ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

いいお話聞けて良かったです。

>>539
御三家というより、億ションのある高額物件ばかりですね。
住友が南大塚を売り切ったから大塚は大丈夫だと思いますよ
当時は大塚で億ションなんて売れないと言われてましたよね。
湾岸特需とかでお金持ちが内陸の見晴らしのいい、高級マンションに
移ってきているそうですから。
お金持ちは、庶民と違って焦って青田買いなんてしないらしいから
完成物件を好むらしいです。

大塚駅の駅ビル、平成25年完成とか言ってたけど、まだ工事も始まってないね
地下に豊島区の駐輪場も出来るらしいけど、最近は駅前がすっきりしたから
必要ないですね。

駐輪場はあった方がよくない？
やはり潜在的に利用希望者は多いと思うけれど。
駅ビルは震災の影響で遅れているのかな？
そろそろ工事が始まっても良さそうな頃ですものね。

大塚駅に自転車で行く豊島区民は多くないでしょう徒歩10分圏内
多いのは文京区民、北区民です、自転車にマンションの
ステッカーが貼ってあるのは、北区と文京区のマンションばかり。

色々な意味で中途半端な物件でしょう。
北大塚なんてアウトローな場所にそこそこの仕様で山手線内側水準超の価格のマンションですから。

間違っても北大塚は高台でないと手を出さないよ。

今時、｢路線価のx倍｣みたいな賃料の決め方してるマンションなんてないのでは。

路線価に一喜一憂する前にもっとやることあるのでは？

風俗関係減らすだけでえらく価格変わるのにね
下手にビル持ってないで売って欲しい
だからまともに開発されない

>547
ステーションフロントタワーは、ここより低い土地で売れましたけど
理由を説明してみて。

＞今時、｢路線価のx倍｣みたいな賃料の決め方してるマンションなんてないのでは。
昔から、賃料について路線価を基準にしているマンションはありません。
前のレスよく読んでみて。　


地価ですよ。

急に静かになりましたね。

やっぱ、オール電化っていうのが、とどめを刺してるね

今、オール電化を買うのはリスク大きいから、候補から外れてってるんだと思うよ

立地自体は、都心に近く便利で、埋立地でもない点で優位なんだけどね

オール電化自体がそこまで嫌われている感じはしないが、
タワーマンションであるという点と
価格がかなりネガティブに見られているのでは。

オール電化も以前はそれなりに人気だったんですけどね、やっぱり先日の地震の影響や計画停電の話題ですっかり不人気になっちゃったのかな？
それにしても都内の計画停電は全然はっきりした情報出てきませんね。もし始まるとしたら約一ヶ月後くらいから？

＞＞５４６さん
確かに。徒歩４分だったらみんな歩いてしまいますよね。
大塚駅は５箇所の駐輪場があって３箇所がつ月契約の駐輪場、２箇所が
時間貸しの駐輪場になっています。
最初の２時間までが無料、６時間ごとに１００円なのでそんなには
高くないですがね。

駐輪場が５箇所もあるのはいいですよね。
月極の駐輪場には空きはありそうなんですか？

石原都知事か以前何かの番組で言ってたけど、山手線周辺や都心部は徒歩10分圏内に駅があるそうですから歩けばいいんです、体の不自由な人は自転車に乗らないから駐輪場設置は弱者救済にもならない。

駐輪問題があるのはむしろ、駅前が発展していない地下鉄駅、新大塚も護国寺も茗荷谷も
駅前に自転車が溢れていた。文京区に住んで自慢するなら地元の駅を使えよ！格下と思ってる
豊島区のＪＲ大塚駅まで来ることないんだよね。
地下鉄は終電が早いから、深夜に南口のタクシー乗り場に並んでいるのはどこへ帰るのでしょう？

交通の便で言えば、山手線＞丸ノ内線＞有楽町線　じゃないのかな。

555さん
駅に５箇所の駐輪場ですか。まあ、徒歩４分のところをわざわざ自転車に乗っていくこともあまりないでしょうけど、何かの時にはいいですね。確かこのマンションの駐輪場は１世帯に対して１台だったと思いますから、２台３台と利用したい世帯にとっては便利に思うかもしれませんよね。空いていれば駐輪場側も文句言わないのではないかな。

免震のゴムって何年で交換ですか？
また費用は？

>>557
池袋～巣鴨の放置自転車はひどかったですね
あの時の処理のお金って豊島区のみの負担だったんですか？

周りに月極の駐輪場があるんですか。
駅周辺が違法駐輪で溢れていると雰囲気的にもいまいちなので
そういうのは歓迎ですね。
こちらは駅から近いので住民が使う事はあまりないでしょうけれど
治安的には効果があるかと。

豊島区は違法駐輪で撤去されると5,000円です、最近は自転車が安いから取りに行かない人が多いらしい、新宿区は3,000円だから取りに行く人が多い。

周辺を散歩していると、大塚駅山手線外側の一等地はこのあたりかと思いました。
自転車でなくても少し歩けば都営三田線も使えるし、丸ノ内線も使えますから
交通の便も大変いいです。
北大塚の繁華街も通らずに通勤通学が出来ますから、価格が高めということ意外に
問題ないように思えます。
大塚全体を見渡しても、タワーマンションは駅前のセントラルと、向原のクリオタワー
しかありませんから大塚のランドマーク的な存在になりそうで期待しています。。

大塚駅は都電も通ってていいなって思います。
都電は味があって休みの日に一日券を利用して、都電に乗って観光するのもいいですよね。

普段の通勤で都電使う人はあまりいないかもしれないけれど、
確かに休日にのんびりどこかに行くのには良いかもしれないですね。
たまに自分も無性に乗りたくなって足を運びます。
どの時間帯もかなり都電、混んでいませんか？
周辺の方たちの重要な足なんですね。

先着順ってほとんど売れて無くない？

ここに価値を見出して、買いたい人が買えばいいんじゃないですか？

契約した人にとってマンションの売れ行きって無関係ですよ

長期売れ残りがあっても、ちゃんと管理費も駐車場もデベが売れるまで払ってくれますから。

関係なくはないよ。

人気があって早期に完売した物件は、当然転売しやすいし。

売れ残りの新規も値下げするから、最初から住んでるものを転売するときはさらに値が下がる。

建物は使わないと傷むってのは常識だし、売れ残りが最終的にバッタもん扱いで売り飛ばされてみなよ、住民層にも影響を及ぼす。

タワーなんてもう転売するような物件じゃないよ

＞最初から住んでるものを転売するときはさらに値が下がる。

住まいとして買うんだから関係ない、
あっち行けば、ここは検討版だよ！

568では無いが、最初は一生住むつもりでいても、仕事・子育て等の事情で予期せず売却することはあり得ると思うよ。

実際マンションは10年で1割が入れ替わるという話は聞く。

なので資産価値に直結する販売状況は注視すべきと思うが。

築20年ぐらいで半分が入れ替わるのは、都心マンションの特徴かもしれない

中古物件を検討したことがあるけど、ネットでもチラシでも築10年で分譲時の
売れ行きなんて調べようもないし仲介業者も知りません。
分譲価格もデータベースに入っていたり、いなかったり。

財閥系の「旧三井不動産分譲」の文言がチラシに入ることはあるけど、それ以外の
デベの名前が表示されるのを見たことがない。
中古になると、階数や部屋の方位もそれほど関係なく坪200万万円とか売買実績しか
なくて、非常にアバウトになる。

不動産業者に聞くとよくわかりますよ。

販売状況が資産価値に直結するなんて、驚愕の誤認
マンションの資産価値がわからない、戸建ての人？

そうか？長期完成在庫が残っているような物件は、入居済の部屋を売ろうとしても買いたたかれるだけなので、そもそも売るに売れないのでは？

買ったマンションを直ぐに売る人は、稀だろう。
何年かして売りたいときがくる。
相場がどうなっているか？
インフレが起こっているかもしれないし、反対に土地の暴落が起こるかもしれない。
そんなことは、誰にも分からぬ。
神のみぞ知る。
むしろ、自分や家族が住んで、満足が得られるかどうかが重要だと思う。

10年前だと確かにわかんないけど、このHPみると、5年前から売れてない物件で未だにまともな評価がされてないものっていくつか現実的に有りますよね。

少なくとも、人気があって１期完売みたいなのと、長期にうだうだ販売してるのと、どう考えても違うと思いますけど。

何年後かの相場は、わからないというお話はその通りですよ、でもその話ってこの話と関係ありません。
ここで話してるのはその相場の中で、売れ残りがたくさんある物件と全く売り物が出ないような、出てもすぐ売れる見たいな物件は違うという話でしょ。

中古を買おうかと見に行ったときに新築が値下げして売ってたらそっち買うし、値下げしてなくても新築未入居よりも中古は安くしないと売れないし。

大塚の底地を初めて買ったのは、大昔だな。
相続税が払えない地主に協力した。
借金を返すのは、大変だった。
まわりで、このチャンスを逃した人も多かったね。
値段が、高すぎるとかごねて。
その後、土地は面白いように値上がり。
この時買った土地が、一番儲かったね。
（まだ、売っていないけどね）
思い出すのはバブル崩壊の直前。
1989年のマンション販売は、全て抽選。
あっという間に、瞬間蒸発。
手付金を払い、完成の頃に売れば、1割は儲かると誰でも思っていた。
しかし、外れた人は、幸運だった。
当たったら、その後、大暴落。買い手は消えた。
数年後、やっと売れたときは4分の1ぐらいだったかな。

＞577
そうですね、結果論かもしれませんがその場では
真剣に悩んで行動した結果ですね。
誰も笑えないし、褒められもしない自己責任。

そんな時代がありましたね。

大塚は値上がりが少なかった分被害も少ない
ご近所だと高騰した茗荷谷、駒込、目白のマンンションは値下り額では
大塚の比じゃなかったですね、場所によっては1／6位だと地元不動産から聞きました。

でもマンションを買うのって何と言うかその時の「縁」みたいなものがあるような。
先のことを考えて買ったつもりでも、状況が変わってしまうことも多々あるし。
まぁ「買いたい時が、買いたい物件が」運命の物件なんじゃないかと。
それは人によって違うから、良いも悪いもないんじゃない？

人気があると言うか、多くの人が欲しがる、住みたがるかも、市況が変わっても同じ。

営業さん辛いだろうね
地震、痛過ぎる

近所の築浅中古タワーがここより2～3割安く出てるから、ここは厳しいよね。

中古のタワーとかいらないだろ
地震受けてるし

まあ、オール電化タワーがある意味で一番被災しているわけだが…

そんなにオール電化ってダメかな？
オール電化じゃないマンションでも停電になりゃ、風呂は湧かないし、エアコンつかないし、、、
メリットは、ガスコンロ使えるだけでしょ。今時のマンション、どこも電子デバイスでコントロールなんだから。
このマンションは、地震で水道とまっても、自家用タンクで水を確保できたり、よく考えられてますよ。

停電になればガスコンロも使えないんじゃない？

オール電化のデメリットを一番実感しているのはデベの営業だろうな。
ここのビラにも震災後はオール電化を売り出さなくなったからね。

大震災になったら、ガスはまず使えない。
電気も使えないが、普及の速度が違う。
ガスは電気にくらべて復旧は何ヶ月も遅いよ。
電気の調理もメリットある。
この辺が、アピールできていないのも事実だが・・

免震構造の建物って、何年かに一度発生する費用が結構かかるので、住宅には向いていないものなの？

ちなみに、あまり揺れないっていう触れ込みだけど、３・１１に丸の内の免震のオフィスビルにいたけど、かなり揺れましたよ。机上じゃわからない部分も多いですね。

その何年かに１度かかる費用のためにタワマンは修繕積立金が高いんだと思うけれど…。
最初は安くても徐々に上がっていきます。

オール電化はどうなんだろう…。
電気料金の値上げはないって今のところはいっているけれど、
補償金を捻出するのだってそう遠くない未来に東電は行き詰るだろうし。

停電になってもガスコンロは使えるよ。ほとんど電池式だから。
ちなみにオール電化の欠点は計画停電による停電で麻痺すること。
ガスは計画停ガスない。