マンション管理何でも相談コーナー

>323さん
307　311　　315　　322　これは私ですが、
赤字が入ってる書き込みとは、別の方です。

>324
あんたは本当に頭おかしいんじゃないの？
思考回路ゼロだよ。
何が間違っているのかを考えることもしないんだね。
話しにならないよ。

>326
丁寧に書いてもヤジるしか脳はないとは可愛そうだね。
少しは理屈を書いて反論してみなさいよ。健康に良くないよ。
前歴理事長、マン管シとは言うがその片鱗も見えないね。

>327
>組合員の毎月支払う管理費＝定額委託業務費月額＋定額委託業務費以外の一般管理費月額
の内の定額委託業務費月額が増額になるので4月から組合員の毎月支払う管理費を増税分増額するのです。
後の「定額委託業務費以外の一般管理費月額」は今年度以降の実績（次期繰越金など）を見て上げるべきか否かを決めるのですよ。

定額委託費は予備費で吸収できるんでしょう。
それ以外の経費は増額にならないんですか？どちらも予備費で対応するんでしょう。
総会の時の議案書の予算書には、実績と予算が書き込まれているでしょう。
予算はあくまで予算であって、実績は違ってくるのです。
委託業務費だろうと電気料だろうと修繕費用だろうとね。

次期の予算書では、予算は全て消費税８％で計算しますよね。分かります？
これは、定額委託費だろうと電気料だろうと一緒です。
値上げをしなくて、このまま続けていけば、いずれ予備費はなくなりますよ。
だから、値上げをしなければならないといっているのです。
当然、経費節約とか管理委託費の値下げとかは考慮しません。これをいいだしたら、
話しになりませんからね。
値下げとかは、消費税の値上げとかは関係なくてもできるものです。
詳しく説明しましたけど、今度は分かるでしょうね。

３２３を書いたものです。
アドバイスなど頂いたことを読み返しにきましたら、３２５を見つけ、２人の方からの返事があったと言うことがわかりました。
それに、私が書き込んだ直前に３２２か書き込まれていたのを、今知りました。
それで書き方の違う二種類のアドバイスなどがあったのだとわかりました。

３２０について、ちょっと話しておきたいことがありましたので、書かせて頂きます。

＞それから、専門的な知識がないから云々は、だからといって管理会社に任せるのは
無理があります。契約に入っていれば別ですが。
専門的知識を有する者の意見を聴く等により専門家の協力を得ることを理事長は考慮する
ものとなっています。標準管理規約第１７条。
そして、理事長又はその指定を受けた者は、工事の実施状況を正確に把握して対処
するため、必要な範囲内において専有部分に立ち入り調査を行うことができると
なっています。第１７条５項

これは、コミュニティーワンからの説明で、契約書には文章で書かれていませんが、管理組合の手助けをするのが管理会社の本文なので、理事になったが何の知識も経験もないので判断することなんて出来ないと言う人でも、間違いのない判断をしてマンション運営が出来るようにするため、専門的なことに関してのアドバイスや説明をすると言う意味でした。
また、専門的な疑問などがあれば工事部から説明するのも無償で行うのも当然のことなのですと言う説明で、それは東急コミュニティーに買収されるまで、実行されていました。

＞今までは、そういったことを、管理員がやってくれたのですが、どちらかというと
契約外のことを善意でやってくれていたように思えます。
一般的な事例では、専有部分の工事に関しては、工事のチェック等まではしてないようです。

管理員と言うのは私が言う担当者と同じことだと思い、それを前提で書きます。
担当者の善意と言うことではなく、コミュニティーワンと言う会社としての善意で、担当者が変わろうが同じサービスをしますと言うことだと思います。
実際に、東急コミュニティーに買収されるまでは、担当者が変わって性格の違いはあっても、同じことをしてくれていました。
しかし、契約書の内容は全く同じなのに、コミュニティーワンから買収されたので会社の方針が変わり、これまでのような善意で行っていたことは出来なくなりましたと言う説明などもなく、突然、変わったのです。

東急コミュニティーに買収されてからリフォーム工事があった時の対応がこれまでとは全く違ったのです。

これについて、ご意見をもらいたいと何度も書きましたが、質問内容が全く伝わっていないため、質問した内容とは違う部分のことについてのアドバイスなどしか来なかったのです。

文章で初めての方に伝えるのって難しいですね。

求めることに関してのアドバイスや回答は得られませんでしたが、何度もお付き合い頂いたことに関しては感謝しています。

３２３を書いたものです。
自分が書いたものを読んでいると、書き洩らしたことがあるのに気付きましたので、ここに書かせて頂きます。

＞一般的な事例では、専有部分の工事に関しては、工事のチェック等まではしてないようです。

これについてです。
専有部分の工事と言うのは、内装のリフォーム工事も含まれると思いますので、それを前提に書きます。
内装のリフォーム工事のチェックをするとは書きませんでした。
この工事をしている時、注意したにも関わらず、廊下に道具を置いていたり汚れていたりするかどうかを、また、管理人など通常の業務としてではなく、わざわざ見に行ってチェックすることでも、部屋の中の工事のことをチェックするのではありません。
管理人などが通常の業務の時に、たまたま廊下に道具を置きっぱなしにていたのを見掛けた場合には、廊下に道具を置きっぱなしにしないように注意したので守って下さいと注意することです。

コミュニティーワンの時は、担当者や管理人が変わっても、通常業務の中で見掛けたら注意してくれていたのですが、東急コミュニティーに買収されてからは、知らん顔するようになったと言ったつもりでした。

これを付け加えます。

>329さん
契約にないからそれは出来ませんということもできますが、分からないことを
管理会社に質問して、チェツク等をしてもらうことは可能だと思います。
しかしそれはあくまで管理会社の担当者次第といこうことになります。
東急コミュニティにしてみれば当たり前のことを当たり前のこととしてやっているのでしょうが、
それでも、担当者に頼めばやってくれることはありますよね。
もし、管理員がやらないのなら、フロントに相談してみてはいかがですか。
管理員の拘束時間内の仕事ですから、管理組合のプラスになることなら、その時間を
有効に使った方がいいでしょうから。

私の場合でも、先日洗面所のパイプが外れて水が漏れていたので、家内が管理員さんに
頼んで修理をしてもらいました。
当然これは契約外のことですけど、そこがコミュニティじゃないでしょうか。

＞定額委託費は予備費で吸収できるんでしょう。
これが管理会社の言いなり思考ですね。これは毎月定額で支払うべきものですから吸収出来る出来ないの問題ではなく管理会社への実支払額の増額です。これ以外の一般管理費は実行して始めて3％の値上げになります。
貴方の様に予算段階で3％値上げは理屈の上からも出来ないしやるべきではない。その理由は予備費（5〜10％）で対応出来るからです。これで不足の場合は次期繰越金か保管口座を利用することで対処できる。
組合員の毎月支払う管理費＝定額委託業務費月額＋定額委託業務費以外の一般管理費月額
この意味が理解できないてないね。
＞それ以外の経費は増額にならないんですか？どちらも予備費で対応するんでしょう。
その通り、上述済み。
＞総会の時の議案書の予算書には、実績と予算が書き込まれているでしょう。 予算はあくまで予算であって、実績は違ってくるのです。
その通り、だから複数年の実績と今年度の実績を加味して今年度末の次期繰越金額次第で管理費の値上げが必要か否かを決めるのです。
＞委託業務費だろうと電気料だろうと修繕費用だろうとね
それでは管理会社は泣いて喜ぶでしょう。
定額委託業務費月額と他の出費は性質が違うのが分からないのですね。
若し、増税ではなく定額委託業務費の増額とした場合は管理会社への支払ですから当然増額分の各組合員の配分及び管理会社の継続の可否を含めて判断せざるを得ないでしょう。この様に他の出費とは違うのです。
管理会社に飼い慣らされている貴方には理解は難しいでしょう。

>331
失礼とは思いますが、私が書いたことが全く伝わっていません。
興奮したり頭に血がのぼると言う意味ではなく、落胆と言う意味で、ちょっと気分が悪くなってきました。

最初に、コミュニティーワンからの説明で、契約書には文章で書かれていませんが、管理組合の手助けをするのが管理会社の本文なので、理事になったが何の知識も経験もないので判断することなんて出来ないと言う人でも、間違いのない判断をしてマンション運営が出来るようにするため、専門的なことに関してのアドバイスや説明をすると言う意味でした。
また、専門的な疑問などがあれば工事部から説明するのも無償で行うのも当然のことなのですと言う説明で、それは東急コミュニティーに買収されるまで、何年もの間、担当者（フロント）を含めた全社員が、変わることなく実行していました。

管理員と言うのは私が言う担当者と同じことだと思い、それを前提で書きます。
担当者の善意と言うことではなく、コミュニティーワンと言う会社としての善意で、担当者が変わろうが、誰に何を聞いても同じサービスをしてくれていました。

実際に、東急コミュニティーに買収されるまでは、担当者が変わって性格の違いはあっても、同じことをしてくれていました。

しかし、契約書の内容は全く同じなのに、コミュニティーワンから買収されたので会社の方針が変わり、これまでのような善意で行っていたことは出来なくなりましたと言う説明などもなく、突然、変わったのです。

東急コミュニティーに買収されてからリフォーム工事があった時の対応がこれまでとは全く違ったのです。

つまり、契約書に文章として書いていないので、書いていないことはしません、と言う風に変わってしまったのです。

例えば、東急コミュニティーに買収されてしまったので、これまでのようにはできません、と言う説明があれば、こんなことは言いません。
しかし、コミュニティーワンに聞いても、同じ契約内容だとしか答えないと言うことなのです。

契約書の書面通りかどうかなどと言うような質問をしたのではないと言うことです。

これが理解できない人に、幾ら相談しても無駄だと言うことは良くわかりました。

あなたと、もう一人のかたが、もめているのを一部読みました。
私は、私と同じようなことでもめているのだと感じました。

あなたは正論を貫いていますし、間違いではないことを言ってるのだと思いますが、相手の身にはなっていないのだと思いました。
あなたの知識は豊富で正しいことを仰っているのだと思いますが、一方的に押し付けているだけだと思います。
それが質問する側であれば、ある程度許されることであっても、答えようとする側がすることではないと思います。

東急コミュニティーに買収される前のコミュニティーワンの対応を例えばの話で表します。

質問したことに対して、それを受けた管理会社の誰でもが、なるほど、管理会社としてはお手伝いできませんが、契約や規約ではこうすることになっていますが、このマンションの場合なら、こうすることで解決できるかも知れませんが如何しょう、とか、他でも同じような質問があったのですが、やはり、このような契約や規約がありますので、やはり無理だと思います、と言うように、解決策を提案してくれたりするのですが、買収されてからはこうではなくなったのです。

買収されてから、表面上は同じで契約も同じ、買収されたので、変わりましたと言う説明もなく、何か変わりましたかと聞いても、買収されたましたが以前から何も変わりません、と言ったのに、下記のように変わりました。

質問したことに対して、契約上、管理会社として行うことではありませんので対応できません、と言うので、責任者に変わってもらっても、同じことを言って、アドバイスさえしなくなったのです。

買収された時点で、これまでのようにはできなくなったと言う説明さえあれば、こんなことは考えません。
しかし、買収されたコミュニティーワンは、買収される前と何も変わっていないとしか言わないのです。

これを理解してもらえない人に、いくら相談しても、東急コミュニティーに買収されたコミュニティーワンの対応と同じだと思いました。

私は、あなたに会ったことも無く、単にこちらの掲示板で数回のやりとりをさせてもらっただけですが、このように感じましたので、書かせて頂きました。

気分を害する内容であることは承知しておりますが、あなたには思たままを伝えたほうがいいのではないかと思いましたので、あえて率直に書かせて頂きましたこと、悪く思わないでもらえればありがたいです。

今まで、ありがとうございました。

＞質問したことに対して、契約上、管理会社として行うことではありませんので対応できません、と言うので、責任者に変わってもらっても、同じことを言って、アドバイスさえしなくなったのです。

管理会社の言うことに間違いはありませんが貴方はそれ以上の関連するアドバイスが欲しいようですね。
それは好みの問題ですから、管理会社を変更運動をしたら如何でしょうか。

>332
これほど思考能力のない方も珍しいですね。
消費税がアップしたのと、管理会社のいなりとは全く関係ないことでしょう。
いままで管理会社に支払っている委託費がそのまま５％から８％になるだけですよ。
その不足分は予備費で補填するだけのこと。他の支出も同じことだよ。
定額委託費とそれ以外の出費は性格が違うとは一体どういうこと？
消費税に関しては同じことだよ。
そんな基本的なことが分からなければ、どうしようもないね。

３３３を書いた者です。

今来てみると、３３４が書かれていました。
３３４を書いたのは、３３１の人ですか？
それとも、別の人ですか？

書かれた内容から、私には別の人のように思えます。


本題です。

＞管理会社の言うことに間違いはありませんが貴方はそれ以上の関連するアドバイスが欲しいようですね。

正確には、私だけではなく、マンション全体としての考えです。

＞それは好みの問題ですから、管理会社を変更運動をしたら如何でしょうか。

何度も書きましたが、好みの問題ではなく、同じ管理会社なのに、買収されてから何も変わっていないと言っているのに、最初に説明し、何年もの間、担当者が変わろうが担当以外の人であろうが、同じことをしてくれていたにも関わらず、買収されてから何の説明も無く変わってしまったことについてのことです。
やはり、管理会社を変えることしかないと言う意見のようですね。

そうです。貴方の意見に賛同するか否かがはっきりしますよ。

＞定額委託費とそれ以外の出費は性格が違うとは一体どういうこと？

再送。
定額委託業務費月額と他の出費は性質が違うのが分からないのですね。
若し、増税ではなく定額委託業務費の増額とした場合は管理会社への支払ですから当然増額分の各組合員の配分及び管理会社の継続の可否を含めて判断せざるを得ないでしょう。この様に他の出費とは違うのです。
管理会社に飼い慣らされている貴方には理解は難しいでしょう。

>338
>若し、増税ではなく定額委託業務費の増額とした場合は管理会社への支払ですから当然増額分の各組合員の配分及び管理会社>の継続の可否を含めて判断せざるを得ないでしょう。この様に他の出費とは違うのです

やっぱり思考能力に欠けているんだね。
頓珍漢なことばかりいって話しがかみあわなかったのは、消費税のことをいっているのに
増税ではなくとかいってるんだから、どうしようもないよね。

お勉強しましょう。
マンション標準管理委託契約書より抜粋

(管理事務に要する費用の負担及び支払方法)
第6条 甲は、管理事務として乙に委託する事務(別表第1から別表第4までに定める事務)のため、乙に委託業務費を支払うものとする。
2 甲は、前項の委託業務費のうち、その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用(以下「定額委託業務費」という。)を、乙に対し、毎月、次のとおり支払うものとする。
一 定額委託業務費の額
合計月額○○円
消費税及び地方消費税抜き価格 ○○円
消費税額及び地方消費税額(以下、本契約において「消費税額等」という。)
○○円
内訳は、別紙1のとおりとする。
二 支払期日及び支払方法 毎月○日までにその○月分を、乙が指定する口座に振り込む方法により支払う。
三 日割計算 期間が一月に満たない場合は当該月の暦日数によって日割計算を行う。(1円未満は四捨五入とする。)

(法令改正に伴う契約の変更)
第 22 条 甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。
ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、 委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。

別紙1
【内訳明示例1】 第1号から第4号までの各業務費には一般管理費及び利益が含ま れておらず、第5号で別に表示されているもの
定額委託業務費月額内訳
一事務管理業務費 　　　月額 　　　円
二 管理員業務費 　　　　月額 　　　円
三 清掃業務費 　　　　　月額 　　　円
四 建物・設備管理業務費 月額 　　　円
ア ○○業務費　　　　　月額 　　　円
イ ○○業務費　　　　　月額 　　　円
ウ ○○業務費　　　　　月額 　　　円
五　管理報酬 　　　　　　月額　　　円
　　消費税額等 　　　　　月額　　　円

【内訳明示例2】 第1号の管理手数料に事務管理業務費、一般管理費及び利益が含まれており、第2号から第4号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれていないもの
定額委託業務費月額内訳
一 管理手数料 　　　　月額 　　円
二 管理員業務費 　　　月額 　　　 円
三 清掃業務費 　　　　月額 　　　円
四 建物・設備管理業務費 　月額 　　円
ア ○○業務費　　　　　　　月額 　　　円
イ ○○業務費　　　　　　　月額 　　　円
ウ ○○業務費　　　　　　　月額 　　　円
　消費税額等　　　　　　　月額 　　　円

【内訳明示例3】 第1号から第4号までの各業務費に一般管理費及び利益が含まれ ているもの
定額委託業務費月額内訳
一 事務管理業務費 　　　月額 　　 円
二 管理員業務費 　　　　 月額 　　 円
三 清掃業務費 　　　　　月額 　　 円
四 建物・設備管理業務費　　 月額　　 円
ア ○○業務費　　　　　　　　月額 　　　円
イ ○○業務費　　　　　　　　月額 　　　円
ウ ○○業務費　　　　　　　　月額 　　　円
　消費税額等　　　　　　　　月額 　　　円

>340
それが消費税アップに対する対応と何の関係があるの？
思考能力のない人。
まだ理解できてないんだね。
あきれてものも言えないよ。

長いのは苦手な様ですね。

>340
消費税が上がった場合はそれを適用するとか当たり前の
ことが書いてあるだけだよ。
それは、委託費以外も同じことだよ。
単純に消費税が上がった場合のことだけを考え、それ以外のことは
別として考えないとね。
管理会社にいいように操られているとか、全く関係ないことを平気で
まじで書き込むんだから、話にならないよ。

>単純に消費税が上がった場合のことだけを考え、それ以外のことは別として考えないとね。

だんだん分かって来たようですね。