マンション管理何でも相談コーナー

これから消費税が増税される段階で金が潤沢にあることは客観的ではありません。
専有部分の費用まで負担するほど潤沢な脩積金は架空の話に過ぎません。

>>433
>平成25年度のマンション管理士の講習での、国交省の「マンション管理士法定講習テキスト」での最新の見解は私が述べたような解釈となっています。Ｐ１５５③

“ 国交省の最新の見解 ”として、「マンション管理士法定講習テキスト」には
どのように書かれているのでしょうか？

>>437
>（専有部分の配管更新工事について）住宅支援機構も、それに対しては管理組合に融資するといってますしね。

住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資のご案内」の中に、
その記載はありますか？

>449
住宅支援機構には直接電話して確認してますので問題はないと思います。
私だけでなく、以前この問題について意見を戦わせた方も、実際電話して
確認されてますので。
前半の部分はアバウトな部分がありますので、割愛しますが、それより、
費用部分を負担するのが可能かについて、検討してみてはいかがですか？

住宅支援機構に聞けば、下記の規約があれば融資の条件に適いますと答えますよ。
１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。

マンションの管理を理事会が行っていく中には、管理規約違反になることも
かなり存在します。
例えば、理事会決議で、監事もそれに参加してたり、規約に規定されてないのに、配偶者が理事会に
出席したり、配偶者が理事になったりしているマンションもあります。
又、普通決議と特別決議をまちがって決議したりとかも。

正規の手続きをして、専有部分の配管工事を、共用部分と一緒に行い、その経費を積立金で処理
した場合、もし、それが規約違反だといって、提訴して、受理され（多分受理はされないでしょうが）
万が一勝訴したとしても、やってしまったものはどうしようもないですよね。
管理組合（理事長）が敗訴したとしても、それの弁済は区分所有者全員でやることになっています。
ということは、意味がないことになりますので、裁判所は提訴しても受理しないと思います。
理事長が罰せられることはないのです。善意の行為ですので。

だから何でもありでは町内会か親睦団体に過ぎません。

>>452

ダラダラ投稿の纏め（結論）がこれですか。
恐れ入りました。

拠りどころの “ 国交省の最新の見解 ” は何処へ？？？

>453
私が書き込んだ長文読みましたか？
費用部分を管理組合が負担するというのはどうですか？
私のマンションでは、これは許容範囲という見解のもと、積立金の値上げの
試算をしているところです。
マンションは、手を加えれば１００年でももちます。
但し、設備部分に手を加えなければ、３０年後からはスラム化していき、
資産価値はなくなり、手放さなくても、快適なマンションライフは送れなく
なります。
今（築１０年）から値上げすれば、２０年間積立できますので、１戸当たり月の積立金の
値上げ額は、１，５００円程度に納まります。１戸当たり３５万円として算出。

>私のマンションでは、これは許容範囲という見解のもと、積立金の値上げの 試算をしているところです。

随分便利な理屈ですね、昔のように管理費、脩積金を規約で決めようと言う意見も出て来るでしょう。

>456
元々管理費や積立金は使用細則で決められているでしょう。
変更する場合も、普通決議で決めるでしょう。

443と445については、積立金に余裕があり、専有部分の配管工事も
積立金でやろうと思っているマンションにとっては、いいたたき台に
なると思うよ。
是非参考にしてみてください。
そして、問題があるところや改善した方がいいところがあれば、是非
ご教授ください。

＞元々管理費や積立金は使用細則で決められているでしょう。 変更する場合も、普通決議で決めるでしょう。

昔は規約の中で規定していたが、中々値上げの賛同を得られず仕方なく普通決議にした経緯があった。

３．　配管、配線について

　配管、配線に関する専有部分と共用部分の区分については、その設置目的、設置場所、その物の性質、維持管理の状況等によって判断することになります。
　標準管理規約では、設備については、「専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。」こととされていますが、「専有部分の専用に供される」か否かは、そのものの設備機能に着目して決定することとされています。（同規約７条３項及び同条コメント参照）。
　標準管理規約別表第2「共用部分の範囲」では、給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分が、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管が共用部分であるとされています。

　
４．　専有部分と共用部分の区分と費用の負担の関係について

　敷地及び共用部分等の管理については管理組合がその責任と負担においてこれを行い、専有部分の管理については当該専有部分を所有する区分所有者がその責任と負担においてこれを行うものとされています（区分所有法19条、同法21条、規約21条1項）。
しかし、標準管理規約では、共用部分のうち専用使用権が設定されているバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、１階に面する庭、屋上テラス等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行うこととされています（規約21条1項ただし書き）。
　また、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができます。例えば、構造上一体となった配管については、共用部分及び専有部分を管理組合が管理を行うこととすることができます。ただし、この場合の費用の負担については、注意が必要です。配管の清掃等に要する費用は、管理組合が管理費を充当することが可能ですが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、あくまで各区分所有者が実費に応じて負担すべきものです（規約21条2項及び同コメント）。

管理会社と対等に付き合う為の最低の條件
1．管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。
若し理事会の更新案が否決された場合は三ヶ月事前通知が出来て、その間に別の管理会社が探せる。
2．管理委託業務費とその他の管理費の区分所有者毎の床面積割合のそれぞれの月額金額を明確にしておく。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会で判断する場合に金額に見合ったものかが分かる。
3.その他に収納口座や保管口座のあり方があるが兎も角通帳名義は法人は管理組合名その他は理事長名とし、間違っても管理会社名の口座を経由するシステムは採用しないこと。そうすれば身軽に管理会社の変更が可能になる。

>461
区分所有者全員が、専有部分の配管工事を修繕積立金でやるといったら
それは可能ですか？

↑はビギナーさんに質問です。

>460
>また、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があると>きは、管理組合がこれを行うことができます。

ということは、総会の普通決議で、共用部分の配管と専有部分の配管を一緒に行うことが
決まった場合は、専有部分の配管も一緒に管理組合が工事をすることができるんですね。
しかし、費用は各区分所有者の負担で。

>460
その場合、工事費の一部負担はできますか？
借り入れは住宅支援機構は、融資してくれますが。

融資は
http://www.jhf.go.jp/customer/kanri/reform.html#SUB2

>ビギナーさん
４６４と４６５について教えてください。
普通決議で効率と今後の雨漏り等を考えれば、共用部分の工事と一緒に
専有部分の配管も一緒にやるという普通決議が決議された場合は、各戸の
判断でやらなくてはいいという法律はないし。
お金の方は、管理組合が借り入れをして、修繕積立金で返済することが
できるので、やらなくても、増額された修繕積立金は支払っていくことに
なるし。
各区分所有者が負担すべきといっても、修繕積立金は各区分所有者が支払って
いる訳ですからね。