民の一人ひとりなんて相手にしてないでしょ

築２０年ほどのマンションに住んでいるのですが、最近雨漏りがありました。壁側からあるようで、管理人に問い合わせ
見てもらったのですが、その後の対応がまったく無いです。再び問い合わせたりしたのですが、様子みたいとか、時間がかかるとかで、２ヶ月ほど何の連絡も無い。放っておかれている気もする。専門家が一度見に来ましたが、さっと見て特に
窓周りに異常は無いと言うことですが、個人的には窓の上の壁から雨漏りがあると思われる。しかし、どうも
その辺が管理人に伝わらない感じです。
　マンションの上階に住んでいますが、壁の調査方法とか無いのだろうか。どこのマンションも雨漏りの対応はこんなものだろうか。
　まあ、半分愚痴ですが、大雨ある度に雨漏りが気になり気になる。また、風向きや雨の強さにより有ったり無かったり
ですが、結構強度の雨漏りがある。

>224
雨漏り調査は保険に入っていれば保険で100万までは調査費用がでますよ。

マンションには規約がありますが、規約は国が定めた法律ですから殆どどのマンションも同じ物ですが、各マンションには規則があります。この規則と規約を同義語に使う人がいますが、マンション内規則は規約なのですか？

>マンションには規約がありますが、規約は国が定めた法律ですから

どんな法律か述べよ。

>227
また君は、こんなとこにまで顔出して引っ掻き回そうとしているんか！

マンションの規約は、国が定めた法律と同じだと言ってるんですよ！

マンション管理規約は法律ではないよ。公法ではない私的なルールに過ぎない。

　ご返答、ありがとうございます。

　個人的に火災保険には入っています。マンション側の保険もあるとは思います。