ソニー銀行初心者質問スレ　その２

>>600さん
変動金利はそうです。６月の返済日～12月の返済日まで適用されます。

>>602
ご教示ありがとうございました。

新築マンションで3000万円くらいのから7000万くらいのまでいくつか事前審査出して、どこで減額食らうか試してみたんだけど、審査金利4.0%と仮定すると返済負担率40%ぴったりに減額されるので、そこが壁だと思う。変動セレクトの自己資金10％です。

審査金利4.5%と仮定すると数字のキリがよくならなくなるんで、たぶん私の場合はこれで確定。
属性に何かあったり自己資金少なかったりすると、ここから厳しくなっていくのではないかな。

あと中古だったり戸建てだったりすると、担保価値減るんで、たぶんもっと厳しいと思う。中古マンションなら築年数/45は償却されてるし、戸建ては土地分しか考慮されない気がする。

ということは、>585と>605から、かなり幅があることが分かりますね。

・審査金利：4.0％～4.5％
・返済負担率：20％～40％

物件や個人の属性によるのでしょうけど想像以上に幅が広いなぁ。

質問させてください。

住宅ローン金利プラン固定20年超というのは30年や35年でも借りる選択が出来るということでしょうか。

また借り換えの固定金利20年超が1.004%というのは、例えば30年で借りかえても同じ1.004%ということでしょうか？

>607さん
固定20年超とは、21年～35年の全期間固定という意味です。
21年でも30年でも35年でも、金利は同じです。

ただし、借換での最長は、一般的には現在のローンの残期間になると思います。

７月中に借換が出来るなら、８月の金利を見てから固定するといいですよ。
毎月15日には翌月金利が分かるのは、固定するタイミングを計るには嬉しいサービスです。

固定は取扱手数料の高い変動セレクトより取扱手数料の安い住宅ローンの方が金利が低いのはなぜなんでしょう？

>608
ありがとうございました。
よく分かりました。

先に手続きを進めておいて、月後半で実行日を決めたいと思います。

>610さん
実行を待つ必要はありません。
変動金利で借りておいて、固定に切り替えるタイミングを図れば良いだけです。

固定する手続きは、土日祝日でも深夜でも（メンテ時間帯以外は）可能です。
手続きをした翌日から固定金利が適用されます。
次の返済から適用されるのではなく翌日から適用されるというのがポイントです。

７月金利を適用させたければ、末日前日、7/30(土)の23:59までに手続きが完了すればＯＫです。

>609さん
住宅ローンの方が低い、というより、変動セレクトの方が高い、のだと思います。

変動セレクトは、基本的には最後まで変動金利で行きたい人用のプランだから、
緊急避難的にあるいは状況の変化で、固定しても構わないけど、固定しちゃうとメリットは無くなりますよー
ということじゃないかなと思います。

>611さん
ありがとうございました。
今回は借換で、全期間固定３０年程度を考えていますので、変動セレクト(1.104%
手数料2.16%)でなく住宅ローン(1.004% 手数料\43200)を考えています。

固定同士で比較した場合、住宅ローンのほうが手数料、金利ともに得なので。
この場合は変動金利で借りておくという手は使えないので、月後半で実行ですよね？

>613さん
＞住宅ローン(1.004% 手数料\43200)を考えています。
＞この場合は変動金利で借りておくという手は使えないので、

それ、誤解ですよ。
・変動セレクト：借入時は、変動金利のみ。
・住宅ローン：借入時は、変動金利・固定金利どちらも選択可能。

http://moneykit.net/visitor/hl/
2つのプラン（商品）の違い

というわけで、住宅ローンでも変動金利で借り入れできます。
この場合、変動金利も△1.0％で、７月は 0.849％です。

固定金利よりとても高い変動金利にするメリットは無いです

変動から固定は手数料が掛からない

>>616 匿名さん

金利差が手数料相当にあたります。
FXのスプレッドのように、金融機関の収益になりますね

保証料なしはソニーだけですか？
なぜそんなことできるの？

それだけ、手数料取られる

二つプランがあるので、正確には、
割高な金利で手数料を低く見せるか
割高な手数料で金利を低く見せるか
のいずれかです。

＞変動金利も△1.0％で、７月は 0.849％です。
さすがに高すぎるから、選択肢にはならないかと・・・

手数料も金利も安いじゃん？
30年1.004%で五万円弱で保証料なし！
とりあえず事実を見よう。
ここより金利低いのは三井住友信託ぐらい？
でも保証料取るから悩むわけよ。
まあ誤差だけどね。

変動セレクトか、住宅ローンプランか、
固定か変動を明記しないとボケた回答来るからね

>621さん
住宅ローン金利プラン（手数料が安いプラン）で変動金利を選ぶのは、>614で書いたように、近いうちに長期固定するタイミングをはかるためです。

・基本的にはずっと変動でいたい　→　変動セレクト（緊急避難的に固定することも可能）
・基本的には長期固定したい　→　住宅ローン（当初は変動金利で借りて、固定するタイミングをはかる）
・手数料は抑えたいけど長期固定するつもりはない　→　住宅ローン（短期固定をつなぐ）


>619さん
保証会社を使わない銀行、いくつかありますよ。フラットも保証会社は使わないです。

長期固定で考えていましたが、保証料分も借りて残債増えても三井住友信託がよさそうなので、そっちにします

>>625 匿名さん

長期固定ですとソニー銀行の住宅ローンだと、手数料3万円くらいで保証量なしですが、三井住友信託を選ばれた理由を教えて頂けますと助かります！
最近、メガバンク系の住宅ローンのほうがネット銀行よりも攻めている印象ですね

保証料分も借りて残債増えても三井住友信託が安かったってことでは？

１．００４％（保証料なし）と０．７７％（保証料あり、ただし借りる）。

例えば、残債４５００万として、４５００万円を１．００４％で借りるパターンと
保証料込みで借りて４６００万円を残債として計算して０．７７％で借りるパターンを比較してってことかと？

だいたい、０．２％ぐらいの差なのでは？

ソニーも三井住友信託もお互いに分かってて、ちょうどよい均衡点で金利を出して来ているような気がする。

ソニー銀行住宅ローンで本審査通りました。
10年か20年固定で悩んでいます。
ここ1年で固定が更に下がったらどちらかに決めようと思っていますが、それまでは変動金利にしておいて無料で変更するか、とりあえず2年固定で金利を下げておくか迷っています...。
2年固定→10年or20年固定への変更手数料は何万もかかるものなのでしょうか？
2600万35年ローンです。

>>627 匿名さん
１つ思ったのは、今後さらに下がった時に初期費用が安いと他に行きやすいですよね。そういうペナルティあるのかな？

そう考えると、手数料２．１６％は高く感じますね

提携なら1.62

>628さん
＞2年固定→10年or20年固定への変更手数料は何万もかかるものなのでしょうか？
手数料は手続きしてみないとなんとも。
無料のこともあるけど、何万もかかることもあるかもしれないです。

２年固定ならとてつもなく高いことはないと思うけど、
長期固定にするつもりなら、変動にしておいた方が無難じゃないかと思います。

>629さん
一部繰上返済は無料でも、全額繰上返済でけっこうな手数料をとる銀行はありますね。
ソニー銀行はとらないですが。

>>633 匿名さん
全額繰上返済って、千円でも残せば一部繰上返済の扱いを受けられるものなのでしょうか。

>935さん
理屈の上ではそうですが、それだと借換は出来ないです。
抵当権の関係で２つの銀行から借りるのは事実上不可だから、新しい銀行の借り入れとこれまでの銀行の完済は同日にする必要があります。

自己資金でほぼ全額を返済するなら可能ですが、実際には銀行によって制約はあると思います。

あのー、
長期固定が安心そうに思っていたのですが、
最初変動にして、金利をみて固定に変更にするのが定石にように書かれているのはどうしてなんですか？
もっと下がりそうな世相なのでしょうか？

>>637
もっと下がるからというよりは長期固定よりは金利の低い変動がほぼ底のまま一向に上がる気配がないからなるべく金利安い変動で粘ると良い、という事じゃないかな。
ただしいざ上がり始めると変動より固定のほうが金利は先に上昇するらしいから、いざという時いつでも繰上げ返済で身軽になれる余力のあるじゃないと怖いね。
あと0.1％で一喜一憂するような気の小さい人は毎月変動を監視してタイミングを図るの疲れると思う。

でも今って長期金利も下がりまくってるからこの定石もちょっと古いよな。
ものによっては30年超固定でも1％切ってるし。

>637
>638
いつでも翌月の金利を見てから固定できますし、
住宅ローン金利プランの方（手数料が43200円の方）で借りれば、固定しても優遇幅は変わりません。
変動のまま粘るつもりは全然なくて、翌月の固定が変わらないか下がるなら変動を継続し、翌月が上がるならその前に固定する。それだけです。

むしろ、はじめから固定する理由が無いと思うのですが。

質問なのですが、来月上がるからと一旦固定して、その後また下がり始めた場合、固定から変動に戻すときに手数料がかかる可能性が高いんですよね？
騙し上げ的な上昇で焦って一度固定にしてしまった場合、また下降局面で変動に戻せるかが不安です。

>>641 匿名さん

固定から変動になんて戻せるのですか？

>>641

神レス
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
この辺りを見てみてはどうですか。

その質問の答えって散々出尽くしているので
質問する前に、せめて前スレッドから見てみましょうよ。

このスレは優しい人が多いですけど
初心者質問スレと言っても少しは自分で調べてもらわないと
答える方も大変ですよ。

ありがとうございます。
375がとても参考になりました。

上昇から下降に切り替わる局面を見逃さなければ無料で切り替えられる可能性が高い（絶対ではないかもしれませんが）、ということですね。

375さんの例だと、金利下降局面でうまいこと変動を選んでいれば、2.663％から今なら1%以下になっているということしょうか？実際はそううまくはいかないものですか？

>>645
まず前提として、通常は変動金利がいちばん安くて固定は固定期間が長くなるほど高くなります。つまり、変動＜3年固定＜10年固定＜20年超固定
現在は、マイナス金利の影響で、変動金利と短期固定の金利が逆転していますが基本はこうです。

なので、一番安い変動金利にしておいて、翌月の金利は15日に発表されるのでそれを見て固定する、というのが基本的な考え方。

固定ですでに組んでいた場合、変動にいったん戻したのち、↑の考え方で固定するタイミングをはかることになります。

変動→固定はいつでも無料で可能ですが、固定→変動は基本的には手数料がかかります。
金利が変わらない or 金利が上がる＝銀行が得する場合は手数料がかからず、逆に金利が下がる場合は銀号の利益が減る分におおむね相当する手数料がかかります。

ソニー銀行の場合、15日に翌月金利が発表されるのと、ネットで即時金利プランを変更できる合わせ技で、固定→変動が無料でできるタイミングがあるので、それをうまく使うということです。

いちばん面倒がないのは、変動で入っておいて、翌月金利が上がるとわかった時点で希望の年数に固定ですかね。

現在の金利の場合、2年固定と3年固定が一番安いので、3年固定で組んでおいて、頑張って毎月金利を追いかけて、固定と変動を切り替えて金利を下げていくというのが最適解ではありますが、そこまでするには、仕組みをちゃんと理解する必要があります。

ありがとうございます。基本的な部分は理解しているつもりです。


>固定と変動を切り替えて金利を下げていくというのが最適解ではありますが、そこまでするには、仕組みをちゃんと理解する必要があります。

元の質問の趣旨は、仕組みをちゃんと理解すれば常に最安更新は可能ですか？
（例えば2008年に2.6%で借りた人は今は1%以下になっている？）ということです。

なにか、そういうわけでもない感じがしていて不思議だったんです。

>648
毎月、翌月金利をチェックして以下のタイミングで変更するだけです。
固定→変動：翌月金利が下がることが分かった時点
変動→固定：翌月金利が上がることが分かった時点

手数料が変動するタイミングは完全には判明していませんが、本スレ探すといろいろ書いてありますので参考に。

何度もすみません、やり方の話を聞いているんじゃないんです。

皆がそれを理解していれば、住宅ローンプランで借りた人は皆今1%かそれ以下になっているはずですが、実際どうなんですか？という質問なんです。

>650さん
無料でできるかということでしたら、結論を先に書くと、そうとは限らないです。
でも、それが出来ている人がいる可能性もあります。

固定→変動は、原則としては手数料がかかるけど、様々なタイミングによっては無料（あるいはかなり少額）でできることもある。
ぐらいで考えておいた方が良いと思います。


以下、理由をいくつか。

①基準金利（ローンの金利）と、ベースレート（金利タイプ変更手数料を計算するための金利）は、同じではない。
ある程度連動しているとは思われるが、ベースレートは残念ながら非公表。

②基準金利は原則として、15日に公表され翌月１日から適用。
ベースレートは現在は状況証拠的に６日、16日、26日に見直されている模様だが、そのタイミングは突然変わる可能性があるし、実際に変わったことがある。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/375
は、ベースレート変更が毎月１日のみだった時代で、手法そのものは今でも有効だけど、今の方が手数料が動きやすくなっている。
（動きやすいとは、動く幅ではなく頻繁に上下しやすいという意味。こまめにチェックした方がよい。）

③固定時のベースレートは固定期間に応じて「Ｘ年もの」が適用され確定するが、変動に戻すときにそれと比較されるベースレートは固定残期間に応じた「Ｙ年もの」で、手続きをするまで確定しない。
固定後の最初の返済までは「Ｙ＝Ｘ」だが、返済を過ぎると「Ｙ＝Ｘ－１」となり、以降１年経過毎に「Ｙ」は小さくなっていく。
Ｘ年とＹ年の差が開くほど、ベースレートが下がりやすい（＝手数料が上がりやすい）と考えられる。


ただ、日銀のマイナス金利政策以降ここ数ヶ月、手数料が動かないという報告がいくつかあります。
手数料が動かない＝ベースレートが動かないという意味なので、もしかすると、ある程度より短い期間のベースレートは、0.000％に張り付いている？というような可能性も考えられます。
その仮説が正しいとしたら、現状でのある程度より短い期間の固定は、変動に戻すときに手数料がかからないことになります。
（ベースレートがマイナスになるようシステムが変われば話は別ですが。）


金利がわずかでも上がったら固定するか、しばらく様子を見るかは、主観によるでしょう。
例えば、0.001％上がった時にどうするか。
あくまで最低に拘るのか、許容範囲を決めてそれを超えないようにするのか。
私は個人的には、後者の方が良いかなと思います。許容範囲は金利ではなく、返済額で決める。
来月の金利が先に分かって、大きく上がる前に固定できる、というだけでも大きなメリットだとは思います。


債券市場では、7/27から8/2までで長期金利が、0.2％以上上がりました。
それを一時的と捉えるか、このまま上がると捉えるか。
話を最初に戻しますが、こういう場面場面での判断が人によって違うので、その後の状況は違ってきます。