フラット金利はどうなる？【６】

過去２年分見てみました

ﾌﾗｯﾄ金利 機構債 ｽﾌﾟﾚｯﾄﾞ 長期金利 +α
2011.03 2.54 1.85 0.56 1.253 0.727
2011.02 2.55 1.79 0.57 1.258 0.722
2011.01 2.41 1.77 0.53 1.169 0.711
2010.12 2.40 1.60 0.53 1.165 0.705
2010.11 2.15 1.43 0.53 0.905 0.715
2010.10 2.16 1.51 0.44 1.005 0.715
2010.09 2.06 1.36 0.43 0.915 0.715
2010.08 2.23 1.52 0.44 1.075 0.715
2010.07 2.32 1.61 0.45 1.149 0.721
2010.06 2.41 1.71 0.47 1.224 0.716
2010.05 2.51 1.81 0.48 1.320 0.710
2010.04 2.59 1.86 0.53 1.370 0.690
2010.03 2.55 1.87 0.51 1.305 0.735
2010.02 2.60 1.88 0.55 1.345 0.705
2010.01 2.57 1.82 0.57 1.280 0.720
2009.12 2.60 1.89 0.59 1.305 0.705
2009.11 2.69 1.97 0.61 1.370 0.710
2009.10 2.64 1.95 0.61 1.315 0.715
2009.09 2.69 1.98 0.65 1.335 0.705
2009.08 2.76 2.05 0.66 1.385 0.715
2009.07 2.82 2.14 0.71 1.390 0.720
2009.06 2.99 2.28 0.82 1.455 0.715
2009.05 3.07 2.34 0.92 1.434 0.716
2009.04 2.95 2.25 0.93 1.295 0.725
2009.03 2.98 2.24 0.95 1.310 0.720

米労働省が４日発表した２月の雇用統計は、非農業部門雇用者数が１９万２０００人増加
国勢調査が押し上げ要因となった昨年５月以降で最大の伸びとなった。
失業率は８．９％と２００９年４月以来の水準に改善した。

長期金利上昇方向でしょうか？

今のところ
米国雇用は予測を下回ったことで
米国長期金利下げ方向ですね
中東情勢の緊迫化、原油価格高騰で経済成長の抑制懸念
株価反落ですから・・・

>1

表をみると、機構債の上昇も目立つね。長期金利は、日々チェックできるし、市場動向等で
理由もそれなりにわかるんだけど、機構債利率って誰がどういった指標にもとづいて決定する
んだろ？発行額で上下って言う意見もあったけど、そんな単純なものなのかな？毎月一発勝負
見たいなところがあって、不気味な感じ。利率決定プロセス知ってる方おられますか？

機構債は
新発10年国債に対するスプレッドの需要積み上げ方式
つまり、発行には10年国債利回りを指標にしています
住宅金融支援機構→引受会社→投資家
投資家がどのくらいで買ってくれるかでスプレッドが決まるのでは？

>5

4です。レスありがとうございます。そうなると、投資家が機構債を
買いたいと思えば、機構債利率が下がると言う事ですね。とすると、
機構債そのものに魅力があるかどうかですが、「住宅金融支援機構」
が「買い」ってどんな場合なんだろ？
例えば将来フラット利用者が増える予想なら「買い」とかですかね？
まあ機構債利率が10年国債利回りを指標にしているのであれば、特に
気にする問題じゃないのかもしれませんが・・

>6
>機構債そのものに魅力があるかどうかですが、「住宅金融支援機構」
>が「買い」ってどんな場合なんだろ？

そのためのスプレッド。
スプレッドも相場で上下するから、他の債券のスプレッド動向次第の面がある。

>例えば将来フラット利用者が増える予想なら「買い」とかですかね？
フラット利用者が増えると需給が悪くなるから、より大きなスプレッドが必要。

また、借りている人の属性は悪化しつつあるとの認識も投資家の間では生まれているので、
その点ではより大きなスプレッドを要求されつつある。

>まあ機構債利率が10年国債利回りを指標にしているのであれば、特に
>気にする問題じゃないのかもしれませんが・・

機構債は10年国債利回り＋スプレッドで発行条件を決めているので、気にした方が良い。
気にしてもどうしようもないけどね･･･

そうですね
発行額が多くて、誰でも借り入れできるようなローンならスプレッドが大きくなるのも仕方ないですね。
優良資産向けならスプレッドもちいさめになるのでしょうけど

フラットのメリットってなんですか？

金利が一定で、景気の影響うけない。
変動はギャンブル。

変動えらぶやつは＊＊＊

機構債の買いはやはり国債価格の上昇のときでしょ
まあ、そんなときは需要があるのでスプレッド下がるのでしょう
ってことは
国債価格下落局面ではスプレッドは拡大？

>>11　プッ。１０年前に変動で借りた俺は勝ち組でＯＫ？

↑
＊＊＊。
公務員でフラットの私の方が勝ち組です。

↑釣り

親戚から金利０で借りた俺こそが真の勝ち組

↑認められません。

金利0は贈与対象。金額にもよるけど40～50％もってかれます。

ちゃんと定期的に返していれば借金と認められるよ
金利の分は贈与とみなされる可能性はあるけど
一般的な金利との差が年間１１０万を超えなければ問題ない

国家公務員でフラットですけど

民間はかわいそうやな。

スルーできないとこうなる

工事が遅れて３月のはずが４月に完成することに。

あんなに２月中ハラハラしてたのにまた今月もハラハラするかと思うと
気が重いです。

政治などの詳しいことはわからないんですが、４月に金利が下がる要素も
見当たらないきがするんですが、どうでしょうかねぇ

4月は、今のままなら2.6は行きますね。

2.6は堅いね。2.8くらいは覚悟かな。

2.8はいかないんでないかな。

２.８まで行くと長期金利が１.３５のレンジを上抜けてる可能性大だから３％を覚悟しておかないと。

新築予定者です。なぜ皆さんはフラットを検討なされたのですか？変動が1%を切っている状態でフラットにする理由を教えてください。変動で2%上がっても10年後のフラットと差はないように思います。勿論繰り上げ返済をする気もありません。宜しくお願いします。

怖いから。

No.29さん
もしかしたら10年後に変動が2%超上昇するかもしれませんし、先々のことは誰にもわかりません。
その時点で金利上昇に耐えうるだけの資金力があれば変動でもよいかもしれませんが、
そうでない場合、家を手放す羽目になりますよ。固定金利は保険ですので単なる損得ではないかと。

公務員だからよ！

どっち付かずの私は、フラット+変動のMIXとしました。
なお、変動を繰り上げ返済で10年以内に完済する予定です。

>変動で2%上がっても10年後のフラットと差はないように思います
じゃあ5%の上昇なら？10%以上の上昇なら？　可能性は低いがゼロではない。
結果的に変動の方が総返済額が少なくても、それはあくまで結果論に過ぎない。
期待値は変動の方が有利だろうけど、期待値だけで選ぶものでもないと思う。（ヒント：保険）

価値観でしょう。
損得重視なら変動、安心ならフラット。

34さん
5%〜10%変動金利で上がっていたら、固定金利はとんでもない事になってますね。今、フラットを借りている方は良いですが、その時は誰も家を買えませんね。

俺は↓の理由で固定にした
・国債の格付けが下がって金利が上昇する可能性が高いと判断した
・財政破綻してインフレが起こり、金利が上昇する可能性があると判断した
・銀行がやたらと変動を勧めるから、固定は銀行の損になる→自分は得になる、ような何かがあると判断した
・借り入れが1200万くらいなので変動との金利差がそれほど無い

金利差じゃなくて利子差だった
他には
・金利の動向に何十年もハラハラし続けるのは嫌
・金利が上がり始めたら固定にしようとしても固定の方が先に上がってしまっている
・消費増税前の駆け込み需要で好景気→金利上昇の可能性もアリと判断

フラットの支払い額と同じ額を変動で支払うシミュレーションしたら借入れ年数が3年縮まった。

フラットは大底は打ってます。
借りるなら経済状況と政局次第ですが、一年が目処だと思われます。

どの水準で横ばいに推移するかは分かりませんが、目先の底は打ちました。

長期金利も然り。

>34さん
ヒント→保険っていうのは確かにそうですね。

>40さん
全く同意です。

37さんの指摘ポイントの３番目は、わたしも賛成します。
お金が絡む話って、みんなが同じ方向に動き出したときが危ない。

銀行がすすめるからその逆いきますって、気持はわかるが根拠が薄い。
皆が右なら自分は左って反抗期の子供みたいだ。

↑
激しく同意。
科学的根拠がない。

まぁ人それぞれ。

自分の考え通り借りればいいと思う。

別に他人と勝負してるわけじゃないから。

週があけてみれば、株反落で長期金利低下か。

アラブ問題の長期化＆波及拡大の可能性の懸念からの原油高、そして株反落だね。ついでにコール市場でも余剰感がアリアリと出てる。短期金利の低下も考えられるから、長期金利の低下傾向が意外と長持ちするんじゃない？

正直、カダフィが粘って反体制側とガップリ対称戦争状態で内戦に突入って事態は、あまり想定されてなかったと思う。NATO・国連側も振り上げた手をどうしたものか？って困ってる状態みたいだし。

ここが長引くと、サウジも足元が揺らぎかねないんだよなぁ。ちょっとマズイ状態かも。

金利ってそこまで極端に上がるものですかね？10〜20年後に上がっても、フラットと差額はそんなにかわらないんじゃない？

変動金利の上昇リスクに対しては変動金利が上昇する前に、固定金利型のローンに切り替えればいいとの楽観的な考えがありますがそもそも変動金利は政策金利に連動し、固定金利は、政策金利の先行きを織り込んだ長期金利に連動するんですよね。
長期金利は政策金利に先行して上昇するため、現実的にはテクニカル面で難しいですよね。ましてやみんな素人なんだから。
わたしは3月末実行、いよいよ来週金消契約です。
そりゃあ昨年秋水準に比べれば少し上がったけど昨年が異常すぎただけでまだまだ低水準ですよね。
個人的には大満足です。
このスレも本当に勉強になりました。
がんばって返して行きたいと思います。
3月実行のみなさんお互いがんばりましょう！

元々安定志向だから銀行がどっちを勧めたとしても固定を選んだと思うけどね
不動産屋の営業は「銀行は利子が高いからフラットを勧めてくると思いますけど変動の方がお得ですよ」なんて嘘をついてまで変動を勧めてきて、どうにも納得が行かなかった
自分が考えた理由は
・フラットは住宅金融公庫の買取りだから銀行の儲けが少ない
・変動の方が金利が上がった時、銀行側の損失を変動の利子で補填できる
ここまで異様に変動を勧めるという事は
銀行も金利上昇のリスクが高いと考えている、というのが自分の判断

↑銀行が変動を勧めるのは、フラットは機構買取だから銀行の儲けが少ない
であれば企業としては普通の事で後は借りる側がどちらが良いか考えるといい事で、変動であっても特に問題ないのでは？