THE ITABASHI テラス（ザ・板橋テラス）

三田線が穴場ということはないです。
朝は満員電車です。帰りはみなさん帰宅時間がばらばらなのでそこまでは混んでいません。
もちろん座れませんが･･･

>570さん
私は通勤で6時40分過ぎの三田線を使って神保町まで行っていますが、そこまでぎゅうぎゅうではなく、何とか吊革につかまることができるくらいの混雑です。時間が早いのであまり参考にならないかもしれませんが。。。1度、7時半くらいの電車に乗ったこともありますが、その時でも東京の中でも混雑が激しいと言われている山手線や京浜東北に比べるとマシな印象があります。

ただ、三田線は6両編成と車両が短いんですよね。。。各駅の作りからして8両まで延ばすことは可能だと思うのですが、相互乗り入れしている東急目黒線が対応不可なのかな。。。スミフをはじめとして、三田線沿線に新築マンションがいくつも出来て、沿線人口が増えていると思うので、輸送能力を増強してくれるといいのですが、慢性的な赤字の都営だと無理かな。。。

ちなみに、巣鴨で山手線に乗り換える人がそれなりにいるので、巣鴨の乗換階段に近い、3両目から5両目は巣鴨でそこそこ空き、運がいいとそこから座れることもあります。目的地の改札がどこにあるか分かりませんが、ちょっとでも混雑を避けたいなら、そういう手もありますよ。

そろそろ竣工一年ですが、最近MRいかれた方、オプションとか特典の話はでてますか？残り戸数も気になります。まだ選べる戸数残ってますか？場合によっては検討したいです。

先着順が11戸あるので、ある程度は選べるのではないでしょうか？？
オプションや特典はすみふだとなんとなく大きくうたわないような感じがするんですよね。
実際に訊いてみた方がいいような気がします。
この段階でオプションってつけられるのでしょうかね？
結構大掛かりな工事になってしまうものは出来ないんじゃないかなぁと思っています。

オプションってたとえばさ、照明・エアコン・造り付け家具・食洗機・カーテン・エコカラット・ベランダのタイル張り？・収納棚とか、ざっと思いつくだけでもこれだけ後付けできるけど？ここに限らず、オプション◯◯円ぶんサービスとかあるよね。

そうなんですか！ありがとうございます。
マンションを買うのがはじめてな物で、本当によくわからなくて…。
教えてくださって大変ありがたいです。
ある程度建ってもオプションで付けられるものって多くあるのですね。
とても勉強になりました。

以前、スミフの他の『最終期』販売物件を真剣に検討したときは、営業担当者から、オプションとして、ベランダの床のタイル、造り付け家具、エコカラットなど、○○○万円付けますといわれた
竣工からかなりたっていた物件だったので、あまり参考にならないかもしれないけど、ご参考まで

施工後も可能だということがわかっただけでも収穫です、全ての完成後マンションでやれることではないと思いますがここは可能ということですよね？

一定の額分のオプションがサービスされるのは理由はわからないですが、本来外部に注文するより割高というのが一般的な中、逆に外部注文より得というわけで、少なからず物件購入動機に影響するんじゃないですか。
入居済みの方のオプション体験談など伺いたいですね。

マンションの値引きをするよりも
オプションをサービスする方が売る方としてはいいんじゃないですかね

＞＞５７２さん
人が多く降りる駅の階段付近の車両はすごい混んでいますよね。一つの車両だけやけに
混んでいる光景をよくみかけます。ここは駅から徒歩２分だしいい立地ですよね。
もう少し大手のスーパーが近くに来てくれればいいのですがね。でもヨーカドーのネット
スーパーの配送範囲になっていたので、ネットスーパーを利用するのもありですかね。

フローリングのコーティングとか防カビや水回りのコーティングって必要ですかね？値引きの方がいいです。

581さん

ここのフローリングは、コーティング不要の物です。
値引きがよいとおっしゃいますが、登記簿に販売時の価格が載るので、資産価値としてはどうでしょう？オプションは不要といっても実際にはエアコンや照明、カーテン類は必須なわけで、できれば洗濯機上の収納とか納戸の棚とか、あれば生活が豊かになります。オプション（家電・カーテン類）も実際には割引がききますし、入居時に設置まで済んでいるのはある意味便利ではないかな？と思うのですが。そもそもここの会社は割引はしないようなので、オプションで攻めていくというのも手だと思います。どちらにとってもありがたいのでは？

フロアコーティングが不要って、シートフローリングってことですか？

シートフローリングか、または既にコーティングが施されているか、なのではないかなと思います。
どちらなのでしょうね？？？
オプションは出来るなら収納系の物を付けたいです。
自分で付けるのも安上がりですが、
頼んだ方がワンオフというか、部屋のサイズにぴったりで色も合いますから。

ここのオプションって、引き渡し後に取り付けですか？
それとも引き渡しの前に取り付けてくれるのでしょうか。

エアコンや棚などは付けたいなって思います。
コーティングは使いやすさ次第かな。

基礎知識ですよ。
鍵の引き渡しで正式に自分のものになるので
オプションやコーティング、初期リホームなどは
引き渡し後になります。
引き渡し後、入居前。
良く、鍵の引き渡しとともに引越しする人達は
オプション作業なしの人たちです。
オプションやコーティング、リホームするならば
鍵の引き渡しから入居まで最低でも5日〜1週間は開ける必要があります。
ちなみにその間は鍵を業者に渡すことになると思いますよ。

オプションについて検討している方がいらっしゃるようですので経験談を。
我が家はオプションでエアコン　エコカラット　備え付け家具（壁面収納＆デスク）
カーテン　照明をお願いしました。

一番の理由は初めてのマンション購入であまりも多くの物が必要だったため
どこをどう探せばいいのかわからなくなってしまったこと、
仕事の関係で引越しまでの間に外部を回って検討する時間がなかったからです。
オプションでお願いすれば、コーディネーターさんがこちらの要望に合った物を
紹介してくれましたので、その中から予算と検討して決めました。

よくオプションで頼むと高いとおっしゃる方がいますが
備え付け家具に関しては外部にその業界の知人がいるので
材質やもろもろ見てもらいましたが、金額的には妥当ということでした。

エアコンなど量販店で買ったほうが安くあがるのかもしれませんが
取り付け費用も含め、オプションには私が購入した時期では
結構な額の割引がありましたので、結局は外部と同じくらいの額で済んだように思います。

納戸は引越した後に物を収納してみて、やっぱり棚が欲しいと思って
追加注文してとりつけてもらいました。

入居日には既に購入品はコーディネートさんの指示で、指定の場所に設置されていましたので
引越しも持ってきた物をしまっていくだけで済みました。

入居して一年が経過しましたが、今考えても自分で焦りながら探さずに
よかったなーと思っています。

経験談で言うと
オプションはエコカラットやコーティング系ぐらいがベスト。
まあ、壁に備え付けなど工事がいるものとかもオプションの方がいいかもしれませんが
エアコンは取り付け工事、化粧パック含めても半額で揃えれましたし。
照明もオプションにあったものと同じものをネットで半額近い値で買えます。
照明なんて女性でも簡単につけれちゃいますしね。
カーテンもオプションだと限られたものしかなく
ほぼ定価。
中には何十%引きなどもありますが元々元値が高いのでカーテン専門店のように割引率は良くないし、割り引かれても高い…。
その上、柄も古い。
我が家は特注でしたがオプションより数万近く安くできました。
以外と知られてないんですが
引っ越し業者にもインテリア販売部があり
自宅にまで来てくれて資料を見せてくれたりもします。
専門店では取引先の会社のみですが
他店やネットで見つけた素敵な柄のカーテンを型番さえあれば
かき集めて揃えてくれたりしてくれ
さらに引越しと同様に値引きも頑張らせていただきますといってくれ
通常では揃えられないバラバラなメーカーを集めまとめて設置
さらにまとめての破格値で交渉成立しました。
元々、専門店みたく、会社専用割引もある中、さらにの値引きでした。

私も仕事で忙しいですが全てメールでのやりとりでスムーズだったし。
オプションにした方が良いもの
安くできるものきっちり分けてやると
予算の半額で揃えれました。
なので、浮いたお金で、軽くリホームしようかと思ってます。

前提として、オプションサービスの場合の話ですよね？自分で探すかオプションつけるかじゃなくて。

売れ残り物件。

>>588さん
引越し業者にインテリアも扱っているところがあるのですか！
これまで引越しの度に利用していますが、全く気づきませんでした。
不要になったゴミを引き取ってくれるサービスは知っていましたが・・・
差し支えなければ引越し業者の社名を教えていただけませんか？

>５９０
>売れ残り

言葉としては聞こえが宜しくないですが、自分は今後の値下げに注目していますよ。売れ残っている理由に悪要因が無いのならそれこそ掘り出し物。投資目的、永住ではない当面の住まい目的として良い対象なんじゃないですか。メジャーな駅ではないこと承知ですがなんと徒歩２分ですから、継続的に需要があるんじゃないかなあと。

スミフはおおっぴらに値下げしないんじゃないかな

ところで今何件残ってるんですか？

＞＞５９３
検討者ごとに個別密談ということですか？

おおっぴらでなくても値下げそのものは有ると解釈して良いのでしょうか。

値下げの対応は常に用意されているとすれば試しにＭＲに行って聞いてみるという詮索も考えてしまいます。

まだ角のＨなども残っているんですよね？
これが下がると食指が動きますよ。

本気で検討していると伝えて
印鑑と収入証明書を持っていけば考えてくれるかもしれませんね

ですが基本スミフは体力がある会社なので
高い売値で長期間販売する傾向があるようです

何はともあれ一度モデルルームへ行くことをおすすめします

価格が公開されているものは、
値下げしないと思います。

オプションで割引となるのでは？
これが数年経過となれば違うかと。

環境は騒ぐほど悪くない。地盤は本町より先は不安。駅徒歩2分は通勤・通学に便利。公立の小・中校区も悪くない。間取り・価格ともに庶民的。大きすぎず、小さすぎないコミュ。無駄な共有施設がないが、高級感はない。

同じような条件で他を探すと1000万円くらい高い。

立地条件としては悪くないですよね。
それで価格も強気なのかなぁという感じがしております。
住友不動産は値下げしないっていいますよね。
良い場所にあることが多いですし、安易に下げなくても売れるという傾向なのでしょうか。

スミフで即完売はないでしょうが、それが＝粗悪なものではないです。同じ時期に販売された三田線沿線のマンションでは、竣工前に数百万円の値下げや、竣工一年以内に500万円以上の値下げなんかもやりのけての完売ですから、一概にスミフ＝売れ残りではないかと。駅が近いのは、なんといっても利点です。

＞＞５９９さん
駅から徒歩２分の立地ですから強気になってしまうでしょうね。お買い物の場所が
気になったのですが、みなさんまことやへ行かれているのでしょうか？
ネットだと食料品・菓子・酒・雑貨と取扱い品に書いてあるのですが、生鮮食品なども
売っていますか？あとはどこかスーパーなど周辺にあるのでしょうか？

仲宿商店街。
自転車ならすぐだし、ピアゴもレジデンスとの間にあるから、最悪そこでも生鮮食品を調達できる。

駅反対側にあるいたばしボローニャ子ども絵本館では、
世界約85か国、2万4千冊の絵本をがあります。
この本は、北イタリアのボローニャから寄贈され
他の地域にはない珍しい海外絵本の図書館です。
旧板橋第三小学校の建物にあり木の温もりが感じられる懐かしい雰囲気の中で、
お子さんと世界各国の絵本を楽しめます。
子供さんを育てる環境などもこの地域は充実しています。

お買い物はコモディも近いですよ。
いずれもすぐ隣とはいきませんが、歯科医や内科医、郵便局も近いし便利。

ドラッグパパスは、薬だけでなくペット用品・日用品・化粧品そして食品・お酒・煙草など
多くのものを取り扱っています。
薬局というよりは、コンビニみたいな感じです。

この薬局には薬剤師さんもいるので薬に関してわからない事があれば
聞く事が出来ます。
営業時間は、10:00～21:00遅くまで営業していて年中無休なのでちょっとした買い物
にも使えるのでとても便利です。

棟内で会うとみなさん挨拶してくれるし、年齢層も若い人ばかりでなく、幅広いです。きちんと清掃も行き届いてるし、シンプルで無駄がないと思いました。見栄えの華やかさには欠けますが、余計な共用施設は後に負の遺産になると聞きますので、何もなくてちょうどいいくらいかもしれません。

空気の悪さは気にならないのでしょうか？まだ子供が小さいので心配です。
一度夜に歩きましたが、駅を出た途端、排気ガスがひどく感じました。
小学校も加賀小じゃなくなったし…。

金沢小学校の方が人気あるよ？

誤解しないでほしいのだが、中学受験が多いエリアの公立小学校は、学力が高くなる。親も教育熱心なため、モンペも皆無。いずれも学校の実力ではなく、各家庭における教育の賜物。ただ人気校に通っても利口にはならない。そもそも受験できる、大手進学塾にゆとりを持って通塾できる財力がないと、親子で肩身の狭い思いをする。逆に中学以降は受験組がすでに抜けているので、加賀中はベストな選択。マンションを選ぶ時、こういったところもポイント。

公立の学校の学力が高いと、PTAの活動も盛んな所が多いみたいです。それだけ学校に子供の教育に対して熱心な方が多くなってくるのだと思います。親御さんが熱心なら熱心ですごく良い面もありますから、子供たちによってはとても良いのではないでしょうか。中受はしないとしても勉強はみんながしている環境を当たり前に思えるのは非常にラッキーだと思います。

同感です。公立なんてどこも同じなんて考えていたら、それぞれ独自のカリキュラムを
もっていたり違うのですね。この間検討していた物件の近くにある公立の中学は驚くほど
進学率がよくてなぜ？と思ったのですが、調べてみたら、中学１年生から受験体制に学校自体
が入るみたいでした。郷に入れば郷に従えではないですが、やはり周囲が勉強していると
それなりに刺激されるのでしょうね。

最終販売で、
東側を購入しようと思ってます。
住友不動産なのに、まだ売れ残ってるのは何か理由があるのでしょうか？
何か売れない理由などあれば教えてください。

>>612さん

スミフの物件て、全般的に価格が高めですからね。

あと、普通のデベロッパーは、竣工済で残戸数が少なくなると多少値引きしてでも完売を目指すのですが、
スミフはあくまで定価での販売をします（安くしてまで完売させるつもりがない）。

だから、スミフの物件は竣工後もダラダラ販売している事が多いんだと思います。

612さんが価格と内容に納得出来るんであれば、買ってしまっていいんじゃないですか？

完売しないだけですね。激しく需要がある場所でもないですし、割引もないから、同じ沿線の別物件に流れるんですよ。最近竣工前に値引きしている三田線沿線物件多いですから。

>>612
ある意味、住友不動産「だから」売れ残ってるんです。
割高感を感じない・気にしないか
入居後も自分のマンションの販売が続いているのが気にならないか
これがクリアできるなら、買っても良いかも知れません。
これからのマンションだと、販売価格の上昇か、結構なコストカットをされる
可能性が高くなりそうですから・・・

駅徒歩2分は魅力的ですね。

通学にも電車使いますからね。

天候に左右されなさそうです。

朝の数分は貴重ですから。

購入後、問題が起きたら親身に対応してくれるのかな
強気な会社だけにひきわたしたら知らねーってならないかな

住人だけど、細かな点検が一年で何回も入ってる。すみふのヘルプデスクに電話すると、すぐ対応してくれる。財閥系は安心だ。

>>618
財閥系じゃなくてもそれぐらいは当たり前の対応として対応してくれるから。

まあ〜まあ〜、熱くなるな。
満足してるんだからいいじゃん？実際財閥系は体力あるわけだし。