マンション管理何でも相談コーナー

＞幸いなことに、私どものマンションの理事には、そんな事をする人は１人もいません。

何とノー天気な人よ。
現金は止めて原則通りに管理会社を使っての振込で会計担当理事と管理会社のダブルチェックが普通です。

消費増税対策は無知に等しいね。
屁理屈ばかりで現実は理解できないのでしょう。

＞現金は止めて原則通りに管理会社を使っての振込で会計担当理事と管理会社のダブルチェックが普通です

そんなことまで管理会社に頼ろうなど、端から思っていませんので・・・。
これからは、これまでの管理会社主導から、管理組合主導に持っていきます。

立派な心構えです。
それに、予算案を作る時は予備費は全管理費予算の5％以下にすることですね。

(管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなけれ ばならない。
一 管理費
二 修繕積立金
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて 算出するものとする。

(管理費)
第27条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一 管理員人件費
二 公租公課
三 共用設備の保守維持費及び運転費
四 備品費、通信費その他の事務費
五 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
六 経常的な補修費
七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
八 委託業務費
九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
十 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する
費用
十一 管理組合の運営に要する費用
十二 その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければなら
ない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五 長期修繕計画の作成又は変更
六 第28条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための
資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
七 第28条第2項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費の
ための修繕積立金の取崩し
八 修繕積立金の保管及び運用方法
九 第21条第2項に定める管理の実施
十 区分所有法第57条第2項及び前条第3項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧 十二 区分所有法第62条第1項の場合の建替え
十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法 十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

管理組合の支出には様々ありますが、消費税の課税対象となる主なものとしては、管理業務を管理会社へ委託する場合に支払う委託業務費、清掃業務費、設備管理業務費、電気料、水道料等の公共料金、インターネット利用料、大規模修繕工事費に代表される修繕工事費、リース料等が挙げられます。
委託業務費
管理会社による管理業務は、原則として一か月単位の役務提供のため、平成26年4月以後、提供される役務については、新税率（8%）が適用されます。例えば、平成26年4月分の委託業務費を平成26年3月31日以前に前払いする場合には、新税率（8%）が適用されます。
なお、国土交通省の公表する標準管理委託契約書においては、消費税法等の税制の制定または改廃により、税率等の改定があった場合には、委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する旨の条項が設けられています。
（法令改正に伴う契約の変更）
第22条 甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。

委託業務費3％アップを含む管理費等（管理費、修繕積立金）は総会決議案件となる分けだ。
(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければなら
ない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法

管理会社の多くは消費増税分は黙っていても頂けるから黙して語らずを決め込んでいる。
下手に動くと値上げと誤解され本体の委託費の値下げで対処しろと言われかねない。
今後一般修繕費、大規模修繕費の増税で管理費等の値上げは必定だ。

>272
消費税がアップした分の試算は、難しく考えることはありません。
過去数年分の、管理費で繰越金を除いた年平均の３％を掛ければいいだけのことです。
修繕積立金の場合は、長期修繕計画で、総工事費の３％を掛けるだけです。
その分を、管理費の場合は、３％の増額経費計÷１２ヶ月÷戸数＝１戸当たり月のアップ額です。
修繕積立金の場合は、総工事費の３％÷年数÷１２ヶ月÷戸数＝１戸当たり月の値上げ額です。
簡単でしょう。

＞275
それは大変だ！
管理費、修繕積立金を実際に消費しない内に増税分値上げするとは！
一般には3％増額の分を管理費にしても脩積金にしても消費を節約することに努力し、2，3年後の実績を見て調整、値上げの有無を検討するのが管理組合としての勤めだろう。
今現実に起こっているのは管理委託業務費つまり管理会社への4月分の増額の問題に過ぎない。
しかしこれとて結果として管理費の一部を占めるのだから各自の管理費は業務費増税分を値上げして置かないと今年度収支決算書、貸借対照表に矛盾が生じることになる。

>>275 に関する疑問点

１．消費税が５％から８％に改定された場合、価格は２．８６％のアップとなる。
２．管理費・修繕積立金が、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて
　　算出されている場合、>>275 の方法は適切ではない。

>276
値上げする場合は予定経費から計算するものでしょう。
使った分だけの消費税アップ分を毎年計算して徴収するの？

>277
共用部分の持ち分比で算出するぐらいは常識の範囲でしょう。
予定経費の３％で計算すればいいんですよ。

>>278
>共用部分の持ち分比で算出するぐらいは常識の範囲でしょう。

管理費・修繕積立金が、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて
算出されているのであれば、支出増の負担についても、
各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて計算しなければならず、
支出増の負担について、各区分所有者が同じ金額の負担をするという
>>275 の考え方は誤りです。

>276
予算と実績が違ってくるだけだよ。
その修正は、予備費があるでしょう。
次年度以降、総会で値上げを提案すればいいんだよ。

>279
だから、それは常識の範囲内のことだから、計算式にはいれてないだけのこと。
当然、共用部分の持ち分比で計算するんだよ。
計算式の分は、あくまで平均の1戸当たり月の値上げ分。
これを持ち分比で計算するのは常識の範囲といっているんだよ。
支出増分を持ち分比で計算する必要はないよ。
持ち分比で1戸当たり月の値上げ額を徴収するんだから、後は、その中から
支出すればいいだけのことだよ。

>279
実際消費税のアップ分の値上げは経験ないでしょう。
うちのマンションでは、昨年の総会で、値上げのあった月から消費税の
値上げの承認を得ているよ。
5年間の平均支出額（繰越額を差し引いた額）×３％÷12ヶ月÷戸数・・・これが管理費の1戸当たり月の
値上げ額の平均、当然これを持ち分比で計算し直す。
修繕積立金は、25年間の総工事費の総額×３％÷年数÷戸数÷１２ヶ月・・・これが積立金の１戸当たり月の
値上げ額の平均、当然これを持ち分比で計算する。
分かった？

>>276
>値上げする場合は予定経費から計算するものでしょう。
予算の段階で増税するとは当事者能力を疑いますね。予算執行した場合に増税が生じるだけで今月予算の段階から値上げは行き過ぎです。予算には予備費もあるのですから全額消費すると仮定して計算するのは間違いです。
>使った分だけの消費税アップ分を毎年計算して徴収するの？
管理会社への委託業務費の増税額は使う前に分かっており契約と規約に基づき管理費を増税分値上げするだけです。
今年度の予算を消化する場合に予備費を含めて増税分で赤字になった場合に次年度に値上げの可否を検討をすれば済むことです。

>>276
>予算と実績が違ってくるだけだよ。 その修正は、予備費があるでしょう。 次年度以降、総会で値上げを提案すればいいんだよ。

管理会社の論理ですね。
4月からの増税分は予備費からで取りはぐれはないと管理会社は放置したままでいる。
一方、組合は業務委託費を含む管理費はそのままで放置すると少なくとも4月以降の残年度は規約違反の滞納を放置することになる。