ソニー銀行初心者質問スレ　その２

>>150＝147さん
言葉足らずでしたね。スミマセン。
まだ誤解していらっしゃいます。

----（繰上返済の画面の抜粋）----
＜1. 一部繰り上げ返済のお手続き＞
　・一部繰り上げ返済額を、元金・お利息の合計額として扱う
　・一部繰り上げ返済額全額を、元金として扱う
　※本日までに生じたお利息を、別途ご清算します。
　　利息については、「ご返済　確認」画面にてご確認ください。
＞＞繰り上げ返済の際に清算する「お利息」について
----（ここまで）----

ソニー銀行での繰上返済は、
「元金として扱う」か「元金・お利息の合計額として扱う」かに関係なく、
即時実行されます。（土日でも実行されます。）

ですから、上記の「※」にもあるように、経過利息が原則として発生します。
実際の手続き画面でも、>>148で書いた下記へのリンクがありますね。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl22.html
この経過利息は、上記のどちらの方法でも、同じ金額です。
どちらの方法でも、繰上返済と同時に精算されます。

例えば、50万円を繰り上げようとしたとき、経過利息が２万円だとします。

「元金・お利息の合計額として」だと、経過利息も含めた合計額が50万円という意味です。
つまり、内訳は、元金返済分：48万円、経過利息：2万円　合計：50万円です。

一方、「元金として」の場合、50万円には経過利息は含めず、全て元金返済に充てるという意味です。
経過利息は、別途（と言っても同時に）払うことになります。
内訳は、元金返済分：50万円、経過利息：2万円　合計：52万円です。


＞「期間短縮型」と「返済額軽減型」
＞だと思うのですが、ソニーは違うのでしょうか？

その２種類です。
実際の画面で、ご確認下さい。
「元金・お利息の合計額として・・・」
「元金として・・・」
のすぐ下です。

----（繰上返済の画面の抜粋）----
＜2. ご返済期間、ボーナス時の返済割合のご指定＞
　・ご返済期間を短縮する
　・ご返済期間を短縮しない（毎回のご返済額を減らす）
----（ここまで）----

「期間を短縮する」を選択すれば、文字通り「期間短縮型」です。
「ご返済期間を短縮しない（（毎回のご返済額を減らす））を選択すれば、「返済額軽減型」です。

>>151
大変丁寧な解説ありがとうございます！！！
よくわかりました！！
ソニーってユーザインターフェースが優れてて
説明書とかなくてもサクサク色んなサービスが利用出来たので、
ソニーで借入れるメリットの一つである、繰上返済で、よもやの
予期せぬ操作（選択）を求められたのでキョドりました（^^;;

手持ち５０万のみを全額期間短縮一部繰上するなら
＞元金・お利息の合計額
＞ご返済期間を短縮する
を指示ですね。

迅速な回答＆ご丁寧な解説ありがとうございました！！！

おつむが弱いと損をする典型

>>153
損得以前に、わざわざそんな事を書き込むお前の精神の方がヤバイよぉ〜
と釣られてみる

まぁまぁ、初心者質問スレってことで

勘弁してあげてください。。。

そんなことより、当分金利が上がりそうもないなぁ。

固定にして、すごく損した気分。

変更手数料は高額だし、住信に借り換えようかなぁ。

みなさんこんばんは
現在借り換え検討中で、その第一候補がソニー銀行なので、相談させてください。
少し長くなります。
２００２年最初のローン。無知ゆえ、２％以上の変動金利でした。
２００８年新銀行へ借り換え。１０年特約付きの変動金利。
事実上廃止状態のプランで、現在１．５％。（新生の主流は半年見直しの変動金利で、１％以下なのです）２０年ローンです。（６０歳で完済予定）
夫婦それぞれの名義で借りています。二人それぞれ年収は６００万ちょっと。安定職です。
現在の残額が二人あわせて２５６０万です。
支払いは月に合わせて１１万。ボーナスは一人が２３万。もう一人は０です。
現在はこれで生活に困らずいられたのですが、今回借り換え検討している理由は、四人の子供がいて、進学時期の年齢になり。今後月々の出費が増えていくだろう事が予想されるのが一番の理由になります。
今後は、今から１５年くらいが、一番お金のかかる時期となり、その後は、繰り上げが積極的に可能になる見込みです。

という、我が家の台所事情で、まず、残り１６年の新生銀行のローンをボーナス払いなしの均等払いで、２５年ローンにしたいというのが、希望です。
これだと、今の金利なら月１０万。ボーナスなしなので、かなり楽かな･･･と。
多少、今より総支払額が上回るのは仕方がないと思ってます。

まず、候補に挙げたのが、現在預貯金で取引をしている住友ＳＢＩ銀行なのですが、事務手数料が５３万。すべてをあわせた諸費用が７０万を超えるので、どこか安いところと思って調べて、こちらに来ました。

ソニーのシミュレーション結果は諸費用３０万くらいでした。
夫婦それぞれのローンを一緒にするに当たっての手数料とかに変化があるのかまではわかりません。

似たような金利なら、諸費用の少ないと言うことで、単純にここに来てしまいましたが、重大な落とし穴などありますか？
また、変動にするなら他にもある。などの書き込みも目にしますが。その当たりはいかがでしょうか？
とりあえず、色々と調べたつもりではいますが、理解しきれずいます。アドバイスいただければありがたいです。個人的な投稿になりすみません。

nさま

返済年数の延長ですが、自分も３年前にフラット３５からソニー銀行に借り替えた際、
返済年数の延長のヒアリングをしましたが、ソニー銀行では延長はできず、
現在の返済年数（月数）での借り換えとなるとの返事を受けました。

３年前と現在では状況が違うと思いますが、
延長の可否については、各銀行に確認済みでしょうか？

確認済みでしたら、大変失礼いたしました。
こちらとしては、勉強のため各銀行の可否について
教えていただければ、大変嬉しいです。

ＫＡＳＨＩさま。レスをつけてくださりありがとうございました。

たった今、電話をかけて聞いてみました。
ソニー銀行さんは、やはり駄目なんですね。
第一目的が年数の延長なので、候補から除外するしかなくなりました。
残念です。

ちなみに、期間延長できるのは私が確認できているのは、新生銀行と、住信ＳＢＩですね。住信信託銀行は無理だと明記されてました。
両銀行は３５年－現在のローン経過年数なので、私の場合は２５年は可能になります。
最初から見通しを持って計画を立てれると良かったのですが、ローンは短い方がいいに決まっているという固定観念で、決めてしまったので、そのやり直しができる銀行を探して借り換えようと思います。
ＫＡＳＨＩさま、ありがとうございました。
私が知っている２社以外にももし、可能な銀行をご存じでしたら教えてください。

>>158 nさん
お住まいの地域の銀行など、実際の支店に問い合わせてみてはいかがでしょう？
地銀は、個別の事情での融通が利きやすい印象があります。

足で稼ぐ情報が、ネットよりも優れていることは多々あると思います。
住宅ローンに限っても、例えば、銀行のサイト上に示されている優遇幅より大きな優遇がもらえることが（特に地銀などでは）時々あるようです。


以下、蛇足ですが・・・、
>ローンは短い方がいいに決まっているという固定観念で

そう信じ込んでいる方、けっこう多いと思います。
某フリーの住宅情報雑誌にも、時々そういう記事を見かけますし。

でも、ｎさんがご苦労されているように、「一度（または最初から）短くしたものを長くする」のは一般的には難しいです。

長く借りても、繰上返済すれば総返済額は同じにできますし、長く借りた方がリスク回避にもなります。
今は、繰上返済が簡単にできる銀行が増えていますし、繰上返済を前提に考えれば、「ローンは短い方がいい」という考えは万人向きではないと思います。

そういう意味では、繰上返済も返済額軽減型の方が良い、と個人的には思っています。
返済額軽減型でも、最終的には期間短縮できますので。

あ、具体的に銀行名を挙げられなくてスミマセン・・・

ｎａｎｏさんのＨＰや書き込み等も見させていただいたので、借入期間のことや、返済額軽減のこともよく理解できました。
ローンを組む段階の時に、そのようなことを勉強する機会があれば良かったなぁと思っています。

今後は、スレ違いになってしまうので、投稿しない予定ですが、少し時間がかかるかもしれませんが、結果の報告をさせていただこうと思います。
アドバイス通り、地銀も含め、色々と調べてみたいと思います。
ありがとうございました。

はじめまして。教えて下さい。

現在、２０年固定から変動に金利タイプの変更を検討しています。

数ヶ月前（半年は経過していないはず）に変更手数料を確認した時は、０円だったのに、
本日確認してみたら、約１１万円になっていました・・・。
数ヶ月間でこんなに変わるものでしょうか？（数ヶ月前に見間違えた？？）

ちなみに、現在の契約内容は以下です。

金利タイプ：２０年固定（設定日：２００９年４月）
金利：２．４９６％
借入残高：約２，５００万円

なるべく手数料が低いタイミングで、金利タイプを変更したい場合、
こまめに確認するしか方法はないのでしょうか？

曖昧な質問で申し訳ありませんが、何方か教えて頂けたら幸いです。
よろしくお願いします。

>>162さん
はじめまして。

＞数ヶ月間でこんなに変わるものでしょうか？

変わります。
数ヶ月とかの時間よりも、どれだけベースレート（手数料計算用の金利）が動いたかの方が大きく影響します。

ベースレート及び手数料がどの程度変わるかは誰にもわかりませんが、
経験上、一発で20万円以上変わったこともあります。
（10年固定の２年目。残債は3000万円弱。）
その時のベースレートは、逆算すると0.1％以上動いていました。

ベースレートは非公開ですが、状況証拠から、毎月６日・16日・26日に見直されているようです。
つまり、このタイミングで手数料も変わります。
（ので、日付が変わって明日6日0時になれば手数料が変わります。）

＞なるべく手数料が低いタイミングで、金利タイプを変更したい場合、
＞こまめに確認するしか方法はないのでしょうか？

そうですね。
ただ、ゼロになる可能性もありますが、反対に上がる可能性もあるので、判断が難しいところです。

ｎａｎｏさん。早速のご回答有難うございました。

No.162です。

短期間で結構変わるのですね。
先ほど確認したら、約２０万円になっていました・・・。

変更タイミングは、なかなか判断が難しいですね。

先ほど４月金利が発表されました。
長期金利が結構上がっているので、明日になると手数料がけっこう下がるかもしれません。

はじめまして

当方、去年ソニー銀行に借換えを行った初心者です。
現在は変動金利にして、いずれは長期金利に切替えるつもりでおります。

そこで質問なのですが、来月長期固定が上がるので金利の切替を検討しているのですが、部分固定特約についてお聞きしたいことが3点ほどございます。

1.部分固定特約をつけたあと、解除して変動金利に戻す事は可能なのか？

2.部分固定の固定割合の増減は可能なのか？

3.部分固定特約をつけている間に固定金利に変更は可能なのか？

以上になります。よろしくお願い致します。

>>166さん
部分固定はわかりにくいですよね。

＞ 1.部分固定特約をつけたあと、解除して変動金利に戻す事は可能なのか？

可能ですが、手数料がかかる可能性があります。（無料のこともあります。）
例えば30％を部分固定したら、手数料は完全固定の場合の30％と考えて良いと思います。

＞ 2.部分固定の固定割合の増減は可能なのか？

減らすことは可能ですが手数料がかかる可能性があります。
例えば30％を20％に減らしたら、減らした10％の分について手数料がかかります。

増やすのは、過去に部分固定した金利ではなく、その時点での適用金利でなら可能です。
例えば、2012年3月に30％を部分固定したとき、4月に3月金利を増やすことは出来ませんが、4月金利での部分固定を20％、というようなことは可能です。
この場合、3月金利が30％、4月金利が20％、合計で50％を部分固定となり、
３つまで設定できる部分固定の２つ目を使うことになります。
両方とも20年超でもＯＫです。

＞ 3.部分固定特約をつけている間に固定金利に変更は可能なのか？

一発で固定金利には変更できません。
一度部分固定を全て解除する必要があります。


1、2については、下記に詳しくありますが、分かりにくいですよね。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl18.html
3については、下記の「金利タイプの変更」の変動金利をご覧ください。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html

nanoさま

教えていただきありがとうございます。
とてもわかりやすく助かりました。

解除する際の手数料というのは、いわゆる普通の固定金利を解除する時の手数料と
同じようなものと考えればよいでしょうか。

変動を30%くらい残そうかとも考えたのですが、自分としては20年超の固定に変えつつ
繰上返済で、月々の返済額を減らしていこうかなと思いました。

どうも、ありがとうございました。

素朴な質問ですが、借入からずっと変動だったのですが
固定２年、３年が変動より低い金利となってました。
で、来月から固定３年がちょっと上昇するので
思わず今日３年固定を選択してしまいました。

一般的には中途半端な短期固定は危険とされてますが、
もともと変動一本と考えていたので（人それぞれの見解だと思いますが、
自分的には日本の金利は低利で１０年は推移すると思ってます）
変動より低いレートがたまたま３年固定だったのでそれを指定しました。

この選択ってソニー銀行ならでは　という理解でよいでしょうか。
ご意見賜われれば幸いです。

>>169さん
＞この選択ってソニー銀行ならでは　という理解でよいでしょうか。

そう思います。
ソニー銀行の変動金利は、多くの銀行とは違う決まり方・動きです。
なので、変動金利にこだわらずに、短期固定を上手く利用なさると良いと思います。

>>168=166さん
＞解除する際の手数料というのは、いわゆる普通の固定金利を解除する時の手数料と
＞同じようなものと考えればよいでしょうか。

そのとおりです。計算の仕方は同じです。

余談ですが、部分固定は、たぶんソニーだけの独特なシステムなので、いわゆるミックスと誤解される方も多いようです。
完全固定（普通の固定）ではない「100％部分固定」という状態が理解できれば、わかるのだろうと思うのですが・・・

先日他行から借り換えをした者です。
当初は10年固定で借りようと思ったのですが、担当者から変動を勧められたので現在は変動で借りています。
ただ、4月金利が上がってきていることもあり一度固定にしようか迷っています。
3年固定に変更したとして、その後長期の利率がさらに上昇しそうになった場合にはもう少し長めの固定にしようと考えています。
この場合、3年固定から一旦変動にしたのちすぐに3年固定より利率が高い10年固定などにする場合は、金利タイプ変更手数料はどの時点でかかる可能性があるのでしょうか？

すごく初歩的な質問ですみません。
ご教示いただけたら助かります。

>>172さん
＞この場合、3年固定から一旦変動にしたのちすぐに3年固定より利率が高い10年固定などにする場合は、金利タイプ変更手数料はどの時点でかかる可能性があるのでしょうか？

金利タイプの変更手数料は、３年固定から変動にするときにかかります。
いくらかかるかは残念ながら誰にもわかりません（無料の場合もあります）。
３年固定から直接10年固定などに変更することも出来ますが、手数料は同じです。
「（３年）固定を解除するための手数料」だと考えるとわかりやすいです。

変動から固定するときは、金利の大小や固定期間に関係なく、無料です。

ソニー銀行で借り換えをしようと思い、現在本審査が済んで
あとは契約書を送る段階まできています。

が、現在借りている銀行に完済の申し出をしたら、金利の
引き下げを検討してくれることになり、色々比較した結果、
自分たちの希望した金利まで下がるようなら借り換えを
せずに、固定期間が終わるまでは今の銀行でのローンを
継続しようと思います。

固定期間終了時（約７年後）にもう１度借り換えを検討する
予定でいるのですが、今契約前の段階まできているにも関わらず、
ソニー銀行での借り換えをキャンセルしたりすると、
将来借り換えをしようと思った時に評価が
マイナスになったりする事があるのでしょうか？

分かりにくい質問で申し訳ありませんが、
分かりましたらご教示頂けるとありがたいです。

>>174さん
気になるお気持ちはお察しいたしますが、気にする必要は無いと思います。
銀行関係者ではないので、絶対的なことは申し上げられませんが、
そういう感情的な理由で審査が左右されることは、まず無いでしょう。
本審査を複数行で行うというのは良くある話です。

nano様
アドバイスいただきありがとうございました。決めた後でもそこがとても気になってしまって…

でも、アドバイスいただき気持ちが楽になりました！
本当にありがとうございました。

固定から変動へ変更するときの手数料について，ご教示いただけないでしょうか。
ベースレートが関係してくるというのはわかったつもりでいるのですが，
どうも理解が不足しているので，２つ質問させてください。

１．今のように2年や3年固定が変動より安い時に固定→変動にする場合と
変動がどの固定よりも安い時に固定→変動にする場合，
結局のところ基準金利とは関係ないということなのでしょうか。

２．20年固定から変動に変更しようとするようなときでも手数料が無料になる
可能性はあるのでしょうか。

初歩的な質問かと思いますが，よろしくお願いします。

>>177さん
金利タイプ変更手数料は、「固定を解除するための手数料」と考えると良いと思います。
例えば、２年固定→変動でも２年固定→20年固定でも手数料は同じです。

＞１．
変動金利の高低は関係ありません。
比較するのは、以下の２つです。
・固定時の固定期間のベースレート（２年固定なら「２年もの」ベースレート）
・変更時の固定残期間のベースレート（２年固定で１ヶ月以上経過していれば「１年もの」ベースレート、１年以上経過していれば「０年もの」ベースレート）

Ｘ年ものベースレートとＸ年固定基準金利には、相関性はあるとは思いますので参考にはなると思いますが、直接計算できるわけではありません。

＞２．
可能性はあります。
私自身は、実際に15年固定、10年固定、2年固定で手数料無料を経験しています。
20年固定ですと、20年固定～15年固定の基準金利が上昇しているときほど、手数料が無料になる可能性は高いと思います。

蛇足ですが、20年固定よりも20年超固定の方が手数料無料になる可能性は高いのかなと思います。
20年固定ですと、比較対象が、１ヶ月経過すると19年ものベースレート、１年以上経過すると18年ものベースレート・・・となりますが、
20年超固定ですと、ローンの残期間が21年以上あるうちは、20年超ものベースレートどうしの比較になるためです。

初心者の質問です。本日返済日だったので確認がてら繰り上げ返済しました。
すると、利息分が０でした。
利息計算期間をみると

前約定返済日の翌日から次回の約定返済日まで

となっています。
これは返済日に繰り上げ返済すると利息はかからないということでしょうか？

よろしくお願いします。

>>180さん

返済日に繰り上げ返済すると経過利息が0円なだけでは？
繰り上げ返済のお金に対しては、月々の支払のような利息はありません。
繰り上げ返済のタイミングで経過利息が日割りで発生します。
よって経過利息が発生したからといって損するわけではありません。

>180さん　は恐らくボーナス併用なしの約定なのでは？

仮に６，１２月ボーナス併用であれば、前回のボーナス月（１２月）の
約定日の翌日からボーナス併用分の残高に対する利息が発生すると思います。

従って、約定日に繰上げ返済するからといって、
すべて利息が発生しない、とは限らないと思います。

間違っていましたら、ご免なさい。

180です。
回答ありがとうございます。ボーナス併用なしです。

経過利息の理解が乏しくすいません。
支払い時点での利息総額は、変わらない、ということでしょうか？
例えば支払い日以外で繰り上げ返済し、利息がかかった分は月毎の支払い利息と相殺されるとか…。

理解不足ですいません。ご教示お願いします。

>>183さん
＞例えば支払い日以外で繰り上げ返済し、利息がかかった分は月毎の支払い利息と相殺されるとか…。

概念的には概ね合っていると言っても良いのかな・・・と思います。
次回約定返済日の利息は減るのですが、相殺というとちょっと違う面もあります。


毎月の「返済額」を計算する方法はちょっと難しいですが、
返済額のうちの「利息額」を計算するのは簡単です。

繰上返済をしない場合は以下のとおりです。
・その月の利息額＝前回返済後の残債×金利÷12

繰上返済を約定返済日以外に行うと、以下のようになります。
・繰上返済時点の利息（経過利息）＝前回返済後の残債×金利÷365×経過日数
（経過日数は、前回返済日から繰上返済日までの日数）
・次回約定返済時の利息＝繰上返済後の残債×金利÷365×残日数
（残日数は、繰上返済日から次回約定返済日までの日数）

例えば、
・４月返済後の残債：1000万円
・金利：3.65％
・約定返済日：27日
・繰上返済額：10万円
・繰上返済日：5月7日（繰上返済までの日数：10日間、繰上返済から次回返済までの日数：20日間）
とすると

繰上返済をしない場合
・5/27約定返済での利息：1000万円×3.65％÷12ヶ月＝30,416円

繰上返済をした場合
・5/7繰上返済での経過利息：1000万円×3.65％÷365日×10日＝10,000円
・5/27約定返済での利息：990万円×3.65％÷365日×20日＝19,800円

このように、次回返済時の利息は、繰上返済日後の残債と日数で計算されます。
単純に経過利息を引き算するわけではありません。
ただし、繰上返済日までの利息は繰上返済時に経過利息として払うので、その期間の利息を二重に払うことはありません。

nano様

ありがとうございます。とてもよくわかりました。
繰り上げ返済は約定日にかかわらず１日でも早いほうが利息を減らせそうですね。
経過利息によって不利に働くと誤解してしまってました。
返せるものは一刻も早く心がけます。

2つお聞きしたいことがあります。



1、 ローンの支払日(引き落とし日)は何日がいいですか？

たいして変わらないでしょうか。



2、繰り上げ返済は引き落とし日に一緒にするのと別にするのではメリットが違ってきますか？




あまりに素人質問ですみません。



素人の掲示板とはいえ読ませて頂くと難しくて…わかりやすいご回答を頂けたら嬉しいです。



宜しくお願いいたします。

引き落とし日はローン実行日から最も近い日が利息的にはよいと思います。引き落とし額に対する数日分の利息がなくなります(非常にわすがですが)。
基本は給料日から数日後が良いと思います。

繰り上げ返済は返済金の準備ができた時点で１日でも早く返済するのが良いと思います。

>>186さん
＞ローンの支払日(引き落とし日)は何日がいいですか？

・初回返済までの利息を少なく、という面では、初回返済日は借りた翌月なので、2日が最もお得です。（借りた当月は返済はありません。）

・２～20年固定⇔変動を繰り返す予定なら、翌月金利が発表される15日以降（17、22、27日）が若干有利になるケースがあります。（理由は話が難しくなるので省きます。）

・一般的には給料日の数日後という人が多いと思います。

＞繰り上げ返済は引き落とし日に一緒にするのと別にするのではメリットが違ってきますか？

ボーナス返済を設定していないことを前提にします。

・数十万円以上の場合は、１日でも早いほうがお得です。

・毎月数万円を繰上返済するような場合は、月の日数の関係で、月によって変わってきます。
約定返済日（＝指定した引き落とし日）が平日の場合、以下のとおりです。
　「２，４，６，９，11月」は、約定返済日の翌日が有利です。
　「３，５，７，10，12月」は、約定返済日以前でなるべく早くが有利です。
　「１，８月」は、約定返済日当日が有利です。
なお、約定返済日が土日祝日の場合は、不明点があってよく分かっていません。スミマセン。(^^;)

ボーナス返済を設定している場合は、ボーナス返済の当日が無難だと思います。

変動セレクトで組んだ場合なのですが…次の月の金利がネットから確認できるということですがその時にネット場に次の月の正確な返済額も出るのですか？


支払い額が毎月多少かわると思うのですがその金額はどのように返済者に伝わるのでしょうか？



ハガキなどできますか？教えて下さい。

金利は毎月発表されていますが、これは新規契約者向けで、
既契約者に適用される金利は、変動金利の場合、６ヶ月間は変わりません。
５月金利、11月金利がそれぞれ半年間適用されます。

返済額も６ヶ月間は同じです。

返済予定表は封筒で郵送されてきますし、ネット上でも確認できます。
ネット上のものは、CSV形式でダウンロードできます。
返済額、元本、利息、残債が明記されています。

なお、繰上返済や金利タイプの変更をした場合は、その都度郵送されてきます。
ネット上の情報も、その都度更新されます。

nanoさん、久しぶりに投稿いたします。ご教示いただきたく、お願いします。

一昨年の9月に10年固定が下がったので金利タイプ変更をしました。
運よくこの金利が底値でしばらく様子を見ていましたが、先月からその底値を下回ったことを今日発見しました。

ついては、教えてください。

①いま、変動へ金利変更すると293千円の手数料がかかります。

現在ローン残高10,800千円ですが、この手数料を払っても金利変更したほうがいいでしょうか。

ちなみに、再度10年固定にするつもりです。

②金利はまだまだ下がると思いますか。

宜しくお願いします。

新築建売の購入を検討しています。購入価格6480万。
収入は問題ないはずなのですが、恐らく頭金が１００万程度なのでソニー銀行の審査が通りませんでした。

借入上限額いついては、収入が十分であっても、不動産評価額を超える額については申請が通らないため、
頭金を２０%くらいは用意しないと審査が通らないということですか？

大手銀行も含め、金利引き下げを利用すると
変動金利は軒並み１％以下のため、変動で借入したいのですが、
購入価格の95％以上を低い変動金利で貸してくれる銀行はないのでしょうか？
フラット35しか道はないでしょうか？

>>191さん
10年固定、下がりましたね。

①についてですが、記載の条件だけでは、毎月の返済額が分かりません。
が、毎月の返済額は、７月金利（1.574％？）でも、500円弱しか変わらないのではないでしょうか？
であれば、（７月金利では）モトが取れないですね。

毎月の返済額は、ソニー銀行のサイトでも計算できますので、確認なさることをオススメします。
金利ではなく、金額で考えることが大切です。


②については、10年固定のお話ですよね？
申し訳ありませんが、ご勘弁を・・・m(_ _)m

ただ、新発10年国債の過去の利回りのグラフが、下記にあります。
http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_kinri.html
下のグラフ（過去10年）を見ると、現在より低かったこともあるようです。
だからどうとは言えないですが・・・

>>192さん
フラット35は、いまは頭金が10％以上必要です。
http://www.flat35.com/loan/flat35/outline.html

収入は問題ないとのことですが、売主の方でそのようなお話しだったのでしょうか？
仮に審査金利４％として、
返済負担率30％だとすると、年収1130万円が必要。35％なら、970万円。
ご職業なども関係します。
このあたりの基準は、ソニー銀行は公開していませんが、
不動産会社が問題ないと言ったのであれば、そこの提携ローンを使うのが確実なのではないでしょうか。

＞１９４　さん
レスありがとうございます。

フラット３５Sエコなら100％可能の様です。
ちなみに物件は対応している様です。

ローンについては不動産屋には相談していないです。
ネットでの収入面からのシミュレーションではどの銀行でも借入可能にはなります。

貯金はそれなりにあるのですが、購入の時に頭金に回せない事情があります。
やはり、10-20％ぐらいの頭金がないと、低い変動金利での借入は困難でしょうか。

191です。nanoさんありがとうございました。

現在毎月の返済額は74千円程度ですが、金利タイプ変更シミュレーション（10年1.592％）の結果、350円程度しか減りませんので、おっしゃるとおりモトが取れませんね。

もっと金利が下がると合わせて手数料も下がるんでしょうが、どれくらいになったらモトが取れるんでしょうね。
またちょっと、しばらく様子見ですかね。

>>196=191さん
＞もっと金利が下がると合わせて手数料も下がるんでしょうが、

いえいえ、金利（正確にはベースレート）が下がると手数料は上がります。

また、一昨年9月の固定ですから、ベースレートは、当時の「10年もの」と現在の「8年もの」との比較になっています。
基準金利とベースレートに相関関係があるとすれば、7年固定と10年固定の基準金利の乖離が大きくなっている現在は、手数料が高止まりすることを示唆しているとも言えます。
７年固定が上昇してくれば、手数料は安くなってくると思いますが、その時は10年固定も上昇している可能性が高そうですね。


返済額から逆算すると、残り14年弱でしょうか？
繰上返済などを行う予定があるのであれば、
例えば、5年固定とかに乗り換えてみるのも選択肢だと思います。
モトが取れる分岐点は、繰上返済ペースと、固定あけの金利次第ですので、あまり無責任なことは言えませんが、
残り期間が短いと、金利が上がっても返済額は思ったほど変わらないですので。

>>195=192さん
フラット35Sエコは、おっしゃるように（今のところ）100％まで融資可能です。

物件の契約は、まだなのでしたね。
ということは、ソニーは仮審査でＮＧということですね。
うーん、建前としては100％でも大丈夫なはずですし、「変動セレクト」なら手数料も借りられるはずですが・・・

失礼ですが、過去に信用情報に傷が付くようなことがあったりはしませんか？
あとは、都市計画の関係とか・・・

100％でも貸してくれる銀行はあります。
メガバンクでも、優遇幅が少し小さくなるかもしれませんが、頭金が少ないという理由だけでＮＧということは無いと思います。


いずれにしても、物件の契約をするには、どこかの銀行（一般的には不動産会社の提携銀行）の仮審査に通ることが条件になることが多いですし、
物件の契約書には、ローン特約（※）などと呼ばれる条項を盛り込むのが一般的です。
（※：ローンの本審査に通らなかった場合、白紙撤回できる契約）

まずは、売主の不動産会社に相談なさることをオススメします。
提携以外の銀行の審査は、契約後で間に合いますし、
そもそも、本審査は、物件を契約してからでないと出来ませんので。

＞１９８　さん
レスありがとうございます。

売主に相談してみます。

借り換えして一年ほどになります。繰り上げ返済について疑問があるので質問いたします。
全23年　固定金利３年　1.386％　当初借り入れ４８００万　当初月月返済額203700円位
給与の内22万円をソニーの口座に振り込み、27日に引き落としのあった後、27日のうちに22万円からの残金17000円前後を繰り上げ返済しています。わずかの額なので、期間短縮は出きませんから、返済額軽減になりますが、毎月同じやり方でやっている割りには、繰り上げ返済した後送られてくる返済予定表を見ると、予定額の減り具合がいい月と悪い月があります。だんだん良くなるOR悪くなるならわかりますが、ばらつきがあるのはなぜなんでしょうか。30日の月と31日の月の差とか?　繰り上げ返済に有利なタイミングってあるんでしょうか。少額の繰り上げですから選ぶ余地はなさそうですが、現に効果の差があるのでタイミングがあるのなら知りたいです。また、このような少額よりせめて半年まとめて10万以上で返済したほうが良いのでしょうか。数字に疎いものでよくわかりません。ご教示お願いします。