マンション管理何でも相談コーナー

俺の組合では古いマンションなので契約改訂は契約書本文は標準管理委託契約書に従い、名称変更に従って別表は書換え程度だったが別表第1は大幅に変更した。
決算報告は従来の組合の請求時に毎月書面報告を加え、出納については従来の収納代行方式を大もめにもめたが従来の原則方式に代えさせ全ての通帳は理事長名義とさせ保証契約必要のない収納口座（管理費など）と保管口座（修繕積立金）とし収納口座の残額は保管口座に移す事無く、多額になった場合にのみ総会決議で修繕積立金（保管口座）に振替ることにした。長期修繕計画書の10年見直しの問題は従来通りとし改訂しなかった。

早速の書き込み有難う御座いました。
収納代行方式を原則方式に代えさせたとはうらやましい限りです。私どもの理事会は管理会社の案を待っている状態です。

この種の問題は輪番制の理事会では難しいだろうね。
それこそ管理会社は自分達を規制する法律改定とばかり会社の都合の良い様にされてしまう。
長期修繕計画書の作成なんか簡単に別契約にされて実質的に委託費値上げされるね。

補修工事と保険についての質問です。

先の震災＆余震で、マンション内外の外壁面タイルにかなりのひび割れが発生しました。
管理人が各所チェックしましたが、「施工会社が震災の影響で忙しい」と
先日、やっと施工会社の担当者が来て管理人と各所を確認しました。
しかし、見て回ったのは外廊下面や１階建物外周などの歩いて回れる共用部だけでした。

たまたま見かけたので聞いてみたところ「理事会より見える場所を優先でまず補修」との
話があったそうで、外壁面は後日（後回し）なんだそうです。
幾つかのお宅からは「ベランダ他、外部に面する外壁面のタイルにもひび割れ有り」と
報告が来ているにも関わらずにです。

１、輪番制理事が「見栄え」を気にするのは仕方ないにしても
　　外壁面のタイルが、万が一剥離・落下した場合は大きな事故になりかねない。
　　管理会社は「外壁面のチェックを優先すべき」とリードするべきではないのか？

２、万が一、事故が起こった場合の保険の扱いはどうなるのでしょうか？
　　こういう保険は何回使っても、掛金や条件などに影響はでませんか？

３、皆さんのマンションでの震災破損箇所の理事会・管理会社の対応は如何でしたか？

以上、皆様のアドバイスをお聞かせください。

>1
理事長始め理事が実態調査し、必要なら業者による調査と工事項目の報告を受ける。
＞2
マンション総合保険の特約契約の内容次第。
＞3
＞１を行った上で、この工事項目の下に工事業者の4社以上の相見積を取ってから1社を選ぶ理事会決議し臨時総会に諮った。

166さん
ご丁寧にありがとうございました。
４社も相見積もりをとったのですね、頭が下がります。
うちのマンションは管理会社→施工会社に任せるようで
理事会からの中間報告等も一切ありません。
理事会は輪番制で管理会社に代々”お任せ”の傾向が強いので
私一人が騒いでも無駄なような。。。

国土交通省では平成２３年４月１８日、新築マンションの購入予定者が分譲業者から示された修繕積立金の額を判断するための資料として「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を公表。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

ガイドラインによりますと、
修繕積立金の額の目安(算出式)＝１m²平均値（下表Ａ）x　専有床面積(m²)+(B:機械式駐車場がある場合の加算額 )
機械式駐車場の修繕工事費を駐車場使用料収入で賄うこととする場合 は、「機械式駐車場がある場合の加算額」を加算する必要はありません
　
専有床面積１m²当たりの修繕積立金額（平均値）
階数/建築延床面積 １m²平均値（Ａ） 3分の2が包含される幅（Ｂ）
【15階未満】
(1)5,000m2未満 218円／m²・月 165円～250円／m²・月
(2)5,000～10,000m2 202円／m²・月 140円～265円／m²・月
(3)10,000m2以上 178円／m²・月 135円～220円／m²・月
【20階以上】
206円／m²・月 170円～245円／m²・月
(注)１m²平均値にはバラツキがあるために「３分の２が包含される幅（Ｂ）」が示されている。

I機械式駐車場がある場合の加算額(B)
B = 機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費(下表)× 台数 × 購入を予定する住戸の負担割合
(住戸の負担割合は、専有部分の床面積の割合としている場合が多い。)
機械式駐車場の 1 台あたりの修繕工事費
機械式駐車場の機種　　　　　　機械式駐車場の修繕工事費の目安 (1台当たり月額)
2段(ピット1段)昇降式　　　　　7,085 円/台・月
3段(ピット2段)昇降式　　　　　6,040 円/台・月
3段(ピット1段)昇降横行式　　　8,540 円/台・月
4段(ピット2段)昇降横行式　　　14,165 円/台・

　例えば１０階建て、建築延べ面積が6,000m2のマンションで専有面積が80m²の場合は80m²×202円／m²・月＝16,160円
　これに機械式駐車場（２段式）が50台分ある場合には、4,723円加算し、合計20,883円が必要。
例えば、10 階建て、建築延床面積が 8,000 m²のマンションの、専有床面積 80 m²の場合は、
目安の平均値 80 m²×202 円/m²・月 =16,160 円/月
目安の幅 80 m²×140 円/m²・月 = 11,200 円/月　から
　　　　　80 m²×265 円/m²・月 =21,200 円/月　まで となります。
機械式駐車場がある場合の加算額(B)
例えば、購入しようとするマンションに、2段(ピット1段)昇降式の機械式駐車場が 50 台分あり、購入を予定する住戸の専有床面積が 80 m²、マンション全体の専有床面積 の合計が 6,000 m²(住戸の負担割合が 80/6000)の場合は、
7,085 円(月額修繕工事費の目安)×50 台 × 80/6000 =4,723 円 となります。

大規模修繕工事の費用については、そのマンションの築年数、修繕箇所
グレード、戸数、階数、改善、立地等によって大きく変わりますよ。
要は、工事をするときは修繕箇所とグレード等を明確にして見積もりを
とるべきです。
当然その修繕箇所や内容等については、設計事務所のプロが仕様書を
作成すべきです。
まず最低必要な修繕箇所で見積もりをとり、業者が決まったら、後は使える予定の
工事費の枠内で検討していけばいいんではないでしょうか。
当然余裕のあるマンションでは、思い切ってお金が使えるでしょうし積立金の少ない
ところはそれなりの工事となるでしょう。
自分の部屋で考えても同じことです。
壁紙と畳しかできないとこもあるでしょうが、余裕のあるところは、それ以外に
家具やカーテンを変えたり、照明器具やキッチンまで変えることができます。
そこのマンションの積立金次第です。

自治会加入についての質問です。
理事会へ地域の自治会に加入する提案が管理会社からありました。
そこで質問ですがマンション全住人の自治会加入と自治会費をマンション管理費から支払うことを
普通決議で採決できると管理会社担当者は言っていますが問題はありませんか？
マンション全住人を対象とするなら特別決議が必要ではないですか？
自治会費も知人のマンションでは管理費とは別に徴収しているようです。マンション管理費から支払うことは問題にならないでしょうか？
アドバイスをお願いします。

＞当然余裕のあるマンションでは、思い切ってお金が使えるでしょうし積立金の少ない ところはそれなりの工事となるでしょう。
分譲するときは当面不必要な修繕積立金を最少にするのが商売人、それを鵜呑みにして15年経っていざ大規模修繕でもと言うときに資金が無いことに気がつく組合が多いので慌てて「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を作って国交省が責任逃れをしていると言う事よ。

修繕積立金の少ないマンションの資産価値が段々低くなるのは当然のこと。
余裕のあるマンションであれば、大規模修繕工事は１０年ででもできるし、
修繕箇所もあらゆるところができる。
修繕周期については、１２～１３年といわれていますが、別にそれにこだわる必要はない。
１０年でやれるとこはやればいいし、２０年でしかやれないとこはそれでもいい。
しかし、できることならきれいなマンションに住みたいよね。

修繕周期が１３年は早い、それは業者に誘導されてるとかいう者がいるけど、
早くできればそれにこしたことはないと思うよ。
修繕箇所も同じこと。

＞理事会へ地域の自治会に加入する提案が管理会社からありました。
それは多分分譲会社が建築許可を取る時に地域の自治会に口約束したのでその小会社である管理会社が親会社の指示に従った結果でしょう。管理組合、組合員としてはそれを守る義務はありません。
＞そこで質問ですがマンション全住人の自治会加入と自治会費をマンション管理費から支払うことを普通決議で採決できると管理会社担当者は言っていますが問題はありませんか？
管理組合は区分所有法による区分所有者＝組合員の強制加入団体であり、一方自治会は賃借人を含め入りたい人が入会できる任意団体ですので、管理組合の管理費の中からその自治会費を支払う決議は出来⑧ませんし、例え決議しても遵守義務はありません。自治会は管理組合とは別組織で加入希望者で係を決めて自治会費を徴収すべきです。
＞マンション全住人を対象とするなら特別決議が必要ではないですか？
特別決議、普通決議は区分所有法に規定されているもので一般には貴方の管理規約にも記載されている筈です。
＞自治会費も知人のマンションでは管理費とは別に徴収しているようです。マンション管理費から支払うことは問題にならないでしょうか？ アドバイスをお願いします。
知人のマンションは正常な姿です。それによって任意加入団体が維持できます。
下記も参考に
町内会費等の支払いについての対応は
http://www.mankan.or.jp/06_consult/03_kanrihi/03_kanrihi_04.html

長期修繕計画と修繕積立金
http://www.mankan.or.jp/07_skillsupport/pdf/shuzen-sample2.pdf

自治会のことはみんな分かってることだろう。
そんなことはここのスレにもってくるな。

161さん

当方のマンションは、定期預金以外の口座は1つしかなく、原則方式でした。
昨年の総会で、重要事項説明会があり、適性化法改正によりイ方式が該当するが、
従来から原則方式であるため、保管口座を作成して資金の移動を行なう必要は無いと
説明がありました。

これは妥当な対応と捉えて良いでしょうか？

＞177　さんへ
貴方の説明では理解が不十分ですが、下記に該当すると思われますので「当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合」の組合側が承認する契約の一部変更が必要と思われます。

通達「平成21年9月9日 国総動第47号　国土交通省総合政策局不動産業課長
マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について」
2 財産の分別管理について (1)規則第87条第2項第1号関係
② 修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産を収納口座に預入する場合において、
規則第87条第3項各号のいずれにも該当し、かつ、その月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合には、
同条第2項第1号イ又はロに規定する方法としてその月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理しているものと解して差し支えない。

>自治会のことはみんな分かってることだろう。 そんなことはここのスレにもってくるな。

「マンション管理何でも相談コーナー」だよ。

自治会のことは単純だからみんな知ってることなの。

総会で可決しても強制加入ではない。
管理費での支払いは管理費の目的外支出　他に何がある？