ソニー銀行初心者質問スレ　その２

>239 ご丁寧に有難うございます。
なるべく早く転居したいと思い、少し焦っていました。
ソニー銀行の口座から、売主に自動でいくとはいいですね。

12月中旬に借換え実行予定の者です。
借換え先をソニー銀行に決めてから、この板で色々と勉強させてもらっていますが、とても参考になります。
しかもアンチも＊＊も湧いていないこの板&住民の方々は大変素晴らしいと思います。

特にnanoさん‼

ぜひソニー銀行のローンアドバイザーになって。。。私の専属アドバイザーになってくださいw
なんて長々と板汚しごめんなさい。

でもとても読みごこちの良い板なので、つい感想を書いてしまいました。
大変失礼しました(｡-_-｡)

>>242さん
ご指名ありがとうございます。
ぜひソニー銀行に就職を斡旋して下さい！（笑）

この板は、みなさん穏やかでいいですね。
これからも有意義に情報交換させて頂ければと思っています。
皆さまよろしくお願いします。

p.s.
手前味噌ですが、↓もよろしくお願いします。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/index.htm

ソニー銀行はベースレート？？とか翌月の金利を15日に発表とか、なんか楽しそうですね。
ローンの勉強を全くせず、１年前に10年固定1.6％（諸費用は23万程度）で組んでしまって少しだけ後悔…。
借換えも考えたいけど、書類提出の多さと審査がかなり厳しそう…とでビビってしまっています。
地方在住　借換え　年収500（＋妻150万）で残債2200万あるのですが、似たような条件で本審査通った方、または検討中の方はおられますか？

nanoさんのHP等で勉強させてもらってます。
変動→2年固定→変動をやって変動金利を下げたいなとおもってます。実際やった人いますか？

>245さん
何度かやりましたよー
簡単ですよ！

＞246さん
手数料かかったりしたら嫌だなと思ってビビってました。
自分も今日あたりやってみます。やってる人の意見、参考になりました。ありがとうございます。

度々失礼します。変動セレクトでも普通の住宅ローンでも変わらないのでしょうか？ 245です。

はじめまして。
1月借入れ予定ですが、ソニーか某メガバンクかで悩んでいます。

借入額：3,500万
借入年数：35年
(繰上返済行う予定だが、どれぐらい出来るか未知数)

-メガバンク条件
変動：0.875%
35年固定：2.20%
*メガバンク利用なら1,500を固定、2,000を変動のミックスにする予定

掲示板を拝見しているとソニーは借換えの方が多く、また短期固定を選ぶ人が多い
(金利低いからでしょうけど)印象なのですが、私のような新規借入れ(=借入年数長い)の
利用者は少ないのでしょうか?

新規借入れの方はどのような金利の選択をしていますか?
また、金利上昇に対するリスクヘッジ等教えていただければ助かります。

私がソニーで借りるならば、変動又は短期固定にしておいてから、金利上昇局面において
長期固定に切換えるという考えです。
(ただその時には長期固定も当然上昇しているでしょうし、今提示受けているメガバンクの
長期固定が低いので悩みどころです)

>248さん (245さん)

金利タイプの変更は、変動セレクトも住宅ローンも同じようです。

参照：http://moneykit.net/visitor/hl/hl36.html

>250さん

早速の返答ありがとうございます！とても勉強になりました。初めてでドキドキですが、やってみます。

>246さん >250さん
ビックリするほど簡単でした！ありがとうございました。

１月の金利はさらに下がりました。

>>244さん
ソニー銀行での現在の審査基準はわかりませんが、年収500万円で2200万円、残り34年なら、仮に審査金利4％として年収負担率24％ですから、何となくいけそうな気がしますが…。

ただし、一般論ですが、借換ですと、現在の借入行での返済実績が最低１年は必要なようです。（銀行によってはもっと長いことも）

年収よりも、購入時の頭金の割合が分からないので、物件の担保価値が気になります。
ソニー銀行は、保証会社を使っていないので、そこは一般の銀行よりシビアかもしれません。

初期費用としては、
・登記関係費用：残債×0.4％＝88,000円（法定分）、その他に司法書士報酬など
・銀行手数料：42,000円
あわせて20万円近くかかると思います。

また、借り換えて何年固定（あるいは変動）を選ぶのか、なども踏まえて、メリットがどの程度有るか検討されてはいかがでしょうか。
その上で、メリットがあるなら手続きしてみてはいかがでしょうか。

>>249 RRさん
メガバンクも割と良い条件ですね。

35年で借り入れるのは良いと思うのですが、実際のところ「何年ぐらいで完済したい」といった目標のようなものはありますでしょうか？
また、ご家族の年齢から、「特に何年後あたりの負担を出来るだけ下げたいのか」というのもリスクヘッジを考える上では重要かと思います。
それを踏まえて固定期間を選ぶという考え方です。

私の場合は、（今とは世界の経済状況が違いますが、）20年弱での完済を目指していたので、当初15年固定にしました。
私の借入当初は、10年と15年の差が小さかったことも理由の１つです。
その後、10年固定がすごく下がったので、10年固定に切り替えました。
固定あけの金利が相当上がっていても、トータルでは10年の方がよいし、短期的にも問題ないと判断したためです。

まぁ、今から借りるなら、私自身違う判断をしそうなので、あまり参考にならないかもしれませんが。(^^;)

244です。nanoさんコメントありがとうございます。 というか(-^〇^-)nanoさんの判断を聞いてみたいと思いスレした節がありますf^_^;
35年ローンから期間短縮で29年となっているため、審査金利を4％とすると返済比率が25％を越え25.6％となってしまいます(泣)
1年はかろうじて過ぎてますが1年と2ヵ月で微妙なとこでしょうね…。
担保評価がシビアそうなのも気後れしているところでございます。
また、諸費用の概算までしていただきありがとうございます。全繰上げ手数料が52500円掛かるので30万程度といったとこでしょうか。それくらいで済むと２年程でトントンになりそうなので、やはりソニー銀行にかなり惹かれてしまいます。
さらに１月の3年固定と5年固定の気になっている金利が下がっるみたいなので（これまたnanoさん情報…笑）、駄目もとというか骨折り損になってしまうかもしれませんが、審査に向けて動いてみようかと思います。
しかし、nanoさんはこんなに金利動向に敏感で知識も豊富なのに変動や短期固定にはされないのでしょうか？ 固定→変動→固定と手数料無料で行ったと聞きましたけど、その時にも変動（or短期固定）はやはり考えられなかったのでしょうか？

>>249,255
nanoさん、レスありがとうございます。

家族構成ですが、私の年齢は39歳,妻37歳,子供が2人で幼稚園の年長,
年少といった構成です。
教育費負担が大きくなるのは、10年後～20年後の間でしょうか。
これから5年ぐらいは、年間100万ぐらいは繰上返済したいと考えています。

まだざっくりとですが、25年後の65歳までには返済を終えたいと考えています。
そう考えると申し込んでいるメガバンクでは、35年固定に比べて30年固定-0.05%、
25年固定-0.1%下がるので、メガバンク利用の場合はそちらを選ぶ方法もアリかな
と思うのですが、ソニー銀行は長期固定が20年以上は同じなので、しばらく(5年ぐらい)
は変動⇔短期固定で様子を見ながら、繰上返済を多くするべきかなと考えているのですが。
良いアドバイスありましたらお願いいたします。

一月金利が、かなり下がりましたね。
勇気なく、ずっと変動でしたが二年固定にうつろうと思います。

が、年末年始ということで営業日ベースで注意点とかありますか？毎月27日支払い日です。

新政権後の金利が、どうなるか、気になりますが…。

新政権になってから金利が上昇する気配がなんとなく感じられます。
しかし、どう動いていいものか？

残債２５００万で、現在変動で継続中ですが、そろそろ３年固定に切り替えようかと思いますが、５年固定でも？と思います。
３年固定と５年固定、どう違うものなんでしょうか？

>>256さん
お返事遅くなってスミマセン。m(_ _)m
＞しかし、nanoさんはこんなに金利動向に敏感で知識も豊富なのに変動や短期固定にはされないのでしょうか？ 固定→変動→固定と手数料無料で行ったと聞きましたけど、その時にも変動（or短期固定）はやはり考えられなかったのでしょうか？

私が借り入れた当時は、長く続いたゼロ金利が解除され、変動金利が上昇しはじめた時期でした。
多くの銀行で変動金利は、店頭金利でいまより0.4％高い2.875％で、優遇も▲1.2程度でしたから、実質1.675％です。（今の10年固定って、これより低いのですよね。）
サブプライムローン問題やリーマンショックの前、日経平均は17,000円前後でした。
そういう背景もあり、当時は金利がもっと上昇すると考える人は多かったと思います。
少なくとも現在のような状況を予見できた人はほとんどいないのではないかと。
というわけで、フラット35などを利用する方は今よりかなり多かったと思います。
うちの妻も全期間固定派でしたが、完済目標も踏まえてソニー銀行の15年固定にしました。

もっとも、固定→変動ができるソニーですから、途中で路線変更することは出来るわけですし、実際に15年固定から10年固定には変更しています。
私１人なら、もっと短期の固定でも良いと思っていますが、ただ、うちの家庭的には長期固定を志向しているので、ローンの完済目標や固定明け金利が相当上昇している可能性を踏まえての落としどころが10年だったということです。

そういうことを抜きにすれば、個人的には、1月の5年固定が魅力的だと思っています。
ただし、置かれた状況や立場で、考え方や正解は人それぞれだと思います。
ですから、こういう場やメールでの相談は、なるべくその方の立場で考えるようにしているつもりです。

>>257 RRさん
お返事遅くなってスミマセン。m(_ _)m

それでしたら、メガバンクなら変動＋25年で良いのかなと思います。35年かけるつもりが無いのに35年固定はもったいないです。

ソニー銀行なら、しばらく様子見でよいと思います。ただし、金利は上がったり下がったりですから、「5年程度は様子見するつもり」なら、長期固定に変更するタイミングは、「少しでもあがったら固定する」のではなく、「あるラインを超える前に固定する」として、そのラインを決めておいた方が良さそうです。
当面は、いずれ長期にするお考えなら、2年固定でよいような気がします。（絶対に手数料を払いたくないなら変動ですが。）

メガバンクにしてもソニー銀行にしても、繰上返済は、返済額軽減型の方がよいと思います。
返済額軽減型でも最終的には期間短縮になりますので。
（このあたりの理屈は、下記を参照して下さい。）
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/mortgage/keigen.html

>>258さん
１月金利で固定なさるなら、12/31以降なるべく早く固定して下さい。
12/31も1/1も手続き可能です。

今後の金利動向は気になりますね。

ちなみに年末のシステムメンテは下記のように案内されています。
http://moneykit.net/visitor/info/info121217_01.html
◆ システムメンテナンスによるサービス休止期間
2012年12月29日（土）午後0:00（正午）～2012年12月30日（日）午後11:59

>>259 みつさん
解散直後から株価はずいぶん上がっていますが、新政権発足後の金利も要注意ですね。

私なら、長期固定に変更するつもりがなければ、5年固定かなぁ。

＞ ３年固定と５年固定、どう違うものなんでしょうか？
すみません、質問の趣旨がよく分からないのですが・・・

>>261 nano様

大変貴重なアドバイスありがとうございます。
この週末じっくり検討して、決めようと思います。

nanoさま
返事ありがとうございます。
３年固定と５年固定は、さほど金利が変わりない状態になっておりますので、
今後切り替えるのであれば、５年でもいいんじゃないかな？と思っておりました。

すると、３年固定と５年固定の得られるメリットの違いって、なんなんだろうか？
というのが、疑問として残ったまでです。

256です。nanoさん、私の素朴な疑問に真摯に過去のいきさつ等々まで話して頂き有り難うございます。 確かにゼロ金利明けは、金利が上がってましたし、今より優遇幅も少なかったですもんね。 nanoさんの固定金利明けの落としどころが…って表現が私もしっくりいくところでした！その時はソニー銀行は念頭にはなく安易に保証料なしの10年固定を選んだ経緯があります。（気に入った土地が見つかり即決だったので時間もなかったし、ソニーはつなぎ融資ができないみたいのをチラッと見たからかな？） そののちソニー銀行が変動から固定はもちろん固定から変動も可能ということを知り、２or３or5年固定を組み合わせ10年平均1.2％ぐらいで切り抜けれたらなぁと安易に考えてました。 しかし自民党の圧勝で、この数年後の金利動向が素人の私にはさっぱりで、短期固定もどれを選んでよいのか解らなくなりそうです。 私で言うところの固定金利明けの落としどころは10年でありますので、ここはちょっと様子見で今のまま借りておこうという結論をだしました。 まっ、もう１年支払いの実績を作るのも本審査にも良いと思いますしね！
色々と教えて頂き有り難うございました。

256さん、こんばんわ。
256さんとnanoさんのやり取りを拝見させていただきましたが、
256さんは長期ローンを最初10年固定にされ、借り換えの検討は
短期固定を考えておられるみたいですが、256さんのご家庭で
返済負担を抑えたい時期が、10年以内という事なのでしょうか?
(立ち入った事をお聞きしてるかもしれませんが)

私もnanoさんからアドバイスを受ける中で、
(繰上げ返済計画はあるが、3500万を35年返済予定)
自分の所は、子供の教育費のピークが12～18年後ぐらいの期間
なので、今の変動の金利安も取り込みながら、長期金利が有利な
物を選択すべきかなと考えています。

ソニーと並行して検討しているメガバンクの条件が、
メガ長期固定(20年)とソニー20年だと0.2%
メガ変動(1.6%優遇)とソニー変動だと0.245%
いづれもメガの方が金利が低い状況です。
(メガは12月金利、ソニーは1月金利を基準)
メガ利用の場合は60%変動、40%を長期固定のミックスにする予定

上記の私の考えだと、メガが有利になると思うのですが、保証料無料や
金利条件変更の柔軟性等、先進的な商品を提供し続けているソニー銀行
という会社に魅力も感じており、悩ましい所です。
ソニー独自のサービスである、金利変更の使い方を自分がもう少し
イメージ出来れば良いのですが、なかなか出来ておりません。
(返済計画が20年以下ならばもう少しイメージ出来るのですが)

256改め『ろん』です。RRさん、こんにちわ。
私の場合は子供を一人希望しておりますが、まだ出来ず、このまま出来なければ12年、授かれば16年程度の返済になろうかと考えています。 ソニーへの借り換えを考えたのは月の返済額を減らしたいというよりは、このまましばらく低金利が続くようなら利息の負担が減り総支払い額が数十万浮きそうだと考えたからです。 それと長期で組んだのは、万が一リストラにあっても、月々79,000円でしたら、なんとかふたりのバイトでもしばらくは喰い繋ぐこともできるかな…と。
繰上げが期間短縮しかできない銀行でしてf^_^;それも借り換えたい理由でもあります。本心は1％以下の金利で塩漬けしときたい(T_T)
RRさんの場合は、25年程度の長期ご返済をお考えで、しかもお子様がふたりとなると思案に苦しみますね(>_<)
メガバンクの変動と固定の平均で1.4％ぐらいですかね？悪くないですね！ 金融緩和を囁かれてるのでソニーの変動か２年固定で様子見でもよさそうですし（素人考え）。 諸費用で80万ぐらい違うでしょうから3420万スタート！5年固定で繰上げは返済額軽減ってのも一案ですよね。 わ～(≧ヘ≦)他人事ながら悩む…。

RRさん、そういえば『20年固定　金利　何％』というスレッドで京都銀行がこの12月実行で1.6％の商品があるらしいですね！ RRさんの固定金利明けでも怖くないっていう落としどころは20年前後とお見受けしますから、関西、名古屋、東京に支店があるらしいので安心を得るには一考してみてもよいかもですね。ただ、RRさんは１月実行らしいので間に合わないですかね～(>_<)

ろんさん、ご意見ありがとうございます。

京都銀行の20年物安いですね。
私は京都ではない関西地域在住ですが、自宅近くにも京都銀行の支店が
あります。ここ数年、地銀が地元以外の地域に積極的に出店していますね。
今からだと確かに実行まで間に合いませんが。

ローンを検討する前はあまり考えなかったけど、個人個人の生活計画で
こんなに色んな選択があるとは思いもよりませんでした。

メガの方はおっしゃる通り、平均1.4～1.5%ぐらいになるかと思います。
金融緩和で当面、金利上昇リスクは低いと思いますが、中長期では国債価値の
下落による金利上昇リスクも考えられ、今の低い固定を一定比率で確保すべき
かなという考えがあります。
まぁこれは、プロでも予想を当てる事が難しいので何とも言えないですけどね。
ソニーを利用する場合は、ろんさんのご意見通りの使い方になろうかと思います。

５年ほど前にソニーへ借り換え、現在２０年超の固定にしておりましたが、
色々勉強していくほどに、短期にしておけば良かったなぁと後悔し、
短期への乗り換え時期をうかがっていましたら、１月で変更手数料がガクンと落ちたので、
５年固定へ変更しよと思っています。

今までの変更の手順の解釈では、固定→変動→固定　としなければいけないと思っていましたが、
変更の画面を見ると、固定→固定　も出来るようなのですが、ダイレクトに変更していいのでしょうか？

５年もソニーにいたのに、よく分かっておりません。
どなたかおわかりの方がいらっしゃいましたらご指導下さい。
宜しくお願いします。

　　　　　　　　　　

>271 まろんさん

固定→固定のダイレクトでもかまわないようです。
手数料も固定→変動と変わりません。

しかし、変動→固定はいつでも無料の訳ですから
１４日までに固定→変動にして、
１５日の２月金利を確認する、
１月金利の方が低いのなら、１月３０日までに変動→固定（１月金利適用）
２月金利の方が低いのなら、１月３１日に変動→固定（２月金利適用）
がお得かな、と思います。

ベースレートの変更日は、今のところ６、１６、２６日ですから
手数料が１６日に変動する恐れがありますから、ご注意ください。

＞２７２　子だくさんさん

早速のご回答ありがとうございます！
やはり、変動経由でもダイレクトでも同じなんですね。

変更手数料の方も、もう一つの悩みどころで、更なる下落を望んで１６日を待つか。

以前、一時的に変動に切り変えようとして呑気に様子見していたら、
一気に手数料が上がってしまい、それで身動きが取れなくなって現在に至ったという失敗が
あるので、かなり悩んでいます。
つい先日まで、借り換えも考えていました。

でもその前は、様子見しながらの手数料無料の経験もあるので、悩んでしまいます。

　　　　　　　　　　　　　　　



　　　　　　　　　　　　　　　　

はじめまして。
ソニー銀行に借り換えしてから１年になります。
今まで変動できましたが、そろそろ固定も考えてます。
そこで質問なんですが、
金利の低いときに固定にして、高いときに変動に戻すのは
手数料が無料か少なくてすむことが多い、（金利とベースレートは大体連動してるが、そうでないときもある）
と理解してるのですが、
本スレ（？）で皆さんが固定解除手数料が安くなったと書いてる時は、ベースレートが上がっていて
手数料が高くなったと書いてる時は、ベースレートが下がってるということで、
同じ月でも手数料が高いというタイミングで固定にしたほうが、変動に戻すとき有利という理解であってますか？

>>274さん
＞固定解除手数料が安くなったと書いてる時は、ベースレートが上がっていて
＞手数料が高くなったと書いてる時は、ベースレートが下がってるということで、
＞同じ月でも手数料が高いというタイミングで固定にしたほうが、変動に戻すとき有利という理解であってますか？

概念的にはその理解であっていると思います。
実際には、ベースレートは、「0年もの」～「20年超もの」まであるので、
短期は上がっていても長期は下がっているとか（またはその逆とか）も、ありえますので、その観点で注意なさった方がベターかと思います。

変動から５年固定に変更しようと考えているのですが、26日前と後、どっちがいいのだろう？分からないでが答えでしょうか？

はじめまして

現在ソニー銀行で残債2180万円を変動金利で実行しています。
短期固定に切り替えを考えていたのですが、ソニー銀行本スレの方では今月固定に切り替えるのは危ないというお話もありちょっと心配になっております。
どのようなリスクが想定されているのでしょうか？

はじめまして。

現在変動ですが、低金利の今のうちにそろそろ固定を、と考えております。

まずは７年か１０年をと考えているのですが、その固定期間中に急な金利上昇局面になった場合、変動に切り替え、そして１５年や２０年の長期固定に切り替えることを検討しているのですが、固定から変動への手数料が読めずになかなか行動に移せません。

ベースレートが低いうちに固定にし、金利上昇局面で変動に切り替えるということは、ベースレートが高くなっている時の変更と考えてよろしいのでしょうか。それならば手数料のことはあまり考えなくてよいということでよろしいでしょうか。

ベースレートというのは、国債の金利と似たようなものでしょうか。
１月上旬は高くなった国債金利も、下旬は落ち着いてきているようなので、今はベースレートが低くなっていると考えてよろしいでしょうか。

>>278さん
今月上旬（1/6～15）に、金利タイプ変更手数料が下がったという声がいくつかありましたが、
「手数料が下がった＝ベースレートが上がった」
ということです。
ベースレートが高いときに固定すると、固定期間中に変動に戻したいときに、手数料が相対的に高くなりますし、すなわち無料の可能性が下がります。

短期固定の途中で、変動に戻したり長期固定にしたりするつもりが無ければ、気にする必要はありません。

なお、ベースレートが上がったと言っても、それが「何年もの」のベースレートなのかによって話は違います。
長期が上がっても短期が下がったり、その逆だったりということは、あり得ますので。

ちなみに、7年もののベースレートは、昨年後半の水準に戻っています。

nanoさま

お答えいただきありがとうございます。

個人的に5年固定の金利に魅力を感じていたので金利タイプ変更を実施しようかなと思っています。

重ね重ね質問をして申し訳ないのですが、一般的に長期間固定と短期固定の場合ですと手数料に大きな差はあるのでしょうか？
もちろんベースレートがそれぞれ違う動きをする事はわかっているのですが、短期間の固定の分そんなに手数料は取られないかもというのは間違いでしょうか？

>>279さん
ご指名を頂いたのに、お返事が遅くなって申し訳ありません。

繰上返済は、土日も年末年始も関係なく、また時刻も関係なく、即時に実行されます。

一方で、毎月の約定返済は、返済日が土日祝日の場合、翌平日に行われます。

例えば、今月27日が約定返済日の場合、日曜なので、28日（月）に引き落とされます。
このケースで、27日に繰上返済をすると12/27～1/27の31日分の経過利息がかかり、月割りよりも損です。
（通常の利息計算は月割りです。）
また、28日に繰上返済をすると1/27～1/28の1日分の経過利息がかかりますが、2/27の約定返済も利息が日割りになるので、1/28～2/27の30日分の利息がかかります。繰上返済時に支払った分と合わせて31日分ですので、やはり損です。
ご質問の記述は、利息が日割りになることで損をしないように、という意図で書いたものです。

p.s.
私のサイトの記述に関するご質問は、できれば問い合わせフォームから直接ご連絡を頂いた方が・・・(^^;)

>>280さん
ベースレートは、「0年もの」～「20年超もの」まで22種類あるようです。
それぞれの長さの「市場金利」に対応しているようですが、必ずしも「市場金利」＝「国債利回り」ではありません。
よくニュースで長期金利として取り上げられるのは、10年国債の利回りですから、10年ものベースレートに関しては、ある程度の相関性はあるかもしれませんが。

例えば、今月に７年固定して１年後に長期固定に切り替える場合、今月の「７年もの」と長期へ切り替える時点の「６年もの」を用いて、手数料が計算されます。
一般的には期間が短いほど低金利ですから、
・市場金利が上昇している要素
・期間が短くなることで金利が低くなる要素
どちらが影響が大きいのかは、ケースバイケースだと思います。

>>282＝278さん
手数料は、長期の方がブレが大きくなるはずです。
短期と長期でベースレートの差が同じであれば、手数料の金額は期間にほぼ比例すると考えても、それほど大きな間違いではないと思います。
（言い過ぎかな・・・異論があるかもしれません・・・）

nanoさま

早速のお返事ありがとうございます。
以前20年超固定にしていた時は50万円前後の手数料ばかりだったので短期固定でもこんなにだったら身動き取るのが難しいなと思いまして…

また他の方へのご回答でも私にとって参考になることも沢山あり大変勉強になりました。

本当にありがとうございました。

nanoさま、よく分かりました。
ありがとうございます。

例えば７年固定で借りて、３年後に長期へ切り替えるとすると、７年ものと４年ものの手数料の差になるわけですね。

手数料が不要になるのは、４年ものの手数料が今の７年ものの手数料を超えた時ということですから、その時は２０年固定の金利もかなりあがっているというわけですね。

手数料を不要にするためにそこまで待つのもイヤなので、しばらく変動で様子を見て、本格的に金利が上昇しそうな時に、一気に長期固定にする方向で考えようかと思います。

ありがとうございました。

間違えました。
４年ものの「ベースレート」が７年ものの「ベースレート」を超えた時に、手数料が不要になるということですよね。

ベースレートは、「市場スワップ金利」というものを見れば、だいたい分かるという理解でよろしいでしょうか。

>>289=280さん
お返事遅くなってスミマセン。
認識は、288、289でたぶんあっていると思います。
もちろん未来の金利のことは分かりませんので、必ずしも長期が先に上がるとは限りませんが。
（市場はそうそう教科書通りには動かない、と個人的には思っています。）

ベースレートの正体は、ベールに包まれていますが、スワップ金利が近いのかな？と私も思っています。
ただし、少なくとも私は検証はしていませんので、はっきりしたことは申し上げられません。
ちなみに、ソニー銀行のサイト内には
「ベースレートとは、相当期間の市場レートのことです。」
という記述があるだけかと思います。

nanoさん

はじめまして。わかりやすいアドバイス、参考にさせてもらっています。
１つ、教えてください。
２日が約定返済日で、今月繰上返済を考えています。
（繰り上げするなら、２、４、６、９、１１月の決済日以降がいいと以前この掲示板で教えていただきました。）
但し、今日２日は土曜日で、実際の返済は４日になります。

つきましては、いつ繰上げすればもっとも有利でしょうか。

宜しくお願いします。

nanoさん、どうもありがとうございました。
この度、アベノミクスで金利上昇？と、慌てていろいろ勉強させていただきましたが、変動→固定→変動で、変動の金利も多少下げることができました。思わぬ副産物でした。

これからも、このサイトとnanoさんのＨＰをこまめにチェックさせていただこうと思います。

>>291さん
もう過ぎてしまいましたが、たぶん４日が一番お得だったと思います。
それが５日になっても、繰上返済額×金利÷365の利息が余計にかかるという程度です。
繰上額と金利によりますが、数円から数十円の違いです。

＞但し、今日２日は土曜日で、実際の返済は４日になります。
この場合、
・2/2に繰上返済すると、1/2～2/2の経過利息が発生します。
　この場合、2/4の約定返済時の利息は不明です。すみません。
・2/3に繰上返済したときの挙動は不明です。すみません。
・2/4の約定返済後に返済すると、2/2～2/4の経過利息が発生します。
　この場合、3/4の約定返済日にはたぶん2/4～3/2の利息がかかります。

２月で土日がらみですと、３月も土日がらみになるので、かなり特殊なケースのため、情報不足なんです・・・。
もしかしたら私の情報が間違えている可能性もあります。

もし違っていたら、皆さんのために訂正お願いします。m(_ _)m

nanoさん
>291さん

私も実際の取引で確認したわけではありませんが、
以下のように考えています。

まず、元利金均等の返済の場合、返済日の他に
利息をいつまで支払ったのかを「利払済日」として
個々に保有しているはずです。
（繰上げ返済などで日割り計算する際に必要となるから）

では、返済日が土曜日（または日曜日）の場合、
実際の返済は月曜日となるが、利払済日はどうなるのか。
利払済日は土曜日（または日曜日）になっている、と考えます。

なぜなら、返済日が土日の月に、返済日以外の日に繰上げ返済をすると
返済日の翌日から繰上げ返済までの利息（経過利息）が発生する。
したがって、利払済日は約定上の返済日（土日）になっていた、ということ。

長くなりましたが、私の考えは

・2/2に繰上返済すると、1/2～2/2の経過利息が発生します。
　この場合、2/4の約定返済時の利息は不明です。すみません。
=>　利払済日が2/2となり、既に約定上の利息は支払い済となり2/4は元金のみの返済となる。（予想）
　　次回3/2の返済時に通常の月割り計算の利息として2/3からの利息が発生する。

・2/3に繰上返済したときの挙動は不明です。すみません。
=>　利払済日が2/3となり、繰上げ返済時に2/2の1か月分の約定利息＋2/3の1日分の経過利息が発生する。
　　次回3/2の返済時は2/4からの日割り計算の利息が発生する。

・2/4の約定返済後に返済すると、2/2～2/4の経過利息が発生します。
　この場合、3/4の約定返済日にはたぶん2/4～3/2の利息がかかります。
=>　nanoさん、2/4分の利息は既に払っていますので（利払済日2/4）
　　3/4の約定返済日は2/5～3/2の利息かと。。。思います。

以上です。

子だくさん さん
いつもありがとうございます。
今度自分の返済日が土日の時に、色々確認してみます。

・2/2に繰上返済すると、1/2～2/2の経過利息が発生します。
　この場合、2/4の約定返済時の利息は不明です。すみません。
=>　利払済日が2/2となり、既に約定上の利息は支払い済となり2/4は元金のみの返済となる。（予想）
　　次回3/2の返済時に通常の月割り計算の利息として2/3からの利息が発生する。
→なるほど。これはおっしゃるとおりかもしれません。
　2/4が元金のみの返済というのは発想がなかったです。

・2/3に繰上返済したときの挙動は不明です。すみません。
=>　利払済日が2/3となり、繰上げ返済時に2/2の1か月分の約定利息＋2/3の1日分の経過利息が発生する。
　　次回3/2の返済時は2/4からの日割り計算の利息が発生する。
→この場合、2/4の約定返済時の利息は2/3に払っているのでゼロというお考えですか？

・2/4の約定返済後に返済すると、2/2～2/4の経過利息が発生します。
　この場合、3/4の約定返済日にはたぶん2/4～3/2の利息がかかります。
=>　nanoさん、2/4分の利息は既に払っていますので（利払済日2/4）
　　3/4の約定返済日は2/5～3/2の利息かと。。。思います。
→おっしゃるとおりです。スミマセン

nanoさん

こちらこそ、ありがとうございます。

・2/3に繰上返済したときの挙動は不明です。すみません。
=>　利払済日が2/3となり、繰上げ返済時に2/2の1か月分の約定利息＋2/3の1日分の経過利息が発生する。
　　次回3/2の返済時は2/4からの日割り計算の利息が発生する。
→この場合、2/4の約定返済時の利息は2/3に払っているのでゼロというお考えですか？

==>　2/2の繰上返済と同様の理屈で2/4は元金のみの返済かと。（予想）

ただし、2/3の繰上返済時に2/3分の経過利息を計算するもととなる残債は、
2/2約定返済の元金を差し引くのか、引かないのか？
差し引いた場合、2/4の返済が延滞となった時にどうなるのか？

といった具合に、面倒なことになるので、もしかしたら、繰上返済が制限（取引できない）されるのかな？
とも思っています。

まぁ、実験してみれば分かることですが。

連投、すみません。

294,296　で書き込みましたが
・複雑であること
・繰上返済前の約定を保持しなければならないこと
から、無理があると思い、考え直しました。
ポイントは「そもそも繰上返済により約定が変わるのに、旧約定の2/4の返済があるのか？」
「なかったら、簡単かな。」です。

返済日は2日
2/2は土曜日、2/3は日曜日　とした時

2/2に繰上返済するパターン
・1/3～2/2までの経過利息が発生する。
・繰上返済後の残債で新たに毎月の返済額が計算され、初回の返済は3/2となる。
・結果として、2/4の返済はない。

2/3に繰上返済するパターン
・1/3～2/3までの経過利息が発生する。
・繰上返済後の残債で新たに毎月の返済額が計算され、初回の返済は3/2となる。
・結果として、2/4の返済はない。

2/4に繰上返済するパターン
・2/2分の約定返済が先行して処理される。
・2/3～2/4までの経過利息が発生する。
・繰上返済後の残債で新たに毎月の返済額が計算され、初回の返済は3/2となる。

以上です。

はじめまして
35年変動にてローンを組み、まだ半年程度の初心者です。
変動→2年固定→変動で金利を下げられることを知りいろいろ調べましたが
固定→変動の手数料が怖くてなかなか実行できません。
そこでもう少し詳しく教えて頂きたいことがあります。

固定にした翌日に変動にすれば手数料が掛からないとは
1　ベースレートの日、例えば16日に固定→変動をしても大丈夫？
2　そもそも金利の適応は翌日だから15日がダメ？
3　16日が土日祭日なら直近の平日がベースレート適応？

そんなに心配ならベースレートの全く関係ない日にやれよ！
と言われればそれまでですが、ベースレート日の変更も過去にあったということで
契約の際、多額の事務手数料を払ったのに、失敗してまた手数料を払うことになったら…
と不安になります。

ソニー銀行マスター様、よろしくお願いします。
長文失礼しました。

上記のものです（No.298）

過去スレ見直したらありました

お騒がせしました

>>298=299さん
解決なさったようですが、一応補足しておくと、
「返済日の前日に固定して、返済日に変動にする」のだけは避けた方が無難かと思います。

その他は、土日祝日に関係なく、また時刻も関係なく、大丈夫です。
例えば、23:50に固定して、ログインしたまま、0:05に変動にする、とかもＯＫです。

実行したら報告して頂けると、同じように二の足を踏んでいる方の参考になるかと思います。

nanoさん　
こんな質問にも回答して頂きありがとうございます。
またSマスターのnanoさんに回答頂き光栄です。
がしかし、調べていたらまた疑問が…

２月は28日間しかないので金利の変更は返済日以降が得なのでは？
と、またしても二の足を踏んでいます。
因みに返済日は27日です。
今変えると31日分の利息が付く、27日を超えると28日分の利息になる。
という解釈でよろしいでしょうか？

たったの数百円で小っちゃいこと言ってすみません。
今後の勉強にもなるのでお宜しく願いします。

>>301さん
＞２月は28日間しかないので金利の変更は返済日以降が得なのでは？
そうですね。
厳密には変更前後の金利差と約定返済日によって違ってくるのですが、たぶん返済日まで待った方がお得かと。

＞今変えると31日分の利息が付く、27日を超えると28日分の利息になる。
おっしゃるとおりです。2/27に固定して2/28に変動にすると、3/27は28日間分の利息になります。
注意点としては、月末日である2/28の変更は翌日3/1の金利（つまり３月金利）になることです。
ただし、今回は２月と３月の変動金利が同じなので、その点も問題なしです。

nanoさん
分かりやすい回答ありがとうございます。

我慢できずに19日、20日に変動→2年固定→変動を実行しました。
無事、生還です。

２月分はやはり若干ではありますが利息が増えました。
でも６月分までは、返済額だけでなく毎月の利息も減り
思っていた以上にお得でした。

またチャンスがあれば実行したいと思いますが
ベースレートはソニー次第ということだけは
一応、肝に銘じておきます。

いろいろ教えて頂きありがとうございました。
これからもブログ等参考にさせて頂きます。

ちょっと前から、変更手数料がさがってるという情報がありましたが、
これってベースレートが上がってるということですかね？
つまり、いま固定にすると将来変動に変更したい時に手数料がかかる可能性が多いということであってますか？
（ベースレート高から低へのへんこうになるため）

>304 さん

考え方としてはあっています。

何年固定にしようとしていて、
そのベースレートの状況（手数料の動き）がどうか、
は分かりませんが・・・

ちなみに

ちなみに東京だと指定の司法書士はどこの司法書士事務所になりますか？
金額を知り合いの事務所と比較したいので。

先日、ソニー銀行で承認おりました。
10年固定か5年固定か悩んでいます。
地銀からの借り換えです。
アドバイス頂けたら幸いです。
残債1500万円、年齢49才、期間23年、子ども1人(7才)、年収700万円

10年固定の場合、固定期間終了後の金利上昇が不安です。
ソニー銀行の場合、途中で金利プランの変更ができるようですが、
手数料が今一つよくわかりません。
その辺りも含めて、教えていただけますと幸いです。
よろしくお願いします。

元の金利が分からないですけど～10年固定にして利益でます？
月々をいくらに抑えたいのか？最終的に何年で支払い終える予定なのか？全く分からない状況では答えて貰えないかもですよ！
単なる一案！年収700あるなら5年固定1.02で15年ローン位にして、月９万弱の支払いならなんとかやっていけるんじゃないでしょうか？ 固定明けの金利が心配なら繰上げを支払額軽減型にして。

309です。
たしかに、あれだけではわかりませんね。
金利は2.65%、10年固定で借りて固定期間が、あと8年あります。
ソニー銀行の10年固定で借りた場合、月々の返済額は6千円くらいやすくなります。
10年後は定年なので、少し不安がよぎるわけです。
ちなみに、今までの返済額が約71000円。年間30～50万円の繰り上げ返済は
可能ですね。
固定→変動の手数料は簡単に言うとどんな仕組みなのでしょうか?

本当に基本的なことですみません

ちなみに東京だと指定の司法書士はどこの司法書士事務所になりますか？
金額を知り合いの事務所と比較したいので。

.

314さん

繰り上げ返済のしやすさとか、審査とか体調とか色々あります。
とりあえず今よりも10年間の総返済額は安くなるので。
もっと金利の低いところがあるのも知ってますが、
色々考えて決めました

313さん

アドバイスありがとうございます。
ソニー銀行を利用された方で登記費用はどれくらいだったかもしいらっしゃれば把握しておきたいです。
とにかくコストを抑えてローンを組みたいと思っています。

司法書士は選べませんよ。
うちは城南地区ですが、意外と安いなと思いました。
正確な金額忘れましたが、数万円くらいで10万は全然いかなかったかと。
仮審査の後にわかるので、とりあえず仮審査してみては？
もろもろ手数料もはっきりするし、それみてから借りるか検討してもよいかと。

317さん

アドバイスありがとうございます。
とりあえず仮審査を進めてみたいと思います。
ちなみに城南地区だとどちらの司法書士事務所でしたでしょうか？

こんなところで、司法書士の固有名詞を尋ねるのは、不適切かと思いますが。

>316
コストを気にするなら、なおさら、諸経費じゃなくて、金利を気にすべきと思うのだけど
変動：0.7～0.775%
固定10年：1.0～1.15%
このへんが相場かと

>>309=311=315さん
たとえばの案ですが、10年固定（４月金利で1.394％）にしたとして、
年間の返済額が 7万円×12＋30万円＝114万円 になるように、年に１回、「返済額軽減型」で繰り上げるとします。
（毎月の約定返済額は減っていく分、繰上返済額を増やします。）

すると、10年後の月々の返済額は、約 4万円にまで下がります。
ここで金利が仮に 8％にアップしていたとしても、固定あけの返済額は 5.2万円ぐらいです。

別に10年固定を勧めるわけではありませんが、固定あけのリスクはこのように小さくすることが出来ます。

はじめまして。

本審査で通った借入額より、実際に工務店から請求される額が少なくなった場合、借入額も減額されるのでしょうか？
また、契約時には請求書の写しが必要になるかと思いますが、内訳も求められたりしますか？

銀行に聞くべきとは思いますが、ご存知の方がいればお願いいたします。

先輩方にお伺いします。

現在つなぎ融資について悩んでいます。
ソニー「すまいと」は、ずばりお得でしょうか？
もしくはつなぎ融資を実行する方が一般的なのでしょうか？

ちなみに変動で考えています。
全然知識がないので、どなたか助けてください。

注文住宅で買うにあたって、受け渡しまでの間に支払う資金を、工面できなければつなぎ融資せざるおえないでしょう。

>>324さん
借入額が物件の契約額より小さくならなければ（＝オーバーローンにならなければ）、問題ないように思います。
ただし、担保評価はケースバイケースなので個別の事情は銀行に訊くのが確実かと思います。

>>325さん
「すまいと」なら、つなぎ融資は不要ですね。
実際にどの程度の方が利用されているのかは、ちょっと分かりません。すみません。

「ソニーバンクすまいとローン」の注意点としては、
・ERIソリューション側の手数料がかかる。（ERIソリューションにご確認ください。）
・土地ローンだけの先行実行や土地建物の分割実行ができない。
・融資実行の翌月から返済が始まる。（建築中は現在のお住まいとの二重支払が発生する。）
といったところでしょうか。

一番のメリットは、個人的には、つなぎ融資うんぬんより完成保証だと思います。
（詳しくは下記を参照下さい。）
http://www.sumaito.com/money/sumaito/trait/ind03.html

ソニー銀行の仮審査通って本審査落ちる場合ってあるんでしょうか？
仮審査では個信の情報見てるようですが、本審査の書類には個信情報に関する事が無かったので、本審査では見てないとすると資金計画や物件、職業や年収で判断してると考えて良いんでしょうか？

はじめまして。

金利タイプ変更の件でお伺いします。

今年の１月に変動→５年固定の0.999％にし、本日現在、金利タイプ変更手数料が0円になっています。

せっかくなので５年固定の低利率を数か月でも延長したいと思い、手数料が0円のうちに５年固定→変動→５年固定とリスタートしようと思うのですが、その場合、変動の高い利率が数日でも適用されてしまうと思います。

長期固定の場合、変動に戻すメリットがあると思うのですが、短期固定の場合は、変動より金利が低いので、変動を経由せず固定ら直接固定に再設定した方が良いように感じますが、そのような変更も可能なのでしょうか。また、なにかデメリット等はあるのでしょうか。

ご教授頂けましたら助かります。

>>330さん
＞変動を経由せず固定ら直接固定に再設定した方が良いように感じますが、そのような変更も可能なのでしょうか。

可能です。
５年固定→５年固定なら、そこから新たに５年間の固定になります。

＞また、なにかデメリット等はあるのでしょうか。

金利タイプ変更手数料が無料に下がったということは、ベースレートが上がったということと同義です。
その状態で固定すると、今後５年固定金利がさらに下がって、再度変更したいと思ったときに手数料が高くなりやすい、というのがデメリットだと思います。

とは言っても、26日以降まで待って固定した方が得（ベースレートが低い）かどうかは、残念ながら現時点では誰にも分かりません。

あとは、５月分の金利発表は、今回イレギュラーで、4/24(水)になっています
（http://moneykit.net/visitor/info/info130412_02.html）が、
５月金利が４月より下がる可能性もゼロではありません。
24日までに、約定返済日をまたがず、ベースレートも変更されなければ、そのときまた無料で変更できますが、
ベースレートの変更日が突然変わったことも過去にはあるので、絶対無料とは言い切れません。

思いつくデメリットは、このぐらいです。
「だからどっちが良い」という話ではないのですが。(^^;)

nanoさま

ご回答ありがとうございます。24日の金利を見た上で5年→5年で低利期間を延長したいと思います。

なんとなくイヤな予感がして、金利タイプ変更手数料を見てみたら、上がっていました・・・。

毎日チェックしていたわけではないですが、キリの良い日なら今日からですね。

ベースレート７年ものは「4/6～4/15」と「4/16～4/20？」の間ぐらいです。

>>334さん
その方法で大丈夫です。
金利タイプ変更手数料は、固定した翌日に変動に戻せば、金利の高低に関係なく無料です。

余談ですが、手数料が発生するケースでも、変更後の金利の高低は関係ありません。２年固定→変動でも、２年固定→20年超固定でも手数料は同額です。

約定返済日は２７日ですが，今月は土曜日であり，３０日となります。
繰上返済の考えですが，３０日に行うよりも２７日に行う方が
日割りの利息を少なくできるのでしょうか。
いまいちイレギュラーな返済日のときの考え方が理解できません。
ご教示いただけないでしょうか。

>>337さん
以前、ここで話題になったことがあるのですが、結局まだ分かっていません。

で、私も27日返済なので、今回調べてみようと思っています。

ひとまず、今日27日に繰上返済すると、精算する経過利息は月割りの１ヶ月分でした。
また、4/30の返済は、繰上後の元本で計算した元利均等返済の元本と同じで、利息なし。
つまり、日割り計算にはなっていません。

さてさて、では明日繰り上げるとどうなるか？
（何となく、１ヶ月分＋１日分になりそうな気がしていますが。）
（そうすると、4/30と5/27はどう計算されるのかなぁ。）

その前に、今日繰り上げて明日を待つか、繰り上げないで明日を待つか・・・
んー、マニアックですね(^^;)

子だくさんさん、見ていらっしゃらないかなぁ・・・

nanoさん

とりあえず、27日から30日まで繰上返済の照会をします。
照会結果から以前、考えたこと検証してみます。

ただ、実際には繰上返済の実行をしないと
5月がどうなるか分からないでしょうけど。

（少し返済でもするか。）

ｎａｎｏさん、子だくさんさん

はじめてお邪魔します

約定返済日かつ休日に、繰上げ返済のときの利息ですが、私の予想では、

　４月２７日に返済すると、経過利息なし
　４月２８日に返済すると、その場で２８日の１日分の利息が落とされる
　（利息の元になる元本は、２７日の＜約定返済前の＞残高）。
　いすれの場合も、３０日の返済日は、繰上げ返済に関係なく、予定額になる

のではないかと思います。

また、２８日に繰上げ返済した場合、５月の約定返済での利息は、２８日残高で、日割り計算され、
２９日分になるのではないでしょうか。

２月に借換実行したのですが、手続き中に　少し似たケースをアドバイザーに質問しましたので、
その際の回答をご紹介します。

　固定期間満了月の約定返済日が休日の場合　たとえば
　　約定返済の２７日が土曜日で、実返済が翌営業日の２９日の月曜日になる場合

　　繰上げ返済をしなければ、
　　　　次回の約定返済の利息計算は
　　　　実返済日まで旧利率が適用され（２８、２９日の両日は旧利率）
　　　　のこり、２７ないし２９日間を新利率が適用
　　　　となり、日割り計算が行われる

　　仮に、２７～２９日に繰上げ返済をすると
　　　　応当日の２７日（土）まで、旧利率が適用され、その後は
　　　　新利率が適用される。繰上返済が２９日とすれば、
　　　　繰上げ返済の際に、２８、２９日の新利率での２日分の経過利息を支払う

固定期間満了日が休日に重なるケースは少ないとは思いますが、
ご参考までに　長々と失礼しました。