マンション管理何でも相談コーナー

個別の議題でスレッドを立てるべきである。

現在自分のマンションの管理規約の改定に参加している者ですが、今話題になっている標準管理規約の見直しについてはパブリックコメントの募集は終わり秋頃に完成するようですが改善点、改悪点についてご意見あれば伺いたいと思います。改訂の場合の参考にしたいと思いますので宜しく御願いします。

マンション管理の議題で立ち上げているスレッドです。

>4
まだ評価は早すぎます。
パブリックコメント次第でまた変更することが予想されます。
見直し案も当初のものから変更された経緯もありますので、今回の改訂は不安定なものです。
特に、役員については、例の住民活動協力金２，５００円が居住組合員月額１７，５００円の約１５％増しの月額２万円でこの規約の変更は区分所有法６６条、３１条１項に言う特別な影響には該当しないとの判例に驚き、慌てて役員資格の居住組合員条項を排除した上に、役員資格を配偶者又は一親等の親戚に与えたと思いきやパブコメの時点では総会承認の下での単なる代理で責任は組合員にあると急遽変更したりして、両者が未消化のままの案が作られているので、このままでは現場へ混乱が持ち込まれることになりかねない。

何でスレ主は自作自演するの？
そしてここのスレ、削除のオンパレードじゃない。
14回投稿されて残っているのは僅か６だけ。

ちょっと気にいらないレスがあるとすぐ削除依頼するようなスレは、誰も書き込まなくなるよ。

>14さん
有難う。
役員資格要件の撤廃の理由の捉え方に興味を持ちました。
非居住者の役員就任は人材不足が表向きの理由でしょうが人数制限、投資目的者との利害などの問題が起りそうと想像しました。更に、理事の代理についても包括委任の問題などがあり新標準管理規約として出来上がるまで待つことにします。

新しい標準管理委託契約書の第９条では下記の様に２項に毎月末日までに前月における甲の会計の収支状況に関する書面を交付する事になりましたが、この書面の具体的内容は？
(管理事務の報告等)
第9条 乙は、甲の事業年度終了後○月以内に、甲に対し、当該年度における管理事務の処理状況及び甲の会計の収支の結果を記載した書面を交付し、管理業務主任者をして、報告をさせなければならない。
2 乙は、毎月末日までに、甲に対し、前月における甲の会計の収支状況に関する書面を交付しなければならない。

＞乙は、毎月末日までに、甲に対し、前月における甲の会計の収支状況に関する書面を交付

貸借対照表と月別収支報告書で計３枚、うちはもう来てるけど

自作自演といって以前削除された者だけど、
今回の適正化法の改正で、管理会社は会計の収入及び支出の状況を翌月末日までに、書面を提出するのが義務づけられたのは間違いないですよ。
そして、管理会社が遵守しているかのチェックを（この項目だけではなかったが）中国整備局が行った結果は
かなりの部分で遵守されてない業者があったとのこと。
勿論、指導はおこなわれたとのこと。
まだ実態はこういうとこなので、管理会社も徹底されてないようです。
管理組合としては、書面が提出されなければ管理会社に要求すべきだし、それでも提出されなければ、地方の整備局に連絡をすればすぐ改善されますよ。

>まだ実態はこういうとこなので、管理会社も徹底されてないようです。

管理組合も管理委託契約書の一部改訂をしないのも悪いんじゃないの？

＞今回の適正化法の改正で、管理会社は会計の収入及び支出の状況を翌月末日までに、書面を提出するのが義務づけられたのは間違いないですよ。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令
第87条第5項、附則第5条
5 マンション管理業者は、毎月、管理事務の委託を受けた管理組合のその月(以下この項において「対 象月」という。)における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに、当該書面 を当該管理組合の管理者等に交付しなければならない。この場合において、当該管理組合に管理者等 が置かれていないときは、当該書面の交付に代えて、対象月の属する当該管理組合の事業年度の終了 の日から二月を経過する日までの間、当該書面をその事務所ごとに備え置き、当該管理組合を構成す るマンションの区分所有者等の求めに応じ、当該マンション管理業者の業務時間内において、これを閲 覧させなければならない。

＞貸借対照表と月別収支報告書で計３枚、うちはもう来てるけど

早速のコメント有難う御座います。
これからは管理費の残額を保管口座に移し換える事になりましたので貸借対照表の資産の部に於ける預金項目では従来の管理費、修繕積立金の口座別の区分が出来なくなりますので管理費と修繕積立金別の貸借対照表は作成できなくなり、本来あるべき負債、正味財産の数量的判断が出来なくなるなる筈ですが、この辺はどの様に克服されたんでしょうかを教えて頂きたい。

簡単ですよ。
従来通り、収納口座と保管口座の２つの口座を作ればいいだけのことです。
そして、収納口座については、翌月末日までに、管理会社の口座名義になっているんであれば、
管理組合名義の収納口座に残額を移し替えすればいいのです。

>>これからは管理費の残額を保管口座に移し換える事になりましたので貸借対照表の資産の部に於ける預金項目では従来の管理費、修繕積立金の口座別の区分が出来なくなりますので管理費と修繕積立金別の貸借対照表は作成できなくなり、

勘定科目と預金口座を混同してるね。

＞そして、収納口座については、翌月末日までに、管理会社の口座名義になっているんであれば、管理組合名義の収納口座に残額を移し替えすればいいのです。

下記の規定に違反することになりますが、
所で貴方が手にした貸借対照表はどうなっているのでしょうか教えて下さい。

（財産の分別管理）
第八十七条 ２ 　法第七十六条 に規定する国土交通省令で定める方法は、次の各号に掲げる場合に応じ、それぞれ当該各号に定める方法とする。
一 　修繕積立金等が金銭である場合　次のいずれかの方法
イ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法
ロ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金（金銭に限る。以下この条において同じ。）を保管口座に預入し、当該保管口座において預貯金として管理するとともに、マンションの区分所有者等から徴収された前項に規定する財産（金銭に限る。以下この条において同じ。）を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された前項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法
ハ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納・保管口座に預入し、当該収納・保管口座において預貯金として管理する方法

＞勘定科目と預金口座を混同してるね。

抽象的では無く具体的にどうぞ。

>30
今回の改正について、良く理解してないようですね。
イ・ロ・ハ方式にはどれも該当してなく、管理費と使用料の口座を設け、口座名義は管理組合。
修繕積立金は当然組合名義ということ。
昔でいえば、原則方式。

管理会社名義の口座に振り込むからややこしくなるんだよ。
組合名義にすれば何の問題も発生しないし、管理会社にも法律を遵守する義務はない。

>34
管理会社名義であれば法律にそってやらなければならないが、管理組合名義で組合が
やるんであれば、管理組合に対してその法律は適用されないよ。
極端にいえば、自主管理している管理組合がその適正化法をやる必要はないしね。
イ・ロ・ハ方式は管理会社に対して決められた法律。

>36
財産の分別管理は、管理組合又はマンションの区分所有者等から受領した（ここが問題です）管理費用に
充当する金銭又は有価証券とする。

これを単純に考えれば、管理会社口座でなければこの法律は適用されないということでしょう。
マンション管理適正化の推進に関する法律施行規則に記載されてますよ。

>38
震度５弱だったので我が家は被害はなかったですが、宮城県の津波すごいですね。
被害は時間の経過と共に拡大していくでしょうね。
神戸大震災がそうでしたから。
私はマン管士ではありませんが、マンションの理事長をしている者です。

>今回の改正について、良く理解してないようですね。 イ・ロ・ハ方式にはどれも該当してなく、管理費と使用料の口座を設け、口座名義は管理組合。 修繕積立金は当然組合名義ということ。 昔でいえば、原則方式。

貴方は下記の様に「管理会社の口座名義になっているんであれば」と言ったから違反といったのです。
さらに加えれば原則方式でも「イ・ロ・ハ方式にはどれも該当してなく、」と言うことは言えないのです。
条文には「それぞれ当該各号に定める方法とする。 」とあり貴方の判断は間違いです。

原則方式は少数派と思われているらしく、原則方式の場合でも管理会社を使っている場合は規制を受けるのが今回の改正のおかしな所なのです。
これに対する対策はあるのですが貴方の判断の間違いだけを指摘しておきます。

＞そして、収納口座については、翌月末日までに、管理会社の口座名義になっているんであれば、管理組合名義の収納口座に残額を移し替えすればいいのです

＞マンション管理業者が、管理組合から委託を受けて管理組合の財産を管理する場合であっても、収納口座および保管口座の名義が管理組合であれば、マンション管理業者は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」第８７条（財産の分別管理）の規制は受けないという解釈でしょうか？

いいえ管理会社は管理組合の協力対策を得なければ違反になります。
逆に言えば、原則方式の管理組合は管理委託契約のこの部分は改訂することが求められます。
管理会社の都合による従来の支払一任代行方式などを継続させるために保管口座なるものを作ったことで、それらとは全く関係のない原則方式の管理組合を全く愚弄した施行規則なのです。

財産の分別管理は、管理会社が、管理組合又はマンションの区分所有者等から受領した（ここが問題です）
管理費用に充当する金銭となっています。
つまりこれ以外の方法であればこの法律は適用されないということです。
４２さん、口座が組合名義の場合であって、管理会社が通帳を保管する場合は管理会社は保証契約を締結しなければなりません。
この法律は管理会社が修繕積立金等を管理する場合に適用されるものです。
自主管理している組合にはこの法律は適用されませんし、そのマンションで好きなように管理することができます。つまり、この法律は管理会社に義務づけたものなのです。
口座についても、収納口座ひとつに管理費・使用料・修繕積立金を振り込む必要はありません。
管理費・使用料の口座と修繕積立金の口座の２つをつくればいいのです。
当然修繕積立金の口座名義は管理組合になります。
自主管理の分は単なる例えです。

>45
自主管理のマンションが、例えば従来通り原則方式を継続しているとしたら、誰が
どのように罰せられるのですか？
そして、そのチェックは地方整備局がするんですか？
これ以外とは、管理会社が徴収する以外、つまり管理組合が徴収する場合です。

>47
>自主管理のマンションでは、マンション管理業者は管理組合の財産の管理に
>ノータッチですから、「どうぞ、ご自由に」ということで議論の対象にしていません

これは僕が最初にいってたことで当然です。
収納口座の名義が管理組合の場合でも当然管理会社が管理できます。
その場合、印鑑を預かる場合は、保証契約が必要といっているでしょう。
マンション管理士さんかな、あなたは？

財産の分別管理については、下記でもう少し勉強しましょう。
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000011.html
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」の一部改正
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000009.html
　　　通達　　平成21年9月9日 国総動第47号
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/tsuutatsu/kokusodo_h21047.pdf