マンション管理何でも相談コーナー

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頭が悪いというか、理解能力がまったくないんだね。
いくら値上げをすればいいだけのことが分からないんだね。
相手をするだけ疲れるだけ。

>283
分かりやすく説明しますね。
毎年支出額が同じと仮定しましょう。
そうすれば、消費税の３％分が毎年足りなくなりますね。
管理会社に支払う分とかは関係ないでしょう。
毎年足りなくなる分の３％を値上げしなければ、予備費も
いつかなくなりますよね。
だから、支出額の３％の値上げの総会決議が必要なのです。
分かりました？

２８３はようやく理解できたようだね。

管理費予算案を作った事のない人の書込みが続きましたね。
管理費予算案には全予算額の5％〜10％の予備費を用意するのが普通です。
従って3％程度は大した影響はありません。
しかし、管理会社に支払うべき定額委託業務費は今月から増税分がアップし、これは管理費の一部を構成しますので管理費も今月から増額する必要があるのです。

285・287を読むと、他人の褌で相撲を取っているような人だと思ってしまいます。

スレ主さん、および、ここに訪れている皆さん、初めまして。
マンションコミュニティーの掲示板をみつけて色んなスレをみていましたが、真面目に答えている人に対して邪魔をする人のほうが多いと思うスレばかりでしたが、その中でこのスレが目に留まり、こちらなら正しい情報と言いますか、本当のことを教えてもらえそうに思いましたので、質問させてもらいたいのでよろしくお願いします。

質問内容ですが、大規模修繕工事で行うとされている屋上防水工事のことです。
管理会社に聞いても、マンションによっても違うと言うようなことや、その時にならないとわからないと言うような、話をはぐらかされたようで、誠実には答えてくれるのですが、工事については詳しく教えてもらえないのです。
気になるのは、屋上防水を一旦取り外して新しく防水をするのかどうかと言うことです。
それから、屋上防水の１０年保証と言うのは、本当に１０年毎に更新すべきものかと言う疑問です。
他のマンションもしているからするのは当然だと言うような答えではなく、本当のことを知りたいのです。
よろしくお願いします。

>288
まだ理解できないんだね。
予備費があるんでしょう。
当面はその予備費でやりくりできるんですよ。
しかし、いずれ値上げをしなければ足りなくなるでしょう。
何故、管理会社に支払う分だけ、値上げしなければならないんですか。
支払う経費については、全て３％上乗せして支払わなければならないんですよ。
値上げしてなくても、３％の上積み消費税は予備費で処理すればいいだけのことです。
予算の修正も必要ありません。
それから管理費を値上げするには、総会決議が必要ですよ。
分かってます？
だから、早く値上げ案を作成して、次期総会に提案すべきですよ。

＞気になるのは、屋上防水を一旦取り外して新しく防水をするのかどうかと言うことです。
劣化状態に依りますが一般には新替えします。

＞それから、屋上防水の１０年保証と言うのは、本当に１０年毎に更新すべきものかと言う疑問です。
10年保証とは10年の間に雨漏れなど欠陥が生じた場合は無料で補修することです。

>290さん
大規模修繕工事は、通常１２年～１３年の周期で行われています。
勿論、これより先延ばしすることも可能です。
要は、早くするもグレードを上げるのも積立金次第です。
しかし、快適なマンションライフを送るには、あまり手を加えるのが
遅くなっても、又予防保全も含めて適正な時期に工事をやるのがいいと
思われます。屋上防水も大規模修繕と一緒にどこもやってますよ。
屋上の点検は、アスファルト露出防水の保護塗装の損傷（シート素材が
白く出ている）、保護コンクリートの損傷（膨張しせりあがっている）、
露出防水のふくれ（裏側に雨水がまわり、押すと水かでてくる）こういう
症状が出ているかを自主点検されてはいかがですか。

実は、うちのマンションでも劣化診断をしたら、１０年だったんですが、屋上防水を
やらなければ、もう１年ももたない状態になっていますといわれたんですが、
１３年目に大規模修繕工事を実施しましたが、大手ゼネコンは屋上防水
は損傷は激しくはないですが、大規模修繕工事でやった方がいいという程度でした。

２９３を書いた方、ありがとうございます。
ちょうど今、トップコートと言う塗装をするかどうかの話をしています。
そのことで管理会社と一緒に屋上に上がってみたことがありますが、コンクリートの屋上と防水だけの屋上があり、防水だけの部分に塗ると言うことですが、正しいのでしょう。
見たところ、何枚も貼り重ねているようになっていて、何か所かは中に空気が入っているように膨れていました。
足で踏んずけると確かに水ではなく空気の感じでした。
管理会社は、今直すことはないが、大規模修繕工事の時に直すほうが良さそうな話をしているのですが、その時にならないと決められないと言う話なのです。
教えて頂いた話だと、屋上防水は傷んでいるところだけを直すので、防水を全部取り替えることではないのですね。
１０年で切れる保証も気にしなくても良いみたいですね。
もうひとつ疑問ですが、大規模修繕工事で屋上防水に１０年保証をさせる必要もないと言う考えでいいのでしょうか？
よろしくお願いします。

>しかし、いずれ値上げをしなければ足りなくなるでしょう。
>何故、管理会社に支払う分だけ、値上げしなければならないんですか。

まだ理解できないの？
床面積割合の管理委託業務費（増税分）＋床面積割合の業務費を除く管理費＝床面積割合の新管理費（組合員別月額）
この管理費を増税分値上げするのよ。

>295
何回説明しても理解できないんでは話しにならないね。
委託業務費以外の消費税はどうするの？

>294さん
工事の保証については、大規模修繕工事後に業者と各部分ごとに保証期間の契約をします。
又、瑕疵担保責任保険というのがありまして、最近は工事をする際に業者にこの保険に
加入してもらうのが主流になりつつあります。
この保険に業者が入っていると、業者が倒産の場合でも保険で対応できますので。
一応期間は5年となっていますが、延長契約は可です。
トップコートに関しては、書き込みだけでは判断できませんが、「トップコートの補修工事」
で検索をしてみてください。かなり理解できると思いますので。
アスファルト防水は、タールで行いますが、シート防水はシートを張るだけです。
メンブレン防水は水を通さない性質のある皮膜で防水をするものです。
屋上でも、歩行用のアスファルトコンクリート抑え工法と、非歩行用の露出アスファルト
防水工法の両方やるマンションもあります。屋上にあがれるマンショんの場合。
それ以外に、シート防水や塗膜防水等があります。

＞何回説明しても理解できないんでは話しにならないね。
貴方がね。
＞委託業務費以外の消費税はどうするの？
今年度予算は消費税5％のデーターを使用しているので4月以降は赤字になる恐れがあるね。
しかし、管理費予算の予備費は全予算額の5％〜10％を計上しているし、予算は10％消費する分けではないから問題ないのさ。
万一、赤字になれば保管口座から充当すれば済むよ。

２９７さん、ありがとうございます。
瑕疵担保責任保険は聞き覚えがあります。
これは、忘れてはいけませんね。
建物の最上階はトップコートで仕上げた防水で、ルーフバルコニーがある屋上はルーフバルコニー以外のところも全てコンクリートです。

トップコートは行うことにして、膨らんだ部分は様子をみながら、大規模修繕工事は１０年ではなく、雨水漏れがないと言う確認をしながら、無理のない範囲で伸ばして修繕積立金を無駄使いしないように、理事会で提案しようと思います。

色々とありがとうございました。
また、教えてもらいたい時には、よろしくお願いします。

>298
赤字になれば保管口座から充当するとか、全くマンションの会計を
理解していないんだね。
一応僕は理事長で、マンション管理士の資格ももっているけどね。
消費税値上げの総会決議も経験したし。
もうこれで終わりにしようね。
理解できないようだから。

>一応僕は理事長で、マンション管理士の資格ももっているけどね。
分かりました、マン管のハッタリ屋さんで、
>消費税値上げの総会決議も経験したし。
予備費を知らづずに、未消費の予算段階での値上げをする矛盾を平気でする人が明白となりました。

>301
値上げをするのは、実際に上がってからやるように、事前に総会決議で
承認をもらっているんだよ。
未消費は当然だよ、今後ずっと値上げを決めたら、予算化するんだからね。
将来の消費税に対して値上げしますということだから、委託管理費や予備費とか
は関係ないのが分からないの？
全て、仕様日されるものに対して税は嵩んされるということ。
繰越金は未消費だから当然かからないけどね。
理解できないね、いくら考えても。
どういう思考回路をしてるんだい。

３０１は釣りで書き込んでいるのかな？
あまりにも、頭悪いそぶりをみせてるからね。
ところで、予備費はなんのために設けられているか分かる？

管理会社についての相談ですが、よろしいでしょうか？

今の管理会社はコミュニティーワンです。
コミュニティーワンは、東急コミュニティーに買収されてから、極端に変わりました。
まず、担当者が変えられてしまい、東急に買収される前の担当者のように、居住者側の立場になって話を聞く姿勢ではなく、管理会社としての立場で、役所のような冷たい対応になりました。
それから、買収される前に取決めしていたことが、実行されなくなったことが幾つか出てきたので、その理由を問い質してみると、コンプライアンスが厳しくなったので、としか言わなくなったのです。
管理人は同じ人なので、これまでのようにしてくれようとするのですが、どうやら変わった担当者から、そんなことはしなくてもいいと言われているようです。
非常に機械的になり、これまでの取決めについても、出来なくなったと事前に連絡も相談もなく、一方的にしなくなったりと、非常に居心地が悪くなりました。
コミュニティーワンの前の担当者と連絡を取り、東急に買収されてから変わったのは何故かと聞いたのですが、言い難そうに、変わっていないと思います、と言うだけで、以前のような感じではなくなってしまいました。
おそらく、社内では、相当変わったのだと思います。
このままでは、元のコミュニティーワンのフレンドリーな良さを失った、単なる融通の利かない機械式管理となったままなので、私だけでなく、他の人からも不満が出るでしょう。
このような体験をした方はいませんか？
それから、このような場合、管理会社をリプレイスすることを考えるのか、その前にすべきことがあるのかなどについてアドバイスや体験段を教えてもらいたのです。
お願いします。