ザ・パークハウス 中野坂上ってどうですか？

この界隈、中古になると値崩れの幅が大きいような気もするのですが、需要はあるのでしょうか？
建物すぐ近くのマンションが中古に出ている価格見て、少し気になりました。

リセールバリューがどのくらいかはわかりませんが、需要はあるようですよ。
一般的なファミリータイプはすぐに売れるみたいです。
近所のファミールとかパークホームズとか。

中野じゃ間違いなくナンバー１っしょ！坪４００チョイくらい言われちゃうかしんないね！！
少なくともちょっと前までやってた駅前タワーより数段格上って感じだよね。早まんなくてよかったよ！！
あ～早く見てぇ～！

>>47
中野坂上～新宿の朝のラッシュは半端ないです。完全に身動きがとれません。
といっても、東西線の朝のラッシュを知ってる人なら大したことないと言いそうですが。

>>53
こんな中途半端な場所で坪400なんて出したら誰も買いませんよ。
近くのライオンズがいい基準でしょうね。

ライオンズなんかよりはよっぽども良さそう

ライオンズは内装でごまかしてるからね。
こっちの方が全然良さそう

戸数のわりに、駐車場台数がしっかり確保されてるようですが、駅からそれほど遠くないのに、駐車場需要はあるのでしょうか？
空き区画が多いと、将来的におそらく修繕積立金に影響してきそうなので、気がかりです。

崖の上のマンションに坪400は…。低層階（東向き）は、古い民家とお見合いですからね…。

統合後の地所は微妙な物件多いと評判だけどそれでも大京なんかよりはよほど安心。
崖の上？眺望良くていいんじゃない。当然それなりの強度で造るでしょうし

大京（ライオンズ）と比べる人が多いんですね。どっちがいいとかじゃなくて、そのマンションそのものの評価をすべきだと思います。

ていうかもともと眺望良くないし…。同じ三菱の新宿タワーのせいで何も見えない…。

＞５９
確かに統合後のイメージダウンは否定できんし、ステータス性は最早ないに等しいかも知れんが、
これだけ立地が良ければ何も問題ないっしょ！物がよけりゃ売主なんて関係ないない！

入居予定さんはどこに入居予定なのでしょうか・・ライオンズ？

隣が大京だがら比べちゃうんだろうね、分かる気がする。でも位置付けはホント微妙だよね。入居予定さん達がもしお隣さんの購入者さんだったら気を悪くしちゃうかも知れないけど、統合前の三菱地所なら完全に大京は格下。けど、大京より遥かに格下デベと組んだ今の地所ならブランド力では引けを取らないじゃないかなぁ。結局、物件次第でしょ。ご近所さんになったら仲良くやりましょうよ！

大京レベルと比べるのはさすがに失礼ですね

今週末モデルルーム見学に行ってきますので、また報告します。モデルルームの場所が大久保通り沿いのようで中野坂上からは少し歩きますが、環境見学がてら行ってまいります。

＞６５
大京さんてそんなに駄目なんですか！？地所さんには及ばなくても、藤和さんよりは断然上だという認識は誤りなのでしょうか？もちろん、ここの物件には興味はありますが、予算が届かなければ他エリアの大京さんを検討しているだけにちょっとショックな感じです。

大京は過去に犯罪を・・・だからな

住めば都です。

昨日モデルルームに行って来ました。モデルルーム住戸８０平米台で８０００万円台後半でした。周囲に結構な高さの建物が建て込んでいるのと敷地に余裕が無さそうな感じでした。確かに場所は便利そうですけど。
うち的にはディスポーザが無いので見送ります。

中野区の中でも、本物件の位置するアドレスは別格のブランド扱いだと営業さんは仰ってましたが、そんなに高級な立地なのでしょうか？地元ではないので、価値がわかりません。
お買い物やお食事などは、新宿までいかないと何もなさそうな印象でしたが、東中野に近い商店街などに、隠れ家的なお店などはあるのでしょうか？

以前はそうだったんでしょうね。地元の不動産やさんに聞いても、本町１丁目と中央１丁目はお金持ちエリアと言われました。でも、今はお屋敷がどんどんマンションになっちゃったって感じですけどね。
雰囲気だったら、東中野の南側（山手通りの両側）とかの方がまだお屋敷がたくさん残ってて、閑静な住宅街って感じですよね。
でも、中野坂上駅から近いけど静かだし、コンビニも近くにできたし、大久保通りに出ればスーパーも近いし。あと、三菱のタワマンにスーパーも入るらしいじゃないですか。結構近いですよ。東中野の商店街も面白そうですし、立地はいいですよね。あと、中野坂上辺りは秋のお祭りが盛大なのが気に入ってます。
新宿方面の夜景は三菱のビルで今ひとつになっちゃったけど、それでもまだまだ高台からの眺めはいいと思いますよ。
こちらのマンションは地元の方に人気あるんじゃないですかね。

ディスポがないって本当ですか？確かほぼ同規模のお隣さんだって付いてたんじゃなかったかな。
本当ならかなりショックだな。最も、建設地周辺の住環境も何度か歩いているうちに、
ちょっと違うかもと思えるところが見えてきたところだから・・・、それ以前の問題か。
崖下エリアの雰囲気は思いきっりダウンタウンだよね。

72さん
ありがとうございます。
西側の人気エリアのようなお洒落感は無さそうですが、生活するには良い所なのかなと感じました。

そういえば、山手通の南西エリアの本町３丁目にリーフィアレジデンス中野坂上が建設中ですよね。まだ何も情報ないですが。緩やかな坂の中腹だから、南側も多少開けてるでしょうね。駅から７、８分かな？
図書館も近いしグランドも近い。中野新橋界隈にも行けそうだし。住宅街だし。良さそう。
まだ大々的に宣伝してないからどうなんでしょうね。

ディスポーザーはありませんでした。

さて、価格は階数と向きで相当の開きがありました。悪い場所で２５０万、良いところは３００万プラス。
最上階の一番高いところで１０５００万円台で、８千万後半だせば眺望のよい８０M2クラスが手に入る。
７０M2後半で場所の悪い北側の低層は５千万台後半もありました。東側の眺望が抜けるかどうかで大きな差があります。東側は南寄りは一戸建てで汚い、北寄りはマンションの入り口側の通路ですので、眺望は極めて悪く、中野坂上６分の立地だけとれば、低層階は７０m2越えでも手ごろな5000後半6000前半は価値あるかな。私見としては、眺望のより5階以上は、8000万後半以上ですが、これは買ったらすぐ値段が下がりそうな感じがしました。条件の悪い部屋ほどお買い得のような感じがしました。

物件のQuality自体は、Overallまあいいほうだと思いました。標準でも結構いいドアとか床と金物類をつかっているように思いました。

悪いところもそれほどなさそうですが、決め手に欠けるような気もしました。もう少し価格が安いと良いのですが。中野坂上限定等で物件探している方には良い物件なのかもしれません。

デべは地所の方が上でしょうが立地は大京の方が良いのでは
大手といえど所詮崖地のマンションですよね

東中野のマンションは掲示板も盛り上がってるようですが。人気は東中野のほうがあるのでしょうか？
こちらは、崖下なのが心配です。昼間に横浜の崖が崩れた宅地をやっていて少し心配になりました。

ライオンズは出来が悪いから見送って正解だったな、酷いデザイン
まぁここも青田買いだから分からんけどね

↑
見送った＝買えなかった
ここは、ライオンズの掲示板ではないですよ。

隣なんだから比較してもおかしくないでしょ。確かにあの安っぽさはないと思った

ライオンズはもうすぐ引き渡しですし、こちらの物件について盛り上がりましょうよ。
こちらの最上階だとスカイツリーとか見えますかね。
ちょっと無理かなあ。

それぞれ善し悪しがありますからね。
はやく両方のマンションが完成して、中央一丁目全体がきれいな街になればいいと思います。

現地を見に行ったんですが、１Fとか２Fだと目の前の建物が近すぎで、日当たりが不安です。
前の建物が３Fや４F建で４Mから６Mしか離れてないと日差しが入ってくるのでしょうか。

75さん＞

中野坂上駅をはさんで反対側の
本町3丁目の小田急不動産物件「リーフィアレジデンス中野坂上」ですが、
現地案内を見ると完成が今年の12月ですね。現場を見ても、建設はかなり進んでいるし
このパークハウス中野坂上よりも早く出来上がるのは間違いないでしょう。
敷地はパークハウスやライオンズよりやや広めです。

元NTT社宅の土地で、周囲は本町図書館や最近できたばかりの広い公園、桃園小学校に囲まれていますので、
環境はよさそうですね。
中野坂上からだと10分かかるかかからないかくらいですね。
中野坂上駅は来年、本町2丁目の青梅街道沿いに新出口ができるので、
さらに１－２分短縮されるかもしれませんが。
中野新橋からだと７－８分くらいでしょうか。

普通なら売り出していてもおかしくない時期と思いますが、
完成半年前で小田急不動産が宣伝やプレスリリース等何もしていないのは、
やはり震災の影響で、販売戦略を練り直しているんですかね。
それともパークハウス中野坂上の様子見なのか。。。

立地はライオンズのが良いし、そもそもライオンズ外観もよかったよ。
たまたま週末に現地通りましたが、正直ライオンズ見直したもん。

７５です。
８６さん、ありがとうございました。
全然宣伝してないですよね。
落ち着いた住宅街としての立地はいい感じですよね。
お屋敷パークビューかもですしね。
様子見なんですかね。
どうなるんでしょうね。

週末にＭＲ行ってきました。
山手通りの歩道の広さや植栽の雰囲気はいいかなと思いました。

間取りも広めのものが多いし窓も多く内装も素敵でした。
ただ窓ガラスが全て網入りなのが気になったのですが、みなさん気にならないのでしょうか。
防災上なのかもしれませんが、せっかく眺望いいのにもったいないような。

>>86
賃貸

小田急不動産のブランド。

リーフィア→分譲
リージア→賃貸

中野坂上はリーフィアレジデンス、よって分譲。

宣伝必至だな

崖の上のブランドマンション、
住宅地のノン？ブランドマンション、
ザパークハウス中野坂上申し込もうと思っていましたが待ってみるべきでしょうか？

管理費が高い気がします。
この物件、人気あるのでしょうか。。。

不景気の入り口に立っていて購買良くが弱くなってきた
さー売れるかな？

管理費高いね。
立地も良くないし、物件も安くないし、見送らない理由が無い。
ここ狙ってる人は隣のライオンズいっとくべきだったのかもね。

大京とか無理だわ、そしてあの安っぽい仕上げ・・外れでしょ、ここも外れかもしれないけどさ

大京は外れだな。価格の割には外観が安っぽい。タイルがイマイチだし、管理費高かったし。
さてここは、どうかな？

当たり外れは購入した方が決めること。
ライオンズにしてもここのマンションにしても、購入して住めば当たりと思うのでしょう。
そんなに安い買い物ではないのですから。

はずれとかは買ってから語ってくれ！

購入したら手遅れだもの、懸念があったら見送るのが正解
大京はやっぱハズレだった

No.100さんに同感！
買ってない（買うことができない？）のに文句ばっか言って楽しいのかな…。

文句じゃなく評価してるだけ

だから～、ここはザ・パークハウスのスレだってば。
モデルルーム行かれた方、感想などどしどし書いて下さいな～。
眺めもいいし、日当たりも良さそうだし、いいと思うけど。
個人的には、以前どなたか書かれていたけど、乾式壁が気になるかな。
防音的には、どうなんでしょうね。

では、パークハウス中野坂上の評価をお願いします。
否定的な評価ばかりではなく、良いところも教えてくださいね。

いいか、悪いかの評価なんて人それぞれ、その人がそう感じたのならいいじゃないですか
結局は自分次第ですよ

場所はいい場所だと思いますし、この程度の崖なら気にしませんが、
坪単価はどのくらいなんですかね・・・。

近くのライオンズより少し安めなら検討の土台に上がるのですが・・・。

駅距離あるけどプラウド杉並和田と迷います。
あっちはディスポーザがあるんだよなぁ
安そうだし…

みなさんこのマンションを「崖の上」って表現してますが、、、現地をよ～く見ればわかりますが
このマンション「崖の下」ですよ。
崖を削って垂直な崖にして、その崖に沿って崖の下にマンションを建て
上層階が崖の上に顔を出すので、そこから出入りできるようにしているだけです。
中央１丁目は崖の上は高級住宅地ですが、崖の下は神田川水害リスクのある区域ですから、、、
考えちゃいますね。

>>109
全体が７階建てで３階部分が出入口、２階が崖途中、１階が崖下なのでその表現は不正確ですね。

ネガもいいのですが、せめて正確な情報を書きましょう。

そうですね。崖の上にも結構敷地ありますよね。
グーグルの航空写真みるとわかりますよ。

神田川も今となってはだいぶ対策されてますからね・・

１０９さんの言ってることもわかります。
道路側の正面からだとわからないかもしれませんが、
今隣の赤いレンガ色の会社の駐車場にちょっとお邪魔すると
建設中の工事現場が丸見えで覗けます。
確かに元崖上だった土地が掘られてしまっています。
結構びっくりなくらい敷地が変化しています。
グーグルアースは工事前の画像ですから、あてにならないかと。
百聞は一見にしかず。グーグルなんて見てないで
気になる方は現地見に行って自分で確かめて来てはいかがでしょうか？

>>110

１階は崖下って認めてるじゃん。
つまり崖下に建つ７階建てのマンションじゃねーの？あなた馬鹿ねぇ。
ろくな説明も書けない馬鹿は退散したら？
もっと有益なこと書いてくれよ。

馬鹿とかチンピラとか、ちょっと言葉使いを考えた方がいいのではないのでしょうか？
そんな表現をする人が、同じ物件を検討していると思うと残念です。

113さんが指摘されている通り、
元崖上だった部分も相当削り込んで建てています。

削って垂直になった崖が崩れてこないように、
ぶっとい鉄骨をつっかえ棒みたいに斜めに入れています。

無理して建ててるなあというのが素直な印象です。
隣の茶色いマンションの土台は大丈夫なのでしょうか。

崖っぷちにもたれかかった７階建てのこのマンションですが、地滑りの心配はないのでしょうか？

ありますよ。
滑りまくりですやん、ここ。

ライオンズも酷いけどここも酷いな

崖下なのか。素直にいやだな。
外観のタイルダサいけど、ライオンズ買っておけばよかったな。
とはいえ一部の条件の悪い部屋以外は抽選＆即日完売でどうせ買えなかったけど。
本町の小田急にかけるか。

本町の小田急いいよね〜。
だけど、ほんとに分譲かな？だいぶ建ち上がっているけど、広報が何もないね。
地滑りあるのかな？
江戸時代から崖は変わってないみたいだけどね。

ライオンズといいここといいどうしてまともな物件が無いのだろう
本町は遠いから却下かな

ライオンズは比較的まともな物件だったと思います。
外観は好みがありますが、中の仕様はオプション無しでも十分贅沢になっていました。
立地も間違いなくここよりは良さそうですし。
ブランドを気にせず、坂上だったらライオンズは買いの物件でしたね。

皆様の意見が気になって私も今日現地を見てきました。
本当に崖を削っていますね。
崖の上ではなく崖の下だとおっしゃっていた意味がよくわかりました。
建築は素人ですが、崖崩れとかいつおきてもおかしくないような気持になりました。
あれだけ崖を削って
しかもその上（新たな崖っぷち）にはザ・ライオンズみたいな大きなマンションが新たに立ち、
これまで何百年と安定していた崖の均衡も崩れてしまうかもしれませんし。

ついでに本町の小田急不動産の物件も足をのばして見てきました。
確かに中野坂上から８－９分かかってザパークハウスよりはやや遠いですが、
個人的には環境はこちらのが良さそうに思います。
隣接の図書館と公園も広くてきれいですし、子供がよろこびそうです。
お値段や設備等が全く不明なので、購入の検討にはまだ至りませんが。
ちなみに工事許可証には完成時期は今年の12月と書いてありました。

確かにライオンズもパークハウスも残念物件な感じがしますね
小田急に期待するか

ここは皆さんおっしゃるとおり、崖という立地が微妙過ぎて、資産価値は望めないでしょうね。新築じゃなくても買いたいと思えるか？(値段が破格の場合を除く)がポイントのような気がします。。。

でも高台で眺めも多少いいし、ブランドマンションだし、完成したらそこそこ売れるのでは？

＞１２９
ブランドマンションと言うけど、三菱地所レジデンスになってからの評価どうなのかね？
供給数だけが増えるだけで、Ｄ京さんみたいな位置付けになるだけなんじゃないかと思うんだけど。
それにこの物件って、よく見えるはずのＣＧ画像で見ても外観は超普通だよね。
まぁ、でも何よりやっぱ崖っ淵が最大のネックってとこか・・・。

確かに供給すごいですよね。マンコミュみててもザ・パークハウスの多いこと！
そういえば、坂上のリーフィア、小田急不動産のＨＰに出てましたね。
一番広くて７５平米の３ＬＤＫのようです。
もうちょっと広い部屋がいい方は三菱になるのかなあ。

ライオンズにキャンセルが出ましたよ～。近所に住んでますが、色々な意味で、パークハウスよりも「買い」の物件だと思います。すぐに売れてしまうと思うので、検討中の方は急いだ方がいいですよ！

ここにディスポーザーがないのは、
やはり傾斜地であることが影響したのでしょう。

地下に無理やり機械式駐車場を置いていることを考えると、
さらに処理層のスペースをとるのは難しかったと思われます。

確かに崖っぷちというよりは、崖を削って崖下から建ててる感じですね。崖っぷちよりはいいかな？
東から崖まで奥行きがあるのは、崖側に内廊下や駐車場作ってるからなんですかね。
なんか納得。

丸ノ内線で探しているが、やはり、小田急のリーフィアにするか。。。
ライオンズ買っておけば良かった。

結構抽選っていってたけど、売れたのかな？

ライオンズは価格の割に貧相だからな。リーフィアの方が良さそう。

へ〜。どの辺が貧相だったんだろう？
パークハウスとリーフィアと比較のため、参考までにお願いしま〜す。

なんかライオンズの購入者が必死な感じだな

リーフィアって聞いたことないけど、そんなにお気に召したのであればどうぞ。

まあ電鉄系の小田急不動産ですし、新宿からも遠くなりますから向こうのほうがだいぶ
安くはなるでしょうね。あとは設備や正式価格をみて比較検討したいですね

う〜ん、なぜだかスレの主役のザ・パークハウスのことがなかなか登場しませんねぇ。売れ行きはどうなんでしょうか。

ウェブは間取りがなくなって、二次の情報になってますね・・・
一次で一気に放出したのに、結構売れたってことでしょうかね

小田急との比較は時間的に無理でしょうね・・・
よいとこ売れちゃいそうですし

売れ行きいいんですね。
なんだかんだと言ってもいいマンションですもんね。
良かったです。
立ち上がってくるのが楽しみですね。

小田急も直接電話で聞けばざっくりと教えてもらえますよ。
まあだいぶ安い感じです

東中野や中野坂上を検討しているので、モデルルームいろいろ見ましたが、パークハウス中野坂上が一番よかったですよ。もちろん、金額や立地も比較してですが、小田急の物件はよくわかりませんが、グレードだとライオンズより下でしょうし、立地的に確かあの近くは神田川あまり整備されてないから、よくないはずです。 東中野の東急の物件は立地は駅近ですがグレードが低くその割に高かったです。住友の駅前は小さめの物件のみでしたが、立地もバスロータリー前でうるさそうでしたね。
パークハウス東中野が神田川沿いに半年前くらいでてましたが、神田川沿いなのと、 場所が微妙でした。
総合的にはここの金額だせるならいい物件かと思います。

まあエリアとしてはここが一番でしょう。ただやっぱ崖が気になる
あと乾式でコスト削ったり残念な感じは否めない

最近はタワーマンションじゃなくても乾式が多いみたいです。。このエリア以外も山の手エリアの物件みてますが、ほとんど乾式でした。まあ確かに崖は気になりますが、それをいったら、崖上のライオンズと神田川近くと比べてどーかになるので、金額的にみてもその分若干割休だったのかと。。
どーやら結構売れてるみたいなんで、やっぱりいい物件だったかと。。

崖っぷちじゃなさそうだし、眺めもいいので、いいマンションだと思います。
下に出入口があると、なお、いいですね。どうなんですかね？青梅街道沿いの100円ローソン、結構使えます。
上にしか出入口ないと、帰りに坂を上がらないといけないから。
あと、青梅街道の三菱のマンションの隣のスーパーにも便利そう。まだ出来てないけどね。

出来る建物は、まともに崖っぷちですけど？1年に1回はあった神田川の洪水は、落合の地下水貯留所のおかげで激減していますが、10年に1回は？崖下の部屋は洪水被害どうなんでしょうか？