マンション管理何でも相談コーナー

＞標準管理委託契約書を参考にする場合に長期修繕計画書案の作成が本契約とは別個の契約となりましたが、これを参考にするかしないかは契約の問題として判断すべきと思いますがその際の注意点を教えて頂きたい。

新規に管理委託契約する場合は管理会社は長期修繕計画書案を別個の契約とする案で提案して来る事は考えられます。しかし、財産の分別管理の一部改訂をする管理委託契約の改定する場合で、更に長期修繕計画書案の作成や見直しを別個にする場合は、理屈の上では現在の定額委託業務費から長期修繕計画書案の作成や見直しの業務費相当額を減額する必要があるが、管理会社によって実務的に不可能な場合がある。
もともと自社では長期修繕計画書案の作成や見直しが出来なくて外注していた場合はその分減額すれば済むが、自社で長期修繕計画書案の作成や見直しを行っていた管理会社の場合は減額を定数的に算出した結果についての管理会社と組合との合意が著しく困難になる。従って、この場合は管理組合としては「長期修繕計画書案の作成や見直し」は従来の契約を踏襲することが必要と考えます。

↑そのとおりなんだけどね。。。
どっちみち、今の契約内の長期修繕計画、まじめにやってないんだよ。
切り離してくれたら管理会社以外に外注しやすくなるメリットもあるよね。
それを機会にＮＰＯ法人とつきあうとか。
第三者の意見を聞きやすくなるから、今度の総会で反対しないつもり。

長期修繕計画案については分離されたけど、今迄通り管理会社に委託すれば
済む問題ですよ。
当然経費については、今迄と同じなんだから管理会社は請求できないでしょう。
只、それを別なところに委託すればその分の経費はかかることになるでしょう。
その場合、その分の経費を管理会社の委託費から削減するのは難しいかもね。
だから管理会社に委託してればいいんではないの。
うちの組合ではそうしてるけど。

4月18日付けで国土交通省（ホームページからダウンロード）が面白い修繕積立金のガイドラインを公表した。
デベがマンション分譲に際し売らんかなの根性から低額の修繕積立金で売りっぱなし、
いざ大規模修繕の実施にさいしては工事資金不足で一時金徴収などの事例が多発してるから、
修繕積立金の目安を示したものだ。
一時金を徴収すると途端に頭金ゼロのマンションでは滞納者が続出するらしいが、さあ皆さんの所は大丈夫でしょうか。

10階建て　建築延床面積8000平方米　専有床面積80平方米　の場合の修繕積立金の金額の目安の算定例
目安の平均値　　80平方米X202円／平方米・月＝16、160　円／月
目安の幅　　　　　11、200〜21、200　円／月
機械式駐車場がある場合の加算額　4、723円
詳しくは国土交通省ホームページを御覧あれ。

そう言えば新聞にも出ていた。過去の平均の二倍になるとか。

修繕積立金の過小徴収していていざ大規模修繕を計画すると工事資金が不足しまとまった一時金を臨時に徴収すると金の工面が出来ない滞納者が出てくる。何とか大規模修繕は済むが滞納者との溝は大きくなってしまう。

↑借りれますよ。修繕積立金を月１万にする必要はあるけどね。

誰が何の為に借りるの？

滞納者の為に管理組合の名の下に借金すると言うことだね。何か変ではないの？

日本政策金融公庫（昔の住宅金融公庫）から借りれます。
積立金不足で修繕工事を行う状況のとき
一時金は取り立てが大変だから、一時金相当分を借りる。
将来の返済原資は修繕積立金なのだが、要件があって
築１７年以降は毎月１万円でないとダメみたい。
毎月１万円集めてないとこは理事長が連帯保証人になれといわれるらしい。
ほんとになるひとなんかいるはずもなく、仕方なく修繕積立金値上げとなるね。

借り入れはできますよ。
しかし、返済計画を立てなければ借りれません。
返済計画は当然修繕積立金の値上げということになります。
それを総会で決議してからでないとお金は借りれませんよ。
それから一時金の徴収は１００％無理です。

滞納者の為に管理組合がどうして金を借りなければならないの？
旧公庫から借りられるのは誰でも承知だよ。

滞納者と大規模修繕工事とは関係ありません。
滞納金については、別途交渉して取り立てればいいのです。
借入金は工事に対して１戸当たり不足金を借入するんでしょう。

↑はらわんひとが多いと資金が足りず、結局、工事そのものが不可能になるから。

＞借入金は工事に対して１戸当たり不足金を借入するんでしょう。

気の毒にね。所で貴方の所の修積金はおいくら？

目安の平均値　　80平方米X202円／平方米・月＝16、160　円／月
目安の幅　　　　　11、200〜21、200　円／月
機械式駐車場がある場合の加算額　4、723円

の範囲内にないの？
だから借りるのね。

↑修繕積立金は足らないくらいの方がよい。
資金が足りていると使い切ろうとする傾向があるのだ。
特に輪番理事会の場合は、面倒なので業者まるなげにしようとする。
予算の範囲内だと理事会決定を総会で覆すことはきわめて困難だ。
一時金を集めるほうが工事内容に厳しいチェックが入り、適正な工事になりやすい。
そもそも外壁の塗装は12－15年ごとにやる必要なし。
20年に1回で十分。

>135
うちの修繕積立金は、平均戸当り10500円です。戸数は220戸。
それに、自走式駐車場が310台分あります。1階が8000円、2階が6000円です。
この大半が修繕積立金にいきますので、修繕積立金は十分すぎるほどあります。

＞一時金を集めるほうが工事内容に厳しいチェックが入り、適正な工事になりやすい。

やって御覧なさい。10万円の一時金でも滞納者続出することでしょう。
そして、その滞納者等の為に大多数の善良な組合員が構成する管理組合の名で借金することになりましょう。

一時金の徴収は絶対不可能でしょうね。
それは間違いないと私も思います。
やはり修繕積立金のアップしかありません。
それも必要修繕積立金はすぐ計算できますので
早めにやらなければ、遅くなればなるほど
積立金の大幅アップとなってしまいます。

古い規約だと管理費、修繕積立金のアップは特別決議。
否決される公算が大きいので、一時金徴収を前提とした長期修繕計画を作る予定。
しかし、近所の同規模のマンションで一時金払えないひとなんかいないみたいだ。
30万くらいずつ、過去に何回か集めたみたいだけどね。そんな金持ちがすんでるとこじゃないが
払ってるみたいだよ。
長期修繕計画を見て、そんな一時金払えんから分割払いにしたい（＝積立金値上げと同じ）っていうひとが増えたらこっちのもの。
ちゃんと広報をしていれば、なんとかなるでしょう。