マンション管理何でも相談コーナー

身から出たサビです、諦めましょう。

>487
まず、噂で動くのはやめましょう。噂は噂で、事実ではないかもしれません。
理事長に自身がなるのが一番いいでしょうが、案件が決まっているなら、
全議決権の1/5を集めて、請求するのがいいと思います。
1/5も集まらないようなら、独りよがりの行動で「皆がお願い」とうことではないので
やめた方がいいと思います。
109に対しては、客観的な事実を国土交通省に持っていくのが一番確実です。
噂じゃなく、動かぬ証拠というのが大事だと思いますよ。

消費税の増税と管理費
http://matome.mankan-ranking.com/?p=1117

消費税増税と管理費等
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/tax/page_6.php

管理会社に委託という形になっている業務がいろいろあります。

たとえば、清掃、エレベータ、機械式駐車場のメンテ、消化設備の点検等です。

いずれも業者に丸投げする形で行なわれているものですが、

一体業者からの実際の請求はいくらで、
それに対してどれだけのマージンがＯＮされて、管理組合の口座から出費されているのか、
それを知る権利は、管理組合にはないのでしょうか？

管理会社が丸投げしている業務については、
できるだけ管理組合から直接発注という形をとった方が、
経費の節減にもなり良いと思うのですが、如何なものでしょうか？

こういう方面に詳しい方のご意見を聞かせてもらえたら、勉強になります。

>たとえば、清掃、エレベータ、機械式駐車場のメンテ、消化設備の点検等です。一体業者からの実際の請求はいくらで、 それに対してどれだけのマージンがＯＮされて、管理組合の口座から出費されているのか、 それを知る権利は、管理組合にはないのでしょうか？
ご自分の管理組合の管理委託契約書を読みましょう。
定額委託業務費月額の内訳が添付されており、これには利益が含まれている場合と含まれておらずに管理報酬を記載している場合があります。契約ですからどちらを選ぶ権利しかありません。

>管理会社が丸投げしている業務については、 できるだけ管理組合から直接発注という形をとった方が、 経費の節減にもなり良いと思うのですが、如何なものでしょうか？
仰る通りですので、管理を委託せずに自主管理の選択もあり、経理以外を自主管理の部分委託の方法があります。
すべては組合員の意志で決められることです。

>492
どれだけONしているかを管理会社が管理組合に伝える義務はないですよ。
仕事である以上、儲けはどこかにあるはずです。

直接発注すれば、確かに安くなりますが、管理の手間が増えます。
なので、管理会社に、この手間の部分のみを実施させるようにさせないと
丸投げ部分を奪っただけだと、結果として経費削減量より
役員の負荷が高くなる弊害が大きくなるかと。
(あと、直接発注すると今度は役員がマージンを取ってるというあらぬ疑いをかけてくる人もいます。。。)

＞直接発注すれば、確かに安くなりますが、管理の手間が増えます。

直接発注すれば易くなるのはその通りなんだけど、直接って言う意味が違ってるように思えます。

直接発注と言うのが「職人」に直接発注するのであるのなら、管理の手間だけでなく、現場調査や工程の振り分けや工事範囲だけでなく、支払などに関しての細かい打ち合わせなども全て管理組合の誰かが行うことになります。

このことを誤解している人が非常の多いので困ります。

良く言う直接発注と言うのは、だいたいが管理会社じゃなくて工務店に直接発注すると言う意味です。

管理会社と工務店の違いは何でしょう？

管理会社は自社の工事部門から下請け会社を選定し、下請け会社に発注するのが一般的です。
下請会社とは、簡単に言うと工務店と言うことです。

管理会社が工務店の元請になるだけの話です。
そして元請としてのマージンを取ると言うことです。

管理組合から工務店に発注すると言うことは、管理会社のマージンを無くすだけのことです。

また、管理組合と管理会社とが打ち合わせてたことを、管理会社は工事を発注する工務店に説明するのですが、直接発注なら管理組合は工務店と直接打ち合わせが出来ると言う無駄と誤解が起きる伝言ゲームが省略されます。

管理会社は保証について得意げに話ますが、管理会社は工務店に頼むしかないのです。
また、管理会社は、工務店が倒産しても管理会社が責任を持つと言うでしょうが、管理会社が倒産することもありますので、あまり意味はありません。

また、管理会社はなかなか原因を認めないため、責任転嫁されたりするので保証と言ってもほとんど意味はありません。

それより、ちゃんと工事をすれば保証は不要です。

管理会社は契約や保証を楯にして、自社の責任にならないようにすることが多いのですが、工務店は直接評判にかかわりますので、工事が悪かったり後の責任を持たない工務店は仕事がこなくなり潰れてしまうので、保証があろうがなかろうが、工事の不備に関しては対処してくれる工務店がほとんどです。

工務店に直接発注することで、無駄な経費を削減できますし、打ち合わせのワンクッションが無くせるのです。
工事管理に関しては、管理会社は見て回るだけで、実際に工事管理をするのは工務店です。

普通、管理会社は工事とか点検の際、理事長にリベートは出さないですよ。
管理会社を通さず、理事長が直接業者に発注する場合は、ありうる可能性は
高いだろうし、中元・歳暮ぐらいはくるようになるでしょう。
管理会社と管理組合は、ウィンウィンの関係で、適正な利潤は当然ですよ。

各区分所有者は専有部分の修理は自分らで手配してますよ。
やろうち思えば管理組合でも出来ない筈がない。
現に一部委託、自主管理の例があるのだから講釈を述べて管理会社の必要性を述べるのは醜いね。

>495
管理組合が管理会社を経由せず、直接組合が業者に発注しても
管理会社は、実施の調整という大切な役割がありますので、
管理会社がするのと同じことをしなければなりませんよ。
元請とかいっているけど、大規模修繕工事のことをいっているの？
通常の工事や点検は、元請とかは中間に存在せず、直接業者に発注しますよ。
管理会社であろうが組合であろうがね。

＞直接発注すると今度は役員がマージンを取ってるというあらぬ疑いをかけてくる人もいます

確かに、そう言う人はいます。

そう言う人は、自分がそうしたことがあるからかも知れません。
普通の人なら、そんな発想にはならないからです。

普通に業者を選定すれば、そんな心配をする必要はありません。

理事会に限らず、居住者全員から業者の推薦などをしてもらい、それらの業者に連絡し、見積りを出してもらい総会でどの業者にするのかを決めればいいのです。

それより、いまどき理事長にバックマージンをだすような悪質業者は、まともな仕事が出来ないので、理事長などに取り入って当社にしてくれるとバックマージンを出すと言って、総会に掛けないように理事会で決めてしまうようにするからです。

理事会だけで決めることのほうが怪しいのです。

管理会社を介さず相見積もりをとり組合が直接発注する形で経費削減を行いました
結果年間２００万円削減出来ました
何処のマンションも管理会社のマージンや業者からのキックバックは多いでしょう
管理員業務のマージンも大きく此の後は管理員直接雇用を考えています　半値から６割が実費と想定しています

今の管理会社は、大規模修繕工事から小さな工事まで、管理会社にある工事部門に依頼する場合、管理会社と契約している工務店や工事業者に発注するので、会社経費と管理業務費として大体工事金額の１０～２０％が上乗せされると、はっきりと教えてくれています。
でも、管理会社を通さずに発注した工事でも、知らん顔はしません。
管理会社に発注するような細かい打ち合わせや管理はしませんが、基本的な管理費には、管理組合から依頼があれば、工事打ち合わせの立ち合いや、依頼したポイントの現場チェックは無償でしてくれます。
これは、管理会社が依頼を受けたマンションのことを把握しておくのが当然だと考えているからで、管理会社にしては当たり前のことだからだそうです。
今、こんな管理会社は少ないと思いますが、これからは増えてくるのではないでしょうか？

当組合は管理会社を含めて最低4社の相見積を取ることにしている。

>501
標準委託契約が細かくなるだけかと思う
管理会社も存在し続けていかないといけないから、無償では人件費は払えない
担当が変わってからもやり続けられるかどうかが一つの壁だと思う
大手は古くなると割に合わなくなってきて値上げ交渉ばっかりしてるから
その業務を委託契約外にする可能性はあると思う

>502
地域でマークされて安い値段が出てこなくなるだけ
安いと思って大手だと思った中小企業が破綻して困らないように気をつけて

＞地域でマークされて安い値段が出てこなくなるだけ 　安いと思って大手だと思った中小企業が破綻して困らないように気をつけて
全く意味不明のコメント。経済原則に従っているだけです。

小規模マンションは、管理会社にとって上客とはいえないので、
条件面は悪くなるのは当然の理といえよう。
元々、１００戸以下の小規模マンションは、いろんな面で効率が悪いので
資産価値からいっても、将来性は期待できない。
どんな工事や点検をやるにしても、割高となる。

うちの場合は、６００戸のマンションなので、管理会社は良く対応してくれている。
工事業者も、採用してもらえるよう、価格面も含め売り込みがすごいからね。
管理員やフロントも、優秀な人材を投入してくるし、組合の要求は、１００％
通りやすいからね。
フロントも毎日、管理員事務所に顔を出すし。
兎に角、リプレイスされないように必死に頑張ってるよ。

>>505

このようなおめでたいのがいるマンションは　気がつけば借金を背負わされている　お花畑マンションという

>505
評価が悪くなくても、契約更新時に一度くらいは競争させた方がいいですよ。
うちは1000戸超で、前の理事長は、よくやってくれているので、他の管理会社は考えていないと
そのまま契約更新しましたが、その次の理事長は管理委託費が高いと競争入札に持ち込みました。
結果は、同じ委託業務、同じ管理会社になりましたが、委託費は半額近くになったうえ、
競合他社がサービスで追加すると言った内容も丸呑みしてくれました。