フラット金利はどうなる？【６】

過去２年分見てみました

ﾌﾗｯﾄ金利 機構債 ｽﾌﾟﾚｯﾄﾞ 長期金利 +α
2011.03 2.54 1.85 0.56 1.253 0.727
2011.02 2.55 1.79 0.57 1.258 0.722
2011.01 2.41 1.77 0.53 1.169 0.711
2010.12 2.40 1.60 0.53 1.165 0.705
2010.11 2.15 1.43 0.53 0.905 0.715
2010.10 2.16 1.51 0.44 1.005 0.715
2010.09 2.06 1.36 0.43 0.915 0.715
2010.08 2.23 1.52 0.44 1.075 0.715
2010.07 2.32 1.61 0.45 1.149 0.721
2010.06 2.41 1.71 0.47 1.224 0.716
2010.05 2.51 1.81 0.48 1.320 0.710
2010.04 2.59 1.86 0.53 1.370 0.690
2010.03 2.55 1.87 0.51 1.305 0.735
2010.02 2.60 1.88 0.55 1.345 0.705
2010.01 2.57 1.82 0.57 1.280 0.720
2009.12 2.60 1.89 0.59 1.305 0.705
2009.11 2.69 1.97 0.61 1.370 0.710
2009.10 2.64 1.95 0.61 1.315 0.715
2009.09 2.69 1.98 0.65 1.335 0.705
2009.08 2.76 2.05 0.66 1.385 0.715
2009.07 2.82 2.14 0.71 1.390 0.720
2009.06 2.99 2.28 0.82 1.455 0.715
2009.05 3.07 2.34 0.92 1.434 0.716
2009.04 2.95 2.25 0.93 1.295 0.725
2009.03 2.98 2.24 0.95 1.310 0.720

米労働省が４日発表した２月の雇用統計は、非農業部門雇用者数が１９万２０００人増加
国勢調査が押し上げ要因となった昨年５月以降で最大の伸びとなった。
失業率は８．９％と２００９年４月以来の水準に改善した。

長期金利上昇方向でしょうか？

今のところ
米国雇用は予測を下回ったことで
米国長期金利下げ方向ですね
中東情勢の緊迫化、原油価格高騰で経済成長の抑制懸念
株価反落ですから・・・

>1

表をみると、機構債の上昇も目立つね。長期金利は、日々チェックできるし、市場動向等で
理由もそれなりにわかるんだけど、機構債利率って誰がどういった指標にもとづいて決定する
んだろ？発行額で上下って言う意見もあったけど、そんな単純なものなのかな？毎月一発勝負
見たいなところがあって、不気味な感じ。利率決定プロセス知ってる方おられますか？

機構債は
新発10年国債に対するスプレッドの需要積み上げ方式
つまり、発行には10年国債利回りを指標にしています
住宅金融支援機構→引受会社→投資家
投資家がどのくらいで買ってくれるかでスプレッドが決まるのでは？

>5

4です。レスありがとうございます。そうなると、投資家が機構債を
買いたいと思えば、機構債利率が下がると言う事ですね。とすると、
機構債そのものに魅力があるかどうかですが、「住宅金融支援機構」
が「買い」ってどんな場合なんだろ？
例えば将来フラット利用者が増える予想なら「買い」とかですかね？
まあ機構債利率が10年国債利回りを指標にしているのであれば、特に
気にする問題じゃないのかもしれませんが・・

>6
>機構債そのものに魅力があるかどうかですが、「住宅金融支援機構」
>が「買い」ってどんな場合なんだろ？

そのためのスプレッド。
スプレッドも相場で上下するから、他の債券のスプレッド動向次第の面がある。

>例えば将来フラット利用者が増える予想なら「買い」とかですかね？
フラット利用者が増えると需給が悪くなるから、より大きなスプレッドが必要。

また、借りている人の属性は悪化しつつあるとの認識も投資家の間では生まれているので、
その点ではより大きなスプレッドを要求されつつある。

>まあ機構債利率が10年国債利回りを指標にしているのであれば、特に
>気にする問題じゃないのかもしれませんが・・

機構債は10年国債利回り＋スプレッドで発行条件を決めているので、気にした方が良い。
気にしてもどうしようもないけどね･･･

そうですね
発行額が多くて、誰でも借り入れできるようなローンならスプレッドが大きくなるのも仕方ないですね。
優良資産向けならスプレッドもちいさめになるのでしょうけど

フラットのメリットってなんですか？

金利が一定で、景気の影響うけない。
変動はギャンブル。

変動えらぶやつは＊＊＊

機構債の買いはやはり国債価格の上昇のときでしょ
まあ、そんなときは需要があるのでスプレッド下がるのでしょう
ってことは
国債価格下落局面ではスプレッドは拡大？

>>11　プッ。１０年前に変動で借りた俺は勝ち組でＯＫ？

↑
＊＊＊。
公務員でフラットの私の方が勝ち組です。

↑釣り

親戚から金利０で借りた俺こそが真の勝ち組

↑認められません。

金利0は贈与対象。金額にもよるけど40～50％もってかれます。

ちゃんと定期的に返していれば借金と認められるよ
金利の分は贈与とみなされる可能性はあるけど
一般的な金利との差が年間１１０万を超えなければ問題ない

国家公務員でフラットですけど

民間はかわいそうやな。

スルーできないとこうなる

工事が遅れて３月のはずが４月に完成することに。

あんなに２月中ハラハラしてたのにまた今月もハラハラするかと思うと
気が重いです。

政治などの詳しいことはわからないんですが、４月に金利が下がる要素も
見当たらないきがするんですが、どうでしょうかねぇ

4月は、今のままなら2.6は行きますね。

2.6は堅いね。2.8くらいは覚悟かな。

2.8はいかないんでないかな。

２.８まで行くと長期金利が１.３５のレンジを上抜けてる可能性大だから３％を覚悟しておかないと。

新築予定者です。なぜ皆さんはフラットを検討なされたのですか？変動が1%を切っている状態でフラットにする理由を教えてください。変動で2%上がっても10年後のフラットと差はないように思います。勿論繰り上げ返済をする気もありません。宜しくお願いします。

怖いから。

No.29さん
もしかしたら10年後に変動が2%超上昇するかもしれませんし、先々のことは誰にもわかりません。
その時点で金利上昇に耐えうるだけの資金力があれば変動でもよいかもしれませんが、
そうでない場合、家を手放す羽目になりますよ。固定金利は保険ですので単なる損得ではないかと。

公務員だからよ！

どっち付かずの私は、フラット+変動のMIXとしました。
なお、変動を繰り上げ返済で10年以内に完済する予定です。

>変動で2%上がっても10年後のフラットと差はないように思います
じゃあ5%の上昇なら？10%以上の上昇なら？　可能性は低いがゼロではない。
結果的に変動の方が総返済額が少なくても、それはあくまで結果論に過ぎない。
期待値は変動の方が有利だろうけど、期待値だけで選ぶものでもないと思う。（ヒント：保険）

価値観でしょう。
損得重視なら変動、安心ならフラット。

34さん
5%〜10%変動金利で上がっていたら、固定金利はとんでもない事になってますね。今、フラットを借りている方は良いですが、その時は誰も家を買えませんね。

俺は↓の理由で固定にした
・国債の格付けが下がって金利が上昇する可能性が高いと判断した
・財政破綻してインフレが起こり、金利が上昇する可能性があると判断した
・銀行がやたらと変動を勧めるから、固定は銀行の損になる→自分は得になる、ような何かがあると判断した
・借り入れが1200万くらいなので変動との金利差がそれほど無い

金利差じゃなくて利子差だった
他には
・金利の動向に何十年もハラハラし続けるのは嫌
・金利が上がり始めたら固定にしようとしても固定の方が先に上がってしまっている
・消費増税前の駆け込み需要で好景気→金利上昇の可能性もアリと判断

フラットの支払い額と同じ額を変動で支払うシミュレーションしたら借入れ年数が3年縮まった。

フラットは大底は打ってます。
借りるなら経済状況と政局次第ですが、一年が目処だと思われます。

どの水準で横ばいに推移するかは分かりませんが、目先の底は打ちました。

長期金利も然り。

>34さん
ヒント→保険っていうのは確かにそうですね。

>40さん
全く同意です。

37さんの指摘ポイントの３番目は、わたしも賛成します。
お金が絡む話って、みんなが同じ方向に動き出したときが危ない。

銀行がすすめるからその逆いきますって、気持はわかるが根拠が薄い。
皆が右なら自分は左って反抗期の子供みたいだ。

↑
激しく同意。
科学的根拠がない。

まぁ人それぞれ。

自分の考え通り借りればいいと思う。

別に他人と勝負してるわけじゃないから。

週があけてみれば、株反落で長期金利低下か。

アラブ問題の長期化＆波及拡大の可能性の懸念からの原油高、そして株反落だね。ついでにコール市場でも余剰感がアリアリと出てる。短期金利の低下も考えられるから、長期金利の低下傾向が意外と長持ちするんじゃない？

正直、カダフィが粘って反体制側とガップリ対称戦争状態で内戦に突入って事態は、あまり想定されてなかったと思う。NATO・国連側も振り上げた手をどうしたものか？って困ってる状態みたいだし。

ここが長引くと、サウジも足元が揺らぎかねないんだよなぁ。ちょっとマズイ状態かも。

金利ってそこまで極端に上がるものですかね？10〜20年後に上がっても、フラットと差額はそんなにかわらないんじゃない？

変動金利の上昇リスクに対しては変動金利が上昇する前に、固定金利型のローンに切り替えればいいとの楽観的な考えがありますがそもそも変動金利は政策金利に連動し、固定金利は、政策金利の先行きを織り込んだ長期金利に連動するんですよね。
長期金利は政策金利に先行して上昇するため、現実的にはテクニカル面で難しいですよね。ましてやみんな素人なんだから。
わたしは3月末実行、いよいよ来週金消契約です。
そりゃあ昨年秋水準に比べれば少し上がったけど昨年が異常すぎただけでまだまだ低水準ですよね。
個人的には大満足です。
このスレも本当に勉強になりました。
がんばって返して行きたいと思います。
3月実行のみなさんお互いがんばりましょう！

元々安定志向だから銀行がどっちを勧めたとしても固定を選んだと思うけどね
不動産屋の営業は「銀行は利子が高いからフラットを勧めてくると思いますけど変動の方がお得ですよ」なんて嘘をついてまで変動を勧めてきて、どうにも納得が行かなかった
自分が考えた理由は
・フラットは住宅金融公庫の買取りだから銀行の儲けが少ない
・変動の方が金利が上がった時、銀行側の損失を変動の利子で補填できる
ここまで異様に変動を勧めるという事は
銀行も金利上昇のリスクが高いと考えている、というのが自分の判断

↑銀行が変動を勧めるのは、フラットは機構買取だから銀行の儲けが少ない
であれば企業としては普通の事で後は借りる側がどちらが良いか考えるといい事で、変動であっても特に問題ないのでは？

借り換えや頭金が多い等で明らかに返済期間が短いなら変動で良いと思う。

借入期間が長い人はリスクが取れないので、フラットにならざるを得ない。

逆説的に、将来の昇給が期待できない人はステップアップの1％がキツイので、
変動の間に繰上返済を頑張るという考え方はあるかも知れない。

長短金利差が開き気味だから、悩ましい。

夏に売買契約しフラット35Sの枠を確保し、金消契約迄見守ってきました。
自分のライフプラン及び資金計画のシミュレーションでは、2.3～2.4位迄であるばフラットで行く考えでしたが、そのボーダーラインを超えたので再度シミュレーションを重ね変動でいく事に決めました。
元々フラットであっても支払い期間は15年位、支払い額は借入額の3%をおき、差額分は繰り上げ返済予定だったので、変動にする事により繰り上げ返済額がかなり増えたのと、100万単位という規制も手数料もないので、早い段階で元本を減らせる為決めました。

３５年で考えると数百万も支払総額が違ってくる金利差も、繰り上げ返済をしていくと大した差にならなかったりする。だからうちの場合は「とりあえず金利が低い今のうちにフラットを契約しちゃえ。その方が簡単だ。」ってノリでフラット１本に決めました。銀行から送られてきた支払い予定表には３５年分の確定した支払額が載っています。「ＭＡＸの支払額がこれか。よーし、頑張って繰り上げ返済をやるぞ」って気になります。

→50
優遇込みで0.775%なんてとんでもない低金利を提示してまで変動を推すのは
銀行の儲けの差を考えても普通とは思えなかった
銀行はそれだけ金利上昇の危機感を感じている
国の財政状況も考え合わせるとここは固定しかないというのが自分の結論

>>52
フラット20Ｓの選択肢は無かったの？

>54
まったく同感！

株価下がれど長期金利さほど動かず。様子見か。
日本の政局最大ネックになりかねない。勘弁を。

元々15年で返済予定なのであれば、私なら迷いなくフラット20Ｓ（フラット35Ｓの20以内返済）を選ぶ。
フラット20Ｓなら3月の最安金利が2.26％ですよ。
当初10年間の1％引きの優遇あるので1.26％。
まぁ多少のリスクを踏んでも1円でも金利を余計に払いたくないという考え方で有れば変動でよいと思いますが。

前原さんが辞任しましたね。
何か影響はありますか。

>>54
銀行の資金調達コストはご存知？
新聞にも載っているので見てみると良い。

0.0X％だよ？

54
ヒネくれてる。安心のフラットじゃなく、その考え。でもね、じゃーこの先金利が凄まじく上がったら、みんな家は買えない。まして、最近は変動主流のご時世。みんなボンだね。

>>54
知ったかぶりが目に浮かぶ。
銀行がもうけなしで仕事するか。

54
>>60
資金調達コストが安くても金利が上がれば保有している国債の価格が下がって評価損が出る
銀行はその損失を変動の金利で補填しようとしてると思うんだが

・・・つかフラットのスレで自分が何故フラットを選択したのか言っただけなのに何がそんなに不満なんだ？
間違いは指摘してくれていいけど変に感情的になってないか？

>>63
変動スレがここ2日動き鈍いから、ギリ変さんが暇つぶしに来られている可能性が高い。

今年のローン減税終了のタイミングで変動はある程度までは上昇すると予測します。それでも１０年内は変動のほうが安いのかな。その後は誰も解りませんが繰り上げ返済に余力があるなら変動もありかと思います。

みんな銀行のウラを読みすぎ！
人間もっと素直になろうよ。
本当にお客様のためになる商品を提供していかないと
生き残れない時代ですよ。

by某メガバンク融資担当

今年、変動が上昇なんて無知もいいとこだよ。
そんなに株が上がると思うなら株買えばいいのに。

>67
絶対上がらないって分かってんなら空売りかければいいのに。

>>68
もうかけてる人多いでしょ。
原油の空売りの方が美味しそうだけど、そっちはタイミング難しそう。

>>63
>資金調達コストが安くても金利が上がれば保有している国債の価格が下がって評価損が出る
>銀行はその損失を変動の金利で補填しようとしてると思うんだが

銀行としての運用と、利ざや稼ぎは全く別の話だよね？

利ざや稼ぎは調達金利と貸出金利との差が利益で、担保も取ってるし、保証料も払わせてる。

シミュレーションした結果フラットを選ぶのなら構わないが、
誤った前提の下にフラットを妄信するのはいかがなものか。

１０年後２０年後のことを考えるとやはり変動はギャンブル的要素が強いし、それぞれの財力や考え方しだいでどちらが正解かは今は誰にもわかりませんよ。ちなみに今の国の財政状況等色々な要素を考えると来年以降はまったく予想不可能ですね。

銀行が変動を勧めるのはフラットSの1%優遇に対抗するため。優遇がなくなれば変動の優遇金利幅も小さくなるため、来年以降、家を買う人は変動でもあまりメリットは無くなるかも。やはり今年一杯が買い時かも⁈

↑同意。

銀行は他の銀行と競争してんのよ。
牛丼屋の値下げ競争と同じ構造。
自分に都合の良い商品だけ売れるのなら、資本主義社会じゃないやん。
自分を納得させるために、銀行のウラとか言ってるやつ、基本的に経済のこと知らないのかな？

↑同意。

知ってるつもりかな？

↑
一応、某大学でマクロ経済学の准教授をしています。
まだまだ不勉強で経済学のすべてを知ってるわけではありませんし、経済と一口に言っても様々な細分や、思想がありますが、一般教養として大学生に教えるくらいの知識はあります。

机上論は使えないことの証明だね。

↑
くわえてですが、銀行は大きなお金を扱っているので、リスクを避ける運用を一番にしています。
みなさんは借りる側からの視点ばかりですが、貸す側のリスクの視点から考えれば、あなたがもし銀行なら固定か変動かどちらで貸したいですか？
固定なら、経済が上向きになり、インフレになればリスクがありますね。
対して、変動では、経済が上向きになり、インフレになれば、それに応じて金利を上げることが可能です。もちろん、限度はありますが。
この視点に立てば、損か得かではなく、長期運用のリスクを考えれば、銀行が変動をメインにしてる理由がわかるのでは？
つまり、借りて側は損得ですが、貸して側は資本が大きいのですから、短期の損得よりも、長期のリスク回避を優先しているということです。
もちろん、それプラス基本的な契約の多さ、つまり資本の大きさが安定なのですから、他の銀行よりも多く契約を取りたいのです。
そのために、他の銀行と競ってのサービス展開になり、フラットや固定という商品を売っています。
これが資本主義社会ですよ。

78さん

あなたのような、権威者に対する反発心だけの人がいるから困るのです。
机上の論が通じない「証明」とはいったいどういことですか？
論理的、科学的に答えて下さい。
ただの非難、中傷なら、謝罪下さい。

今日の長期金利ってどれぐらい？

カダフィ大佐退陣したら、中東情勢落ち着き方向で原油元通り？
株価上昇、長期金利上げ、フラット金利上げ？
どうなるのかなぁ？
それともまだまだ落ち着かないのかなぁ？

80さん もし理論的に考えれば正しい結果が得られると思っているなら、どうしてこんな掲示板に来て素人の書き込みを気にしてるのですか？自分の考えが絶対正しいという自信がないからでしょう。

米国も長期金利あまり変化無かったので
日本の長期金利もあまり変化無いのでは
1.27～1.29程度ではないでしょうか

ごめんなさい。理論的じゃなくて論理的ね。

↑
ん？
掲示板をみたら、他の人の意見を聞いたら、ダメなのですか？
研究者は文献やメディア、世論を知って、論をまとめるのですが？？

くわえて、経済の基本的仕組みを知ることと、金利の予測ができることは違いますよ。
研究者が金利の未来を当てれるのなら、投資家になります。
あなたは、基本的な認識も論理的思考力も少し未熟ですね。

4月フラットどうなるやろ～今月か来月どっちで実行しようかなぁ…
とゆうか、考えで人を批判したり、いちいち文句つけるのやめたら…
低レベル争い醜い…

↑謝罪って…


頭固そう…(笑)

↑80さんの事。

↑
80です。

そうですね。認識不足の方にいちいち腹をたててもしかたなかったですね。
掲示板の趣旨ともずれますし。
専門家へのひがみで『「なんでも」知っているんだろ！完璧にやれ！』というモンスターなんとかの多いこと。
専門家というのは、基本的枠組み・歴史的経緯を知っていることと、狭く深く知っている、ということをわからない人が多いこと。
広く浅く知っている人は、評論家でもコメンテーターでも、新聞記者にでもなればよいのです。

そういう誤認と、非難にちょっと辟易としてました。
私が大人げありませんでした。
すいませんでした。

まぁ、わかっていない人の発言はスルーして、金利の予測をみなでしていきましょう。

ここはフラット実行前でやきもきしてる人や既実行組のコミュニティでは？
仲良くしませう。

そうそう。関係ない相手にいちいち文句や嫌みを書いてる人は、むしむし。言い返せばまたつっかかってくるのでエンドレス。
4月フラット予想中心に盛り上げたらいいのでは？

それにしても大学教員まで参加してるとは、この掲示板の予想も頼りがいがあるなぁ。
ネットってすごいと改めて感じる。

3月機構債の予想ローンチスプレッド 0.57%
10年国債予想利回り　1.35%
とすると、1.35% + 0.57% + 0.72% = 2.64%

だいたい、この辺りが上限と考えているのですが、甘いですかね？

>95さん
そのくらいが現状でいえることでしょうね
但し2.70％位と考えて低かったときの方が喜びますけどね

2月の長期金利の動きと3月の長期金利の動きが逆になると
残念なことになるかもしれませんから・・・

2月の長期金利は中旬頃高かったけど金利確定時下がりましたから
実行者にとってはうれしいかったと思いますよ

4月は３月より下がるってことはありえないのかなぁ？

4月実行予定の臆病者です。4月の実行金利は皆さん2.70くらいで読んでるのでしょうか？私は3%台いくのではと思ってたのですが…リビア情勢も包囲網を狭めつつあり、来週くらいには目処がつくように思えて仕方ありません。中東情勢が落ち着いたら一気に株高債権安に傾くと思うのですがそれでも3%台まで心配しなくても大丈夫ですか？
詳しい方来月の実行金利占ってください。