ソニー銀行初心者質問スレ　その２

二つプランがあるので、正確には、
割高な金利で手数料を低く見せるか
割高な手数料で金利を低く見せるか
のいずれかです。

＞変動金利も△1.0％で、７月は 0.849％です。
さすがに高すぎるから、選択肢にはならないかと・・・

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手数料も金利も安いじゃん？
30年1.004%で五万円弱で保証料なし！
とりあえず事実を見よう。
ここより金利低いのは三井住友信託ぐらい？
でも保証料取るから悩むわけよ。
まあ誤差だけどね。

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変動セレクトか、住宅ローンプランか、
固定か変動を明記しないとボケた回答来るからね

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>621さん
住宅ローン金利プラン（手数料が安いプラン）で変動金利を選ぶのは、>614で書いたように、近いうちに長期固定するタイミングをはかるためです。

・基本的にはずっと変動でいたい　→　変動セレクト（緊急避難的に固定することも可能）
・基本的には長期固定したい　→　住宅ローン（当初は変動金利で借りて、固定するタイミングをはかる）
・手数料は抑えたいけど長期固定するつもりはない　→　住宅ローン（短期固定をつなぐ）


>619さん
保証会社を使わない銀行、いくつかありますよ。フラットも保証会社は使わないです。

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長期固定で考えていましたが、保証料分も借りて残債増えても三井住友信託がよさそうなので、そっちにします

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>>625 匿名さん

長期固定ですとソニー銀行の住宅ローンだと、手数料3万円くらいで保証量なしですが、三井住友信託を選ばれた理由を教えて頂けますと助かります！
最近、メガバンク系の住宅ローンのほうがネット銀行よりも攻めている印象ですね

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保証料分も借りて残債増えても三井住友信託が安かったってことでは？

１．００４％（保証料なし）と０．７７％（保証料あり、ただし借りる）。

例えば、残債４５００万として、４５００万円を１．００４％で借りるパターンと
保証料込みで借りて４６００万円を残債として計算して０．７７％で借りるパターンを比較してってことかと？

だいたい、０．２％ぐらいの差なのでは？

ソニーも三井住友信託もお互いに分かってて、ちょうどよい均衡点で金利を出して来ているような気がする。

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ソニー銀行住宅ローンで本審査通りました。
10年か20年固定で悩んでいます。
ここ1年で固定が更に下がったらどちらかに決めようと思っていますが、それまでは変動金利にしておいて無料で変更するか、とりあえず2年固定で金利を下げておくか迷っています...。
2年固定→10年or20年固定への変更手数料は何万もかかるものなのでしょうか？
2600万35年ローンです。

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>>627 匿名さん
１つ思ったのは、今後さらに下がった時に初期費用が安いと他に行きやすいですよね。そういうペナルティあるのかな？

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そう考えると、手数料２．１６％は高く感じますね

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提携なら1.62

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>628さん
＞2年固定→10年or20年固定への変更手数料は何万もかかるものなのでしょうか？
手数料は手続きしてみないとなんとも。
無料のこともあるけど、何万もかかることもあるかもしれないです。

２年固定ならとてつもなく高いことはないと思うけど、
長期固定にするつもりなら、変動にしておいた方が無難じゃないかと思います。

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>629さん
一部繰上返済は無料でも、全額繰上返済でけっこうな手数料をとる銀行はありますね。
ソニー銀行はとらないですが。

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>>633 匿名さん
全額繰上返済って、千円でも残せば一部繰上返済の扱いを受けられるものなのでしょうか。

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>935さん
理屈の上ではそうですが、それだと借換は出来ないです。
抵当権の関係で２つの銀行から借りるのは事実上不可だから、新しい銀行の借り入れとこれまでの銀行の完済は同日にする必要があります。

自己資金でほぼ全額を返済するなら可能ですが、実際には銀行によって制約はあると思います。

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あのー、
長期固定が安心そうに思っていたのですが、
最初変動にして、金利をみて固定に変更にするのが定石にように書かれているのはどうしてなんですか？
もっと下がりそうな世相なのでしょうか？

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>>637
もっと下がるからというよりは長期固定よりは金利の低い変動がほぼ底のまま一向に上がる気配がないからなるべく金利安い変動で粘ると良い、という事じゃないかな。
ただしいざ上がり始めると変動より固定のほうが金利は先に上昇するらしいから、いざという時いつでも繰上げ返済で身軽になれる余力のあるじゃないと怖いね。
あと0.1％で一喜一憂するような気の小さい人は毎月変動を監視してタイミングを図るの疲れると思う。

でも今って長期金利も下がりまくってるからこの定石もちょっと古いよな。
ものによっては30年超固定でも1％切ってるし。

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>637
>638
いつでも翌月の金利を見てから固定できますし、
住宅ローン金利プランの方（手数料が43200円の方）で借りれば、固定しても優遇幅は変わりません。
変動のまま粘るつもりは全然なくて、翌月の固定が変わらないか下がるなら変動を継続し、翌月が上がるならその前に固定する。それだけです。

むしろ、はじめから固定する理由が無いと思うのですが。

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